寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社
孫洪剛（黑龍江君德律師事務(wù)所）
劉自強(qiáng)
宋某航
劉成
趙雨雷
牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
楊靜昕
牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
郭忠慶（黑龍江宇通律師事務(wù)所）

原告:寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市寧安鎮(zhèn)。
法定代表人:武佳忠，理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:孫洪剛，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:劉自強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省寧安市寧安鎮(zhèn)。
被告:宋某航，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人:劉成，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人:趙雨雷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地吉林省德惠市。
被告:牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市東京城鎮(zhèn)。
法定代表人:李功波，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:楊靜昕，公司法律事務(wù)部主管。
第三人:牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人:鮑建勝，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:郭忠慶，黑龍江宇通律師事務(wù)所律師。
原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱信用社）與被告宋某航、牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天福公司）、第三人牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱均勝公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年4月27日受理后，于2016年7月8日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告信用社委托代理人孫洪剛、劉自強(qiáng)，被告宋某航委托代理人劉成、趙雨雷，被告天福公司委托代理人楊靜昕，第三人均勝公司委托代理人郭忠慶到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告信用社訴稱:1.原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地具有抵押權(quán)。
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂借款合同，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與被告天福公司簽訂合同，天福公司以土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記。
天福公司在土地辦理抵押登記后建設(shè)訴爭(zhēng)房屋。
原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地具有抵押權(quán)。
2.天福公司將訴爭(zhēng)房屋銷售給被告不發(fā)生物權(quán)效力。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，天福公司銷售訴爭(zhēng)房屋是將該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
原告從未以任何方式同意天福公司轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的土地使用權(quán)。
根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定、《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，天福公司轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋并同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押土地使用權(quán)，因未取得原告同意不發(fā)生物權(quán)效力，轉(zhuǎn)讓行為無效。
3.被告依據(jù)房屋買賣合同享有債權(quán)不能排除執(zhí)行。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條 ?規(guī)定，原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的土地享有抵押權(quán)，抵押權(quán)是物權(quán)。
被告與天福公司簽訂房屋買賣合同取得的權(quán)利為合同債權(quán)，不能對(duì)抗抵押權(quán)，被告?zhèn)鶛?quán)不能排除執(zhí)行。
4.原告有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋并就該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)所得優(yōu)先受償。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條、第五十二條、物權(quán)法第二百條規(guī)定，原告執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋符合法律規(guī)定，且對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
地價(jià)評(píng)估報(bào)告確定，訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)抵押土地對(duì)應(yīng)單位樓面價(jià)格為1018元/平方米。
訴爭(zhēng)房屋面積為81.25平方米，按2012年6月15日評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地價(jià)值為82712.5元，現(xiàn)價(jià)值需要重新評(píng)估后確定。
請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋，將訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)抵押土地使用權(quán)價(jià)值償還均勝公司欠款。
被告宋某航辯稱:1.宋某航與被告天福公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。
原告與天福公司簽訂的抵押擔(dān)保合同以土地使用權(quán)作為抵押，抵押設(shè)立時(shí)房屋尚未建筑，購(gòu)買房屋與該抵押無關(guān)。
2.天福公司公開銷售其開發(fā)的商品房，已辦理預(yù)售登記。
通過團(tuán)購(gòu)形式購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，取得物權(quán)期待權(quán)。
3.宋某航在訴爭(zhēng)房屋查封前已交納全部購(gòu)房款，實(shí)際入住，未辦理產(chǎn)權(quán)證照亦非宋某航過錯(cuò)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?、第二十九條 ?之規(guī)定，宋某航在執(zhí)行程序中提出異議成立，法院中止執(zhí)行正確。
請(qǐng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
被告天福公司答辯稱:天福公司與宋某航簽訂商品房買賣合同，合法有效，被查封房屋屬宋某航善意取得。
沒有辦理預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)證照是因星河公館尚未全部竣工，雙方均無過錯(cuò)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ?、《物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?規(guī)定等規(guī)定，原告與天福公司簽訂抵押擔(dān)保合同，土地上新增房屋并未抵押，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司述稱，請(qǐng)求依法裁決。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:涉案房屋團(tuán)購(gòu)協(xié)議是否合法有效；原告要求許可執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋是否合法。
