寧安市農村信用合作聯(lián)社
劉自強
孫洪剛（黑龍江君德律師事務所）
于某某
劉成
王薇
牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司
楊靜昕
牡丹江均勝房地產置業(yè)有限公司
郭忠慶（黑龍江宇通律師事務所）

原告:寧安市農村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市寧安鎮(zhèn)。
法定代表人:武佳忠，該單位理事長。
委托訴訟代理人:劉自強，男，寧安市農村信用合作聯(lián)社職員。
委托代理人:孫洪剛，黑龍江君德律師事務所律師。
被告:于某某，xxxx年xx月xx日出生，女，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人:劉成，xxxx年xx月xx日出生，漢族，男，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)園。
委托訴訟代理人:王薇，xxxx年xx月xx日出生，漢族，女，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
被告:牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市東京城鎮(zhèn)。
法定代表人:李功波，該公司董事長。
委托訴訟代理人:楊靜昕，男，牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司法律事務部主管。
第三人:牡丹江均勝房地產置業(yè)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人:鮑建勝，董事長。
委托訴訟代理人:郭忠慶，黑龍江宇通律師事務所律師。
原告寧安市農村信用合作聯(lián)社（以下簡稱信用社）與被告于某某、牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱天福公司）、第三人牡丹江均勝房地產置業(yè)有限公司（以下簡稱均勝公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年4月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告信用社的委托人劉自強、孫洪剛，被告于某某的委托代理人劉成、王薇，被告天福公司的委托代理人楊靜昕，第三人均勝公司的委托代理人郭忠慶到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告信用社向本院提出訴訟請求:1.請求在（2015）牡法執(zhí)字第122號執(zhí)行案件中，對雞西市雞冠區(qū)星河公館1號樓1單元703室繼續(xù)執(zhí)行，以訴爭房屋占用范圍內抵押土地價值85186.24元償還欠付原告貸款；2.請求判令被告承擔本案訴訟費用。
事實及理由:一、原告對訴爭房屋占用范圍內的土地具有抵押權。
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與第三人天福公司簽訂《抵押擔保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權為該筆貸款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權證號為雞冠國用（2012）第200015號，對應的土地他項權證號為雞冠他頂（2012）第2009號，土地面積為55553平方米。
訴爭房屋系抵押土地辦理抵押登記后天福公司在該土地上建設的房屋。
原告對訴爭房屋占用范圍內的土地具有抵押權。
二、天福公司將訴爭房屋銷售給被告不發(fā)生物權效力。
《城市房地產管理法》第三十二條規(guī)定:“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
”天福公司銷售訴爭房屋是將該房屋占用范圍內的土地使用權一并轉讓的行為。
原告從未以任何方式同意天福公司轉讓已設定抵押的土地使用權。
《中華人民共和國擔保法》第四十九條 ?規(guī)定:“抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物時，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
”《物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定:“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
”根據(jù)上述規(guī)定，天福公司轉讓訴爭房屋并同時轉讓抵押土地使用權的行為，因未取得原告的同意不發(fā)生物權效力，轉讓行為無效。
三、被告依據(jù)房屋買賣合同享有的債權不能排除執(zhí)行。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條 ?規(guī)定:“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)明下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人明下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
”根據(jù)該規(guī)定確定是否終止執(zhí)行的條件除滿足所需三種情形外，還應當滿足其權利能夠排除執(zhí)行。
原告對訴爭房屋占用范圍內的土地享有抵押權，抵押權是物權。
