上訴人（原審原告）：寧安市光明物業(yè)有限公司，住所地寧安市寧安鎮(zhèn)。法定代表人：王金山，經(jīng)理。委托訴訟代理人：陳儒國(guó)，黑龍江博豪律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：寧安市愛(ài)眾供熱有限公司，住所地寧安市寧安鎮(zhèn)。法定代表人：趙忠良，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：石剛，男，該公司員工。

上訴人光明物業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判支持光明物業(yè)公司全部訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；2.被上訴人愛(ài)眾供熱公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。案涉鍋爐房未辦理房屋權(quán)屬登記，但不是違法建筑，是由寧安市新晟物業(yè)管理公司自行投資建設(shè)，自2002年竣工使用至今，寧安市新晟物業(yè)管理公司對(duì)該鍋爐房享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。光明物業(yè)公司是案涉鍋爐房的承包人，對(duì)該供熱站享有使用權(quán)、出租權(quán)等，愛(ài)眾供熱公司的行為侵害了光明物業(yè)公司的合法權(quán)益。二、案涉的光明供熱站是公用設(shè)施，不是公共設(shè)施。案涉的光明供熱站是負(fù)責(zé)對(duì)光明供熱站周邊的技術(shù)監(jiān)督局、礦產(chǎn)局、雅南飯店、婦幼保健院等9家供熱單位進(jìn)行供熱，該供熱站是公用設(shè)施不是公共設(shè)施，不屬于小區(qū)業(yè)主共有。三、關(guān)于申請(qǐng)調(diào)取證據(jù)及第三人的問(wèn)題。光明物業(yè)公司向一審法院遞交調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)法院調(diào)取與本案有關(guān)的證據(jù)，一審法院未作出答復(fù)。一審法院曾作出參加訴訟通知書(shū)，要求寧安市新晟物業(yè)管理有限公司作為本案第三人參加訴訟，但第三人沒(méi)有參加訴訟，判決書(shū)對(duì)此沒(méi)有作出認(rèn)定，對(duì)本案事實(shí)沒(méi)有查清。被上訴人愛(ài)眾供熱公司辯稱，一審法院已查明光明物業(yè)公司對(duì)案涉的租賃物不享有所有權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)外出租獲利。一審判決正確，請(qǐng)求維持原判。上訴人光明物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令愛(ài)眾供熱公司立即向光明物業(yè)公司給付2015年至2017年的租賃費(fèi)用210000元，給付2013年至2015年少付的租賃費(fèi)70000元，合計(jì)280000元；2.由愛(ài)眾供熱公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：光明物業(yè)公司自2008年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)寧安市寧安鎮(zhèn)光明供熱站，供熱用房為本案涉案租賃房屋。2012年，光明供熱站并入供熱大網(wǎng)，改由愛(ài)眾供熱公司集中供熱。愛(ài)眾供熱公司向租賃原供熱站用房作為換熱站，計(jì)費(fèi)面積為350平方米，該供熱用房與光明1號(hào)樓和3號(hào)樓于2002年竣工使用，鍋爐房位于光明1號(hào)樓和3號(hào)樓，沒(méi)有房屋權(quán)屬登記。2014年7月9日，愛(ài)眾供熱公司向光明物業(yè)公司交納2012-2014年度二年租賃費(fèi)共計(jì)157500元，2015年5月25日，愛(ài)眾供熱公司向光明物業(yè)公司交納2014-2015年度租賃費(fèi)63000元。一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.光明物業(yè)公司對(duì)供熱站是否享有所有權(quán)、合法使用權(quán)及基于以上權(quán)利的出租權(quán)；2.如果光明物業(yè)公司有出租權(quán)，租賃費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是多少。建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定：共用設(shè)施是指住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的鍋爐設(shè)施使用房屋?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條、第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。該供熱用房屬業(yè)主專有部分以外的共有部分，共用設(shè)施,應(yīng)歸全體業(yè)主共有，共同管理和使用?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案涉案物業(yè)用房無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)登記，依法由全體業(yè)主共有。光明物業(yè)公司不是該爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人。因此，光明物業(yè)公司沒(méi)有對(duì)外處分、收益的出租權(quán)利?！赌档そ谐鞘泄徂k法》第十五條規(guī)定：住宅小區(qū)的供熱設(shè)施由建設(shè)單位建設(shè)，竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)移交供熱單位管理使用。2012年，光明供熱站并入寧安市供熱大網(wǎng)，改由愛(ài)眾供熱公司集中供熱，愛(ài)眾供熱公司為光明小區(qū)供熱，就依法享有管理使用該小區(qū)的供熱設(shè)施的權(quán)利，無(wú)需向他人交納使用供熱設(shè)施的費(fèi)用。綜上所述，光明物業(yè)公司不是本案涉案的光明小區(qū)供熱設(shè)施依法的所有權(quán)人。該供熱設(shè)施依法應(yīng)當(dāng)由供熱單位既愛(ài)眾供熱公司管理使用。