原告(反訴被告)：季界平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告(反訴被告)：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告(反訴被告)：季凌珺，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　三原告共同委托訴訟代理人：鄭緯，上海市通浩律師事務(wù)所律師。
　　三原告共同委托訴訟代理人：姜唯，上海市通浩律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上?？飿I(yè)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：邢小虎，職務(wù)董事長。
　　委托訴訟代理人：孫一，上海市立新律師事務(wù)所律師。
　　原告季界平、陳某某、季凌珺與被告上?？飿I(yè)管理有限公司以及反訴原告上?？飿I(yè)管理有限公司與反訴被告季界平、陳某某、季凌珺房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)季界平、陳某某、季凌珺的委托訴訟代理人姜唯、鄭緯，被告(反訴原告)上海奎湖物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人孫一到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告季界平、陳某某、季凌珺提出的訴訟請求：1、判令原、被告簽訂的《上海寫字樓租賃合同》于2018年7月15日終止；2、被告支付原告2018年7月14日前應(yīng)付的租金人民幣20783.33元(以下幣種均為人民幣)及滯納金18705元；3、被告支付原告違約賠償金301054.68元；4、被告支付原告自2018年7月15日起至2019年3月22日原告實際收回房屋之日止的房屋使用費(按每月約定的租金標(biāo)準(zhǔn)14500元計算)。
　　事實與理由：2018年3月2日，原告與被告簽訂了《上海寫字樓租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，約定原告將自有的上海市普陀區(qū)長壽路XXX號XXX幢XXX室(以下簡稱租賃物)出租給被告，并約定涉案租賃物用途為辦公。合同明確約定了租賃期限及對應(yīng)租期的租金，同時約定了租金的支付方式。后原告按約將涉案租賃物交付給被告使用，但被告在使用過程中有應(yīng)于2018年6月2日之前支付的應(yīng)付當(dāng)期房租至今未付，原告分別于2018年7月9、10、11日三次書面催繳，但被告仍未支付。原告至涉案租賃物實地查看，得知被告將該房用于商業(yè)經(jīng)營，擅自改變了房屋使用用途，之后被告又以原告不配合辦理工商注冊登記為由拒絕支付到期租金，原告認(rèn)為，被告履行合同義務(wù)違反合同約定，構(gòu)成違約，故原告依法提起本案訴訟。
　　被告奎湖公司辯稱，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同及房屋出租獨家委托書，被告有權(quán)轉(zhuǎn)租，原告對被告的轉(zhuǎn)租行為明知沒有異議。被告將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人并裝修的行為沒有變更房屋使用性質(zhì)，不構(gòu)成違約。原告配合被告及次承租人辦理工商登記注冊屬于合同的隨附義務(wù)，被告的請求合情合理，由于原告遲遲不予配合，直接導(dǎo)致租賃合同目的無法實現(xiàn)，給被告及次承租人帶來損失。被告認(rèn)為，原告拒絕配合辦理工商注冊登記、拒絕與被告溝通的行為違背了誠實信用原則，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告暫時未支付租金的行為存在正當(dāng)理由，屬于自助行為，不構(gòu)成違約。2018年4月至8月，被告為辦理工商注冊登記一直嘗試與原告進(jìn)行溝通，原告對此不予理睬，在這種情況下，被告欲將租賃物交還原告出現(xiàn)了一定的困難，無奈之下，2018年8月，被告選擇將租賃物交還當(dāng)時租賃房屋的居間方中介人員吳某某，完成了租賃物的返還交付。綜上，不同意原告的訴訟請求。
　　反訴原告奎湖公司提出的反訴請求：1、確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同自2018年6月底解除；2、反訴被告季界平、陳某某、季凌珺向反訴原告奎湖公司賠償實際損失151000元。
