上訴人(原審原告)：宋衛(wèi)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江西省鷹潭市。
　　委托訴訟代理人：謝小弟，上海市中山律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上海新華聯(lián)置業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李金寶，董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蔡國(guó)強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱柳，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人宋衛(wèi)某因與被上訴人上海新華聯(lián)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新華聯(lián)公司”)商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2018)滬0118民初10322號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　宋衛(wèi)某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持宋衛(wèi)某的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是新華聯(lián)公司提供的格式合同，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中雖然有房產(chǎn)政策的文字，但其沒(méi)有明確寫(xiě)明房產(chǎn)調(diào)控政策的具體內(nèi)容，新華聯(lián)公司也沒(méi)有口頭告知宋衛(wèi)某房產(chǎn)調(diào)控政策。提供格式合同的，合同約定不明確的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式合同一方的解釋。新華聯(lián)公司作為開(kāi)發(fā)商有審核購(gòu)房者資格的義務(wù)，新華聯(lián)公司未審核宋衛(wèi)某購(gòu)房資格的前提下與其簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，具有合同欺詐的嫌疑。新華聯(lián)公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦人庚雷在與宋衛(wèi)某的微信聊天中，就退還人民幣(以下幣種均為人民幣)100,000元定金的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為新華聯(lián)公司的意思表示。即使宋衛(wèi)某違約，違約金也過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。
　　新華聯(lián)公司辯稱(chēng)，不同意宋衛(wèi)某的上訴請(qǐng)求。認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。相關(guān)調(diào)控政策2016年已經(jīng)發(fā)布，宋衛(wèi)某理應(yīng)知道。宋衛(wèi)某有無(wú)購(gòu)房資格，其自身應(yīng)當(dāng)清楚。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，新華聯(lián)公司有權(quán)沒(méi)收定金。宋衛(wèi)某的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
　　宋衛(wèi)某向一審法院起訴請(qǐng)求：新華聯(lián)公司向宋衛(wèi)某返還認(rèn)購(gòu)房屋定金100,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年8月20日，宋衛(wèi)某(乙方)與新華聯(lián)公司(甲方)簽訂《新華聯(lián)奧萊悅府認(rèn)購(gòu)書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“認(rèn)購(gòu)書(shū)”)，約定由宋衛(wèi)某向新華聯(lián)公司認(rèn)購(gòu)該地產(chǎn)下46號(hào)302室房屋，認(rèn)購(gòu)面積126.08平方米，認(rèn)購(gòu)總價(jià)6,511,497元，認(rèn)購(gòu)定金100,000元。優(yōu)惠說(shuō)明的內(nèi)容為：優(yōu)惠5,000元，2017年8月20日付定金拾萬(wàn)元，2017年9月20日支付至35%并簽約辦理貸款。第一條約定乙方確保在2017年9月20日(8月20日系筆誤)前赴售樓處與甲方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》并辦理相關(guān)手續(xù)，若乙方未前來(lái)簽訂或者拒絕簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，則視作乙方自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)該房產(chǎn)權(quán)利，甲方有權(quán)單方解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)，依照法律規(guī)定乙方已支付的定金歸甲方所有，并有權(quán)在不事先通知乙方的情況下，單方面將上述房產(chǎn)另行出售且免于承擔(dān)任何法律責(zé)任。第六條規(guī)定在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，甲方已將適用于本項(xiàng)目的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策詳細(xì)告知乙方，乙方確認(rèn)已詳細(xì)知悉并承諾不違反前述規(guī)定。如乙方違反或不符合本項(xiàng)目相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策購(gòu)房條件的，視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)，乙方已支付的定金由甲方所有，并有權(quán)在不事先通知乙方的情況下，單方面將上述房產(chǎn)另行出售且免于承擔(dān)任何法律責(zé)任。甲方的簽章為：上海新華聯(lián)置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理陳遲，案場(chǎng)負(fù)責(zé)人俞露露，業(yè)務(wù)員為庚雷。新華聯(lián)公司對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力進(jìn)行了追認(rèn)。
　　2017年8月20日，宋衛(wèi)某向新華聯(lián)公司支付100,000元定金，新華聯(lián)公司開(kāi)具收據(jù)。后宋衛(wèi)某知曉其不具有上海市的購(gòu)房資格，并告知業(yè)務(wù)員庚雷。2017年11月14日，宋衛(wèi)某向業(yè)務(wù)員庚雷轉(zhuǎn)賬3,000元，后宋衛(wèi)某與庚雷通過(guò)微信聯(lián)系退還定金的事宜，庚雷告知宋衛(wèi)某該定金的退款在審批中。2018年6月27日，新華聯(lián)公司終止與庚雷的勞動(dòng)合同，退工原因?yàn)椋航獬贤?