光明物業(yè)公司、愛(ài)眾供熱公司租賃光明小區(qū)供熱用房協(xié)議違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。無(wú)效合同對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約束力。光明物業(yè)公司要求愛(ài)眾供熱公司給付光明物業(yè)公司的租賃費(fèi)280000元，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條、第七十條、第七十二條《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十六規(guī)定，判決：駁回寧安市光明物業(yè)有限公司的訴訟請(qǐng)求。本院二審期間，上訴人光明物業(yè)公司圍繞其上訴請(qǐng)求提交如下證據(jù)：關(guān)于光明小區(qū)2號(hào)樓、10號(hào)樓院內(nèi)鍋爐房的說(shuō)明一份。證明：該鍋爐房不是全體小區(qū)業(yè)主所有，不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，另有權(quán)屬。被上訴人愛(ài)眾供熱公司質(zhì)證稱，該組證據(jù)形式要件及證明問(wèn)題均有異議，我不認(rèn)可，需要回去核實(shí)。本院認(rèn)證認(rèn)為，該證據(jù)可證實(shí)案涉的供熱用房不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的事實(shí)，予以確認(rèn)。二審查明，案涉的供熱用房位于光明小區(qū)2號(hào)樓和10號(hào)樓之間，該供熱用房沒(méi)有分?jǐn)偟焦饷餍^(qū)2號(hào)樓和10號(hào)樓內(nèi)，是獨(dú)立的。2012年至2013年，愛(ài)眾供熱公司按照每平方米300元向光明物業(yè)公司支付該供熱用房的租賃費(fèi)，2013年至2014年，2014年至2015年，愛(ài)眾供熱公司按照每平方米200元向光明物業(yè)公司支付該供熱用房的租賃費(fèi)。二審另確認(rèn)一審認(rèn)定的除“鍋爐房位于光明1號(hào)樓和3號(hào)樓”以外的事實(shí)。
上訴人寧安市光明物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱光明物業(yè)公司）因與被上訴人寧安市愛(ài)眾供熱有限公司（以下簡(jiǎn)稱愛(ài)眾供熱公司）租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省寧安市人民法院（2017）黑1084民初614號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月12日立案后，依法組成合議庭，于2018年1月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，光明物業(yè)公司在二審中出示的證據(jù)可證實(shí)案涉的供熱用房未分?jǐn)偟焦饷餍^(qū)2號(hào)樓和10號(hào)樓內(nèi)，是獨(dú)立的，不屬于小區(qū)業(yè)主共有。2012年愛(ài)眾供熱公司接替光明物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)光明小區(qū)進(jìn)行供熱，光明物業(yè)公司將其承包經(jīng)營(yíng)所用的供熱用房轉(zhuǎn)租給愛(ài)眾供熱公司，愛(ài)眾供熱公司使用該供熱用房。2012年至2015年期間，愛(ài)眾供熱公司向光明物業(yè)公司支付了該供熱用房的租賃費(fèi)，雙方雖未簽訂書(shū)面的租賃合同，但已形成事實(shí)上的租賃關(guān)系，愛(ài)眾供熱公司應(yīng)當(dāng)向光明物業(yè)公司支付租賃費(fèi)用。2012年至2013年期間租賃費(fèi)是按照每平方米300元計(jì)算的，2013年至2015年是按照每平方米200元計(jì)算的。對(duì)于租賃費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)從每平方米300元變更為每平方米200元是雙方認(rèn)可的?，F(xiàn)光明物業(yè)公司認(rèn)為愛(ài)眾供熱公司應(yīng)當(dāng)按照每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)向其支付房屋租賃費(fèi)，愛(ài)眾供熱公司不予認(rèn)可，光明物業(yè)公司提供的證據(jù)無(wú)法證實(shí)租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照每平方米300元計(jì)算，故對(duì)于案涉房屋的租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照每平方米200元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。綜上，對(duì)于光明物業(yè)公司請(qǐng)求愛(ài)眾供熱公司給付2013年至2015年期間少給付的租賃費(fèi)70000元的主張不予支持，對(duì)于光明物業(yè)公司主張的2015年至2016年，2016年至2017年共計(jì)2年期間的租賃費(fèi)用140000元（350平方米×200元×2年）予以支持，對(duì)超出部分不予支持。綜上所述，光明物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省寧安市人民法院（2017）黑1084民初614號(hào)民事判決；二、寧安市愛(ài)眾供熱有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付寧安市光明物業(yè)有限公司租賃費(fèi)用140000元；三、駁回寧安市光明物業(yè)有限公司其他上訴請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)5500元，由寧安市光明物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2750元，寧安市愛(ài)眾供熱有限公司負(fù)擔(dān)2750元；二審案件受理費(fèi)5500元，由寧安市光明物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2750元，寧安市愛(ài)眾供熱有限公司負(fù)擔(dān)2750元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李冬梅
審判員　　畢　旭
審判員　　杜　敏

書(shū)記員：左飛