　　事實與理由：租賃合同明確約定奎湖公司有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，季界平、陳某某、季凌珺遲遲不予配合完成工商注冊登記的行為直接導(dǎo)致次承租人無法在租賃物內(nèi)完成公司注冊。根據(jù)合同法第94條規(guī)定，反訴原告可以解除合同。因奎湖公司和次承租人于2018年6月30日達(dá)成了解除協(xié)議，故該日期可以作為本案雙方租賃合同的解除日期。由于季界平、陳某某、季凌珺不全面正當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)導(dǎo)致本案合同解除，存在過錯，應(yīng)對奎湖公司承擔(dān)賠償責(zé)任，具體損失為2018年4、5月兩個月的租金損失34000元、2018年6月房屋空置損失17000元，以及被告賠償次承租人的損失100000元，以上共計損失151000元。
　　反訴被告季界平、陳某某、季凌珺辯稱，不同意奎湖公司的反訴請求。因本人發(fā)現(xiàn)奎湖公司將涉案租賃物用作經(jīng)營場所，與合同約定的辦公用途不一致，故未配合辦理工商登記，也未提供房產(chǎn)證原件。配合辦理工商注冊登記并非租賃合同約定的附隨義務(wù)。原告已經(jīng)如實按照法律規(guī)定和合同約定履行了義務(wù)，并沒有違反法律和合同的行為存在，奎湖公司轉(zhuǎn)租的損失應(yīng)由其自己承擔(dān)。另外，按照合同第7.3條約定，奎湖公司有權(quán)轉(zhuǎn)租，但需本案雙方協(xié)商一致，也就是設(shè)置了一個轉(zhuǎn)租條件，而奎湖公司沒有按照合同約定與原告協(xié)商，直接將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租行為本人并不知曉，所以轉(zhuǎn)租所帶來的損失與本人無關(guān)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理查明本訴部分的事實如下：
　　一、涉案租賃物本市普陀區(qū)長壽路XXX號XXX幢XXX層XXX室的權(quán)利人是季界平、陳某某、季凌珺，上述租賃物建筑面積143.07平方米，用途為辦公。
　　二、2018年3月2日，季界平、陳某某、季凌珺(合同出租甲方)與奎湖公司(合同承租乙方)簽訂涉案租賃合同，主要約定內(nèi)容：甲方將上述租賃物出租給乙方辦公使用，乙方應(yīng)按合同約定合法、安全的使用承租的房屋，不得擅自變更使用性質(zhì)。租賃期限為6年，自2018年3月2日至2024年3月1日止。2018年3月2日至2020年3月1日的月租金為14500元；2020年3月2日至2022年3月1日的月租金為15225元；2022年3月2日至2024年3月1日的月租金為15986元。租金按三個月為一期支付，第一期租金于2018年3月9日前付清，以后每期租金提前7日支付，先付后用，如乙方逾期支付租金，則每逾期一日按應(yīng)付租金的1%向甲方支付滯納金，如乙方逾期超過20日，在甲方催繳三次后仍未支付租金的情況下，除如數(shù)補交租金及滯納金外，在未征得甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止合同，并按合同9.1款追究乙方違約責(zé)任。租賃期滿后，甲方檢查確認(rèn)該房屋在正常的狀態(tài)下，乙方已全部結(jié)清關(guān)于該房屋的應(yīng)繳納費用后7天內(nèi)將保證金15500元無息退還給乙方。甲方同意乙方可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，在合同期內(nèi)乙方的所有行為(包含轉(zhuǎn)租)所發(fā)生的經(jīng)濟問題、安全問題、法律問題等均由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)連帶責(zé)任。房屋租金包含物業(yè)管理費，物業(yè)管理費由乙方按期按時支付給物業(yè)公司，物業(yè)費每月970元由乙方代繳，費用從房租中扣除。該房屋為空置交房，房屋內(nèi)沒有任何的設(shè)施設(shè)備，乙方根據(jù)自己的需求進(jìn)行裝修，費用自理，不得破壞原房屋主體結(jié)構(gòu)。合同9.1款約定內(nèi)容為：甲、乙任何一方如未按本合同的條款履行，導(dǎo)致中途終止本合同，并且過錯方在未征得對方諒解的情況下，則視為違約，按合同6.3款、7.2款之約定支付賠償金，若違約金不足彌補無過錯方之損失，則違約方還需就不足部分支付賠償金。合同6.3款約定內(nèi)容為：在租賃期內(nèi)甲方不得擅自收回該房屋，如甲方違約提前收回房屋，需支付乙方合同期內(nèi)剩余天數(shù)的總租金作為違約金。合同7.2款約定內(nèi)容為：乙方應(yīng)按合同的規(guī)定，及時支付租金及其它各項應(yīng)付費用。租賃期內(nèi)乙方不得提前退租，若乙方違約提起退租需支付甲方合同期內(nèi)剩余天數(shù)的總租金。
