寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會
王京衛(wèi)（河北君合欣律師事務(wù)所）
張某某
郭利華（河北眾平律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會，地址，寧某某鳳某鎮(zhèn)大及村。
組織機(jī)構(gòu)代碼59682821-1。
法定代表人董永剛，該村村委會主任。
委托代理人王京衛(wèi)，河北君合欣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，大專文化，住址寧某某鳳某新區(qū)。
委托代理人郭利華，河北眾平律師事務(wù)所律師。
上訴人寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會因租賃合同糾紛一案，不服河北省寧某某人民法院（2016）冀0528民初299號判決，向本院提起上訴。
本院立案后，依法組成合議庭，審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2012年4月1日，原被告雙方簽訂租賃合同，約定:被告張某某租賃原告場地（南鄰鄉(xiāng)中教學(xué)樓，北至耕地，西鄰?fù)ㄍ〖按宓哪媳甭?，東至生產(chǎn)資料公司）；年租金為10000元，租金按年支付，每年3月份支付下一年度的租金；合同期限為23年，自2012年4月1日至2035年3月31日，租賃期間因縣政府規(guī)劃造成拆遷，合同自行解除；租賃期間張某某有權(quán)根據(jù)需要對相應(yīng)建筑進(jìn)行整改和建設(shè)，其所建房屋歸其所有，如遇拆遷，賠償款全部歸其；原有房屋歸原告所有，如遇拆遷，賠償款全部歸其；被告張某某在原來房屋基礎(chǔ)上改建房屋，歸雙方所有，如遇拆遷，雙方各得50%。
庭審中查明，該租賃合同存放于鳳某新區(qū)政府。
租賃后，被告稱其在租賃場地中新建2個倉庫并改造了部分房屋。
2014年6月19日，被告將部分房屋租賃給了寧某某和正食品經(jīng)銷處，收取租金。
原告自2012年4月1日開始租賃合同標(biāo)的物后至2015年，未拖欠過租賃費(fèi)。
原審認(rèn)為，原、被告所簽訂的租賃合同租期為二十三年，違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 ?，租賃期限不得超過二十年的規(guī)定，超過部分無效。
原告所主張被告未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租，不屬于確認(rèn)本案所涉租賃合同無效的法定情形。
另外，原告也未能提供證據(jù)證明原、被告所簽定的租賃合同在法定期限二十年內(nèi)存在應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效的法定情形。
因此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第五十二條 ?、第二百一十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，原審判決:一、原告寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會與被告張某某于2012年4月1日所簽訂的租賃合同中自2032年4月1日至2035年3月31日期間的部分無效。
二、駁回原告其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)25元，由原告寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會負(fù)擔(dān)20元，由被告張某某負(fù)擔(dān)5元。
上訴人寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會上訴主要稱，1、上訴人現(xiàn)任村班子改組后成立后，應(yīng)村民要求，原村委會主任與被上訴人于2012年4月1日簽訂的租賃合同未經(jīng)當(dāng)時村民會議或村民代表同意，也沒有報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，根據(jù)法律規(guī)定，該租賃合同違反了民主議定程序的規(guī)定，依法為無效合同，原審判決對該合同的形式未作實(shí)質(zhì)審查，明顯違背法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。
2、雖然租賃合同中未約定是否允許轉(zhuǎn)租，但根據(jù)合同法的規(guī)定，在被上訴人租賃期間，將承租的部分土地及房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，該轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)上訴人同意，依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。
3、被上訴人未按租賃合同約定按時向上訴人繳納租金，依法應(yīng)當(dāng)視為被上訴人違約，上訴人可以要求解除合同。
4、根據(jù)租賃合同約定，被上訴人改造原有房屋，需提前通知上訴人，被上訴人改造未通知上訴人視為違約。
被上訴人張某某答辯主要稱，要求維持原判。
二審查明的事實(shí)同一審查明的事實(shí)。
本院認(rèn)為，為了加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，《中華人民共和國土地管理法》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定了特定的民主議定程序，該民主議定程序是約束農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在決定重大事項(xiàng)時所遵循的程序，而不是約束合同的相對方的行為規(guī)范，未經(jīng)過該民主議定程序不是被上訴人的責(zé)任，上訴人以此要求確認(rèn)該租賃合同無效的理由不能成立。
雙方合同中未約定不允許被上訴人對外出租租賃物，被上訴人沒有違反合同約定。
雙方租賃合同約定被上訴人有權(quán)根據(jù)需要對相應(yīng)建筑進(jìn)行整改和建設(shè)，所建房屋歸被上訴人所有，在被上訴人租賃期間對部分房屋進(jìn)行改建及建設(shè)是雙方合同的明確約定，無需在改建該房屋時再通知上訴人。
上訴人以此要求確認(rèn)合同無效缺乏事實(shí)依據(jù)。
被上訴人未繳納2016年的租賃費(fèi)是因?yàn)殡p方已經(jīng)進(jìn)行訴訟，被上訴人稱給上訴人繳納上訴人不接受，并不是被上訴人拒交。
二審中被上訴人當(dāng)庭表示可隨時繳納2016年的租賃費(fèi)，故不能認(rèn)定被上訴人違反了合同約定。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。
上訴人的上訴理由不能成立，依法予以駁回。
本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，為了加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，《中華人民共和國土地管理法》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定了特定的民主議定程序，該民主議定程序是約束農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在決定重大事項(xiàng)時所遵循的程序，而不是約束合同的相對方的行為規(guī)范，未經(jīng)過該民主議定程序不是被上訴人的責(zé)任，上訴人以此要求確認(rèn)該租賃合同無效的理由不能成立。
雙方合同中未約定不允許被上訴人對外出租租賃物，被上訴人沒有違反合同約定。
雙方租賃合同約定被上訴人有權(quán)根據(jù)需要對相應(yīng)建筑進(jìn)行整改和建設(shè)，所建房屋歸被上訴人所有，在被上訴人租賃期間對部分房屋進(jìn)行改建及建設(shè)是雙方合同的明確約定，無需在改建該房屋時再通知上訴人。
上訴人以此要求確認(rèn)合同無效缺乏事實(shí)依據(jù)。
被上訴人未繳納2016年的租賃費(fèi)是因?yàn)殡p方已經(jīng)進(jìn)行訴訟，被上訴人稱給上訴人繳納上訴人不接受，并不是被上訴人拒交。
二審中被上訴人當(dāng)庭表示可隨時繳納2016年的租賃費(fèi)，故不能認(rèn)定被上訴人違反了合同約定。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。
上訴人的上訴理由不能成立，依法予以駁回。

本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人寧某某鳳某新區(qū)大及村村民委員會負(fù)擔(dān)。

審判長：郝城
審判員：袁景春
審判員：喬鵬

書記員：張雪