被告依據(jù)與天福公司之間簽訂的房屋買賣合同取得的權利為合同債權，該權利不能對抗抵押權，被告的債權不能排除執(zhí)行。
四、原告有權執(zhí)行訴爭房屋并就該房屋占用范圍內土地使用權所得優(yōu)先受償。
根據(jù)《城市房地產管理法》第二十三條、第五十二條、物權法第二百條規(guī)定，原告執(zhí)行訴爭房屋符合法律規(guī)定，且對訴爭房屋占用范圍內的土地使用權享有優(yōu)先受償權。
2012年6月15日雞西市志誠地價評估公司出具的《地價評估報告》評估確定，訴爭房屋占用范圍內抵押土地對應單位樓面價格為1018元/平方米，即每平方米樓房占用范圍內的土地價值為1018元。
訴爭房屋面積為83.68平方米，按2012年6月15日評估價格計算土地價值為85186.24元，現(xiàn)價值需要重新評估后確定。
綜上，請求法院繼續(xù)對訴爭房屋進行執(zhí)行，將訴爭房屋占用范圍內抵押土地使用權價值用于償還第三人均勝公司欠付貸款。
被告于某某答辯稱，一、答辯人與第三人天福公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，房屋買賣合同真實有效。
答辯人是善意取得。
原告與第三人天福公司簽訂的抵押擔保合同系以土地使用權作為抵押，在抵押設立時房屋尚未建筑，答辯人購買的地上后建房屋與該抵押無關，故雙方簽訂的房屋買賣合同應當合法有效。
二、第三人天福公司向社會公開銷售其開發(fā)的商品房屋，答辯人通過參加團購的形式購買了本案訴爭房屋，在其保證建設訴爭房屋的土地不存在任何債權、債務糾紛的前提下，雙方簽訂了合法有效的團購合同，答辯人交納了全部購房款并已實際入住，同時在房產部門已辦理了房屋預售登記。
依照法律規(guī)定，原告取得了該房屋物權的期待權，并非原告述稱的第三人天福公司將房屋銷售給答辯人不發(fā)生物權效力。
沒有辦理產權證照是因第三人天福公司開發(fā)建設的星河公館尚未全部竣工，為此天福公司及答辯人均無過錯。
三、答辯人在牡丹江市中級人民法院對訴爭房屋查封之前已與第三人天福公司簽訂了合法有效的房屋買賣合同，交納了全部的購房款，并已經(jīng)實際入住。
且答辯人購買房屋屬于用于生活居住的唯一住房，未辦理產權證照亦非答辯人的過錯，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”、第二十九條 ?“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”之規(guī)定，答辯人在執(zhí)行階段提出的執(zhí)行異議成立，牡丹江市中級人民法院中止對訴爭房屋的執(zhí)行是正確的，應予維持。
綜上，原告的訴訟請求不成立，懇請法院駁回原告的訴訟請求。
被告天福公司答辯稱，被告在與原告借款合同糾紛一案中就本案訴爭房屋被訴訟保全查封提出過異議，被告與被告簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》、《商品房預售合同》合法有效具有法律效力，被查封房屋屬被告善意取得。
雖然沒有辦理預告登記和產權證照是因被告開發(fā)建設的星河公館尚未全部竣工，為此第三人及被告均無過錯。
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ?規(guī)定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
”根據(jù)《物權法》第十五條規(guī)定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
”根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條 ?規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給被告，被告已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；被告已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果被告對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
”根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定:“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
”《城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定:“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。
需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
”原告與第三人簽訂的《抵押擔保合同》僅以土地使用權設定他項權，土地上新增的房屋并未抵押、不屬于抵押財產，他項權效力不及于土地上新增房屋物權。
原告與被告沒有任何法律上的關聯(lián)，抵押擔保物非本案訴爭房屋，抵押擔保物權的效力當然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應依法駁回原告的訴訟請求。
第三人均勝公司述稱，請求法院依法裁決。
本案的爭議焦點為:1.本案訴爭房屋簽訂的團購協(xié)議以及商品房合同是否有效；2.原告要求許可執(zhí)行是否符合法律規(guī)定。
原告為了證明自己主張的成立，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號民事判決書。
證明:訴爭房屋占用范圍內土地使用權雞冠國用（2012）第200015號已抵押給寧安信用社，原告有權執(zhí)行訴爭房屋并就訴爭房屋拍賣變賣后土地的價值優(yōu)先受償。