　　三、經(jīng)雙方確認(rèn)，至季界平、陳某某、季凌珺提起本案訴訟之日止，奎湖公司實際支付三個月的租金43500元及保證金15500元。
　　四、季界平、陳某某、季凌珺先后于2018年7月9日、7月10日、7月11日以EMS郵政快遞方式向奎湖公司送達(dá)催款告知書，奎湖公司分別于次日收到催款告知書。原告在最后一份催款告知書中告知：在三天內(nèi)仍未收到租金、滯納金，原告將依據(jù)合同約定，與奎湖公司解除合同。
　　五、2018年3月28日，奎湖公司將涉案租賃物轉(zhuǎn)租給次承租人田戌連辦公使用，并簽訂《上海寫字樓租賃合同》，約定給予18日免租期，期限為2018年3月29日至2018年4月15日止；租賃期限為五年，自2018年3月29日至2023年3月28日止。2018年3月29日至2020年3月28日月租金為17000元，2020年3月29日至2022年3月28日月租金為17850元，2022年3月29日至2023年3月28日月租金為18740元。2018年4月3日至4月23日，次承租人在涉案租賃物上進(jìn)行了室內(nèi)改造裝修。次承租人曾欲在涉案租賃物內(nèi)申請開辦上海蘇連美容有限公司，后因故未成。
　　六、2018年11月12日，原為雙方提供涉案房屋租賃居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人吳某某至租賃物所在物業(yè)公司，據(jù)證人吳某某稱，其是受奎湖公司邢小虎委托至涉案租賃物所在物業(yè)辦理退租事宜，并代邢小虎繳納物業(yè)費至2018年8月15日。當(dāng)日，涉案租賃物的上述次承租人搬走家具、家電，房屋內(nèi)隔斷、裝修未作處理。
　　以上事實有租賃合同、催款通知書、催款告知書、光盤、照片、微信聊天記錄、企業(yè)名稱核準(zhǔn)申請書、公司登記(備案)申請書、上海蘇連美容有限公司章程、預(yù)審?fù)ㄟ^通知書、證人吳某某的證言等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　本案查明的反訴事實同本訴。
　　審理期間，奎湖公司要求退還保證金15500元，季界平、陳某某、季凌珺不同意退還。
　　本院認(rèn)為，關(guān)于本訴。一、租賃合同的效力。經(jīng)查，涉案租賃物的權(quán)利人是季界平、陳某某、季凌珺，奎湖公司向其租賃房屋，雙方為此簽訂了租賃合同，該合同系雙方真實意思的表示，內(nèi)容無違反法律之處，合同應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行。二、違約責(zé)任的認(rèn)定。根據(jù)被告提供的其與次承租人簽訂的《上海寫字樓租賃合同》的內(nèi)容，次承租人欲在涉案租賃物內(nèi)開辦上海蘇連美容有限公司所，綜合次承租人申請辦理工商登記手續(xù)的事實，以及原告提供的光盤中關(guān)于次承租人在租賃物所進(jìn)行的裝修現(xiàn)狀的視頻，可以認(rèn)定涉案租賃物被用于商業(yè)經(jīng)營，并非用于辦公。然，雙方合同明確約定租賃物的用途僅限于辦公，被告不得擅自變更使用性質(zhì)，故被告的行為構(gòu)成違約。同時，原告未配合被告在涉案租賃物辦理工商注冊登記提供相關(guān)證件，理由符合約定，被告拒付租金的理由不成立。三、關(guān)于相關(guān)訴訟請求的處理?；谇笆鲞`約責(zé)任的認(rèn)定，原告按照告知書送達(dá)日期行使合同解除權(quán)，符合約定，可以支持。
　　關(guān)于原告要求被告支付2018年7月14日前應(yīng)付的租金及滯納金的訴訟請求。根據(jù)合同約定，被告逾期支付租金，則每逾期一日按應(yīng)付租金的1%向甲方支付滯納金，原告要求被告支付2018年7月14日前應(yīng)付的租金人民幣20783.33元及滯納金18705元的訴訟請求，有事實依據(jù)，也符合合同約定，本院予以支持。
