宋某
李正霞（湖北尊而光律師事務所）
王亞玲（湖北尊而光律師事務所）
盛某波
武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
鐘民（湖北泓峰律師事務所）
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行
馬成文
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行
陳曉磊

原告:宋某，女，漢族，工人。
委托代理人:李正霞，湖北尊而光律師事務所律師。
委托代理人:王亞玲，湖北尊而光律師事務所律師。
原告:盛某波（系原告宋某之夫），男，漢族，工人。
委托代理人:李正霞，湖北尊而光律師事務所律師。
委托代理人:王亞玲，湖北尊而光律師事務所律師。
被告:武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:武漢市漢南區(qū)紗帽街漢南大道353號。
法定代表人:程貴洲，該公司董事長。
委托代理人:鐘民，湖北泓峰律師事務所律師。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地:武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街新福路298號。
負責人:王浩虹，該行行長。
委托代理人:馬成文。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行，住所地:武漢市武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道128號銀城大廈。
負責人:胡志軍，該行行長。
委托代理人:陳曉磊。
原告宋某、盛某波訴被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏博公司）、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡稱農(nóng)行蔡甸支行）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法組成合議庭進行公開審理。
本院依職權于2015年4月17日追加中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行（以下簡稱農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行）作為本案的第三人參加訴訟。
原告宋某、盛某波于2015年4月21日申請撤回對農(nóng)行蔡甸支行的起訴，并提出變更訴訟請求的申請，本院依法予以準許。
本院于2015年5月26日公開開庭進行了審理，原告宋某、盛某波及其委托代理人李正霞、王亞玲，被告宏博公司的委托代理人鐘民，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行的委托代理人陳曉磊均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宋某、盛某波訴稱，我與被告于2013年7月20日簽訂武漢市商品房買賣合同，約定我購買被告位于武漢市漢南區(qū)紗帽街陡埠村第2幢1單元6層2號房屋一套，建筑面積108.25平方米，總價款305000元。
我支付被告首付款120000元，余款185000元辦理銀行貸款。
被告的交房期限為2014年3月31日前，逾期交房超過90日后，我有權解除合同，被告退還全部房款，并按我累計已付款的1%支付違約金。
我在合同簽訂后同日支付首付款120000元，并于2013年11月16日與第三人簽訂貸款金額185000元的個人購房擔保借款合同，我每月以等額本息還款法方式向第三人分期償還，截止到2015年3月，我還款本息共計24875.2元，但被告至今未履行交房義務。
現(xiàn)我訴至法院，請求判令:1、解除我與被告簽訂的商品房買賣合同；2、判令被告退還我已支付的首付房款120000元；3、判令被告返還我分期付款本息24875.2元（利息暫計至2015年3月，2015年3月至判決生效清償之日利息按中國人民銀行同期貸款利率計算）；4、判令被告支付違約金1448.75元；5、判令解除我與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同；6、判令被告返還我自2015年4月起應向第三人償還的剩余全部貸款本金及截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息（利息按中國人民銀行同期貸款利率計算）；7、本案訴訟費用由被告承擔。
原告宋某、盛某波于2015年4月21日提出變更訴訟請求申請，將訴訟請求第二項變更為:判令被告退還其已支付的首付房款120000元，利息暫計12000元（自2013年7月8日付款之日計算至2015年3月8日，之后按中國人民銀行同期貸款利息計算）。
原告宋某、盛某波為支持其訴訟請求，向本院提交的證據(jù)如下:
1、武漢市商品房買賣合同復印件一份，擬證明原告與被告之間房屋買賣關系，及被告交房時間；
2、收據(jù)復印件1張，擬證明原告已履行支付首付款義務；
3、中國農(nóng)業(yè)銀行個人購房擔保借款合同、中國農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務受理憑證復印件各一份，擬證明原告向第三人借款的事實；
4、銀行還款明細復印件一份，擬證明原告已向銀行還貸的本金及利息損失；
5、短信截屏，擬證明原告曾向被告提出退房申請。
被告宏博公司辯稱，我公司不同意解除與原告簽訂的商品房買賣合同，我公司開發(fā)的住宅小區(qū)基本完工，目前正在完善相關驗收手續(xù)和收尾工程，具備履行合同的能力，且合同一旦解除將剝奪第三人的相關權利，也導致我公司應向第三人承擔相關責任；即使逾期交房導致解除合同，我公司只返還已收房款，承擔1%違約金；我公司注意到原告對第三人有獨立的訴訟請求，而同時要求解除買賣合同和貨款合同，而這兩個合同是不同的法律關系，原告不能在一個訴訟中就兩個法律關系提出不同的請求。
被告宏博公司為支持其辯稱意見，向本院提交的證據(jù)如下:
1、預售許可證復印件，擬證明被告對江灣華庭住宅小區(qū)的銷售具備合法性；
2、商品房買賣合同復印件，擬證明雙方買賣合同關系成立。
第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行述稱，一、我行不是本案的適格主體，1、本案原告與被告是買賣合同關系，我行與原告是借貸關系，這是兩個不同的法律關系；2、購房合同的目的未實現(xiàn)，并不會影響購房擔保借款合同目的的實現(xiàn)。
原、被告之間的房屋買賣合同被判決解除，并非必然導致借款合同解除。
在原告與被告的商品房買賣合同被撤銷、解除后，才可對其他利害關系進行審理。
在本案中，我行未就此提出訴訟請求，不應該作為本案的第三人。
二、原告與我行簽訂的《個人購房擔保貸款合同》不符合法定和約定解除條件，1、本案的商品房買賣合同糾紛還在審理中，還未被確認無效或者被撤銷、解除；2、被告不能按期交房與我行無關，原告與我行簽訂的合同應正常履行。
借款合同中多處約定了解除條件，但都不包括本案的糾紛。
我行不應該作為本案的第三人參與訴訟，且按照法律和合同約定，我行與原告簽訂的《個人購房擔保借款合同》也不應該被解除。
我行要求原告繼續(xù)履行貸款合同，原告要求被告履行合同是與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，而與我們是基于貸款合同是另一個法律關系，原、被告的糾紛與我方無關。
如果解除買賣合同原告需將剩余本金和利息還清，在還清之前不得解除買賣合同。
第三人為支持其陳述意見，向本院提交的證據(jù)如下:
個人購房擔保借款合同復印件，擬證明第7頁第10.1.5條之規(guī)定，如果原告要解除合同，應提前將本息還清。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告宏博公司對原告宋某、盛某波提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1、2、3無異議；對證據(jù)4，認為已經(jīng)支付給銀行的數(shù)額以第三人核實的數(shù)據(jù)為準，被告不認為能證明原告所受到的損失；對證據(jù)5，認為短信收件人并不明確，從內(nèi)容上看也不能說明是因為我逾期交房而要解除合同，只是雙方協(xié)商的過程。
第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行對原告宋某、盛某波提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1無異議；對證據(jù)2認為只是收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票；對證據(jù)3無異議；對證據(jù)4認為不能證明是利息損失，畢竟與我方簽訂了貸款合同，還款與開發(fā)商的購房是沒有關系的；對證據(jù)5無異議。
原告宋某、盛某波對被告宏博公司提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對真實性均無異議。
對證明目的均不認可，合同簽訂雖是真實意思表示，但合同的成立與合同的解除無必然聯(lián)系。
第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行對被告宏博公司提交的證據(jù)無異議。