原告為證明自己主張成立，舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給原告，原告有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，天福公司雖然用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只是作為擔(dān)保人，應(yīng)該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時(shí)候房屋沒有建設(shè)，后建房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，其為均勝公司提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保物，但抵押擔(dān)保物權(quán)效力不及于訴爭(zhēng)房屋。
需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，對(duì)判決書的形式要件予以確認(rèn)，對(duì)其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)裁定書。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋被法院查封，應(yīng)當(dāng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋是天福公司財(cái)產(chǎn)，天福公司是擔(dān)保人，只對(duì)土地使用權(quán)有優(yōu)先受償權(quán)，不能查封除土地使用權(quán)外的其他財(cái)產(chǎn)。
宋某航和天福公司簽訂買賣合同合法有效。
宋某航已經(jīng)交付全部房款并入住，入住在查封房屋之前。
權(quán)抵押擔(dān)保合同對(duì)訴爭(zhēng)房屋不產(chǎn)生效力，天福公司向社會(huì)公開銷售其商品房，被告購(gòu)買地上后建房屋，沒辦理房屋過戶手續(xù)，被告無過錯(cuò)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，宋某航購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋支付價(jià)款且占有使用系善意取得。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書的形式要件予以確認(rèn)，對(duì)其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)三，評(píng)估報(bào)告一份。
意在證明:原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，該評(píng)估報(bào)告與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告確定評(píng)估項(xiàng)目就是土地使用權(quán)的價(jià)格，不涉及本案訴爭(zhēng)房屋，
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與均勝公司無關(guān)。
本院認(rèn)為，對(duì)形式要件予以確認(rèn)，對(duì)要證明的問題不予支持。
證據(jù)四，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)抵押原告，其享有優(yōu)先受償權(quán)。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，土地使用權(quán)、抵押權(quán)、他項(xiàng)權(quán)明確記載權(quán)利僅基于土地使用權(quán)，不及于本案訴爭(zhēng)房屋。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，對(duì)該份證據(jù)形式要件予以確認(rèn)。
被告宋某航為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團(tuán)購(gòu)合同一份。
意在證明:購(gòu)買房屋合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是被告，此合同是否生效與原告請(qǐng)求無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，其與宋某航于2012年簽訂商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議，原告主張權(quán)利是2015年6月，查封的房屋不是天福公司的財(cái)產(chǎn)，查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關(guān)于團(tuán)購(gòu)房屋情況說明一份。
意在證明:被告購(gòu)買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，此證據(jù)出具時(shí)間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到包括被告在內(nèi)的11人不是2012年9月29日?qǐng)F(tuán)購(gòu)協(xié)議項(xiàng)下的購(gòu)房人，被告與天福公司的房屋買賣合同形成時(shí)間是2016年，在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，商品房預(yù)售許可證一份。
意在證明:原告與第三人簽訂抵押合同時(shí)，未取得商品房預(yù)售許可，抵押對(duì)訴爭(zhēng)房屋不具有效力。
原告質(zhì)證認(rèn)為，原告對(duì)土地抵押權(quán)登記于2012年。
訴爭(zhēng)房屋建成后并不能消滅原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地的抵押權(quán)，原告仍有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，第三人擔(dān)保僅是土地使用權(quán)，并未設(shè)定土地上新增房屋，查封土地使用權(quán)之外的房屋錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，執(zhí)行異議裁定書。
意在證明:被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質(zhì)證認(rèn)為，因土地使用權(quán)已被抵押，被告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利必須能排除對(duì)房屋和土地執(zhí)行，才能解除查封，其權(quán)利不能對(duì)抗土地抵押權(quán)，該裁定錯(cuò)誤。
應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，該裁定認(rèn)定的事實(shí)說明訴爭(zhēng)房屋是善意取得，執(zhí)行裁定正確，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，裁定書具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)五，星河公館交房確認(rèn)書一份，物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、供熱費(fèi)、自來水費(fèi)收據(jù)或票據(jù)等、農(nóng)村信用社存款單一張、商品房銷售預(yù)收款票據(jù)。
意在證明:被告交付全部房款，繳納物業(yè)費(fèi)等，擁有房屋使用權(quán)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，該組證據(jù)不能證明被告支付全部購(gòu)房款占有使用房屋，應(yīng)當(dāng)提供銀行轉(zhuǎn)賬票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)證實(shí)被告支付價(jià)款，已經(jīng)入住該房屋，善意取得，不得查封。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)真實(shí)合法，予以確認(rèn)。
天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預(yù)售登記許可證一份。
