宗某
高某某
魯運(yùn)華（湖北惠山律師事務(wù)所）
錢某某

原告（反訴被告）宗某。
被告（反訴原告）高某某。
被告（反訴原告）錢某某，系高某某之夫。
二被告共同委托代理人魯運(yùn)華，湖北惠山律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）宗某與被告（反訴原告）高某某、錢某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2014年7月2日，2015年5月21日、6月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）宗某，第一次庭審被告（反訴原告）高某某、錢某某及其委托代理人魯運(yùn)華、第二、三次庭審被告（反訴原告）高某某、錢某某的委托代理人魯運(yùn)華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋系村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋，至法庭辯論終結(jié)前，高某某、錢某某未向本院提交訴爭(zhēng)房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件，或者房屋產(chǎn)權(quán)證明，故認(rèn)定宗某與高某某簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。合同無(wú)效，自始無(wú)效，宗某主張解除此合同缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。本案租賃合同的出租人是高某某，錢某某與高某某系夫妻，錢某某參與了租金的收取，并共同管理出租房屋，應(yīng)認(rèn)定系共同出租人，共同享有相關(guān)權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
合同無(wú)效后，出租方有權(quán)請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向承租人主張房屋占有期間的使用費(fèi)。宗某支付使用費(fèi)至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某應(yīng)支付此期間的占用使用費(fèi)，參照合同約定的年租金20000元計(jì)算為19288元，故對(duì)高某某、錢某某反訴主張39000元占有使用費(fèi)的請(qǐng)求，本院予以部分支持。
合同無(wú)效后，對(duì)于裝飾裝修部分，經(jīng)出租人同意的，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。反之，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人可請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。本案中，雙方對(duì)裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意發(fā)生爭(zhēng)議。本院認(rèn)為，雖合同約定了裝飾裝修經(jīng)出租人書(shū)面同意方可進(jìn)行，但因合同無(wú)效，該條款約定也即無(wú)效?？v觀全案分析，高某某、錢某某在出租房屋時(shí)，是知道宗某租賃房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)，餐飲經(jīng)營(yíng)必然要進(jìn)行裝飾裝修，方能滿足經(jīng)營(yíng)需要。宗某經(jīng)營(yíng)的餐館營(yíng)業(yè)后，前期按時(shí)繳納了相應(yīng)的租金，高某某、錢某某也收取了租金，未對(duì)其裝飾裝修提出異議，應(yīng)認(rèn)定高某某、錢某某從行為上同意宗某裝飾裝修的事實(shí)。故對(duì)高某某、錢某某反訴主張對(duì)房屋恢復(fù)原狀或賠償損失的請(qǐng)求，本院不予支持。對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，目前實(shí)際由高某某、錢某某控制占有，應(yīng)待本案生效后，由高某某、錢某某返還宗某。對(duì)于已形成附合的裝飾裝修物，高某某、錢某某以反訴請(qǐng)求的方式表示不予利用裝飾裝修物，按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)由雙方分擔(dān)現(xiàn)值損失進(jìn)行處理。訴爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件，是導(dǎo)致本案合同無(wú)效的根本原因，高某某、錢某某應(yīng)分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失的主要責(zé)任，宗某未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，在簽訂合同時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格審查訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任，綜合雙方的過(guò)錯(cuò)程度，本院認(rèn)定高某某、錢某某分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失的80%，宗某分擔(dān)20%。裝飾裝修現(xiàn)值54118元，高某某、錢某某分擔(dān)43295元，宗某自行分擔(dān)10823元。對(duì)于鑒定費(fèi)用，也按此比例分擔(dān)，高某某、錢某某分擔(dān)4000元，宗某自行分擔(dān)1000元。故對(duì)宗某主張高某某、錢某某賠償損失198000元及支付鑒定費(fèi)5000元的請(qǐng)求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）高某某、錢某某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償原告（反訴被告）宗某房屋裝飾裝修現(xiàn)值損失43295元、并支付鑒定費(fèi)4000元；
二、原告（反訴被告）宗某于本判決生效之日起七日內(nèi)向被告（反訴原告）高某某、錢某某支付房屋占用使用費(fèi)19288元；
三、駁回原告（反訴被告）宗某和被告（反訴原告）高某某、錢某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述一、二項(xiàng)相抵后，應(yīng)由被告（反訴原告）高某某、錢某某向原告（反訴被告）宗某支付款項(xiàng)28007元。
