安某某
顏平
于長武
綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李樹森（黑龍江申平律師事務所）

（2015）綏北城民初字第320號
原告安某某，公民身份號碼，現(xiàn)住綏棱縣。
委托代理人顏平，公民身份號碼，現(xiàn)住綏化市。
委托代理人于長武，公民身份號碼，現(xiàn)住綏化市。
被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:綏化市北林區(qū)軍分區(qū)路58號，組織機構代碼證:72531852-6。
法定代表人李春霞，職務董事長。
委托代理人李樹森，黑龍江申平律師事務所律師。
原告安某某與被告綏化市潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年9月21日受理后，依法組成合議庭分別于2015年12月2日、2015年12月15日、2015年12月29日三次公開開庭進行了審理。
原告安某某的委托代理人顏平、于長武以及被告的委托代理人李樹森到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告安某某訴稱，原告與被告公司于2013年7月22日簽訂了兩份商品房買賣合同，并于2013年7月23日分別交齊了二筆房款，第一筆房款為167，986.00元，即以每平方米3，380.00元的價格購買的面積為49.7平方米的公寓13F1301號房；第二筆房款為235，081.00元，以每平方米4，730.00元的價格購買的面積為49.7平方米的公寓20F117號房。
合同簽訂后被告未按照合同中相關條款的約定履行交房義務，故原告訴至法院，要求解除兩份《商品房買賣合同》、返還原告所交房款403，067.00元；向原告給付違約金28，800.00元；給付因被告違約給原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理費由被告承擔。
被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，原、被告雙方已經(jīng)在合同中約定了仲裁機構仲裁，并未選擇人民法院直接受理；此案是由建筑施工合同引起的，并非是純商品房買賣，是由于案外人喬海龍承包的抹灰工程未在規(guī)定時間內施工完畢，導致涉案房屋未交付，不是被告公司故意違約未交付房屋，被告公司開發(fā)的工程已經(jīng)在原被告雙方約定的交付時間前已經(jīng)完工，具備交付條件。
故被告公司不同意解除《商品房買賣合同》，被告公司同意繼續(xù)履行合同并將兩處房屋交付給原告；關于違約金問題，被告依據(jù)原被告雙方簽訂的合同中第九條第一項和第二項的約定，到目前為止被告公司未接到買受人即原告解除買賣合同的通知，關于違約金問題被告認為原告的請求不符合合同約定。
原告安某某為支持自己的訴訟主張，提供如下證據(jù):
1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》二份、購房收據(jù)二份，欲證實原告在被告公司購買二處房屋，簽訂了合同并已經(jīng)全部交付房款的事實；
2、綏化市房產(chǎn)管理處出具的情況說明一份，欲證實綏化市房產(chǎn)管理處無房產(chǎn)仲裁委員會機構，上面加蓋“綏化市房產(chǎn)管理處”公章；
3、租房合同二份，租房交款收據(jù)四張、于靜物業(yè)有限公司出具的證明一份、物業(yè)收費憑證四張，欲證實原告因被告未按時交付房屋導致原告租房居住并產(chǎn)生的租房租金為21，000.00元的事實。
被告公司為支持其訴訟主張，提供如下證據(jù):
1、幸福城抹灰的勞務分包合同一份，欲證實綏化鑫都建筑工程有限公司將幸福城小區(qū)抹灰工程發(fā)包給喬海龍，合同第7條約定以100%的房源結算工程款的事實。
2、個人承包工程劃債明細表一份、借據(jù)一份，欲證實原告購買的二套房屋系由被告公司給喬海龍的工程款抵頂?shù)氖聦崱?br/>本院圍繞雙方當事人爭議的事實、焦點組織了質證:
被告公司對原告提供的證據(jù)1的真實性沒有異議，稱合同確實簽過，但是原告并沒有在被告公司處直接交款，而是用喬海龍施工款抵頂?shù)馁彿靠睿論?jù)確實是被告公司出的，但是沒有交現(xiàn)金。
被告對原告提供的證據(jù)2的真實性沒有異議，但是合同第19條約定的仲裁機構不是房產(chǎn)部門的仲裁機構；對證據(jù)3的真實性有異議。
認為盡管是書證，但是也不足以證明原告租房的事實成立。
原告雖然購買了兩套住房，但實際是原告一家人購買的，不可能出現(xiàn)一家人租兩套房子分開住的事實。
原告在2015年8月10日起訴狀當中載明了原告居住地位綏棱縣西北街1委1組21號，證明原告在起訴時居住地在綏棱，向法庭提交的于靜物業(yè)公司出具的幾份收據(jù)，載明的收費時間均是在2014年12月份，這份證據(jù)證明在2014年12月已在此居住，起訴狀中與這份證據(jù)載明的居住地是相矛盾的，如果原告居住在遠望小區(qū)應當由遠望小區(qū)所在的社區(qū)出具推薦函或證明，那么這樣兩位代理人才能以原告代理人身份參加訴訟。