　　關(guān)于原告要求被告支付原告違約賠償金301054.68元的訴訟請求?；谇笆龇治觯桓娲嬖谶`約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于被告提出的調(diào)整違約金的意見，本院將以原告的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用原則予以衡量，酌判相當(dāng)于1個月租金的違約金。
　　關(guān)于原告要求被告支付原告自2018年7月15日起至2019年3月22日止的房屋使用費。被告提請的證人吳某某稱于2018年11月12日至涉案租賃物所在物業(yè)辦理退租事宜，當(dāng)日，涉案租賃物的現(xiàn)租戶搬走家具、家電，房屋內(nèi)隔斷、裝修不動，而原告代理人在庭審中也確認(rèn)當(dāng)日物業(yè)曾打電話詢問原告是否同意租客搬運物品，為此，原告打電話詢問代理人此事如何處理。且原告取得涉案租賃物時門鎖密碼始終未更改過。在被告已經(jīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的前提下，被告的上述行為可視為履行退房手續(xù)，故房屋使用費宜計算至該日為止更為公平合理。
　　關(guān)于反訴。法律規(guī)定，合同的解除分為約定解除合同和法定解除合同。我國《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同不能履行實現(xiàn)目的；(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)；(三)當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。顯然，無論行使約定解除權(quán)還是法定解除權(quán)，其前提解除權(quán)人必須為守約方而非違約方，基于奎湖公司存在的違約行為，其無權(quán)行使合同解除權(quán)，對其要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同自2018年6月底解除的訴訟請求不予支持。同理，其要求反訴被告對其進(jìn)行補償?shù)恼埱?，不符合法律?guī)定，本院不予支持，但保證金可按約定予以退還。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告季界平、陳某某、季凌珺與被告上海奎湖物業(yè)管理有限公司簽訂的關(guān)于上海市普陀區(qū)長壽路XXX號XXX幢XXX層XXX室的《上海寫字樓租賃合同》于2018年7月15日終止；
　　二、被告上?？飿I(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告季界平、陳某某、季凌珺2018年7月14日前應(yīng)付的租金人民幣20783.33元及滯納金人民幣18705元；
　　三、被告上海奎湖物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告季界平、陳某某、季凌珺違約賠償金人民幣14500元；
　　四、被告上?？飿I(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告季界平、陳某某、季凌珺自2018年7月15日起至2018年11月12日止的房屋使用費人民幣57516元；
　　五、原告季界平、陳某某、季凌珺應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上?？飿I(yè)管理有限公司租賃保證金人民幣15500元；
　　六、對反訴原告上海奎湖物業(yè)管理有限公司要求確認(rèn)雙方簽訂的關(guān)于上海市普陀區(qū)長壽路XXX號XXX幢XXX層XXX室的《上海寫字樓租賃合同》自2018年6月底解除的訴訟請求不予支持；
　　七、對反訴原告上?？飿I(yè)管理有限公司要求反訴被告季界平、陳某某、季凌珺支付人民幣151000元的訴訟請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行上述給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣6768元，由原告季界平、陳某某、季凌珺承擔(dān)人民幣4238元，被告上?？飿I(yè)管理有限公司承擔(dān)人民幣2530元。
　　本案反訴受理費人民幣1660元，由反訴原告上海奎湖物業(yè)管理有限公司承擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：孫宏偉

書記員：王??飛