宋某某
譚榮香
向會柱（湖北清江源律師事務(wù)所）
胡某某
李秀碧（湖北楚峽律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）宋某某。
原告譚榮香（宋某某之妻）。
委托代理人向會柱，湖北清江源律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）胡某某。
委托代理人李秀碧，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。
原告宋某某訴被告胡某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2013年11月1日立案受理，決定適用簡易程序?qū)徖怼?013年11月8日譚榮香向本院提出書面申請，要求參加訴訟，經(jīng)審查，譚榮香的申請符合相關(guān)法律規(guī)定，遂書面通知譚榮香作為共同原告參加訴訟，并書面告知了被告胡某某。同日，被告胡某某向本院提出反訴請求，經(jīng)審查，被告胡某某的反訴請求符合相關(guān)法律規(guī)定，本院依法予以受理，并決定與本訴合并審理。審理中，因案情復(fù)雜，報經(jīng)院長批準(zhǔn)后依法裁定轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?。并依法組成由審判員羅楊軍擔(dān)任審判長、審判員譚文先、人民陪審員徐光軍參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）宋某某，原告譚榮香及其委托代理人向會柱，被告（反訴原告）胡某某及其委托代理人李秀碧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:原告宋某某、譚榮香提交的證據(jù)和被告胡某某提交的證據(jù)1、2、3、5、6、7、8，相對方對其真實性均不予否認(rèn)，本院予以采信并作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。被告提交的證據(jù)4、9因與本案沒有關(guān)聯(lián)，本院不予采信。
經(jīng)審理查明:原告宋某某、譚榮香系夫妻關(guān)系，屬三峽庫區(qū)移民搬遷戶。當(dāng)?shù)厝嗣裾疄榻鉀Q三峽庫區(qū)移民搬遷戶的建房需要，給該戶在巴東縣信陵鎮(zhèn)西瀼坡小區(qū)西二路劃撥96.74平方米土地用于修建住房，2001年4月17日原巴東縣土地管理局給宋某某頒發(fā)了巴信國用（2001）字第17號國有土地使用證，宋某某、譚榮香即在該土地上修建房屋一棟。2005年3月16日宋某某與被告胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議，出售人為宋某某、譚榮香（簡稱甲方），購買人為胡某某（簡稱乙方）。協(xié)議約定:“一、甲方自愿將位于巴東縣信陵鎮(zhèn)西瀼坡小區(qū)巴山路自建房中的一套出售給乙方所有，土地使用證號為巴信國用（2001）字第17號，建筑面積為96.74平方米，出售房屋為四層，為整層（一套），出售房屋以現(xiàn)有狀況為準(zhǔn)。二、雙方協(xié)商房屋作價為人民幣陸萬伍仟元整（小寫:65000.00元）。協(xié)議簽訂之日，乙方支付房款肆萬元，下欠的甲方協(xié)助乙方辦理房屋過戶手續(xù)后一次性付清。三、甲方自協(xié)議簽訂之日將房屋交乙方裝修，乙方搬進(jìn)該房屋居住時，乙方給甲方出具下欠款的欠條。乙方支付房款后，房屋由乙方管理、使用。該房屋今后涉及的相關(guān)補(bǔ)償及所產(chǎn)生的一切收益均歸乙方所有。四、甲方必須保證該房屋買賣成交前無出租、轉(zhuǎn)讓、抵押行為，否則由此給乙方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失均由甲方全額賠償。同時必須保證乙方對共用部分的正常使用，乙方也必須接受相關(guān)物業(yè)的管理。房屋自移交后，室內(nèi)水電由乙方自行安裝，由甲方協(xié)助辦理立戶手續(xù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自理。共用水電線路由雙方共同協(xié)商解決。乙方在房屋裝修中不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，因此造成有一切損失由乙方承擔(dān)，與甲方無任何關(guān)系。五、甲方房產(chǎn)證辦妥后交付于乙方，由乙方自行辦理過戶手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方協(xié)助辦理。本協(xié)議一經(jīng)簽訂就具有法律效力，甲、乙雙方均不得以任何理由提出反悔請求，如一方違約，違約方需向守約方支付該房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)20%的違約金。七、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，巴東縣公證處及房產(chǎn)管理部門各留存一份備查。”宋某某在甲方處簽字，胡某某在乙方處簽字，原告譚榮香未在協(xié)議上簽字。同日，胡某某按協(xié)議約定，給宋某某支付房款40000元，由譚榮香給胡某某出具收條1份，收條載明:“今收到胡某某房屋訂金肆萬元正（40000）元，收款人譚榮香，2005年3月16日”。爾后，胡某某對該房屋進(jìn)行裝修，同年5月1日胡某某家搬進(jìn)該房居住至今。2013年雙方因其他瑣事發(fā)生糾紛，宋某某于2013年11月1日向本院起訴，要求確認(rèn)宋某某與胡某某于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。胡某某于2013年11月6日向本院提起反訴，要求宋某某繼續(xù)履行雙方于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議第五條約定的協(xié)助辦理過戶義務(wù)，并支付違約金13000元。
