原告：季某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
委托訴訟代理人：黃佳，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般代理）。
被告：鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市鄂城區(qū)南塔路。
法定代表人：何國祥，該公司經(jīng)理。
第三人：陳文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，

原告季某某與被告鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大宅房地產(chǎn)公司）、第三人陳文房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1512號民事判決，因被告大宅房地產(chǎn)公司不服上訴至鄂州市中級人民法院，該院裁定發(fā)回重審，本院重新組成合議庭，根據(jù)原告季某某的申請，追加陳文為第三人，公開開庭進(jìn)行了審理。原告季某某的委托訴訟代理人黃佳，第三人陳文到庭參加了訴訟。被告大宅房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告季某某向法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告對鄂州市鄂城區(qū)文星大道荔灣西側(cè)大宅院12樓D戶型1203號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；2、確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無效；3、判令被告向房屋登記管理部門撤銷上述房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)，并為原告辦理該拆遷安置房的備案登記手續(xù)；4、判令被告按照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定向原告交付上述被拆遷安置房，并支付逾期過渡費(fèi)5萬元；5、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年8月21日，原、被告簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××車庫樓××北戶房屋進(jìn)行改造，并安置被告開發(fā)的12樓D戶型1203號房屋給原告。過渡費(fèi)按每戶每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付。合同還約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置還建房屋，且被告將應(yīng)安置給原告的房屋在房產(chǎn)部門備案至他人名下。故原告訴至法院。
被告大宅房地產(chǎn)公司在答辯期限內(nèi)未提交答辯意見。
第三人陳文陳述，無論從哪方面出發(fā)，拆遷戶的利益必須保護(hù)；大宅院項(xiàng)目在2014年6月15日向房產(chǎn)部門提交了拆遷安置情況說明，大宅房地產(chǎn)公司向各級部門進(jìn)行了預(yù)售房的申請，2014年8月份房產(chǎn)部門下發(fā)了大宅院的預(yù)售許可證，出現(xiàn)房產(chǎn)部門的原因情況說明，從2014年8月份大宅房地產(chǎn)公司開盤的時(shí)候發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資金鏈有問題，隨后債權(quán)人、購房人等向法院起訴，2015年上半年，經(jīng)法院確認(rèn)，責(zé)任是大宅房地產(chǎn)公司的，何細(xì)橋承擔(dān)個(gè)人責(zé)任，大宅房地產(chǎn)公司的章子已經(jīng)發(fā)生了法律效力，代表了大宅房地產(chǎn)公司，2014年6月15日大宅房地產(chǎn)公司報(bào)給房產(chǎn)部門的樓盤表，債權(quán)人要求查封拆遷戶的房子，2015年年后拆遷戶發(fā)現(xiàn)房子被查封就開始維權(quán)，何細(xì)橋和何鳳霞還有拆遷戶代表在一起達(dá)成協(xié)議即2015年10月份的拆遷分配表，當(dāng)時(shí)是何鳳霞主持的，何細(xì)橋說了是抵債的房子，拆遷戶可隨便點(diǎn)。2014年的安置合同，拆遷戶權(quán)益確保，但是債權(quán)人查封了，第三人參與網(wǎng)簽是因?yàn)榻?jīng)房產(chǎn)部門、售樓公司確認(rèn)房子是沒有爭議的，否則也不會(huì)網(wǎng)簽涉案房子。房子購買時(shí)間是2014年12月5日，即開盤后兩個(gè)月。
原告季某某為證實(shí)其主張，向法院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一，常住人口登記卡、身份證。擬證明原告訴訟主體資格。
證據(jù)二，組織機(jī)構(gòu)代碼證、基本信息。擬證明被告訴訟主體資格。
證據(jù)三，房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書、大宅院項(xiàng)目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計(jì)表、危房改造拆遷戶還建名冊。擬證明被告拆除原告房屋，并安置房屋給原告的事實(shí)。
證據(jù)四，房產(chǎn)證。擬證明原告的房屋權(quán)屬。
被告大宅房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交證據(jù)。