被告于某某質證認為，優(yōu)先受償權沒有異議，對證明目的有異議，天福公司雖然用土地使用權進行抵押，只是作為一個擔保人，如果執(zhí)行的話應該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時候房屋沒有建設，后建的房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質證認為，對原告提交的判決書形式要件沒有異議，對其證明的問題有異議。
天福公司為第三人均勝公司提供土地使用權擔保物借款，但土地使用權的效力不及于土地使用權之上的附著物，依據(jù)城市房地產管理法第51條的規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產，需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償，本案設定的土地使用權為擔保物，鑒于土地上已有附著物，在執(zhí)行程序中，已經(jīng)不具有可操作性，原告與天福公司簽訂的抵押擔保合同，僅以土地使用權設定他項權，土地上新增的房屋并未抵押，不屬于抵押財產，他項權效力不及于土地上新增房屋物權，原告與被告沒有任何法律上的關聯(lián)，抵押擔保物非本案訴爭的房屋，抵押擔保物權的效力當然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應依法駁回原告訴訟請求。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。
但對于其證明有權執(zhí)行訴爭房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號-1號裁定書。
證明包括涉案房屋在內的房屋因（2015）牡商初字第71號案件，被人民法院查封，應當對包括涉案房屋在內的房屋進行強制執(zhí)行。
被告于某某質證認為，對形式要件沒有異議，對內容以及使用法律規(guī)定有異議，天福公司是開發(fā)項目的開發(fā)商，所建設房屋是天福公司財產，在信用社起訴過程中，天福公司是擔保人，信用社不能查封物保擔保人所有除土地使用權外的其他財產，只對土地使用權有優(yōu)先受償權。
被告和天福公司簽訂了書面的買賣合同是合法有效的，是雙方當事人真實意思表示，依法應當受到法律的保護。
被告和第三人是以團購的形式購買房屋，當時在簽訂協(xié)議的時候，第三人天福公司明確的書面表示其所承建的樓房土地使用證無任何抵押和債務的前提下雙方才簽訂的商品房買賣合同，現(xiàn)在被告按照合同規(guī)定已經(jīng)交付全部的房款，并裝修入住，而且入住時間在原告提出訴訟保全法院查封房屋之前。
作為購買商品房的被告，已經(jīng)履行了買賣合同中的全部義務，合同依法成立并已經(jīng)生效了。
原告和第三人天福公司簽訂的土地權抵押擔保合同，對被告購買的房屋不產生任何效力，天福公司向社會公開銷售其開發(fā)的商品房，被告購買的是地上后建房屋，和原告與其他人簽訂土地抵押權無關，被告沒辦理房屋過戶手續(xù)，因為天福公司建設的公館并未全部建設完畢，無法辦理過戶，被告是無過錯的買受人。
原告和天福公司簽訂的土地權抵押，在登記的時候明確規(guī)定天福公司在銷售房屋的時候應該告知原告，則原告就應該有監(jiān)督管理的義務，原告已經(jīng)承認了在2014年天福公司銷售商品房的事實，本應該及時的與天福公司聯(lián)系，收取賣商品房的價款來償還債務，但原告沒有及時采取有效方式，放任了這種售房行為，則原告有過錯。
被告天福公司質證認為，對裁定本身有異議，對證明問題也有異議。
該裁定與2015年6月21日作出，裁定查封第三人天福利亨所有的房產154戶，包括本案被告于某某所購買的房屋。
第三人天福公司依照法律程序，已經(jīng)向合議庭提出復議申請，因該房屋不是第三人所有的房產而是案外人善意取得的，且天福公司與本案被告于某某簽訂商品房買賣協(xié)議早于2013年9月，該商品房買賣協(xié)議合法有效，具有法律效力。
而本案被告購買訴爭房屋支付了房屋價款且占有使用系被告善意取得，根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的不予支持，該解釋第11條規(guī)定對房屋的轉移占有視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中若干問題的解釋》第17條的規(guī)定，本案原告如果申請查封該土地使用權，被告無可非議，但查封土地使用權之外的其他權力且不屬于第三人財產，因此查封錯誤，申請查封的原告也有過錯。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
但對于其證明問題的理由不予支持。
證據(jù)三，評估報告一份。
經(jīng)評估雞冠國用（2012）第200015號土地的單位面積地價為2544元/平方米，單位樓面價值為1018元/平方米，根據(jù)訴爭房屋面積，原告對訴爭房屋面積對應的土地價值優(yōu)先受償。
被告于某某質證認為，對評估報告本身沒有異議，該評估報告與本案無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
評估報告明確確定評估的項目就是土地使用權的價格，而不涉及土地地上附著物，不涉及本案訴爭房屋，因此對原告所要證實的問題有異議。
第三人均勝公司質證認為，該證據(jù)與均勝公司無關。
本院認為，對于該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)四，土地使用權證、他項權證。