另查明，宋某某、譚榮香于2013年11月5日向巴東縣公證處提出書面申請，要求撤銷（2005）巴證字第42號公證書，巴東縣公證處于2013年11月6日作出巴證撤字2013第1號撤銷公證決定書，決定撤銷（2005）巴證字第42號公證書。2013年10月28日巴東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給宋某某頒發(fā)了巴東房權(quán)證信陵鎮(zhèn)字第00002987號房屋所有權(quán)證。
訴訟中，本院發(fā)函給巴東縣國土資源局，要求對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)所建設(shè)的房屋申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時是否審批的問題予以復(fù)函。巴東縣國土資源局復(fù)函稱:一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方必須提出書面申請；二是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須事前補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。然后分別登記。
本院認(rèn)為:原告宋某某、譚榮香取得的巴東縣信陵鎮(zhèn)巴山路10號宅基地，是當(dāng)?shù)厝嗣裾疄榻鉀Q三峽庫區(qū)移民搬遷戶的住房而無償劃撥的國有土地，屬劃撥方式取得的宅基地土地使用權(quán)，原巴東縣土地管理局給宋某某頒發(fā)了國有土地使用證后，宋某某在該宗地上修建房屋一棟，該房屋屬宋某某家庭的合法財產(chǎn)。本案爭議的焦點:一是宋某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否違反了國家法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議是否有效；二是譚榮香未在房屋買賣協(xié)議上簽字，是否侵害了其合法的財產(chǎn)權(quán)利；三是宋某某取得房屋所有所權(quán)證后，未給胡某某辦理過戶手續(xù)，是否構(gòu)成違約以及宋某某是否應(yīng)履行房屋買賣協(xié)議第五條約定的義務(wù)，即協(xié)助辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)逐一評判:
一、關(guān)于宋某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否違反了國家法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議是否有效。
宋某某的房屋雖然是在劃撥的國有土地上修建，但在建設(shè)時已經(jīng)取得了國有土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)證上明確了該地塊土地為住宅用地。宋某某基于合法建房的事實取得了房屋的所有權(quán)，對該房屋依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。根據(jù)地隨房走的原則，轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，宋某某的國有土地使用權(quán)是隨房屋一起轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?雖規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。該條規(guī)定的目的是為了加強(qiáng)對房地的管理，保障國家的土地收益不流失。巴東縣國土資源管理局在本院征詢意見后復(fù)函表示，在雙方提交書面申請、補(bǔ)簽土地出讓合同、補(bǔ)繳土地出讓金后可以進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也就是說只要補(bǔ)辦一些手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金后，不存在不予審批的情況。同時，如果合同有效并繼續(xù)履行，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記時，國家的土地出讓金即會得到收繳，土地收益也不會流失。原告宋某某與被告胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方的真實意思表示，為有利于維護(hù)誠實信用、保護(hù)交易安全，宋某某與胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議轉(zhuǎn)讓國有土地上的自建房雖未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且在起訴前也未辦理相關(guān)審批手續(xù)，但不應(yīng)以違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定認(rèn)定合同無效。因此，宋某某要求確認(rèn)其與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的請求，本院不予支持。對胡某某的辯稱意見，本院予以采納。
二、關(guān)于譚榮香未在房屋買賣協(xié)議上簽字，是否侵害了其合法的財產(chǎn)權(quán)利。