第三人陳文為支持其述稱理由，向法院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一，陳文、陳方駿居民身份證復(fù)印件各一份。擬證明訴訟主體資格。
證據(jù)二，陳文、陳方駿常住人口登記卡復(fù)印件各一份。擬證明陳文、陳方駿系父子關(guān)系；何細(xì)橋借款，由陳文、陳方駿共同支付。
證據(jù)三，2013年12月18日、2013年12月21日、2014年2月25日、2014年4月3日、2014年6月20日、2014年10月22日、2014年12月19日、2015年1月2日借條。擬證明何細(xì)橋向陳文、陳方駿借款的時(shí)間、數(shù)額、利息等有關(guān)情況。
證據(jù)四，銀行卡客戶查詢單。擬證明何細(xì)橋2013年12月18日借條的借款時(shí)間、數(shù)額、利息等有關(guān)情況。
證據(jù)五，銀行卡客戶查詢單。擬證明何細(xì)橋2013年12月21日借條的借款時(shí)間、數(shù)額、利息等有關(guān)情況。
證據(jù)六，說明一份、邱軍收條一張。擬證明何細(xì)橋2014年2月25日、2014年4月3日、2014年6月20日借條的借款時(shí)間、數(shù)額、利息等有關(guān)情況。
證據(jù)七，借款情況一份。擬證明何細(xì)橋2014年12月19日、2015年1月2日借條的借款時(shí)間、數(shù)額、利息等有關(guān)情況。
庭審質(zhì)證時(shí)，第三人陳文對原告季某某提供的證據(jù)真實(shí)性均無異議。原告季某某對第三人陳文提供的證據(jù)一、二、三、四、五沒有異議，從以上證據(jù)可以看出被告與第三人屬于民間借貸行為，應(yīng)按民間借貸處理，而不是按照物權(quán)關(guān)系來審理他們之間的商品房買賣關(guān)系，只是被告方為其民間借貸提供的一個(gè)擔(dān)保；對證據(jù)六的說明，沒有任何人的簽字和蓋章，不予質(zhì)證，邱軍的收條與本案無關(guān)，不予質(zhì)證；對證據(jù)七不予質(zhì)證，因?yàn)槭莻€(gè)人手寫的一個(gè)證據(jù)。
本案訴訟過程中，本院調(diào)取證據(jù)：2014年12月25日的債權(quán)抵押協(xié)議；2016年4月8日，陳方駿在公安機(jī)關(guān)的詢問筆錄。原告季某某對兩份證據(jù)的三性沒有異議，這兩組證據(jù)進(jìn)一步說明第三人與被告之間是民間借貸關(guān)系，被告與第三人真實(shí)意思表示是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)抵押協(xié)議是為民間借貸提供的一種擔(dān)保行為。第三人陳文對兩份證據(jù)無異議。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告季某某提供的證據(jù)一至四，第三人陳文提供的證據(jù)一至五，因?qū)Ψ疆?dāng)事人未對其真實(shí)性提出異議，證據(jù)真實(shí)客觀，依法予以采信。第三人陳文提供的證據(jù)六、七，為單方證據(jù)，無其他證據(jù)佐證，無法確認(rèn)其真實(shí)性，故依法不予采信。本院調(diào)取的兩份證據(jù)，當(dāng)事人均未提出異議，依法予以采信。
本院根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證意見和當(dāng)事人陳述，確定如下案件事實(shí)：
2013年8月21日，原告季某某與被告大宅房地產(chǎn)公司（原鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告季某某所有的位于鄂州市××星大道××車庫樓××北戶建筑面積為80.48平方米的房屋，并安置在文星路72號13B房屋；被告大宅房地產(chǎn)公司自原告退房之日起按每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付原告過渡費(fèi)至其交房之日止；合同還就雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告與被告大宅房地產(chǎn)公司大宅院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人何細(xì)橋就安置還建的房屋重新進(jìn)行了約定，約定被告大宅房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的位于鄂州市鄂城區(qū)文星大道荔灣西側(cè)大宅院12樓D戶型房屋安置還建給原告。因被告一直未將涉案房屋交付原告引起糾紛。
經(jīng)查，何細(xì)橋是被告大宅房地產(chǎn)公司大宅院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的拆遷還建事宜，其涉嫌非法吸收公眾存款的案件目前正在審理過程中。
另查明，第三人陳文之子陳方駿于2013年起向被告大宅房地產(chǎn)公司出借資金，為督促大宅房地產(chǎn)公司還款，陳方駿到大宅房地產(chǎn)公司工作。2014年12月25日，陳文與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)抵押協(xié)議》，約定大宅房地產(chǎn)公司以其開發(fā)的“荔灣西側(cè)大宅院”項(xiàng)目叁套商品房（房號：D戶型1203、D戶型1103、E戶型1105）作抵押，大宅房地產(chǎn)公司償還所欠款項(xiàng)后，陳文必須歸還之前所訂叁套商品房，協(xié)議期限叁個(gè)月。同日，大宅房地產(chǎn)公司與陳文簽訂上述叁套房屋的三份《商品房買賣合同》，并在房產(chǎn)部門進(jìn)行了網(wǎng)簽登記。
