上訴人（原審原告）宋某某。
委托代理人馮靜。特別授權(quán)代理。
委托代理人馮發(fā)群。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）黃某。
委托代理人邢誠，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宋某某因與上訴人黃某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第01191號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月23日受理后，依法組成由審判員張燦擔(dān)任審判長，審判員劉俊、聶麗華參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2014年3月31日，宋某某與黃某簽訂《房屋租賃合同》1份，合同約定宋某某將座落于宜昌市西陵區(qū)仁壽路5號房屋出租給黃某使用。合同約定月租金為2800元／月，按季度支付租金，付款時間在每季的25日前一次性交清，逾期另支付季租金5%滯納金，不得超過10天，否則宋某某有權(quán)收回房屋，黃某作違約處理；合同租賃期限從2014年4月1日起至2015年3月31日止，如果續(xù)租，房屋租金為3100元／月；合同還約定，黃某應(yīng)妥善保管好宋某某的房屋及其附屬設(shè)備，黃某若需改動或者裝潢租賃房屋，費用由黃某自行承擔(dān)。待租賃期滿時，黃某應(yīng)將房屋按期交還宋某某，房屋內(nèi)的全部裝潢及附屬設(shè)施要保持完好地交給宋某某，不得拆卸和損壞，且宋某某不負(fù)責(zé)賠償黃某任何費用及裝潢費用。合同另外約定，為了保證合同的有效執(zhí)行，黃某必須向宋某某繳納4000元的保證金，待租賃合同期滿，雙方解除合同，黃某無違約行為發(fā)生，宋某某退給黃某；黃某違約，宋某某將不退還黃某保證金。合同簽訂后，宋某某依約將房屋交付給黃某使用。黃某向宋某某交納了4000元的保證金。黃某從第四季度開始，未支付租金。黃某于2014年12月與宋某某口頭協(xié)商要求退租，但宋某某未同意。合同到期后，黃某未騰退房屋。宋某某于2015年2月15日請開鎖師傅開鎖換掉新鎖；黃某于第二日將宋某某安裝的鎖撬掉又安裝上新的鎖。2015年4月23日，宋某某再次請開鎖師傅開鎖，收回房屋。兩次開鎖，宋某某總共花費230元。對于租金及各項損失，黃某拒不支付，故宋某某訴至法院，請求判令：1、支付房屋租金及滯納金11558元；2、支付房屋損害賠償費1萬元；3、支付宋某某墊付的水電、鎖及開鎖費398.07元；4、支付宋某某經(jīng)濟(jì)損失賠償費6200元；5、由黃某承擔(dān)本案訴訟費用。
原審判決另認(rèn)定，截止到2015年2月份，宋某某為黃某墊付電費168.07元。
原審法院認(rèn)為，宋某某與黃某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。黃某于2014年12月與宋某某口頭協(xié)議退租，宋某某并未同意。因此雙方的租賃期限以書面合同為準(zhǔn)。第四季度的租金為8400元，滯納金為420元，因此對于宋某某的第一項訴訟請求，應(yīng)支持8820元。對于房屋損害賠償費1萬元，宋某某并未提供充足的證據(jù)證明房屋受到損害，不應(yīng)支持；對于墊付的電費及開鎖費398.07元，應(yīng)予以支持；對于宋某某請求的經(jīng)濟(jì)損失賠償費6200元，合同到期后，從2015年4月1日至2015年4月22日，黃某一直在占用宋某某的房屋，應(yīng)比照租金標(biāo)準(zhǔn)支持2273元?；谇笆隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、黃某支付宋某某房屋租金及滯納金8820元；二、黃某支付宋某某墊付的電費及鎖費398.07元；三、黃某支付宋某某經(jīng)濟(jì)損失2273元；四、駁回宋某某的其他訴訟請求。上述判項，于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。原審法院并同時決定，一審案件受理費504元（宋某某已預(yù)交），按照簡易程序減半收取252元，由宋某某負(fù)擔(dān)150元，黃某負(fù)擔(dān)102元。黃某負(fù)擔(dān)的訴訟費在履行上述判決時一并清結(jié)。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，宋某某與黃某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行義務(wù)。黃某主張其與宋某某達(dá)成退租的口頭協(xié)議，但其并未提供充足的證據(jù)證明雙方就退租事宜已達(dá)成合意，黃某未按照約定期限支付租金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，原審判令黃某賠償宋某某租金及滯納金、房屋占用費等經(jīng)濟(jì)損失，符合法律規(guī)定。對于房屋損害賠償問題，雖然宋某某并未提供明確的房屋損害相關(guān)費用明細(xì)及依據(jù)，無法準(zhǔn)確確認(rèn)損失的具體金額，但鑒于房屋損失客觀存在，可酌情由黃某交納的保證金予以補償，宋某某不再向黃某退還保證金。對于房屋占用損失，合同期滿后，原審依據(jù)黃某實際占有房屋的天數(shù)認(rèn)定賠償金額符合法律規(guī)定。另外，宋某某應(yīng)承擔(dān)其訴請中未得到支持部分的訴訟費用，原審根據(jù)當(dāng)事人的責(zé)任比例確定訴訟費的負(fù)擔(dān)并無不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費138元（宋某某、黃某已預(yù)交），由宋某某負(fù)擔(dān)50元，黃某負(fù)擔(dān)88元。
本判決為終審判決。

審判長　張　燦 審判員　劉　俊 審判員　聶麗華

書記員：張娟