原告對被告公司提供的證據(jù)1、2、3均有異議，稱被告公司提供的證據(jù)均與本案無關。
根據(jù)當事人陳述及質證意見，本院綜合審查認證如下:
關于原告提交的證據(jù)1即《商品房買賣合同》及購房收據(jù)，因被告公司對上述證據(jù)無異議，上述證據(jù)可以證實原告與被告公司雙方自愿簽訂《商品房買賣合同》，原告在被告公司購買兩處房屋的事實，故本院對上述證據(jù)的證據(jù)效力予以確認；關于原告提交的證據(jù)2即綏化市房產(chǎn)管理處出具的情況證明的證明效力問題。
本院認為，被告公司對原告提交的證據(jù)的真實性沒有異議，且該證明材料中證明的事實與當庭雙方當事人陳述的事實一致，可以證實當?shù)責o房產(chǎn)仲裁委托員會的事實，故本院對該份證據(jù)予以確認；關于原告提供的證據(jù)3即租房合同，租房交款收據(jù)、于靜物業(yè)有限公司出具的證明、物業(yè)收費憑證的證明效力問題，本院認為，原告未提供被告公司逾期交付使用房屋期間由有關主管部門公布或者有相關評估機構確定的同地段同類房屋租金數(shù)額，僅憑上述證據(jù)不能作為有效證據(jù)證實原告租用房屋的租金數(shù)額，故本院對原告提供的上述證據(jù)效力不予以確認。
關于被告提供的證據(jù)效力問題，本院認為。
被告公司辯稱本案爭議的房屋系抵頂給在被告公司干抹灰工程的喬海龍，喬海龍賣給原告的。
雖然被告公司提供的證據(jù)與本案爭議的房屋的房款吻合，但是被告公司并未找到喬海龍出庭作證，故單憑被告公司提交的證據(jù)無法認定被告代理人所述事實的真實性。
故對被告提供的證據(jù)效力不予確認。
根據(jù)以上確認的證據(jù)及當事人當庭陳述，本院認定案件事實如下:
原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月22日簽訂兩份《商品房買賣合同》，合同約定:被告公司將位于九洲茗苑小區(qū)面積為49.7平方米的13層1301號公寓以每平方米3，380.00元，合計167，986.00元的價格賣給原告；將位于九洲茗苑小區(qū)面積為49.7平方米20層117號公寓以每平方米價格為4，730.00元的價格賣給原告；付款方式為一次性付款；第八條約定“出賣人應當在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用”；第九條約定“除本合同規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理，（1）逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起15天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.1‰向買受人支付違約金……”；第十九條約定，本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁。
合同簽訂后，原告于2013年7月23日將兩處房屋的房款合計403，067.00元交與被告公司，被告公司為其出具收據(jù)一份，收據(jù)加蓋“綏化市潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務專用章”。
后被告公司未按照合同約定時間向原告交付房屋。
故原告訴訟來院，請求法院判令解除兩份《商品房買賣合同》、被告公司返還原告所交房款403，067.00元；被告公司向原告給付違約金28，800.00元；被告公司向原告給付因被告違約給原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理費由被告公司承擔。
被告公司以雙方簽訂的合同不符合解除條件為由拒絕原告的訴訟請求，本案經(jīng)本院主持調解未果。
本案的爭議焦點為:一、原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是否有效；二、合同中約定的仲裁條款是否有效；三、被告公司是否存在違約，該合同是否應予解除并返還房款；四、被告公司是否應向原告給付違約金及房屋租金。
本院認為，原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》有原告的簽字及加蓋被告單位的公章，雙方當事人對其真實性均無異議，是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，原告已向被告公司全額交納房款，故該合同合法有效，本院予以確認。
該合同對雙方均具有法律約束力，雙方當事人應嚴格按合同中的約定全面履行義務及享受權利。
依合同第八條、第九條約定，被告公司應在2013年12月31日前，將經(jīng)相關部門驗收合格的商品房交付買受人使用，逾期交房30日后原告有權要求解除合同、返還房款并給付違約金，因被告公司未依約向原告交付房屋，解除合同條件已經(jīng)成就，故原告要求解除合同并返還房款、給付違約金的請求應予支持。
