原告（反訴被告）宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，下稱天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人楊榮成，天王公司董事長。
委托代理人邱文忠，天王公司副總經(jīng)理。
委托代理人尹炳銀，湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）周某，無業(yè)。
委托代理人羅愛民，湖北崇法律師事務(wù)所律師。

原告天王公司與被告周某合同糾紛一案，于2014年8月4日起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年10月18日公開開庭審理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳銀，被告周某的委托代理人羅愛民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，天王公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。周某原在宜城市襄沙路米廠有相鄰的門面房一間。2010年11月19日，天王公司和周某及其母親楊某簽訂門面房置換拆遷補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議約定，天王公司拆除周某母子的一間40M2門面房，新建面向襄沙路門面房返還給周某母子一間面積40M2，新建門面房面積大于原房面積時，由周某母子按照商業(yè)成本3200元／M付給天王公司。天王公司工程在建期間，周某母子的停業(yè)補(bǔ)償金為每間門面按10000元／年計算，有效工期18個月，如工程延期，天王公司承擔(dān)停業(yè)補(bǔ)償金（10000元／年）按月計算到工程竣工。補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，天王公司拆除補(bǔ)償協(xié)議約定的門面房實施“天王榮城國際”一期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。周某母子于天王公司工程完工后按補(bǔ)償協(xié)議約定在原址沒有取得還建門面房。2013年1月16日，天王公司和周某簽訂《門面房置換拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》。補(bǔ)充協(xié)議約定，天王公司還建門面房地址變更到宜城市行政服務(wù)中心對面面向襄沙路的新開發(fā)的門面房，天王公司每間給付變更地址補(bǔ)償費10萬元。工程完工后，所有門面房優(yōu)先由周某選擇，選擇方面由北向南，由5家拆遷戶選擇6間門面房，距原還建地點向南約13米。交房時間至簽訂協(xié)議10日起，18個月內(nèi)向周某交付還建門面房。逾期，天王公司承擔(dān)每間200萬元的違約金，并承擔(dān)逾期交付房屋期間周某的租金損失，每間每月5000元。施工期間，天王公司給周某每間每月2500元租金補(bǔ)償。還建門面房的房產(chǎn)、土地證，天王公司給周某全部辦好，所涉稅費由天王公司全部承擔(dān)。天王公司還建門面房每間開間不低于3.5米，高不低于4米。天王公司為履行補(bǔ)充協(xié)議自愿向周某提供每間門面房保證金200萬元，在簽訂協(xié)議時打入對方提供的個人帳戶，逾期不提供保證金，協(xié)議不生效。天王公司在取得預(yù)售許可證并為周某辦好備案登記后，周某將保證金200萬元（除留每間5萬元外）如數(shù)返還天王公司，天王公司在驗收合格后將還建門面房交給周某。周某留的5萬元，在天王公司為其辦好房產(chǎn)、土地證時當(dāng)天返還給天王公司。如在約定的時間內(nèi)，周某不能依約返還天王公司的保證金，每間門面房承擔(dān)違約金200萬元。補(bǔ)充協(xié)議簽訂當(dāng)日，天王公司往周某的帳戶打入保證金200萬元。天王公司在一期工程南側(cè)實施“天王榮城國際”6#商住樓開發(fā)建設(shè)。2014年4月29日，天王公司書面通知周某于2014年5月6日前到天王公司“天王榮城國際”項目部選定還建門面房位置。2014年6月21日，天王公司再次書面通知周某于2014年6月24日上午到天王公司選定已建好門面房并領(lǐng)取鑰匙。6月23日，天王公司的“天王榮城國際”6#商住樓取得鄂宜房售證字（2014）10號商品房預(yù)售許可證書。6月24日，宜城市公證處對“天王榮城國際”6#商住樓已建門面房現(xiàn)狀進(jìn)行了公證。具體情況是，“天王榮城國際”6#商住樓一樓由北向南已建門面房6間，其中北起4間門面房相鄰，往南間隔三個框架的距離是2間相鄰門面房。間隔的三個框架南面的兩個設(shè)計預(yù)留的是商場進(jìn)出大門。周某等到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)6間門面房沒有相鄰不在一起拒絕選房。6月25日，天王公司申辦周某等商品房預(yù)售備案手續(xù)，宜城市住房保障和房屋管理局以購房者沒有提供《商品房買賣合同》等未受理天王公司的備案申請。天王公司在宜城市廣播電視臺播放通知，要求周某等于6月28日到天王公司辦理選房及交房手續(xù)。7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市廣播電視臺播發(fā)通知，要求周某等于2014年7月15日來天王公司辦理選房、簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》及相應(yīng)的備案、預(yù)告登記手續(xù)。7月16日，周某等找到天王公司要求在緊鄰北4間門面房的南側(cè)砌成2間門面房，天王公司要留有大門通道及消防通道為由拒絕周某等人的要求，最終周某沒有選房，引發(fā)糾紛發(fā)生。
上述事實有，有門面房置換補(bǔ)償協(xié)議、門面房置換補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議、保證金領(lǐng)條，選房通知、現(xiàn)場照片、設(shè)計圖紙，錄音資料以及當(dāng)事人的陳述予以證實。

本院認(rèn)為，天王公司與周某簽訂的門面房置換補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。補(bǔ)充協(xié)議約定，天王公司在取得預(yù)售許可證并為周某辦好門面房備案登記后，返還天王公司的保證金，這是一個履行期限的約定，以完成一定行為作為保證金的返還時間。天王公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由其辦理的備案登記是商品房預(yù)售合同登記備案，但是，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)之前應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。門面房置換是一個標(biāo)的物交付特定化履行，這個標(biāo)的物特定化可以在簽訂合同時議定，也可以在履行中選定，補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定所有門面房優(yōu)先由周某選擇，就是賦予周某在眾多門面房中確定置換門面房具體是哪一間的選擇權(quán)，商品房預(yù)售合同的簽訂是一種具體行使方式。天王公司“天王榮城國際”6#商住樓一樓及以上是大型經(jīng)營場地，在一樓建的6間門面房，北起4間和南2間不緊鄰中間留出間隔，可以避免進(jìn)入一樓往北通道受阻，是基于公共利益的考慮屬于合理分布，周某應(yīng)當(dāng)在這6間門面房中作出選擇確定自己具體要哪間。由于天王公司完成備案登記需要周某的選定并簽訂預(yù)售合同，對于何時選定門面房以及簽訂預(yù)售合同都是不明確的，因此以完成一定行為作為保證金返還保證金屬于履行期限約定不明。合同法規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定。所以，周某應(yīng)當(dāng)選定門面房并簽訂預(yù)售合同協(xié)助天王公司辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)。依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零七條的規(guī)定，以及本院審判委員會的決定，判決如下：

一、周某在本判決生效后三十日內(nèi)選定門面房、簽訂預(yù)售合同并提交相關(guān)資料供天王公司辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并在天王公司辦好登記備案的同時返還保證金195萬元，若周某逾期不選定門面房和簽訂商品房預(yù)售合同以及提供相關(guān)資料，則應(yīng)無條件返還給天王公司保證金195萬元，并承擔(dān)1倍違約金。
二、駁回周某共同選擇門面房的反訴請求及其他請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費19200元，反訴案件受理費12000元，合計31200元，由天王公司負(fù)擔(dān)9600元，周某負(fù)擔(dān)21600元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款之規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)行銀行襄陽萬山支行，戶名：襄陽市中級人民法院，帳號17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院，或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　何永華 人民陪審員　　胡曉飛 人民陪審員　　邱　星

書記員：羅瑞玲