原告：寧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，現(xiàn)住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：靳力紅，女，系樺川縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告:佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：佳木斯市郊區(qū)光復(fù)路西段。
法定代表人：趙發(fā)軍，男，職務(wù)：董事長。
委托訴訟代理人：趙玉明，男，系佳木斯市郊區(qū)中實法律服務(wù)所法律工作者。
第三人：史貴慶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住佳木斯市郊區(qū)。
委托訴訟代理人：王天姝，女，系黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。

原告寧某某與被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人史貴慶房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告寧某某及其委托訴訟代理人靳力紅、被告的委托訴訟代理人趙玉明、第三人史貴慶的委托訴訟代理人王天姝第一次開庭均到庭參加訴訟。被告第二次開庭經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告寧某某訴稱，原告的訴訟請求為：一、要求被告優(yōu)先履行被告與原告簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書；二、要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；三、要求被告承擔(dān)案件受理費。事實與理由：2012年8月11日，原告與被告公司世紀(jì)星城項目部簽訂世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書，購得世紀(jì)星城小區(qū)B號樓104室，面積86.97平方米的房屋，總價款282591元。原告自入戶以來一直居住至今，由于開發(fā)商的原因，此小區(qū)一直不能辦理產(chǎn)權(quán)證。直至2017年原告到樺川縣不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)證時，才得知本案爭議的房屋被被告于2014年12月22日再次出售給第三人史貴慶。故訴至法院，請求法院支持原告的訴訟請求。
被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、被告于2011年2月23日和樺川縣世紀(jì)星城開發(fā)者梁雪楓（此人已判刑）簽署合作協(xié)議，梁雪楓掛靠在被告公司來開發(fā)小區(qū)建設(shè)項目。該協(xié)議掛靠期限為兩年，協(xié)議第十條注明期滿后掛靠關(guān)系自動失效。被告在2013年2月24日后即解除了與梁雪楓的合作關(guān)系，在解除協(xié)議后所發(fā)生的一切事務(wù)均由梁雪楓個人承擔(dān)，被告不承擔(dān)。二、被告已與梁雪楓解除合作協(xié)議，并于2013年4月19日及時在佳木斯日報上發(fā)布了公告。三、原告言稱，涉案房產(chǎn)在2014年12月22日再次銷售給第三人，那是梁雪楓個人行為，與被告無關(guān)。被告已于2013年4月19日發(fā)布解除合作公告，在被告發(fā)布公告后，所發(fā)生的一切事務(wù)，被告均不承擔(dān)責(zé)任。四、根據(jù)以上事實確定，原告與被告沒有任何關(guān)系，被告在本案中不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因梁雪楓所使用的佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀(jì)星城項目部的公章，系被告與梁雪楓解除協(xié)議后所發(fā)生，系梁雪楓個人私自刻的項目部公章，被告對此不知情。原告應(yīng)將工程具體施工人作為被告才能說清房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
第三人史貴慶辯稱，一、第三人已與被告簽訂商品房買賣合同，并在房產(chǎn)部門登記備案，就登記要件而言，第三人對于訴爭房屋的歸屬權(quán)利優(yōu)先于原告，因此應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請求。二、第三人在與被告簽訂商品房買賣合同之前，到房屋產(chǎn)權(quán)部門查看了房屋登記的實際情況，確定沒有異常，才與被告簽訂商品房買賣合同。同時第三人認(rèn)為，原告與被告之間根本不是買賣合同關(guān)系，而是債務(wù)抵押關(guān)系，原告并未向被告履行過支付房款的義務(wù)。原告在未履行交付房款義務(wù)的情況下，無權(quán)享有對應(yīng)的債權(quán)，更不可能優(yōu)先于簽訂了機(jī)打合同，并在產(chǎn)權(quán)部門備案的第三人。三、第三人與被告之間有關(guān)案涉房屋也屬于債權(quán)法律關(guān)系，而債權(quán)之間具有平等性，第三人與被告之間的合同已經(jīng)備案登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于原告。原告的起訴已超過訴訟時效，已喪失勝訴權(quán)，原告的訴請不應(yīng)得到支持。