宋某某與譚榮香系合法的夫妻關(guān)系，夫妻對婚姻存續(xù)期間的財產(chǎn)享有同等的權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋一》第十七條 ?規(guī)定婚姻法第十七條規(guī)定關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處分權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，宋某某與胡某某于2005年3月16日簽訂房屋買賣協(xié)議后，胡某某按合同約定支付房款40000元，并由譚榮香出具收條，胡某某對其房屋進(jìn)行裝修，直至同年5月1日搬進(jìn)該房居住，譚榮香并未提出異議，以上情形充分表明譚榮香對宋某某與胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議的行為及協(xié)議內(nèi)容是知曉并認(rèn)可的，僅僅只是沒有在協(xié)議上簽字而已，譚榮香收取了胡某某給付的購房款，胡某某完全有理由相信宋某某出售房屋的行為其為夫妻雙方共同的意思表示。故譚榮香以房屋為夫妻共同財產(chǎn)，宋某某將房屋出售給胡某某時不知情，要求收回房屋的理由不能成立，其請求本院不予支持。
三、關(guān)于宋某某取得房屋所有所權(quán)證后，未將房產(chǎn)證交給胡某某辦理過戶手續(xù)，是否構(gòu)成違約；宋某某是否應(yīng)履行房屋買賣協(xié)議第五條約定的義務(wù)，即協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
宋某某與胡某某在房屋買賣協(xié)議中約定宋某某將房屋所有權(quán)證辦妥后交給胡某某，但其目的不是將證件交由胡某某保管、持有，而是便于胡某某辦理過戶手續(xù)，該項約定僅是對宋某某協(xié)助辦理過戶登記義務(wù)的約定。從整體來看，宋某某的協(xié)助義務(wù)應(yīng)是一個應(yīng)胡某某請求后而為的一個行為，何時履行該義務(wù)處于被動狀態(tài)，而本案中胡某某未提供證據(jù)證實要求宋某某履行協(xié)助義務(wù)而宋某某未履行。因此，宋某某雖于2013年10月28日獲得房屋所有權(quán)證后未及時交付給胡某某，并不構(gòu)成違約。但在本次訴訟中，胡某某以訴訟的方式要求宋某某履行協(xié)助過戶義務(wù)，宋某某應(yīng)予履行。故對胡某某反訴要求宋某某按雙方于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議第五條約定協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的反訴請求，本院予以支持。
綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋一》第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、2005年3月16日原告宋某某與被告胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
二、反訴原告胡某某在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時，反訴被告宋某某履行協(xié)助義務(wù)；
三、駁回原告譚榮香的訴訟請求；
四、駁回反訴原告胡某某要求反訴被告宋某某承擔(dān)違約責(zé)任的反訴請求。
案件受理費(fèi)100元，由原告（反訴被告）宋某某負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)50元，由被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)25元、原告（反訴被告）宋某某負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:原告宋某某、譚榮香提交的證據(jù)和被告胡某某提交的證據(jù)1、2、3、5、6、7、8，相對方對其真實性均不予否認(rèn)，本院予以采信并作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。被告提交的證據(jù)4、9因與本案沒有關(guān)聯(lián)，本院不予采信。
經(jīng)審理查明:原告宋某某、譚榮香系夫妻關(guān)系，屬三峽庫區(qū)移民搬遷戶。當(dāng)?shù)厝嗣裾疄榻鉀Q三峽庫區(qū)移民搬遷戶的建房需要，給該戶在巴東縣信陵鎮(zhèn)西瀼坡小區(qū)西二路劃撥96.74平方米土地用于修建住房，2001年4月17日原巴東縣土地管理局給宋某某頒發(fā)了巴信國用（2001）字第17號國有土地使用證，宋某某、譚榮香即在該土地上修建房屋一棟。2005年3月16日宋某某與被告胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議，出售人為宋某某、譚榮香（簡稱甲方），購買人為胡某某（簡稱乙方）。協(xié)議約定:“一、甲方自愿將位于巴東縣信陵鎮(zhèn)西瀼坡小區(qū)巴山路自建房中的一套出售給乙方所有，土地使用證號為巴信國用（2001）字第17號，建筑面積為96.74平方米，出售房屋為四層，為整層（一套），出售房屋以現(xiàn)有狀況為準(zhǔn)。二、雙方協(xié)商房屋作價為人民幣陸萬伍仟元整（小寫:65000.00元）。協(xié)議簽訂之日，乙方支付房款肆萬元，下欠的甲方協(xié)助乙方辦理房屋過戶手續(xù)后一次性付清。三、甲方自協(xié)議簽訂之日將房屋交乙方裝修，乙方搬進(jìn)該房屋居住時，乙方給甲方出具下欠款的欠條。乙方支付房款后，房屋由乙方管理、使用。該房屋今后涉及的相關(guān)補(bǔ)償及所產(chǎn)生的一切收益均歸乙方所有。四、甲方必須保證該房屋買賣成交前無出租、轉(zhuǎn)讓、抵押行為，否則由此給乙方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失均由甲方全額賠償。