證明訴爭房屋占用范圍內土地使用權已抵押給寧安信用社，信用社對土地使用權享有有限受償權。
被告于某某質證認為，本身沒有異議，其內容與本案無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件沒有異議，對證明問題有異議。
土地使用權、抵押權、他項權明確記載權利僅基于使用權，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭房屋。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
被告于某某為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團購合同一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質證認為，對真實性無法確定，此證據(jù)由原告出具，無法核實真實性。
該份證據(jù)中當事人體現(xiàn)不出是被告。
此合同是否生效與原告請求的事項無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
充分說明天福公司與被告早于2012年就簽訂了商品房團購協(xié)議，本案原告主張權利是2015年6月1日，原告與第三人訴爭的借款合同糾紛記憶第三人設定的抵押權并不基于本案訴爭房屋，而該協(xié)議更能證實被查封的房屋不是天福公司名下的財產，查封了案外人的財產，因此查封確有錯誤。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關于團購房屋情況的說明一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質證認為，對真實性無異議，對證明問題有異議，此證據(jù)出具時間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到了包括被告在內的11人不是2012年9月29日團購協(xié)議項下的購房人，因此被告與第三人天福公司之間的房屋買賣合同行程時間是2016年在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)三，商品房預售許可證復印件一份（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明原告與第三人簽訂土地使用權抵押時，未取得商品房預售許可證，因此該抵押對被告購買房屋不具有效力。
原告質證認為，對真實性沒有異議，對證明問題有異議。
原告對土地的抵押權登記于2012年。
訴爭房屋建成后并不能消滅原告對訴爭房屋占用范圍內土地的抵押權，原告仍有權申請執(zhí)行訴爭房屋并就占用范圍內的土地價值優(yōu)先受償。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
土地使用權與地上附著物依據(jù)擔保法的規(guī)定是分別不同的他項權。
第三人擔保的借款僅僅是土地使用權，而并未設定土地上新增房屋也具有他項權力，因此民事裁定查封土地使用權之外的房屋，查封他項權力意外的權力無疑是錯誤的。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)四，執(zhí)行異議裁定書復印件（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質證認為，因訴爭房屋土地使用權已經(jīng)被抵押，被告對訴爭房屋享有的權利必須能夠排除對房屋和土地的執(zhí)行，才能解除查封，中止查封。
因其權利不能對抗土地的抵押權，因此該裁定是錯誤的。
應當繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
該裁定認定的事實說明人民法院認定本案被告購買的房屋是善意取得，也能推翻原告的抗辯理由，能證實原告抗辯理由沒有法律依據(jù)加以支持，因此執(zhí)行裁定是正確的。
法庭應駁回原告訴訟請求。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，裁定書具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)五，星河公館交房確認書復印件一份、物業(yè)費、電費、取暖費、裝修保證金收據(jù)復印件四張、商品房銷售預收款票據(jù)復印件三張。
（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明第三人已經(jīng)交付房屋，被告已經(jīng)實際居住訴爭房屋，且交付全部房款已經(jīng)居住，擁有房屋使用權。
原告質證認為，對信用社存單復印件真實性有異議。
該組證據(jù)不能證明被告支付了全部的購房款占有使用房屋。
應當提供銀行轉賬的票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
證實被告支付價款善意取得裝修管理費物業(yè)費收據(jù)能證實該房屋已經(jīng)入住。
所以最高院司法解釋規(guī)定，對案外人善意占有使用的房屋，法院不得查封扣押，凍結，不能執(zhí)行。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該組證據(jù)真實合法，予以確認。
被告天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預售登記許可證一份。
證明第三人在房屋管理部門取得商品房預售許可，并與本案被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣并不涉及第三人與原告的訴爭借款合同糾紛，因此法院審查了案外人執(zhí)行異議認定異議成立，因此執(zhí)行裁定是正確的，而原告對正確的裁定提起訴訟背離了以事實為根據(jù)以法律為準繩的基本依據(jù)。