意在證明:第三人取得商品房預(yù)售許可，并與被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣不涉及訴爭(zhēng)借款合同糾紛，執(zhí)行裁定正確。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性無異議，但與本案無關(guān)。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對(duì)于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，信用社與第三人均勝公司簽訂借款合同，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與天福公司簽訂合同，天福公司以土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記。
2015年6月1日本院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封天福公司所有的包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋154戶，面積15396.89平方米。
本院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決天福公司以訴爭(zhēng)土地使用權(quán)優(yōu)先償還信用社借款本息。
另查明，訴爭(zhēng)房屋所屬地塊作出志（雞）地估字（2012）第56號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)估雞冠國(guó)用（2012）第200015號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)土地單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，天福公司與購(gòu)買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，團(tuán)購(gòu)被告天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的星河公館1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，參加團(tuán)購(gòu)人員包括被告宋某航。
協(xié)議約定天福公司確保星河公館于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，宋某航于2012年9月29日向天福公司交付首付款147000元，于2014年6月23日交齊全部購(gòu)房款。
宋某航已繳納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、供熱費(fèi)、水費(fèi)等。
天福公司于2014年1月10日獲得訴爭(zhēng)房屋商品房預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，并未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
雙方簽訂該協(xié)議時(shí)，約定購(gòu)買房屋位置、面積、單價(jià)、付款方式等，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，被告宋某航已向天福公司支付房屋價(jià)款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定宋某航與天福公司存在合法有效的商品房買賣關(guān)系。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”，宋某航已經(jīng)支付全部房屋款，且于2014年已入住訴爭(zhēng)房屋并繳納物業(yè)等費(fèi)用。
原告申請(qǐng)本院查封時(shí)間是2015年6月1日。
查封前宋某航已實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋。
該訴爭(zhēng)房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，宋某航不存在過錯(cuò)。
原告的訴訟請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1868元，由寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:涉案房屋團(tuán)購(gòu)協(xié)議是否合法有效；原告要求許可執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋是否合法。
原告為證明自己主張成立，舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給原告，原告有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，天福公司雖然用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只是作為擔(dān)保人，應(yīng)該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時(shí)候房屋沒有建設(shè)，后建房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，其為均勝公司提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保物，但抵押擔(dān)保物權(quán)效力不及于訴爭(zhēng)房屋。
需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，對(duì)判決書的形式要件予以確認(rèn)，對(duì)其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)裁定書。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋被法院查封，應(yīng)當(dāng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋是天福公司財(cái)產(chǎn)，天福公司是擔(dān)保人，只對(duì)土地使用權(quán)有優(yōu)先受償權(quán)，不能查封除土地使用權(quán)外的其他財(cái)產(chǎn)。
宋某航和天福公司簽訂買賣合同合法有效。
宋某航已經(jīng)交付全部房款并入住，入住在查封房屋之前。
權(quán)抵押擔(dān)保合同對(duì)訴爭(zhēng)房屋不產(chǎn)生效力，天福公司向社會(huì)公開銷售其商品房，被告購(gòu)買地上后建房屋，沒辦理房屋過戶手續(xù)，被告無過錯(cuò)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，宋某航購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋支付價(jià)款且占有使用系善意取得。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書的形式要件予以確認(rèn)，對(duì)其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)三，評(píng)估報(bào)告一份。
意在證明:原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，該評(píng)估報(bào)告與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告確定評(píng)估項(xiàng)目就是土地使用權(quán)的價(jià)格，不涉及本案訴爭(zhēng)房屋，
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與均勝公司無關(guān)。
本院認(rèn)為，對(duì)形式要件予以確認(rèn)，對(duì)要證明的問題不予支持。
證據(jù)四，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
意在證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)抵押原告，其享有優(yōu)先受償權(quán)。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，土地使用權(quán)、抵押權(quán)、他項(xiàng)權(quán)明確記載權(quán)利僅基于土地使用權(quán)，不及于本案訴爭(zhēng)房屋。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，對(duì)該份證據(jù)形式要件予以確認(rèn)。
被告宋某航為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團(tuán)購(gòu)合同一份。
