定州市寶某物業(yè)服務(wù)有限公司
寇君紅（河北泰通律師事務(wù)所）
龐某某
陳金英
白林坡（河北平恒律師事務(wù)所）

原告定州市寶某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱寶某公司）
地址:定州市寶某花園生活小區(qū)。
法定代表人:趙寶才，該公司經(jīng)理。
委托代理人寇君紅，河北泰通律師事務(wù)所律師。
被告龐某某，住定州市。
委托代理人陳金英。
委托代理人白林坡，河北平恒律師事務(wù)所律師。
原告寶某公司與被告龐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案（由兩個(gè)案件合并而來）。
本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告寶某公司委托代理人寇君紅、被告龐某某的委托代理人陳金英、白林坡到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告系定州市花園小區(qū)16號樓1單元201室業(yè)主，該房屋建筑面積為130.73平米（購房合同中顯示）。
2012年，原告經(jīng)征求業(yè)主意見，社區(qū)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司召開會(huì)議決定購置20噸新鍋爐，并成立購置鍋爐監(jiān)督小組，購置了新鍋爐，在安裝時(shí)還對相關(guān)設(shè)施、管道進(jìn)行了改擴(kuò)建和更換，共計(jì)花費(fèi)293.18234萬元，該項(xiàng)費(fèi)用扣除東升公司承擔(dān)的50萬元及廢舊鍋爐賣款4萬元后剩余239.18234萬元，應(yīng)由全體業(yè)主按小區(qū)平均供熱面積每平米分?jǐn)?7.7元，被告應(yīng)交納2314元拒不交納。
另外，根據(jù)定州市物價(jià)局規(guī)定，被告的房屋2014年11月15日至2015年3月15日的取暖費(fèi)按每平米20元，共計(jì)2649元，現(xiàn)采暖期已過，被告拒不給付。
為維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益，起訴要求被告給付拖欠的鍋爐、管道費(fèi)用2314元、取暖費(fèi)2649元。
被告辯稱，東升物業(yè)管理辦公室沒有獨(dú)立法人資格，無權(quán)獨(dú)立簽訂管理契約。
原告與業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議和授權(quán)而簽訂的物業(yè)合同無效。
業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)無權(quán)購買鍋爐，業(yè)主委員會(huì)不具有民事主體資格，無簽訂購買鍋爐的能力。
原告多年來多收取超出建筑面積90%的取暖費(fèi)，要求抵消我應(yīng)繳納相應(yīng)的鍋爐費(fèi)。
關(guān)于取暖費(fèi)，取暖面積應(yīng)按居住面積或者不高于建筑面積的90%計(jì)算，因我與物業(yè)公司還有其他糾紛，物業(yè)公司不解決，所以我就不交去年的取暖費(fèi)，原告后來也沒有給我供暖。
本院認(rèn)為，原告系被告所在小區(qū)的物業(yè)公司，在繼受該小區(qū)原物業(yè)辦公室的物業(yè)管理職能后，多年來一直為該小區(qū)提供供熱和衛(wèi)生管理等物業(yè)服務(wù)，被告也一直按照原告公布的定州市物價(jià)局公布的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向原告交納供熱和其他物業(yè)管理費(fèi)用，該事實(shí)證明雙方存在物業(yè)管理合同法律關(guān)系，故雙方均應(yīng)按照物業(yè)管理合同法律關(guān)系的內(nèi)容享受權(quán)利，履行義務(wù)。
原告與寶某花園社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在更換鍋爐前，經(jīng)征求業(yè)主意見，在多數(shù)業(yè)主同意更換新鍋爐后更換了鍋爐，且1186戶業(yè)主只剩50戶未交納更換費(fèi)用，更換鍋爐的決定在征求意見過程中，經(jīng)過多數(shù)同意更換及事后同意、自愿交納更換費(fèi)用的行為追認(rèn)的方式，已經(jīng)符合法定比例的要求，對全體業(yè)主有效，因此，更換鍋爐和改造管道所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主按照各自居住的面積平均承擔(dān)。
在原告墊付鍋爐等費(fèi)用后，原、被告之間在被告應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~范圍內(nèi)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
此外，原告為被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期間的供熱服務(wù)，雙方因供熱也產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
被告應(yīng)當(dāng)交納應(yīng)分?jǐn)偟腻仩t、管道費(fèi)用和供熱費(fèi)用而一直未交納，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任。
關(guān)于被告的抗辯主張。