原告寧某某為支持其訴訟主張向法庭提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書復(fù)印件及交款票據(jù)復(fù)印件各1份，證明原告于2012年8月11日與世紀(jì)星城項目部簽訂房屋認(rèn)購預(yù)定書，認(rèn)購書上約定了房屋面積、價款及位置。
證據(jù)二、票據(jù)7張及物業(yè)合同1份，證明原告自2014年7月20日入戶以來，對涉案房屋一直占有、使用至今。
證據(jù)三、房屋租賃合同3份，證明原告對訴爭房屋一直占有、使用、收益至今。
被告對原告所舉證據(jù)一未提出異議，第三人對原告所舉證據(jù)一提出異議認(rèn)為，第一認(rèn)購預(yù)定書中印鑒與備案的印鑒不一致，被告在答辯中明確表示對項目部的公章不認(rèn)可。第二該認(rèn)購書不是商品房買賣合同。第三認(rèn)購預(yù)定書本身即規(guī)定了，當(dāng)機(jī)打合同形成時，認(rèn)購書自動不具有效力，現(xiàn)第三人與被告之間形成了正式的商品房買賣合同，該認(rèn)購書即不具有效力。定金收據(jù)不是機(jī)打發(fā)票，上面已記載了原告未交付任何現(xiàn)金款項，且定金與標(biāo)的物價款完全屬于不同性質(zhì)。被告對原告所舉證據(jù)二的真實性未提出異議。第三人對原告所舉證據(jù)二中非機(jī)打發(fā)票的三張票據(jù)的真實性提出異議，認(rèn)為收據(jù)不是正式發(fā)票。且物業(yè)合同中的主體與收費主體相矛盾，與本案不具有關(guān)聯(lián)性。被告對原告所舉證據(jù)三中的2015年5月20日及2014年7月23日房屋租賃合同真實性未提出異議，對2016年12月13日的租賃合同的真實性及關(guān)聯(lián)性均提出異議，并且認(rèn)為原告所舉租賃合同最早日期是2014年7月23日，系在被告與梁雪楓解除掛靠關(guān)系之后簽訂的。第三人對原告所舉證據(jù)三的真實性及關(guān)聯(lián)性均提出異議，認(rèn)為承租人身份不明確，僅憑三份合同不能證明真實存在相應(yīng)的承租人。且原告不是房屋所有權(quán)人無權(quán)處分涉案房屋。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，被告對原告所舉證據(jù)一的真實性未提出異議，第三人雖對原告所舉證據(jù)一的真實性提出異議，但未提供相應(yīng)的反駁證據(jù)。本院對原告所舉證據(jù)一的證明效力予以采信。被告對原告所舉證據(jù)二的真實性未提出異議，第三人雖對原告所舉證據(jù)二的真實性提出異議，但未提供相應(yīng)的反駁證據(jù)。本院對原告所舉證據(jù)二的證明效力予以采信。被告、第三人雖對原告所舉證據(jù)三的真實性提出異議，但未提供相應(yīng)的反駁證據(jù)，本院對原告所舉證據(jù)三的證明效力予以采信。
被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為支持其訴訟主張向法庭提供如下證據(jù)：證據(jù)一、佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與梁雪楓簽訂的合作開發(fā)協(xié)議復(fù)印件1份。證據(jù)二、2013年4月19日被告在佳木斯日報發(fā)表的聲明復(fù)印件1份。被告用上述兩份證據(jù)證明，被告于2013年4月19日前已與梁雪楓解除掛靠關(guān)系，解除掛靠關(guān)系后梁雪楓所實施的一切事情及業(yè)務(wù)，被告公司不承擔(dān)責(zé)任。
原告對被告所舉證據(jù)的真實性未提出異議，但認(rèn)為被告所舉證據(jù)不能證明2013年4月19日后被告即與梁雪楓脫離了掛靠關(guān)系。
第三人對被告所舉證據(jù)的真實性未提出異議，但認(rèn)為被告聲明解除掛關(guān)系，沒有經(jīng)過法定程序。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，被告所舉證據(jù)符合證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院對其證明效力予以采信。
第三人史貴慶為支持其訴訟主張向法庭提供商品房買賣合同及欠據(jù)復(fù)印件各1份，證明第三人與被告之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系，交款方式為抵償債務(wù)，過戶手續(xù)完成時據(jù)實結(jié)算。