同時必須保證乙方對共用部分的正常使用，乙方也必須接受相關(guān)物業(yè)的管理。房屋自移交后，室內(nèi)水電由乙方自行安裝，由甲方協(xié)助辦理立戶手續(xù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自理。共用水電線路由雙方共同協(xié)商解決。乙方在房屋裝修中不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，因此造成有一切損失由乙方承擔(dān)，與甲方無任何關(guān)系。五、甲方房產(chǎn)證辦妥后交付于乙方，由乙方自行辦理過戶手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方協(xié)助辦理。本協(xié)議一經(jīng)簽訂就具有法律效力，甲、乙雙方均不得以任何理由提出反悔請求，如一方違約，違約方需向守約方支付該房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)20%的違約金。七、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，巴東縣公證處及房產(chǎn)管理部門各留存一份備查?！彼文衬吃诩追教幒炞郑衬吃谝曳教幒炞?，原告譚榮香未在協(xié)議上簽字。同日，胡某某按協(xié)議約定，給宋某某支付房款40000元，由譚榮香給胡某某出具收條1份，收條載明:“今收到胡某某房屋訂金肆萬元正（40000）元，收款人譚榮香，2005年3月16日”。爾后，胡某某對該房屋進(jìn)行裝修，同年5月1日胡某某家搬進(jìn)該房居住至今。2013年雙方因其他瑣事發(fā)生糾紛，宋某某于2013年11月1日向本院起訴，要求確認(rèn)宋某某與胡某某于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。胡某某于2013年11月6日向本院提起反訴，要求宋某某繼續(xù)履行雙方于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議第五條約定的協(xié)助辦理過戶義務(wù)，并支付違約金13000元。
另查明，宋某某、譚榮香于2013年11月5日向巴東縣公證處提出書面申請，要求撤銷（2005）巴證字第42號公證書，巴東縣公證處于2013年11月6日作出巴證撤字2013第1號撤銷公證決定書，決定撤銷（2005）巴證字第42號公證書。2013年10月28日巴東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給宋某某頒發(fā)了巴東房權(quán)證信陵鎮(zhèn)字第00002987號房屋所有權(quán)證。
訴訟中，本院發(fā)函給巴東縣國土資源局，要求對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)所建設(shè)的房屋申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時是否審批的問題予以復(fù)函。巴東縣國土資源局復(fù)函稱:一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方必須提出書面申請；二是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須事前補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。然后分別登記。
本院認(rèn)為:原告宋某某、譚榮香取得的巴東縣信陵鎮(zhèn)巴山路10號宅基地，是當(dāng)?shù)厝嗣裾疄榻鉀Q三峽庫區(qū)移民搬遷戶的住房而無償劃撥的國有土地，屬劃撥方式取得的宅基地土地使用權(quán)，原巴東縣土地管理局給宋某某頒發(fā)了國有土地使用證后，宋某某在該宗地上修建房屋一棟，該房屋屬宋某某家庭的合法財產(chǎn)。本案爭議的焦點:一是宋某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否違反了國家法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議是否有效；二是譚榮香未在房屋買賣協(xié)議上簽字，是否侵害了其合法的財產(chǎn)權(quán)利；三是宋某某取得房屋所有所權(quán)證后，未給胡某某辦理過戶手續(xù)，是否構(gòu)成違約以及宋某某是否應(yīng)履行房屋買賣協(xié)議第五條約定的義務(wù)，即協(xié)助辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)逐一評判:
一、關(guān)于宋某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否違反了國家法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議是否有效。