被告稱業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)無權(quán)購買鍋爐的主張，未提交任何證據(jù)證明，訴訟中，本院告知被告可以在指定的期限內(nèi)查閱征求業(yè)主意見的書面資料，但被告逾期未向本院回復(fù)查閱結(jié)果，故對其該主張本院不予采信；被告稱原告多年來多收取了超出建筑面積90%的取暖費(fèi)，要求用多收取的費(fèi)用抵銷應(yīng)交納的鍋爐費(fèi)，與眾所周知的事實(shí)--定州市各小區(qū)按照定州市物價(jià)局確定的計(jì)費(fèi)價(jià)格均按建筑面積收取取暖費(fèi)的事實(shí)不符，且取暖費(fèi)價(jià)格確定與計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積還是套內(nèi)面積）有關(guān)，被告對其上述主張以及原告未實(shí)際為其供暖的主張負(fù)有舉證責(zé)任，而被告未對原告按照眾所周之的費(fèi)方式和收費(fèi)價(jià)格收取取暖費(fèi)屬于擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)以及未實(shí)際接受供暖的事實(shí)提供證據(jù)加以證明，故對其上述抗辯理由本院不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、第一百零八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告龐某某限判決生效后15日內(nèi)給付原告鍋爐費(fèi)、取暖費(fèi)共計(jì)4080元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)100元，由被告龐某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告系被告所在小區(qū)的物業(yè)公司，在繼受該小區(qū)原物業(yè)辦公室的物業(yè)管理職能后，多年來一直為該小區(qū)提供供熱和衛(wèi)生管理等物業(yè)服務(wù)，被告也一直按照原告公布的定州市物價(jià)局公布的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向原告交納供熱和其他物業(yè)管理費(fèi)用，該事實(shí)證明雙方存在物業(yè)管理合同法律關(guān)系，故雙方均應(yīng)按照物業(yè)管理合同法律關(guān)系的內(nèi)容享受權(quán)利，履行義務(wù)。
原告與寶某花園社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在更換鍋爐前，經(jīng)征求業(yè)主意見，在多數(shù)業(yè)主同意更換新鍋爐后更換了鍋爐，且1186戶業(yè)主只剩50戶未交納更換費(fèi)用，更換鍋爐的決定在征求意見過程中，經(jīng)過多數(shù)同意更換及事后同意、自愿交納更換費(fèi)用的行為追認(rèn)的方式，已經(jīng)符合法定比例的要求，對全體業(yè)主有效，因此，更換鍋爐和改造管道所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主按照各自居住的面積平均承擔(dān)。
在原告墊付鍋爐等費(fèi)用后，原、被告之間在被告應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~范圍內(nèi)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
此外，原告為被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期間的供熱服務(wù)，雙方因供熱也產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
被告應(yīng)當(dāng)交納應(yīng)分?jǐn)偟腻仩t、管道費(fèi)用和供熱費(fèi)用而一直未交納，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任。
關(guān)于被告的抗辯主張。
被告稱業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)無權(quán)購買鍋爐的主張，未提交任何證據(jù)證明，訴訟中，本院告知被告可以在指定的期限內(nèi)查閱征求業(yè)主意見的書面資料，但被告逾期未向本院回復(fù)查閱結(jié)果，故對其該主張本院不予采信；被告稱原告多年來多收取了超出建筑面積90%的取暖費(fèi)，要求用多收取的費(fèi)用抵銷應(yīng)交納的鍋爐費(fèi)，與眾所周知的事實(shí)--定州市各小區(qū)按照定州市物價(jià)局確定的計(jì)費(fèi)價(jià)格均按建筑面積收取取暖費(fèi)的事實(shí)不符，且取暖費(fèi)價(jià)格確定與計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積還是套內(nèi)面積）有關(guān)，被告對其上述主張以及原告未實(shí)際為其供暖的主張負(fù)有舉證責(zé)任，而被告未對原告按照眾所周之的費(fèi)方式和收費(fèi)價(jià)格收取取暖費(fèi)屬于擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)以及未實(shí)際接受供暖的事實(shí)提供證據(jù)加以證明，故對其上述抗辯理由本院不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、第一百零八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告龐某某限判決生效后15日內(nèi)給付原告鍋爐費(fèi)、取暖費(fèi)共計(jì)4080元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)100元，由被告龐某某承擔(dān)。

審判長：邢惠民

書記員：蒲娜