關于被告公司辯稱原、被告間并不是商品房買賣關系，系建筑施工合同關系的辯解理由，因沒有充分證據(jù)證明，本院不予采納。
關于違約金計算問題，原告主張合同中違約金的約定顯失公平應予調整的請求，該合同自生效至今已兩年多，已超過法律規(guī)定顯失公平的合同可以變更或撤銷的一年法定期限，故原告的該項訴求本院不予支持。
違約金的計算應以雙方簽訂的合同中的計算方法即“按買受人累計已付款的0.1‰給付違約金”。
關于原告請求給付房屋租金的訴請，因原告未提供有關主管部門公布或者相關評估機構確定的有效證據(jù)證實房屋租金數(shù)額且被告公司逾期交房給原告造成的損失已經(jīng)經(jīng)雙方約定給付違約金作為補償，故該項訴訟請求本院不予支持。
關于合同中仲裁協(xié)議是否有效的問題。
合同第十九條約定“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁。
”依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第十八條 ?規(guī)定“仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁委員會沒有約定或者約定不明確的，當事人可以補充協(xié)議；達不成補充協(xié)議的，仲裁協(xié)議無效。
”因當?shù)夭]有房產(chǎn)仲裁委員會，故該約定屬約定不明。
經(jīng)本院對雙方當事人詢問，雙方無法對選擇仲裁機構達成補充協(xié)議，故該仲裁協(xié)議應屬無效，原告可向人民法院提起訴訟。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第十八條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》（2008年12月24日修正版）之規(guī)定，判決如下:
解除原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月22日簽訂的兩份《商品房買賣合同》；
被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告安某某返還房款403，067.00元、違約金40.31元（按買受人累計已付房款的0.1‰計算），合計403，107.31元。
此款于本判決生效后十日內一次性給付完畢；
駁回原告的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8，047.00元，由被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔7，347.00元，由原告安某某自行負擔700.00元。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

本院認為，被告公司對原告提交的證據(jù)的真實性沒有異議，且該證明材料中證明的事實與當庭雙方當事人陳述的事實一致，可以證實當?shù)責o房產(chǎn)仲裁委托員會的事實，故本院對該份證據(jù)予以確認；關于原告提供的證據(jù)3即租房合同，租房交款收據(jù)、于靜物業(yè)有限公司出具的證明、物業(yè)收費憑證的證明效力問題，本院認為，原告未提供被告公司逾期交付使用房屋期間由有關主管部門公布或者有相關評估機構確定的同地段同類房屋租金數(shù)額，僅憑上述證據(jù)不能作為有效證據(jù)證實原告租用房屋的租金數(shù)額，故本院對原告提供的上述證據(jù)效力不予以確認。
關于被告提供的證據(jù)效力問題，本院認為。
被告公司辯稱本案爭議的房屋系抵頂給在被告公司干抹灰工程的喬海龍，喬海龍賣給原告的。
雖然被告公司提供的證據(jù)與本案爭議的房屋的房款吻合，但是被告公司并未找到喬海龍出庭作證，故單憑被告公司提交的證據(jù)無法認定被告代理人所述事實的真實性。
故對被告提供的證據(jù)效力不予確認。
根據(jù)以上確認的證據(jù)及當事人當庭陳述，本院認定案件事實如下:
原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月22日簽訂兩份《商品房買賣合同》，合同約定:被告公司將位于九洲茗苑小區(qū)面積為49.7平方米的13層1301號公寓以每平方米3，380.00元，合計167，986.00元的價格賣給原告；將位于九洲茗苑小區(qū)面積為49.7平方米20層117號公寓以每平方米價格為4，730.00元的價格賣給原告；付款方式為一次性付款；第八條約定“出賣人應當在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用”；第九條約定“除本合同規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理，（1）逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起15天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.1‰向買受人支付違約金……”；第十九條約定，本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁。
