上訴人（原審被告）袁某某，農(nóng)民。
上訴人（原審被告）王興國(guó)，居民，系袁某某長(zhǎng)子。
上訴人（原審被告）王興華，農(nóng)民，系袁某某次子。
被上訴人（原審原告）宋某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）萬玨，湖北領(lǐng)匯律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）向天泉。

上訴人袁某某、王興國(guó)、王興華因與被上訴人宋某某合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00127號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月17日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宋某某在一審中訴稱：2005年6月15日，宋某某與袁某某、王興國(guó)、王興華簽署《協(xié)議書》，約定將袁某某、王興國(guó)、王興華位于恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處七里坪村林家店組土木結(jié)構(gòu)房屋一棟及土地、山林承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給宋某某，袁某某一方協(xié)助宋某某辦理戶口遷移及土地、山林承包等手續(xù)。2005年7月10日，宋某某支付全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，袁某某一方將前述標(biāo)的物及證書交付宋某某。宋某某多次找袁某某一方協(xié)商辦理變更登記，但袁某某一方拒不履行協(xié)議，不配合宋某某辦理房屋宅基地其他產(chǎn)權(quán)登記。現(xiàn)請(qǐng)求判令袁某某、王興國(guó)、王興華協(xié)助宋某某辦理宅基地《土地使用證》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同》及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》變更登記手續(xù)，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
袁某某、王興國(guó)、王興華在一審中辯稱：一、宋某某曾經(jīng)與袁某某的丈夫王朝貴簽訂過房屋買賣協(xié)議屬實(shí)，但是袁某某對(duì)此并不知情，簽訂協(xié)議時(shí)也不在現(xiàn)場(chǎng)。該房屋系袁某某與丈夫王朝貴的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，袁某某沒有同意轉(zhuǎn)讓該房屋自己所屬的份額，該協(xié)議部分無效，故袁某某沒有義務(wù)配合宋某某辦理房屋過戶手續(xù)。二、王興國(guó)、王興華與宋某某沒有形成房屋買賣法律關(guān)系，且袁某某、王興國(guó)、王興華與宋某某也沒有簽訂過土地流轉(zhuǎn)合同或山林流轉(zhuǎn)合同，其共同承包的農(nóng)村土地應(yīng)受法律保護(hù)，無義務(wù)協(xié)助宋某某辦理變更登記事項(xiàng)。三、宋某某應(yīng)向袁某某騰退部分房屋，并應(yīng)自覺退還所占用的袁某某、王興國(guó)、王興華承包的土地及山林。綜上所述，宋某某訴求主張?jiān)衬?、王興國(guó)、王興華協(xié)助辦理變更登記手續(xù)缺乏事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
原審查明：宋某某與袁某某系同村村民。原恩施自治州建安公司職工王朝貴（非農(nóng)戶口）與袁某某于1973年結(jié)婚，婚后生育二子即王興國(guó)、王興華。1984年7月24日，王朝貴取得了恩施市人民政府頒發(fā)的№000922號(hào)《自留山證》，其中載明原恩施市七里區(qū)鴨子鄉(xiāng)貓兒村5組（現(xiàn)為恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處七里坪村林家店組）戶主王朝貴，家庭人口為三人，劃定總面積為2.5畝，地名為“王家槽”。1985年11月10日，恩施市土地管理局（現(xiàn)為恩施市國(guó)土資源局）給袁某某頒發(fā)了№167046號(hào)《土地使用證》，該證載明土地使用權(quán)人為袁某某，住所地為恩施市七里區(qū)鴨子鄉(xiāng)貓兒槽村5組，宅基地地址為“三臺(tái)坡”，宅基地面積為174.6㎡，房屋建筑面積為134.3㎡，土地使用權(quán)為“集體”，房屋結(jié)構(gòu)為“土木”。1995年8月4日，恩施市土地管理局工作人員在該《土地使用證》中注明“經(jīng)復(fù)查實(shí)有面積184.34㎡，與原證誤差9.74㎡，屬原測(cè)丈誤差”。恩施市國(guó)土資源局《個(gè)人宅基地清理登記卡片》（1985年11月10日）載明該宅基地戶主為袁某某，“總面積174.6㎡”、“人平43.7㎡”，建房時(shí)間為1985年9月。