原告對第三人所舉證據(jù)提出異議，認(rèn)為第三人所舉商品房買賣合同出賣人及買受人處均未有簽字、蓋章，無法證實第三人與被告之間存在買賣關(guān)系，且第三人所舉證的欠據(jù)，系梁雪楓、王研豐個人出具的，無法證實與本案的關(guān)聯(lián)性，不能作為證據(jù)使用。被告對第三人所舉證據(jù)提出異議，認(rèn)為商品房買賣合同上沒有出賣人、買受人蓋章、簽字，不能說明問題。欠據(jù)系梁雪楓個人出具的，與本案無關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，第三人所舉商品房買賣合同，因合同書上未有出賣人及買受人簽字或蓋章，無法證實第三人與被告之間存在房屋買賣關(guān)系，梁雪楓、王研豐個人出具的欠據(jù)無法證實與本案存在關(guān)聯(lián)性，對第三人所舉證據(jù)，本院不予采信。
根據(jù)各方當(dāng)事人的陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
2011年2月23日，被告與案外人梁雪楓簽訂合作開發(fā)協(xié)議書1份，協(xié)議約定，梁雪楓掛靠經(jīng)營被告下屬項目經(jīng)理部，被告向梁雪楓提供承接工程任務(wù)的公司資質(zhì)，梁雪楓以被告名義承建樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)建設(shè)項目。梁雪楓在開發(fā)建設(shè)樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)建設(shè)項目期間于2012年8月11日以被告公司世紀(jì)星城項目部的名議與原告簽訂世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書1份，預(yù)定書中約定，被告公司世紀(jì)星城項目部將世紀(jì)星城小區(qū)B棟104號，面積為86.97平方米的商服出售給原告，雙方約定單價3249.29元平方米，總價款為：282591元。世紀(jì)星城項目部為原告出具定金收據(jù)1份。2014年7月20日原告向世紀(jì)星城項目部交納了訴爭房屋的物業(yè)費、土地證費、二次提水費等費用，并從2014年7月起對該房屋一直占有、使用、收益至今。
本院認(rèn)為，原告與被告公司世紀(jì)星項目部簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書中載明了房屋出售方及認(rèn)購方的名稱及住所、商品房面積、位置等基本情況、商品房的單價及總價、并約定認(rèn)購預(yù)定書簽訂后，認(rèn)購方無權(quán)提出退房或換房等相關(guān)內(nèi)容。該認(rèn)購預(yù)定書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出售方被告公司世紀(jì)星城項目部收受了原告的購房款，該認(rèn)購預(yù)定書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該認(rèn)購預(yù)定書系房屋出售方與買受方的真實意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效。本案中，案外人梁雪楓基于與被告的合作開發(fā)協(xié)議，通過掛靠被告公司，取得了“世紀(jì)星城項目”的開發(fā)人資格，對外也以被告公司世紀(jì)星城項目部的名義進(jìn)行民事活動，世紀(jì)星城項目部與原告簽訂的房屋認(rèn)購預(yù)定書，應(yīng)視為被告公司的行為。被告應(yīng)按照認(rèn)購預(yù)定書的約定全面履行合同義務(wù)，被告提出的與梁雪楓解除掛靠協(xié)議后，不承擔(dān)民事責(zé)任的主張，于法無據(jù)，本院不予采納。第三人向法庭舉證的第三人于2014年12月22日與被告簽訂的商品房買賣合同，因出賣人及買受人處均無簽字或蓋章，無法證實該合同已成立，且第三人向法庭舉證的梁雪楓、王研豐出具的欠據(jù)，并非被告公司所出具，因此無法證實第三人針對涉案房屋履行了交付房款的義務(wù)，所以無法確定被告公司與第三人存在房屋買賣關(guān)系，且未有證據(jù)證實，原告的起訴已超過訴訟時效。第三人在本案中所提出的訴訟主張，本院不予采納。依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告寧某某與被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行世紀(jì)星城項目部與原告寧某某于2012年8月11日簽訂的《世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書》。
二、被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告寧某某辦理世紀(jì)星城B號樓104室房屋（產(chǎn)籍號為：3-0009-007-000104）產(chǎn)權(quán)登記。
案件受理費6865元，由被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級人民法院。

審判長 李井東
審判員 孫智慧
人民陪審員 王衛(wèi)東

書記員： 趙全星