原告質證認為，對真實性無異議，但該份證據(jù)與本案無關。
被告于某某質證認為，無異議。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，各方當事人對于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當事人的舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與第三人天福公司簽訂《抵押擔保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權為該筆貸款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權證號為雞冠國用（2012）第200015號，對應的土地他項權證號為雞冠他頂（2012）第2009號，土地面積為55553平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號民事裁定書，查封了第三人天福公司所有的包括涉案房屋在內的位于雞西市星河公館項目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米。
于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號民事判決書，判決第三人天福公司以其所有的雞冠國用（2012）第200015號，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側的土地使用權拍賣、變賣價款優(yōu)先償還原告寧安信用社的借款本息。
另查明，雞西市至誠地價評估有限公司對本案爭議房屋所屬地塊作出了志（雞）地估字【2012】第56號土地估價報告，評估雞冠國用（2012）第200015號，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側土地單位面積地價為2544元/平方米，單位樓面價值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，第三人天福公司與購買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂了《商品房團購協(xié)議書》，團購第三人天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的“星河公館”1#、2#、4#號樓，設計為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓，參加團購的人員就包括被告于某某法定代理人王逸群。
協(xié)議約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
但是由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，被告于某某于2012年9月29日向第三人天福公司交付首付款156200元，2013年2月27日交付房款125000元，于2014年7月2日交齊36784元全部購房款，被告于某某已繳納物業(yè)費、電費、供熱費、水費等。
第三人天福公司于2014年1月10日獲得訴爭房屋商品房預售許可證。
本院認為，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號第五條規(guī)定:“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團購協(xié)議書，是基于雙方真實意思表示簽訂，并且沒有違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，予以確認。
雙方當事人在簽訂該協(xié)議時，約定了購買房屋的位置、面積、單價、付款方式等信息，其內容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，于某某亦已向天福公司支付了房屋價款，應當認定于某某與天福公司之間存在合法有效的商品房買賣關系。
又根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產》的規(guī)定第十七條:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
”本案中，于某某已經(jīng)支付完全部的房屋價款，且在2014年就已經(jīng)入住該房屋并繳納了取暖、水電、物業(yè)等費用。
而本案原告申請牡丹江市中級人民法院查封的時間是2015年6月1日，在查封之前本案被告于某某已實際占有該訴爭房屋。
該訴爭房屋雖未辦理產權過戶登記，但并非是由于買受人于某某自身原因導致的，因此于某某未辦理過戶登記不存在過錯。
綜上，原告的訴訟請求理由不成立，本院無法支持。
依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產》第十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:
駁回原告信用社的訴訟請求。
案件受理費1930元，由原告信用社負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

本案的爭議焦點為:1.本案訴爭房屋簽訂的團購協(xié)議以及商品房合同是否有效；2.原告要求許可執(zhí)行是否符合法律規(guī)定。