債務(wù)人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)4260元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1520元，計(jì)5780元，由宗某負(fù)擔(dān)4516元，高某某、錢某某負(fù)擔(dān)1264元。反訴案件受理費(fèi)488元，由宗某負(fù)擔(dān)244元，高某某、錢某某負(fù)擔(dān)244元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋系村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋，至法庭辯論終結(jié)前，高某某、錢某某未向本院提交訴爭(zhēng)房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件，或者房屋產(chǎn)權(quán)證明，故認(rèn)定宗某與高某某簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。合同無(wú)效，自始無(wú)效，宗某主張解除此合同缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。本案租賃合同的出租人是高某某，錢某某與高某某系夫妻，錢某某參與了租金的收取，并共同管理出租房屋，應(yīng)認(rèn)定系共同出租人，共同享有相關(guān)權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
合同無(wú)效后，出租方有權(quán)請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向承租人主張房屋占有期間的使用費(fèi)。宗某支付使用費(fèi)至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某應(yīng)支付此期間的占用使用費(fèi)，參照合同約定的年租金20000元計(jì)算為19288元，故對(duì)高某某、錢某某反訴主張39000元占有使用費(fèi)的請(qǐng)求，本院予以部分支持。
合同無(wú)效后，對(duì)于裝飾裝修部分，經(jīng)出租人同意的，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。反之，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人可請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。本案中，雙方對(duì)裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意發(fā)生爭(zhēng)議。本院認(rèn)為，雖合同約定了裝飾裝修經(jīng)出租人書(shū)面同意方可進(jìn)行，但因合同無(wú)效，該條款約定也即無(wú)效?？v觀全案分析，高某某、錢某某在出租房屋時(shí)，是知道宗某租賃房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)，餐飲經(jīng)營(yíng)必然要進(jìn)行裝飾裝修，方能滿足經(jīng)營(yíng)需要。宗某經(jīng)營(yíng)的餐館營(yíng)業(yè)后，前期按時(shí)繳納了相應(yīng)的租金，高某某、錢某某也收取了租金，未對(duì)其裝飾裝修提出異議，應(yīng)認(rèn)定高某某、錢某某從行為上同意宗某裝飾裝修的事實(shí)。故對(duì)高某某、錢某某反訴主張對(duì)房屋恢復(fù)原狀或賠償損失的請(qǐng)求，本院不予支持。對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，目前實(shí)際由高某某、錢某某控制占有，應(yīng)待本案生效后，由高某某、錢某某返還宗某。對(duì)于已形成附合的裝飾裝修物，高某某、錢某某以反訴請(qǐng)求的方式表示不予利用裝飾裝修物，按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)由雙方分擔(dān)現(xiàn)值損失進(jìn)行處理。訴爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件，是導(dǎo)致本案合同無(wú)效的根本原因，高某某、錢某某應(yīng)分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失的主要責(zé)任，宗某未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，在簽訂合同時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格審查訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任，綜合雙方的過(guò)錯(cuò)程度，本院認(rèn)定高某某、錢某某分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失的80%，宗某分擔(dān)20%。裝飾裝修現(xiàn)值54118元，高某某、錢某某分擔(dān)43295元，宗某自行分擔(dān)10823元。對(duì)于鑒定費(fèi)用，也按此比例分擔(dān)，高某某、錢某某分擔(dān)4000元，宗某自行分擔(dān)1000元。故對(duì)宗某主張高某某、錢某某賠償損失198000元及支付鑒定費(fèi)5000元的請(qǐng)求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十三條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）高某某、錢某某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償原告（反訴被告）宗某房屋裝飾裝修現(xiàn)值損失43295元、并支付鑒定費(fèi)4000元；
二、原告（反訴被告）宗某于本判決生效之日起七日內(nèi)向被告（反訴原告）高某某、錢某某支付房屋占用使用費(fèi)19288元；
三、駁回原告（反訴被告）宗某和被告（反訴原告）高某某、錢某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述一、二項(xiàng)相抵后，應(yīng)由被告（反訴原告）高某某、錢某某向原告（反訴被告）宗某支付款項(xiàng)28007元。
債務(wù)人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)4260元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1520元，計(jì)5780元，由宗某負(fù)擔(dān)4516元，高某某、錢某某負(fù)擔(dān)1264元。反訴案件受理費(fèi)488元，由宗某負(fù)擔(dān)244元，高某某、錢某某負(fù)擔(dān)244元。

審判長(zhǎng)：曹振華
審判員：符麗
審判員：趙大波

書(shū)記員：王一婷