宋某某的房屋雖然是在劃撥的國有土地上修建，但在建設(shè)時已經(jīng)取得了國有土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)證上明確了該地塊土地為住宅用地。宋某某基于合法建房的事實取得了房屋的所有權(quán)，對該房屋依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。根據(jù)地隨房走的原則，轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，宋某某的國有土地使用權(quán)是隨房屋一起轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?雖規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。該條規(guī)定的目的是為了加強(qiáng)對房地的管理，保障國家的土地收益不流失。巴東縣國土資源管理局在本院征詢意見后復(fù)函表示，在雙方提交書面申請、補(bǔ)簽土地出讓合同、補(bǔ)繳土地出讓金后可以進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也就是說只要補(bǔ)辦一些手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金后，不存在不予審批的情況。同時，如果合同有效并繼續(xù)履行，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記時，國家的土地出讓金即會得到收繳，土地收益也不會流失。原告宋某某與被告胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方的真實意思表示，為有利于維護(hù)誠實信用、保護(hù)交易安全，宋某某與胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議轉(zhuǎn)讓國有土地上的自建房雖未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且在起訴前也未辦理相關(guān)審批手續(xù)，但不應(yīng)以違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定認(rèn)定合同無效。因此，宋某某要求確認(rèn)其與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的請求，本院不予支持。對胡某某的辯稱意見，本院予以采納。
二、關(guān)于譚榮香未在房屋買賣協(xié)議上簽字，是否侵害了其合法的財產(chǎn)權(quán)利。
宋某某與譚榮香系合法的夫妻關(guān)系，夫妻對婚姻存續(xù)期間的財產(chǎn)享有同等的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋一》第十七條 ?規(guī)定婚姻法第十七條規(guī)定關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處分權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，宋某某與胡某某于2005年3月16日簽訂房屋買賣協(xié)議后，胡某某按合同約定支付房款40000元，并由譚榮香出具收條，胡某某對其房屋進(jìn)行裝修，直至同年5月1日搬進(jìn)該房居住，譚榮香并未提出異議，以上情形充分表明譚榮香對宋某某與胡某某簽訂房屋買賣協(xié)議的行為及協(xié)議內(nèi)容是知曉并認(rèn)可的，僅僅只是沒有在協(xié)議上簽字而已，譚榮香收取了胡某某給付的購房款，胡某某完全有理由相信宋某某出售房屋的行為其為夫妻雙方共同的意思表示。故譚榮香以房屋為夫妻共同財產(chǎn)，宋某某將房屋出售給胡某某時不知情，要求收回房屋的理由不能成立，其請求本院不予支持。
三、關(guān)于宋某某取得房屋所有所權(quán)證后，未將房產(chǎn)證交給胡某某辦理過戶手續(xù)，是否構(gòu)成違約；宋某某是否應(yīng)履行房屋買賣協(xié)議第五條約定的義務(wù)，即協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
宋某某與胡某某在房屋買賣協(xié)議中約定宋某某將房屋所有權(quán)證辦妥后交給胡某某，但其目的不是將證件交由胡某某保管、持有，而是便于胡某某辦理過戶手續(xù)，該項約定僅是對宋某某協(xié)助辦理過戶登記義務(wù)的約定。從整體來看，宋某某的協(xié)助義務(wù)應(yīng)是一個應(yīng)胡某某請求后而為的一個行為，何時履行該義務(wù)處于被動狀態(tài)，而本案中胡某某未提供證據(jù)證實要求宋某某履行協(xié)助義務(wù)而宋某某未履行。因此，宋某某雖于2013年10月28日獲得房屋所有權(quán)證后未及時交付給胡某某，并不構(gòu)成違約。但在本次訴訟中，胡某某以訴訟的方式要求宋某某履行協(xié)助過戶義務(wù)，宋某某應(yīng)予履行。故對胡某某反訴要求宋某某按雙方于2005年3月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議第五條約定協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的反訴請求，本院予以支持。
綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋一》第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、2005年3月16日原告宋某某與被告胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
二、反訴原告胡某某在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時，反訴被告宋某某履行協(xié)助義務(wù)；
三、駁回原告譚榮香的訴訟請求；
四、駁回反訴原告胡某某要求反訴被告宋某某承擔(dān)違約責(zé)任的反訴請求。
案件受理費(fèi)100元，由原告（反訴被告）宋某某負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)50元，由被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)25元、原告（反訴被告）宋某某負(fù)擔(dān)25元。

審判長：羅楊軍
審判員：譚文先
審判員：徐光軍

書記員：張芹