2005年5月24日，袁某某與恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處七里坪村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂《農(nóng)村土地承包合同》（合同編號(hào)：1150801134），其中載明承包方代表為袁某某，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人為袁某某及其長(zhǎng)子王興國(guó)、次子王興華，承包方地址為恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處七里坪村林家店組，承包地總面積為2.85畝，承包期限自1996年1月18日起至2028年12月31日止，地塊名稱為“阮家坪”、“自家門口”、“門口”。袁某某取得了恩施市人民政府頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。
2005年6月15日，案外人宋彬代理其父宋某某，王朝貴代理其妻袁某某、長(zhǎng)子王興國(guó)、次子王興華，雙方訂立《協(xié)議書》，其內(nèi)容為：“甲方：袁某某，乙方：宋某某。經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，達(dá)成如下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：一、甲方將所有的土木結(jié)構(gòu)房屋（含屋內(nèi)電力等全部附屬設(shè)施）一棟及土地、山林承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自愿轉(zhuǎn)讓給乙方。二、房屋位置及面積：恩施市舞陽(yáng)辦事處七里坪村林家店組；面積以土地使用證記載為準(zhǔn)。三、轉(zhuǎn)讓土地、山林含其附著物（面積以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證記載為準(zhǔn)），轉(zhuǎn)讓后，一切權(quán)利為乙方所有。四、轉(zhuǎn)讓總價(jià)格：人民幣壹萬元整。五、付款方式：乙方于本協(xié)議簽字生效之日一次性支付清。六、甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地、山林毗鄰界址。七、轉(zhuǎn)讓后，甲方協(xié)助乙方辦理戶口遷移手續(xù)及土地、山林承包手續(xù)。八、甲方去世后，由乙方在距房屋20米遠(yuǎn)外為其提供兩塊墓地，面積不超過兩分地。若需辦理手續(xù)，由甲方自行負(fù)責(zé)辦理。九、本協(xié)議由甲乙雙方簽字后生效。本協(xié)議一式叁份，證人執(zhí)一份?！痹搮f(xié)議甲方落款處由王朝貴代簽“王興華、袁某某、王朝貴、王興國(guó)”，乙方落款處由宋彬代簽“宋某某”，證明人夏?？∫嘣趨f(xié)議中簽字。2005年7月10日，王朝貴收到宋彬“房款”10000元并出具收條。此后，《協(xié)議書》所涉《土地使用證》（宅基地）、《農(nóng)村土地承包合同》（合同編號(hào)：1150801134）、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》原件均交給宋某某持有，房屋、耕地、林地由宋某某管理使用至今。2009年4月17日，宋某某取得了恩施市人民政府頒發(fā)的恩市政林證字（2009）第087136號(hào)《林權(quán)證》。自2007年8月起至今，相關(guān)財(cái)政惠農(nóng)補(bǔ)貼均由宋某某憑戶名為袁某某的存折領(lǐng)取。2012年6月3日，王朝貴因病去世。2012年6月5日，恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處七里坪村民委員會(huì)給宋某某出具證明原件一份，內(nèi)容為“我村林家店組袁某某與宋某某于2005年6月15日達(dá)成的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議屬實(shí)，同意轉(zhuǎn)讓”。