原告為了證明自己主張的成立，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號民事判決書。
證明:訴爭房屋占用范圍內土地使用權雞冠國用（2012）第200015號已抵押給寧安信用社，原告有權執(zhí)行訴爭房屋并就訴爭房屋拍賣變賣后土地的價值優(yōu)先受償。
被告于某某質證認為，優(yōu)先受償權沒有異議，對證明目的有異議，天福公司雖然用土地使用權進行抵押，只是作為一個擔保人，如果執(zhí)行的話應該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時候房屋沒有建設，后建的房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質證認為，對原告提交的判決書形式要件沒有異議，對其證明的問題有異議。
天福公司為第三人均勝公司提供土地使用權擔保物借款，但土地使用權的效力不及于土地使用權之上的附著物，依據(jù)城市房地產管理法第51條的規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產，需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償，本案設定的土地使用權為擔保物，鑒于土地上已有附著物，在執(zhí)行程序中，已經(jīng)不具有可操作性，原告與天福公司簽訂的抵押擔保合同，僅以土地使用權設定他項權，土地上新增的房屋并未抵押，不屬于抵押財產，他項權效力不及于土地上新增房屋物權，原告與被告沒有任何法律上的關聯(lián)，抵押擔保物非本案訴爭的房屋，抵押擔保物權的效力當然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應依法駁回原告訴訟請求。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。
但對于其證明有權執(zhí)行訴爭房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號-1號裁定書。
證明包括涉案房屋在內的房屋因（2015）牡商初字第71號案件，被人民法院查封，應當對包括涉案房屋在內的房屋進行強制執(zhí)行。
被告于某某質證認為，對形式要件沒有異議，對內容以及使用法律規(guī)定有異議，天福公司是開發(fā)項目的開發(fā)商，所建設房屋是天福公司財產，在信用社起訴過程中，天福公司是擔保人，信用社不能查封物保擔保人所有除土地使用權外的其他財產，只對土地使用權有優(yōu)先受償權。
被告和天福公司簽訂了書面的買賣合同是合法有效的，是雙方當事人真實意思表示，依法應當受到法律的保護。
被告和第三人是以團購的形式購買房屋，當時在簽訂協(xié)議的時候，第三人天福公司明確的書面表示其所承建的樓房土地使用證無任何抵押和債務的前提下雙方才簽訂的商品房買賣合同，現(xiàn)在被告按照合同規(guī)定已經(jīng)交付全部的房款，并裝修入住，而且入住時間在原告提出訴訟保全法院查封房屋之前。
作為購買商品房的被告，已經(jīng)履行了買賣合同中的全部義務，合同依法成立并已經(jīng)生效了。
原告和第三人天福公司簽訂的土地權抵押擔保合同，對被告購買的房屋不產生任何效力，天福公司向社會公開銷售其開發(fā)的商品房，被告購買的是地上后建房屋，和原告與其他人簽訂土地抵押權無關，被告沒辦理房屋過戶手續(xù)，因為天福公司建設的公館并未全部建設完畢，無法辦理過戶，被告是無過錯的買受人。
原告和天福公司簽訂的土地權抵押，在登記的時候明確規(guī)定天福公司在銷售房屋的時候應該告知原告，則原告就應該有監(jiān)督管理的義務，原告已經(jīng)承認了在2014年天福公司銷售商品房的事實，本應該及時的與天福公司聯(lián)系，收取賣商品房的價款來償還債務，但原告沒有及時采取有效方式，放任了這種售房行為，則原告有過錯。
被告天福公司質證認為，對裁定本身有異議，對證明問題也有異議。
該裁定與2015年6月21日作出，裁定查封第三人天福利亨所有的房產154戶，包括本案被告于某某所購買的房屋。
第三人天福公司依照法律程序，已經(jīng)向合議庭提出復議申請，因該房屋不是第三人所有的房產而是案外人善意取得的，且天福公司與本案被告于某某簽訂商品房買賣協(xié)議早于2013年9月，該商品房買賣協(xié)議合法有效，具有法律效力。
而本案被告購買訴爭房屋支付了房屋價款且占有使用系被告善意取得，根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的不予支持，該解釋第11條規(guī)定對房屋的轉移占有視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中若干問題的解釋》第17條的規(guī)定，本案原告如果申請查封該土地使用權，被告無可非議，但查封土地使用權之外的其他權力且不屬于第三人財產，因此查封錯誤，申請查封的原告也有過錯。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
但對于其證明問題的理由不予支持。
證據(jù)三，評估報告一份。
經(jīng)評估雞冠國用（2012）第200015號土地的單位面積地價為2544元/平方米，單位樓面價值為1018元/平方米，根據(jù)訴爭房屋面積，原告對訴爭房屋面積對應的土地價值優(yōu)先受償。
被告于某某質證認為，對評估報告本身沒有異議，該評估報告與本案無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
評估報告明確確定評估的項目就是土地使用權的價格，而不涉及土地地上附著物，不涉及本案訴爭房屋，因此對原告所要證實的問題有異議。