原告宋某、盛某波對第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:認為合同條款涉及具體執(zhí)行問題，涉及保證人義務而不是原告的義務。
被告宏博公司對第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提交的證據(jù)真實性、合法性無異議。
依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條 ?的規(guī)定，對當事人雙方經(jīng)質(zhì)證無異議的證據(jù)，本院依法予以采信。
原告宋某、盛某波提交的證據(jù)2系被告宏博公司出具的收據(jù)，雖然非正規(guī)發(fā)票，但足以證明原告已付房款的事實，本院予以確認；證據(jù)4來源合法，內(nèi)容真實，本院予以確認其真實性；證據(jù)5無法明確短信收件人及發(fā)件人身份，本院不予采信。
被告宏博公司提交的證據(jù)1-2來源合法，內(nèi)容真實，本院予以確認其證據(jù)效力。
第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提交的證據(jù)能與原告提交的證據(jù)3相印證，本院予以采信。
本院認為:關于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
原告已按合同約定履行了付款義務，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。
至于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買賣合同》，需提前將本金還清，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行與原告的《個人購房擔保借款合同》屬另一法律關系，第三人可按合同約定另行主張權利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款120000元及銀行代原告向被告支付的購房款185000元，即購房款總額305000元被告應當返還原告。
因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金3050元（305000元×1%）。
現(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金1448.75元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告宋某、盛某波的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告宋某、盛某波造成的損失確定違約金數(shù)額。
原告宋某、盛某波實際的損失為首付房款120000元的利息（自2013年7月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行貸款的185000元的利息（自2013年8月15日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關于焦點2，原告宋某、盛某波與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關系，和原告宋某、盛某波與第三人武漢開發(fā)區(qū)支行之間的借款關系非同一法律關系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。
擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關系與原告和第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關系系兩個不同的法律關系，不應在本案中一并處理。
且原告宋某、盛某波與第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)主張權利。
對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告宋某、盛某波與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120299256）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告宋某、盛某波購房款305000元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告宋某、盛某波支付首付款120000元的利息（自2013年7月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告宋某、盛某波支付貸款185000元的利息（自2013年8月15日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告宋某、盛某波的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6449.86元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。
收款單位全稱:武漢市財政局非稅收入?yún)R款專戶中院訴訟費分戶；帳號:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。
上訴人在上訴期屆滿七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:關于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
原告已按合同約定履行了付款義務，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。
至于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買賣合同》，需提前將本金還清，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行與原告的《個人購房擔保借款合同》屬另一法律關系，第三人可按合同約定另行主張權利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款120000元及銀行代原告向被告支付的購房款185000元，即購房款總額305000元被告應當返還原告。
因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金3050元（305000元×1%）。
現(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金1448.75元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告宋某、盛某波的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告宋某、盛某波造成的損失確定違約金數(shù)額。
原告宋某、盛某波實際的損失為首付房款120000元的利息（自2013年7月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行貸款的185000元的利息（自2013年8月15日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關于焦點2，原告宋某、盛某波與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關系，和原告宋某、盛某波與第三人武漢開發(fā)區(qū)支行之間的借款關系非同一法律關系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。
擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關系與原告和第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關系系兩個不同的法律關系，不應在本案中一并處理。
且原告宋某、盛某波與第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)主張權利。
對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告宋某、盛某波與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120299256）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告宋某、盛某波購房款305000元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告宋某、盛某波支付首付款120000元的利息（自2013年7月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告宋某、盛某波支付貸款185000元的利息（自2013年8月15日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告宋某、盛某波的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6449.86元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：黃浩志

書記員：石忠玉