　　一審審理中，宋衛(wèi)某表示認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》的時(shí)間為2017年8月20日，9月20日為筆誤，修改為8月20日。新華聯(lián)公司認(rèn)為筆誤寫(xiě)成8月20日，后來(lái)改為9月20日。結(jié)合認(rèn)購(gòu)書(shū)優(yōu)惠內(nèi)容關(guān)于簽約日期的約定，一審法院認(rèn)定，簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》的時(shí)間為2017年9月20日之前。雙方均同意解除認(rèn)購(gòu)書(shū)。
　　宋衛(wèi)某認(rèn)為庚雷系新華聯(lián)公司的業(yè)務(wù)員，其行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，在微信中同意退款構(gòu)成雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容的變更。新華聯(lián)公司對(duì)此不予認(rèn)可，且宋衛(wèi)某其向庚雷轉(zhuǎn)賬3,000元系涉及商業(yè)賄賂，已經(jīng)解除了與庚雷的勞動(dòng)關(guān)系。
　　一審法院認(rèn)為，從認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)內(nèi)容來(lái)看，該定金種類(lèi)為立約定金，任何一方未按時(shí)簽署或拒絕簽署的，即視為該方違約，買(mǎi)方違約的，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣(mài)方違約的，應(yīng)按照定金罰則雙倍返還。宋衛(wèi)某不具有上海市的購(gòu)房資格，卻認(rèn)為新華聯(lián)公司未盡提醒和審查義務(wù)，要求返還已支付的定金。對(duì)此，法院認(rèn)為，上海市限購(gòu)政策對(duì)外公開(kāi)，宋衛(wèi)某對(duì)此應(yīng)屬明知。宋衛(wèi)某明知自己屬于限購(gòu)對(duì)象仍與新華聯(lián)公司簽訂《新華聯(lián)奧萊悅府認(rèn)購(gòu)書(shū)》，事后再拒絕履行《新華聯(lián)奧萊悅府認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的簽約義務(wù)，顯屬違約，按照約定，其無(wú)權(quán)要求返還已支付的定金。一審審理中，雙方同意解除《新華聯(lián)奧萊悅府認(rèn)購(gòu)書(shū)》，于法無(wú)悖，法院予以確認(rèn)。宋衛(wèi)某認(rèn)為業(yè)務(wù)員庚雷在微信中表示可以退還定金系代表新華聯(lián)公司所做出的意思表示，新華聯(lián)公司對(duì)庚雷的上述行為不予追認(rèn)，且宋衛(wèi)某亦未提供證據(jù)證明新華聯(lián)公司對(duì)此予以追認(rèn)，故法院不予采信。判決：駁回宋衛(wèi)某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，宋衛(wèi)某與新華聯(lián)公司約定由宋衛(wèi)某支付定金100,000元，作為雙方簽署正式預(yù)售合同的擔(dān)保，該定金屬于立約定金，任何一方未按時(shí)簽署合同或者拒絕簽署合同，將適用定金罰則。根據(jù)查明事實(shí)，宋衛(wèi)某在與新華聯(lián)公司簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，不具備上海市的購(gòu)房資格，而上海市限購(gòu)政策對(duì)外公開(kāi)，宋衛(wèi)某對(duì)此應(yīng)屬明知。宋衛(wèi)某明知自己屬于限購(gòu)對(duì)象仍與新華聯(lián)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，之后又拒絕履認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的簽約義務(wù)，一審法院據(jù)此認(rèn)為宋衛(wèi)某違約，無(wú)權(quán)要求返還定金，并無(wú)不當(dāng)。宋衛(wèi)某上訴仍以新華聯(lián)公司未盡提醒和審核義務(wù)為由，要求新華聯(lián)公司返還已支付的定金，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。宋衛(wèi)某主張業(yè)務(wù)員庚雷微信中表示可以退還定金應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為新華聯(lián)公司的意思表示，但無(wú)證據(jù)表明新華聯(lián)公司對(duì)庚雷的行為予以了追認(rèn)，故宋衛(wèi)某的主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予采納。宋衛(wèi)某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣2,300元，由上訴人宋衛(wèi)某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張黎明

審判員：彭??浩

書(shū)記員：劉海邑