原告：孟某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住唐山市。
委托代理人：馬向軍，河北鴻翔律師事務(wù)所律師。
被告：唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：唐山市豐潤(rùn)區(qū)幸福道16號(hào)。
法定代表人：曹興祿，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：薛鵬，該公司法務(wù)專員。
委托代理人：付新迪，該公司法務(wù)專員。

原告孟某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陳永華獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告孟某某及其委托代理人馬向軍、被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人薛鵬、付新迪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孟某某訴稱，2015年6月26日，原告與被告簽訂了"浭陽(yáng)新城車位長(zhǎng)租協(xié)議"（該協(xié)議書是被告方提供的格式合同文本，其中手寫部分是被告工作人員填寫）。協(xié)議書約定：原告租用被告的位于浭陽(yáng)新城-浭陽(yáng)華府206樓地下2層1-168號(hào)車位；租賃期限為2015年6月26日至2081年4月13日止；租金總額為人民幣113000元。對(duì)于上述租金113000元，被告在簽訂合同當(dāng)日便向原告全部收取。近期，原告通過咨詢得知，租賃合同的租期最長(zhǎng)不能超過20年，而被告租賃給原告的車位租期長(zhǎng)達(dá)66年，且一次性收取了全部租金。原告認(rèn)為：超過20年的租期應(yīng)屬無效，被告應(yīng)當(dāng)將多收的46年租金退還給原告。在數(shù)次與被告協(xié)商無效的情況下，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，要求：1、判決被告返還給原告租賃費(fèi)78757元。2、判決被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、被答辯人提出本案的合同有效期為20年明顯為適用《合同法》二百一十四條，屬于適用法律錯(cuò)誤，合同法二百一十四條規(guī)定的是房屋租賃合同，而本案并非房屋租賃，不應(yīng)簡(jiǎn)單、機(jī)械的適用該條的規(guī)定，適用該條規(guī)定必然導(dǎo)致《租賃合同》部分無效，明顯不利于答辯人合理、合法"合同"權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)目前市場(chǎng)該涉案車位不能辦理分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，故我司采取此種形式實(shí)為是達(dá)到銷售去化目的，根據(jù)該合同的特別約定的第一條，以此可以看出，本合同實(shí)為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，即使按照租賃合同形式判斷，也規(guī)定了法定租賃期滿后該車位的使用方式及期限，足以表明，原告所提出來的日期不應(yīng)單純?yōu)樽赓U期限的日期，本合同有特殊約定，可以判定該合同實(shí)際租賃期為20年，超出20年可以免費(fèi)使用，本合同的約定價(jià)格，正是基于此種車位方式而設(shè)定，沒有違反法律規(guī)定，不應(yīng)按照原告所提出的方式進(jìn)行退款。2、答辯人作為涉案小區(qū)開發(fā)商，為保障廣大業(yè)主停車需要，投巨資建設(shè)地下車庫(kù)。答辯人本應(yīng)將地下車位出售給業(yè)主使用以盡快收回投資資金，但因現(xiàn)階段地下車位無法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，答辯人無奈才采取現(xiàn)階段唐山市乃至我國(guó)普遍采取的長(zhǎng)期租賃方式，將涉案地下車位租賃給被答辯人使用。答辯人與被答辯人簽署合同時(shí)，雙方均同意租賃期限為長(zhǎng)期（66年），租賃合同是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)誠(chéng)信遵守?，F(xiàn)被答辯人若不同意履行，可解除該合同，但需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。被答辯人起訴所主張超出二十年部分無效，違反了雙方簽署租賃合同的初衷和誠(chéng)實(shí)守信的基本做人準(zhǔn)則，必將損害答辯人的合法權(quán)益，如果將租賃合同超出二十年部分認(rèn)定無效，并按66年標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每年租金標(biāo)準(zhǔn)，返還被答辯人超出二十年的絕大部分合同租賃費(fèi)用，被答辯人將以極其低的價(jià)格租賃使用涉案地下車位，任何一個(gè)開發(fā)商、一個(gè)地下車位的建設(shè)者，都不可能以如此低廉的價(jià)格短期租賃給承租人使用，那將明顯顯失公平！3、縱觀整個(gè)唐山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)地下車位的市場(chǎng)乃至全國(guó)市場(chǎng)，地下車位均因無法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，而采取長(zhǎng)期租賃形式，租給業(yè)主使用，若法院支持被答辯入的請(qǐng)求，勢(shì)必影響整個(gè)市場(chǎng)，勢(shì)必導(dǎo)致開發(fā)商的建設(shè)資金無法及時(shí)回收、勢(shì)必影響開發(fā)商投資建設(shè)地下車庫(kù)的積極性、進(jìn)而影響小區(qū)業(yè)主的基本生活、停車需要！綜上可見，被答辯人請(qǐng)求法院判令該合同超出二十年部分無效、按六十六年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每年的租金標(biāo)準(zhǔn)并判令答辯人退還超出二十年后的絕大部分租金，顯然缺乏法律規(guī)定，且有失公允，依法應(yīng)予以駁回。
經(jīng)審理查明，2015年6月26日，原告孟某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了"浭陽(yáng)新城車位長(zhǎng)租協(xié)議"。協(xié)議書約定：原告租用被告的位于唐山市豐潤(rùn)區(qū)浭陽(yáng)新城-浭陽(yáng)華府206樓地下2層1-168號(hào)車位,租賃期限2015年6月26日至2081年4月13日止；車位租金總額為人民幣113000元。2015年6月1日，原告將車位租金111000元交付給了被告，現(xiàn)原告主張因住宅樓陽(yáng)臺(tái)窗戶不合格抵頂了2000元的車位租賃費(fèi)，對(duì)此被告不予認(rèn)可。合同簽訂后，被告將約定的車位交付給原告使用?，F(xiàn)原告以租賃合同最長(zhǎng)不得超過20年為由，要求被告返還超過20年的租賃費(fèi)78757元。
以上事實(shí)有原、被告陳述、浭陽(yáng)新城車位長(zhǎng)租協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)可以證實(shí)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。原被告簽訂的車位租賃合同約定的租賃期限已超過二十年，對(duì)于二十年租賃期限的約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，超過二十年租賃期限的約定無效。對(duì)原告要求被告返還超出二十年部分的租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)充分，本院予以支持。原告主張因住宅樓陽(yáng)臺(tái)窗戶不合格抵頂了2000元的車位租賃費(fèi)，現(xiàn)被告不予認(rèn)可，且原告未提供相關(guān)證據(jù)，故被告應(yīng)返還超過20年租賃費(fèi)77364元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、第二百一十二條、第二百一十四條之規(guī)定，判決如下：

被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還原告孟某某租賃費(fèi)77364元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)885元，由被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

審判員 陳永華

書記員： 欒雨