2014年1月3日，宋某某提起本案訴訟，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴訟請(qǐng)求。訴訟中，袁某某、王興國(guó)、王興華向原審法院提交了2014年2月6日《關(guān)于宋某某阻撓本人將丈夫葬于自留墓地的聯(lián)名證明》（以下簡(jiǎn)稱《聯(lián)名證明》）原件一份，其內(nèi)容為：“本人袁某某，家住舞陽(yáng)辦事處七里村貓兒槽組。我丈夫于二〇一二年六月三日因病逝世。按土家習(xí)俗，亡人需落葉歸根，我與兒女之前曾多次商議，決定將丈夫葬于我們自己承包的責(zé)任田內(nèi)。由于我同丈夫長(zhǎng)期住在丈夫單位--州建安公司舞陽(yáng)壩宿舍內(nèi)。2005年賣房時(shí)，我們將責(zé)任田交由宋某某暫時(shí)管理，無償耕種。在我丈夫病重期間，為了后事安排，我們一家人曾多次要求宋某某歸還田地，讓出墓地，宋某某不同意。丈夫死后，我又委托本村德高望（重）之人與宋某某協(xié)商此事。無奈宋某某與其女婿曹平仍然無理拒絕我將丈夫葬于自己的責(zé)任田內(nèi)。曹平還以其特殊身份及職務(wù)，向七里村委會(huì)施加壓力。七里村委會(huì)本著和平處理此事，從中協(xié)調(diào)解決此事時(shí)，宋某某及其女婿又拒不到場(chǎng)。為了讓死者入土為安，我們不得不在翁家灣向楊學(xué)毛臨時(shí)購(gòu)買了墓地，將丈夫王朝貴安葬?！秉S家輝、龍江來作為知情人在《聯(lián)名證明》中簽字。王興國(guó)承認(rèn)該《聯(lián)名證明》的內(nèi)容是“知情人黃家輝寫的，當(dāng)時(shí)我們把情況跟他講了，他說以我母親（袁某某）的口吻來寫”。
原判決認(rèn)定：本案所涉房屋系王朝貴（已故）與袁某某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；《農(nóng)村土地承包合同》及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》載明農(nóng)戶代表人為袁某某，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人為袁某某及其長(zhǎng)子王興國(guó)、次子王興華；《自留山證》登記戶主為王朝貴。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，宋彬（已故）代理其父宋某某，王朝貴代理其妻袁某某、長(zhǎng)子王興國(guó)、次子王興華，雙方訂立《協(xié)議書》約定轉(zhuǎn)讓上述房屋、耕地及林地，是否合法有效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”袁某某、王興國(guó)、王興華向法院提交的《聯(lián)名證明》載明“本人袁某某，……我同丈夫（王朝貴）長(zhǎng)期住在丈夫單位--州建安公司舞陽(yáng)壩宿舍內(nèi)。2005年賣房時(shí)，我們將責(zé)任田交由宋某某暫時(shí)管理，無償耕種”，王興國(guó)承認(rèn)該《聯(lián)名證明》是“知情人黃家輝寫的，當(dāng)時(shí)我們把情況跟他講了，他說以我母親的口吻來寫”。由此可以證明，袁某某等家庭成員雖未明確表示追認(rèn)，但屬于明知王朝貴賣房而仍然將土地交給宋某某管理耕種，以其行為表明追認(rèn)王朝貴的代理行為，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生追認(rèn)的效力?！秴f(xié)議書》所涉《土地使用證》、《農(nóng)村土地承包合同》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》原件均交由宋某某持有，房屋、耕地、林地均由宋某某管理使用至今，宋某某于2009年4月17日取得了恩施市人民政府頒發(fā)的恩市政林證字（2009）第087136號(hào)《林權(quán)證》，并自2007年8月份至今憑戶名為袁某某的存折領(lǐng)取了相關(guān)財(cái)政惠農(nóng)補(bǔ)貼，袁某某、王興國(guó)、王興華亦未提供充分證據(jù)證明其在合理期間內(nèi)提出異議，系列事實(shí)對(duì)袁某某等家庭成員追認(rèn)王朝貴代理行為的事實(shí)加以印證，因此宋某某完全有理由相信王朝貴有代理權(quán)，且已實(shí)際履行至今。再者，農(nóng)戶代表人與其他家庭成員是基于血親或者姻親等原因構(gòu)成農(nóng)戶，他們之間存在堅(jiān)固的信賴基礎(chǔ)和共同利益，袁某某本身即為農(nóng)戶代表人，代表包括王興國(guó)、王興華等成員在內(nèi)的整個(gè)農(nóng)戶，其對(duì)丈夫王朝貴代理行為的追認(rèn)，理應(yīng)對(duì)王興國(guó)、王興華具有法律約束力。至于袁某某、王興國(guó)、王興華提交的證人夏福俊注明“以上情況屬實(shí)”的《房屋買賣情況說明》，因其證明內(nèi)容系利害關(guān)系人即王興國(guó)自己書寫，且其內(nèi)容與《聯(lián)名證明》中“2005年賣房時(shí)，我們將責(zé)任田交由宋某某暫時(shí)管理，無償耕種”內(nèi)容相沖突，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。