還查明，根據(jù)鄂州市房地產(chǎn)交易所提供的《大宅院項(xiàng)目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計(jì)表》，涉案大宅院項(xiàng)目房屋的編號×1號對應(yīng)為B戶型、×2號對應(yīng)為A戶型、×3號對應(yīng)為D戶型、×4號對應(yīng)為D2戶型、×5號對應(yīng)為E戶型，×6號對應(yīng)為C戶型，比如12樓A即為1202，10樓C即為1006。至庭審終結(jié)，涉案房屋仍未驗(yàn)收合格，不具備交付條件。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是如何認(rèn)定大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳文間的房屋買賣合同效力的問題。首先，大宅房地產(chǎn)公司與陳文之子陳方駿存在借貸關(guān)系，大宅房地產(chǎn)公司于2013年起多次向陳方駿出具借條，雖然陳方駿提供了足額的相對應(yīng)的銀行匯款，但部分銀行匯款也能證實(shí)其與大宅房地產(chǎn)公司存在借貸關(guān)系；其次，2014年12月25日大宅房地產(chǎn)公司與陳文簽訂的《債權(quán)抵押協(xié)議》、《商品房買賣合同》，可知涉案房屋系為陳方駿的債權(quán)提供擔(dān)保；第三，雖然法律未禁止以房抵債的行為，但以房抵債應(yīng)當(dāng)經(jīng)過借款本息結(jié)算，并具有明確的以房抵償?shù)囊馑急硎荆愇幕蜿惙津E無證據(jù)證實(shí)其在借款期限屆滿后與大宅房地產(chǎn)公司終止借款關(guān)系，而明確以房抵債的關(guān)系。綜上所述，大宅房地產(chǎn)公司與陳文簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示就是為陳方駿的債權(quán)提供擔(dān)保，而意思表示真實(shí)是民事法律行為有效的必備條件之一，故大宅房地產(chǎn)公司與陳文以虛假的意思表示實(shí)施的“名為商品房買賣實(shí)為借貸擔(dān)保”的民事法律行為無效，即雙方簽訂《商品房買賣合同》無效，因陳文不是涉案房屋的購房人，房屋的網(wǎng)簽登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已喪失，故原告要求確認(rèn)大宅房地產(chǎn)公司與陳文簽訂的《商品房買賣合同》無效以及協(xié)助辦理注銷備案，屬表述錯(cuò)誤，應(yīng)為注銷網(wǎng)簽，該項(xiàng)訴請，依法予以支持。
原告季某某與被告大宅房地產(chǎn)公司于2013年8月21日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，原告季某某依約騰退房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司則應(yīng)按合同約定履行還建義務(wù)。2015年10月，原、被告雙方重新對拆遷還建房屋進(jìn)行了約定即還建房屋為1203號，該行為亦沒有違反法律規(guī)定，故原告季某某對涉案房屋有優(yōu)先取得權(quán)，原告此項(xiàng)訴請，依法予以支持；其要求被告為其辦理房屋備案手續(xù)的請求，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付條件后，被告應(yīng)履行交付義務(wù)，故原告的該項(xiàng)請求，依法予以支持。至于逾期過渡費(fèi)，因被告大宅房地產(chǎn)公司未提供支付過渡費(fèi)的證據(jù)，故原告的過渡費(fèi)從涉案拆遷合同簽訂之日、按約定的過渡費(fèi)4.5元平方米月，算至原告訴狀時(shí)間2016年4月27日，即逾期過渡費(fèi)為11,589.12元（自2013年8月21日至2016年4月27日按每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付，面積80.48平方米），原告超出部分的訴訟請求，依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳文于2014年12月25日簽訂的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓12樓1203號房屋的《商品房買賣合同》無效；雙方于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助辦理注銷上述房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)。
二、原告季某某對被告大宅房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓12樓1203號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；被告大宅房地產(chǎn)公司在上述房屋陳文的網(wǎng)簽登記注銷后立即協(xié)助將該房屋備案至原告季某某名下。
三、被告大宅房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告季某某逾期過渡費(fèi)11,589.12元。
四、被告大宅房地產(chǎn)公司待涉案房屋符合交付條件之日起三十日內(nèi)交付給原告季某某。
五、駁回原告季某某的其他訴訟請求。
本案受理費(fèi)1,550.00元，由被告大宅房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。

審判長 ：李婷
審判員 ：梅良軍
審判員 ：周小娟