意在證明:購(gòu)買房屋合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是被告，此合同是否生效與原告請(qǐng)求無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，其與宋某航于2012年簽訂商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議，原告主張權(quán)利是2015年6月，查封的房屋不是天福公司的財(cái)產(chǎn)，查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關(guān)于團(tuán)購(gòu)房屋情況說明一份。
意在證明:被告購(gòu)買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，此證據(jù)出具時(shí)間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到包括被告在內(nèi)的11人不是2012年9月29日?qǐng)F(tuán)購(gòu)協(xié)議項(xiàng)下的購(gòu)房人，被告與天福公司的房屋買賣合同形成時(shí)間是2016年，在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，商品房預(yù)售許可證一份。
意在證明:原告與第三人簽訂抵押合同時(shí)，未取得商品房預(yù)售許可，抵押對(duì)訴爭(zhēng)房屋不具有效力。
原告質(zhì)證認(rèn)為，原告對(duì)土地抵押權(quán)登記于2012年。
訴爭(zhēng)房屋建成后并不能消滅原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地的抵押權(quán)，原告仍有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，第三人擔(dān)保僅是土地使用權(quán)，并未設(shè)定土地上新增房屋，查封土地使用權(quán)之外的房屋錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，執(zhí)行異議裁定書。
意在證明:被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質(zhì)證認(rèn)為，因土地使用權(quán)已被抵押，被告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利必須能排除對(duì)房屋和土地執(zhí)行，才能解除查封，其權(quán)利不能對(duì)抗土地抵押權(quán)，該裁定錯(cuò)誤。
應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，該裁定認(rèn)定的事實(shí)說明訴爭(zhēng)房屋是善意取得，執(zhí)行裁定正確，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，裁定書具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)五，星河公館交房確認(rèn)書一份，物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、供熱費(fèi)、自來水費(fèi)收據(jù)或票據(jù)等、農(nóng)村信用社存款單一張、商品房銷售預(yù)收款票據(jù)。
意在證明:被告交付全部房款，繳納物業(yè)費(fèi)等，擁有房屋使用權(quán)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，該組證據(jù)不能證明被告支付全部購(gòu)房款占有使用房屋，應(yīng)當(dāng)提供銀行轉(zhuǎn)賬票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)證實(shí)被告支付價(jià)款，已經(jīng)入住該房屋，善意取得，不得查封。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)真實(shí)合法，予以確認(rèn)。
天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預(yù)售登記許可證一份。
意在證明:第三人取得商品房預(yù)售許可，并與被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣不涉及訴爭(zhēng)借款合同糾紛，執(zhí)行裁定正確。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性無異議，但與本案無關(guān)。
被告宋某航質(zhì)證認(rèn)為，無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對(duì)于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，信用社與第三人均勝公司簽訂借款合同，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與天福公司簽訂合同，天福公司以土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記。
2015年6月1日本院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封天福公司所有的包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋154戶，面積15396.89平方米。
本院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決天福公司以訴爭(zhēng)土地使用權(quán)優(yōu)先償還信用社借款本息。
另查明，訴爭(zhēng)房屋所屬地塊作出志（雞）地估字（2012）第56號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)估雞冠國(guó)用（2012）第200015號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)土地單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，天福公司與購(gòu)買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，團(tuán)購(gòu)被告天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的星河公館1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，參加團(tuán)購(gòu)人員包括被告宋某航。
協(xié)議約定天福公司確保星河公館于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，宋某航于2012年9月29日向天福公司交付首付款147000元，于2014年6月23日交齊全部購(gòu)房款。
宋某航已繳納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、供熱費(fèi)、水費(fèi)等。
天福公司于2014年1月10日獲得訴爭(zhēng)房屋商品房預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，并未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
雙方簽訂該協(xié)議時(shí)，約定購(gòu)買房屋位置、面積、單價(jià)、付款方式等，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，被告宋某航已向天福公司支付房屋價(jià)款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定宋某航與天福公司存在合法有效的商品房買賣關(guān)系。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”，宋某航已經(jīng)支付全部房屋款，且于2014年已入住訴爭(zhēng)房屋并繳納物業(yè)等費(fèi)用。
原告申請(qǐng)本院查封時(shí)間是2015年6月1日。
查封前宋某航已實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋。
該訴爭(zhēng)房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，宋某航不存在過錯(cuò)。
原告的訴訟請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1868元，由寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：于堯

書記員：趙萱