合同簽訂后，原告于2013年7月23日將兩處房屋的房款合計403，067.00元交與被告公司，被告公司為其出具收據(jù)一份，收據(jù)加蓋“綏化市潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務專用章”。
后被告公司未按照合同約定時間向原告交付房屋。
故原告訴訟來院，請求法院判令解除兩份《商品房買賣合同》、被告公司返還原告所交房款403，067.00元；被告公司向原告給付違約金28，800.00元；被告公司向原告給付因被告違約給原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理費由被告公司承擔。
被告公司以雙方簽訂的合同不符合解除條件為由拒絕原告的訴訟請求，本案經(jīng)本院主持調解未果。
本案的爭議焦點為:一、原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是否有效；二、合同中約定的仲裁條款是否有效；三、被告公司是否存在違約，該合同是否應予解除并返還房款；四、被告公司是否應向原告給付違約金及房屋租金。
本院認為，原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》有原告的簽字及加蓋被告單位的公章，雙方當事人對其真實性均無異議，是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，原告已向被告公司全額交納房款，故該合同合法有效，本院予以確認。
該合同對雙方均具有法律約束力，雙方當事人應嚴格按合同中的約定全面履行義務及享受權利。
依合同第八條、第九條約定，被告公司應在2013年12月31日前，將經(jīng)相關部門驗收合格的商品房交付買受人使用，逾期交房30日后原告有權要求解除合同、返還房款并給付違約金，因被告公司未依約向原告交付房屋，解除合同條件已經(jīng)成就，故原告要求解除合同并返還房款、給付違約金的請求應予支持。
關于被告公司辯稱原、被告間并不是商品房買賣關系，系建筑施工合同關系的辯解理由，因沒有充分證據(jù)證明，本院不予采納。
關于違約金計算問題，原告主張合同中違約金的約定顯失公平應予調整的請求，該合同自生效至今已兩年多，已超過法律規(guī)定顯失公平的合同可以變更或撤銷的一年法定期限，故原告的該項訴求本院不予支持。
違約金的計算應以雙方簽訂的合同中的計算方法即“按買受人累計已付款的0.1‰給付違約金”。
關于原告請求給付房屋租金的訴請，因原告未提供有關主管部門公布或者相關評估機構確定的有效證據(jù)證實房屋租金數(shù)額且被告公司逾期交房給原告造成的損失已經(jīng)經(jīng)雙方約定給付違約金作為補償，故該項訴訟請求本院不予支持。
關于合同中仲裁協(xié)議是否有效的問題。
合同第十九條約定“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁。
”依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第十八條 ?規(guī)定“仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁委員會沒有約定或者約定不明確的，當事人可以補充協(xié)議；達不成補充協(xié)議的，仲裁協(xié)議無效。
”因當?shù)夭]有房產(chǎn)仲裁委員會，故該約定屬約定不明。
經(jīng)本院對雙方當事人詢問，雙方無法對選擇仲裁機構達成補充協(xié)議，故該仲裁協(xié)議應屬無效，原告可向人民法院提起訴訟。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第十八條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》（2008年12月24日修正版）之規(guī)定，判決如下:
解除原告安某某與被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月22日簽訂的兩份《商品房買賣合同》；
被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告安某某返還房款403，067.00元、違約金40.31元（按買受人累計已付房款的0.1‰計算），合計403，107.31元。
此款于本判決生效后十日內一次性給付完畢；
駁回原告的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8，047.00元，由被告綏化潤峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔7，347.00元，由原告安某某自行負擔700.00元。

審判長：徐鳳舉
審判員：司琪
審判員：萬千里

書記員：劉桂辰