綜上所述，宋某某完全有理由相信王朝貴有代理權(quán)，宋彬代理其父宋某某，王朝貴代理其家庭成員即妻子袁某某、長(zhǎng)子王興國(guó)、次子王興華，該代理行為有效，況且《聯(lián)名證明》能夠證明袁某某等家庭成員對(duì)王朝貴的代理行為予以追認(rèn)。據(jù)此，《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織亦同意轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)為合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！痹衬撑c其丈夫王朝貴系房屋共有權(quán)人，袁某某、王興國(guó)、王興華既是王朝貴的法定繼承人，又是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人，有義務(wù)協(xié)助宋某某辦理相關(guān)變更登記手續(xù)。宋某某請(qǐng)求判令袁某某、王興國(guó)、王興華協(xié)助辦理宅基地《土地使用證》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同》及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的變更登記手續(xù)，符合合同約定和法律規(guī)定，依法予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：被告袁某某、王興國(guó)、王興華于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告宋某某辦理宅基地《土地使用證》（№167046號(hào)）、《農(nóng)村土地承包合同》（合同編號(hào)：1150801134）及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的變更登記手續(xù)。案件受理費(fèi)100元，由被告袁某某、王興國(guó)、王興華共同負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：圍繞宋彬（代理宋某某）與王朝貴（代理袁某某、王興國(guó)、王興華）就爭(zhēng)議房屋、山林、土地簽訂《協(xié)議書》的效力問題，因宋某某對(duì)宋彬的代理行為予以認(rèn)可，故本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為王朝貴代理袁某某、王興國(guó)、王興華簽訂的《協(xié)議書》是否合法有效。本案中，袁某某、王興國(guó)、王興華在一審中提交的《關(guān)于宋某某阻撓本人將丈夫葬于自留墓地的聯(lián)合證明》中載明：“…2005年賣房時(shí)，我們將責(zé)任田交由宋某某暫時(shí)管理，無償耕種…”，可見，袁某某、王興國(guó)、王興華2005年就知道了王朝貴賣房和將土地交給宋某某管理耕種的事實(shí)，同時(shí)，《協(xié)議書》所涉《土地使用證》、《農(nóng)村土地承包合同》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》原件均交由宋某某持有，房屋、耕地、林地均由宋某某管理使用至今，宋某某也于2009年4月17日取得了恩施市人民政府頒發(fā)的恩市政林證字（2009）第087136號(hào)《林權(quán)證》，并自2007年8月份至今憑戶名為袁某某的存折領(lǐng)取了相關(guān)財(cái)政惠農(nóng)補(bǔ)貼，袁某某、王興國(guó)、王興華在長(zhǎng)達(dá)8年的時(shí)間里均未對(duì)該協(xié)議的合法性提出異議。雖然王朝貴并非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，但其作為袁某某之夫，王興國(guó)與王興華之父，代表其家庭成員與宋某某簽訂《協(xié)議書》，符合農(nóng)村一般的交易習(xí)慣和社會(huì)風(fēng)俗，因此宋某某完全有理由相信王朝貴有代理權(quán)，且已實(shí)際履行至今。因此，王朝貴作為家庭代表與宋某某簽訂協(xié)議構(gòu)成表見代理，該《協(xié)議書》合法有效，故袁某某、王興國(guó)、王興華應(yīng)按照協(xié)議約定協(xié)助宋某某辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)。對(duì)于袁某某、王興國(guó)、王興華上訴主張的5000元土地補(bǔ)償費(fèi)問題，與本案審查的合同效力無關(guān)。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人袁某某、王興國(guó)、王興華負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　郜幫勇 代理審判員　　李　龍 代理審判員　　黃薇薇

書記員：譚紹丹