原告宋某某。
委托代理人宋中姣。
委托代理人王靜，天門市汪場法律服務所法律工作者。
被告白牛佴。
委托代理人謝木占，湖北文學泉律師事務所律師。

原告宋某某與被告白牛佴房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由審判員廖志方擔任審判長，與審判員樊柏芳、人民陪審員甘賢操組成合議庭，于同年4月5日公開開庭進行了審理。原告委托代理人宋中姣、王靜，被告白牛佴及其委托代理人謝木占到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，依據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條關于“房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為”之規(guī)定，從事房地產開發(fā)經營的主體必須是房地產開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)必須具備相關的設立條件，并在工商行政管理部門進行設立登記，依法取得營業(yè)執(zhí)照。本案中，被告作為不具有房地產開發(fā)企業(yè)資質的自然人，在其享有使用權的國有土地上新建房屋的行為，不屬于房地產開發(fā)經營行為，應為新建私有房屋的行為。被告將本案所涉房屋出售給原告的行為不屬于商品房銷售，雙方簽訂的《房屋銷售合同書》的性質，應認定為城市房地產轉讓合同，即房屋買賣合同，因此原、被告形成房屋買賣合同關系而非商品房銷售合同關系，且雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，依法應予保護。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條關于“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”及《中華人民共和國物權法》第十四條關于“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力”之規(guī)定，被告作為房屋出賣人，除依法需將所售房屋交付給原告占有使用外，還應協(xié)助原告辦理房屋的不動產權屬登記；本案所涉房屋買賣合同雖未明確約定被告負有協(xié)助原告辦理過戶登記的合同義務，但被告與汪場綜合大市場業(yè)主代表宋中姣（系原告父親）等人經天門市汪場鎮(zhèn)社會矛盾調解中心調解達成的《協(xié)議書》，已明確約定被告協(xié)助原告辦理房產證，且該協(xié)議合法有效，對原、被告均具有合同約束力，故對被告主張合同未約定其協(xié)助原告辦理房屋所有權證，原告訴請超出合同約定的辯解意見，本院依法不予采納。被告主張合同約定辦理土地使用權證的條件為房屋全部售完，在房屋尚未售完情況下，被告協(xié)助辦理土地使用權證的條件尚未成就的辯解意見，因被告與業(yè)主代表達成的協(xié)議書，已明確被告為原告辦妥房產證后，雙方共同配合土地管理部門申報辦理國有土地使用權分戶，原、被告已協(xié)議變更了辦理土地使用權證需房屋全部售完的合同內容，故本院依法不予采納。
《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產物權變動的原因與結果相區(qū)分的原則，即物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效；物權轉讓的原因行為有效，并不必然導致物權轉讓行為能成就或合同能夠實際履行。本案中，原、被告簽訂的《房屋銷售協(xié)議書》作為本案所涉房屋轉讓的原因行為，是一種債權形成行為，并非房屋轉讓的物權變動行為?！吨腥A人民共和國物權法》第一百八十二條規(guī)定：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。本案中，被告因向銀行貸款已將本案所涉國有土地使用權抵押給銀行，并辦理抵押登記，其上建筑物（包括本案所涉房屋）依法視為一并抵押?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。依據(jù)上述法律規(guī)定，經抵押權人同意或抵押權經債務清償而消滅，且房屋已依法登記領取權屬證書的情形下，行政管理部門才能為原、被告辦理權屬轉移登記，該房屋及其土地使用權方能發(fā)生轉移，否則無法進行權屬轉移登記，從而導致合同無法繼續(xù)履行。本案中，因被告未依法辦理房屋初始登記，且被告未能清償?shù)盅簜鶆斩麥绲盅簷?，致使本案所涉房屋及其土地使用權無法進行權屬轉移登記，合同無法繼續(xù)履行，故對原告要求被告為其申請辦理房屋建設土地使用權和房屋產權不動產權利登記的訴訟請求，本院依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百三十條、第一百三十二條，《中華人民共和國物權法》第十四條、第十五條、第一百八十二條、第一百九十一條第二款，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六項及《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宋某某的訴訟請求。
本案案件受理費500元，由原告宋某某負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行：農行仙桃市支行復州分理處；戶名：湖北省漢江中級人民法院；帳號：17×××19。
當事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　廖志方 審　判　員　　樊柏芳 人民陪審員　　甘賢操

書記員：羅偉