第三人均勝公司質證認為，該證據(jù)與均勝公司無關。
本院認為，對于該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)四，土地使用權證、他項權證。
證明訴爭房屋占用范圍內土地使用權已抵押給寧安信用社，信用社對土地使用權享有有限受償權。
被告于某某質證認為，本身沒有異議，其內容與本案無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件沒有異議，對證明問題有異議。
土地使用權、抵押權、他項權明確記載權利僅基于使用權，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭房屋。
第三人均勝公司質證認為，沒有異議。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
被告于某某為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團購合同一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質證認為，對真實性無法確定，此證據(jù)由原告出具，無法核實真實性。
該份證據(jù)中當事人體現(xiàn)不出是被告。
此合同是否生效與原告請求的事項無關。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
充分說明天福公司與被告早于2012年就簽訂了商品房團購協(xié)議，本案原告主張權利是2015年6月1日，原告與第三人訴爭的借款合同糾紛記憶第三人設定的抵押權并不基于本案訴爭房屋，而該協(xié)議更能證實被查封的房屋不是天福公司名下的財產，查封了案外人的財產，因此查封確有錯誤。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關于團購房屋情況的說明一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質證認為，對真實性無異議，對證明問題有異議，此證據(jù)出具時間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到了包括被告在內的11人不是2012年9月29日團購協(xié)議項下的購房人，因此被告與第三人天福公司之間的房屋買賣合同行程時間是2016年在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該份證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)三，商品房預售許可證復印件一份（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明原告與第三人簽訂土地使用權抵押時，未取得商品房預售許可證，因此該抵押對被告購買房屋不具有效力。
原告質證認為，對真實性沒有異議，對證明問題有異議。
原告對土地的抵押權登記于2012年。
訴爭房屋建成后并不能消滅原告對訴爭房屋占用范圍內土地的抵押權，原告仍有權申請執(zhí)行訴爭房屋并就占用范圍內的土地價值優(yōu)先受償。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
土地使用權與地上附著物依據(jù)擔保法的規(guī)定是分別不同的他項權。
第三人擔保的借款僅僅是土地使用權，而并未設定土地上新增房屋也具有他項權力，因此民事裁定查封土地使用權之外的房屋，查封他項權力意外的權力無疑是錯誤的。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)四，執(zhí)行異議裁定書復印件（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質證認為，因訴爭房屋土地使用權已經(jīng)被抵押，被告對訴爭房屋享有的權利必須能夠排除對房屋和土地的執(zhí)行，才能解除查封，中止查封。
因其權利不能對抗土地的抵押權，因此該裁定是錯誤的。
應當繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
該裁定認定的事實說明人民法院認定本案被告購買的房屋是善意取得，也能推翻原告的抗辯理由，能證實原告抗辯理由沒有法律依據(jù)加以支持，因此執(zhí)行裁定是正確的。
法庭應駁回原告訴訟請求。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，裁定書具有真實性、合法性、關聯(lián)性，予以確認。
證據(jù)五，星河公館交房確認書復印件一份、物業(yè)費、電費、取暖費、裝修保證金收據(jù)復印件四張、商品房銷售預收款票據(jù)復印件三張。
（提供原件，經(jīng)核對后返還留存復印件）。
證明第三人已經(jīng)交付房屋，被告已經(jīng)實際居住訴爭房屋，且交付全部房款已經(jīng)居住，擁有房屋使用權。
原告質證認為，對信用社存單復印件真實性有異議。
該組證據(jù)不能證明被告支付了全部的購房款占有使用房屋。
應當提供銀行轉賬的票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質證認為，對形式要件及證明問題均無異議。
證實被告支付價款善意取得裝修管理費物業(yè)費收據(jù)能證實該房屋已經(jīng)入住。
所以最高院司法解釋規(guī)定，對案外人善意占有使用的房屋，法院不得查封扣押，凍結，不能執(zhí)行。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，該組證據(jù)真實合法，予以確認。
