上訴人（原審原告）：孟淑英。
委托代理人：宋連生，河北山莊律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：平泉縣公房管理所，住所地平泉縣平泉鎮(zhèn)建設大廈。
法定代表人：趙淑娟，所長。
委托代理人：張利民，河北張利民律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：中國移動通信集團河北有限公司承某分公司，住所地承某市開發(fā)新區(qū)東南山中街。
法定代表人：許沛，總經(jīng)理。
委托代理人：李志偉，河北德律律師事務所律師。

上訴人孟淑英、上訴人平泉縣公房管理所（以下簡稱公房管理所）與被上訴人中國移動通信集團河北有限公司承某分公司（以下簡稱移動公司）侵權責任糾紛一案，承某市中級人民法院于2014年6月30日作出（2014）承民初字第00037號民事判決。孟淑英、公房管理所均不服，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人孟淑英之委托代理人宋連生，上訴人公房管理所之委托代理人張利民，被上訴人移動公司之委托代理人李志偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審查明，2001年移動公司建成了現(xiàn)正在使用的辦公樓。該辦公樓建成后，償還了占用公房管理所房產(chǎn)面積338.11平方米。公房管理所將其中225.41平方米出租給原告孟淑英用于經(jīng)營化妝品，并簽訂了租賃合同。第一次租賃期為7年即2002年至2009年，已履行完畢；第二次租賃期由2009年至2014年1月31日止，計五年，年租金6萬元。2009年11月30日，公房管理所未征求原告意見，將該處房屋出售給移動公司，移動公司已付清全部房屋價款。2011年3月17日，公房管理所以已將該房出售為由通知原告搬出該房，原告知道公房管理所出售房屋的事實后，于2011年3月21日提出以同等價格購買該租賃房產(chǎn)，公房管理所未同意，但原告一直未搬出該租賃房屋。原告以公房管理所未通知承租人就擅自出售原告承租的房屋給移動公司，侵犯了原告的優(yōu)先購買權，并給原告造成損失為由起訴到法院，請求法院判令原告享有該爭議房產(chǎn)的優(yōu)先購買權，并由被告賠償損失。
另查明，2010年6月、7月公房管理所曾收取原告繳納的房租費及通知其安裝牌匾事宜；2008年8月、2010年10月移動公司也曾通知原告用電事宜；移動公司所持土地使用權證包含該爭議房產(chǎn)的土地使用權。
一審法院認為，原告孟淑英租賃被告公房管理所房產(chǎn)后，在租賃期間，公房管理所未征求孟淑英意見就將租賃房產(chǎn)出售給移動公司的事實清楚，公房管理所侵犯了孟淑英的優(yōu)先購買權。該房產(chǎn)與移動公司辦公樓為一體，均為移動公司所建。土地使用權為移動公司所有?，F(xiàn)房屋所有權也過戶到了移動公司名下。孟淑英的優(yōu)先購買權已無法實現(xiàn)。根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，原告孟淑英認為給自己造成了一定的經(jīng)濟損失，可要求被告賠償。原告要求法院對公房管理所房屋的市場價格進行鑒定，以差價來確定其所受到的損失數(shù)額。房屋的市場價格減去房屋的最初價格不能認為是被告侵犯原告優(yōu)先購買權所受到的損失，但可參照房屋的租金適當確定原告所受到的損失。原告的主張理由成立。該院遂判決：一、被告平泉縣公房管理所賠償原告孟淑英經(jīng)濟損失人民幣300000元；二、駁回原告孟淑英的其他訴訟請求。一審案件受理費30800元，由被告平泉縣公房管理所承擔5800元，原告孟淑英承擔25000元。
本院另查明，公房管理所二審時提交平泉縣人民政府辦公室出具的證明，稱：平泉縣城區(qū)內(nèi)國有直管公房由公房管理所管理。2000年平泉縣城區(qū)內(nèi)舊城改造，移動公司經(jīng)縣政府批準，建設了移動通信綜合辦公樓，在該樓內(nèi)一、二層返還公房管理所338.11平方米的公房。2009年11月縣政府根據(jù)城市規(guī)劃和移動公司的申請，同意公房管理所將移動辦公綜合大樓中的公房338.11平方米，有償轉讓給移動公司，公房管理所是按政府要求與移動公司簽訂了買賣合同。
二審查明的其它事實與一審一致。

本院認為，承租人優(yōu)先購買權是指承租人依法律規(guī)定享有的、于出租人出賣標的物與第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人購買的權利。該制度設立目的是為維護和穩(wěn)定既有經(jīng)濟秩序，充分發(fā)揮物的使用效能，而不是對出賣人所有權的限制。承租人行使優(yōu)先購買權時，是否具備同等條件是權利成立的必要條件。本案中，訴爭房產(chǎn)與移動公司房產(chǎn)位于同一棟大樓內(nèi)，該樓建設之初即是按政府整體規(guī)劃為移動公司營業(yè)辦公所用，從物的利用角度看，統(tǒng)一歸屬于移動公司能更好發(fā)揮物的效能，更為重要的是，訴爭房產(chǎn)與移動公司房產(chǎn)所占用土地均登記在移動公司名下，移動公司作為土地使用權人購買條件優(yōu)于孟淑英，兩者相比不能視為同等條件，因此，公房管理所有權將房產(chǎn)賣與移動公司，孟淑英主張行使優(yōu)先購買權本院不予支持。
綜上，原審認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷承某市中級人民法院（2014）承民初字第00037號民事判決；
二、駁回孟淑英的訴訟請求。
一審案件訴訟費用負擔不變，二審案件受理費36600元，由孟淑英承擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　芳 代理審判員　　宣建新 代理審判員　　吳　悅

書記員：張萌