被告天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預售登記許可證一份。
證明第三人在房屋管理部門取得商品房預售許可，并與本案被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣并不涉及第三人與原告的訴爭借款合同糾紛，因此法院審查了案外人執(zhí)行異議認定異議成立，因此執(zhí)行裁定是正確的，而原告對正確的裁定提起訴訟背離了以事實為根據(jù)以法律為準繩的基本依據(jù)。
原告質證認為，對真實性無異議，但該份證據(jù)與本案無關。
被告于某某質證認為，無異議。
第三人均勝公司質證認為，與均勝無關。
本院認為，各方當事人對于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當事人的舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與第三人天福公司簽訂《抵押擔保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權為該筆貸款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權證號為雞冠國用（2012）第200015號，對應的土地他項權證號為雞冠他頂（2012）第2009號，土地面積為55553平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號民事裁定書，查封了第三人天福公司所有的包括涉案房屋在內的位于雞西市星河公館項目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米。
于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號民事判決書，判決第三人天福公司以其所有的雞冠國用（2012）第200015號，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側的土地使用權拍賣、變賣價款優(yōu)先償還原告寧安信用社的借款本息。
另查明，雞西市至誠地價評估有限公司對本案爭議房屋所屬地塊作出了志（雞）地估字【2012】第56號土地估價報告，評估雞冠國用（2012）第200015號，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側土地單位面積地價為2544元/平方米，單位樓面價值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，第三人天福公司與購買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂了《商品房團購協(xié)議書》，團購第三人天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的“星河公館”1#、2#、4#號樓，設計為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓，參加團購的人員就包括被告于某某法定代理人王逸群。
協(xié)議約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
但是由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，被告于某某于2012年9月29日向第三人天福公司交付首付款156200元，2013年2月27日交付房款125000元，于2014年7月2日交齊36784元全部購房款，被告于某某已繳納物業(yè)費、電費、供熱費、水費等。
第三人天福公司于2014年1月10日獲得訴爭房屋商品房預售許可證。
本院認為，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號第五條規(guī)定:“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團購協(xié)議書，是基于雙方真實意思表示簽訂，并且沒有違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，予以確認。
雙方當事人在簽訂該協(xié)議時，約定了購買房屋的位置、面積、單價、付款方式等信息，其內容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，于某某亦已向天福公司支付了房屋價款，應當認定于某某與天福公司之間存在合法有效的商品房買賣關系。
又根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產》的規(guī)定第十七條:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
”本案中，于某某已經(jīng)支付完全部的房屋價款，且在2014年就已經(jīng)入住該房屋并繳納了取暖、水電、物業(yè)等費用。
而本案原告申請牡丹江市中級人民法院查封的時間是2015年6月1日，在查封之前本案被告于某某已實際占有該訴爭房屋。
該訴爭房屋雖未辦理產權過戶登記，但并非是由于買受人于某某自身原因導致的，因此于某某未辦理過戶登記不存在過錯。
綜上，原告的訴訟請求理由不成立，本院無法支持。

依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產》第十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:
駁回原告信用社的訴訟請求。
案件受理費1930元，由原告信用社負擔。

審判長：周曉光

書記員：趙萱