原告：孟某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市新華區(qū)。
委托代理人：孟軍會(huì)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市新華區(qū)，河北省電建一公司宣傳干事，系孟某的叔叔。
委托代理人：陳國(guó)緒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋西區(qū)，河北省財(cái)政廳退休干部，系孟某的舅舅。
被告：王某某，男，1982年7月20日，漢族，住吉林省遼源市西安區(qū)。
委托代理人：陳國(guó)緒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋西區(qū)，河北省財(cái)政廳退休干部，系孟某的舅舅。
被告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)，石藥集團(tuán)退休工人。
委托代理人：胡曉冬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)，德廣醫(yī)藥公司董事長(zhǎng)，系張某之夫。
被告：石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市長(zhǎng)安區(qū)581號(hào)瑞成F2號(hào)住宅樓03單元3203號(hào)。
法定代表人：常建軍，總經(jīng)理。
委托代理人：赫建永、陳曉明，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。

原告孟某訴被告王某某、張某、石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)瑞房地產(chǎn)公司）確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人孟軍會(huì)、陳國(guó)緒，被告張某及其委托代理人胡曉冬，被告國(guó)瑞房地產(chǎn)公司的委托代理人陳曉明等到庭參加訴訟，被告王某某經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告王某某于2014年2月19日與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司簽訂合同編號(hào)為：xxxx7《石家莊商品房買賣合同》，王某某以630143元的價(jià)格向石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買位于長(zhǎng)安區(qū)中山東路581號(hào)瑞城F-2號(hào)住宅樓03單元3203商品房。2016年8月10日，被告王某某（賣方、甲方）與原告孟某（買方、乙方）簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定被告王某某將上述房產(chǎn)以101萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告孟某。2016年8月24日，雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》，載明該房屋已竣工驗(yàn)收并交付給王某某，尚未辦理房屋所有權(quán)證。該協(xié)議還確認(rèn)原告按合同約定履行了其交付定金及首付款的義務(wù)，并約定被告王某某于2017年3月1日將涉案房產(chǎn)鑰匙交付原告孟某，由孟某臨時(shí)居住且不收取任何費(fèi)用。因被告王某某未按協(xié)議履行交付房屋義務(wù)，原告孟某要求王某某按時(shí)交付房屋，王某某向孟某表示想悔約，不想賣了，原告孟某遂于2017年3月13日向本院提起訴訟，要求被告王某某及案外人李娜繼續(xù)履行合同按合同約定日期交房等。被告張某于2017年5月24日至31日與建佳地產(chǎn)的張寧多次微信咨詢溝通購(gòu)房事宜，2017年5月31日，被告王某某與被告張某簽訂《房產(chǎn)交易協(xié)議》，約定被告王某某以153萬(wàn)元的價(jià)格將上述涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告張某。張某已支付給王某某全部房款，向建佳中介支付中介費(fèi)27540元，現(xiàn)該房屋由張某居住。
國(guó)瑞房地產(chǎn)公司庭審中稱王某某提過(guò)其要把房子賣給張某，其知道王某某與張某之間房屋交易之事。2017年6月30日，石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出瑞城F2-3-3203商品房買賣合同撤銷公告，載明：“石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司坐落于長(zhǎng)安區(qū)中山東路581號(hào)瑞城F2-3-3203號(hào)房，合同編號(hào)xxxx7，合同買賣雙方共同向我局申請(qǐng)撤銷商品房買賣合同備案，買賣雙方協(xié)商一致解除商品房買賣合同，并共同聲明雙方所簽訂的商品房買賣合同一式4份作廢?，F(xiàn)由房地產(chǎn)公司公開(kāi)銷售上述房產(chǎn)。”2017年7月15日，石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與張某簽訂編號(hào)為xxxx9的《石家莊市商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以630143元的價(jià)格將涉案商品房出售給張某，張某稱其并未向國(guó)瑞房地產(chǎn)交付630142元房款，用王某某的房款頂了，國(guó)瑞房地產(chǎn)公司向其開(kāi)據(jù)了正式發(fā)票。2017年8月7日國(guó)瑞房地產(chǎn)公司與張某簽訂的該合同進(jìn)行了備案。
庭審中被告張某稱因涉案房屋無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，所以只能先由王某某撤銷其與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同備案，其再?gòu)膰?guó)瑞房地產(chǎn)公司處購(gòu)買。

本院認(rèn)為，關(guān)于王某某與張某簽訂的房屋買賣合同的效力問(wèn)題。王某某與孟某簽訂房屋買賣合同后并未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，故王某某在與張某第二次締約時(shí)擁有涉案房產(chǎn)的所有權(quán)；其次，張某在購(gòu)買訴爭(zhēng)房產(chǎn)前多次與中介溝通買房事宜，原告提交的搜狐網(wǎng)頁(yè)顯示涉案房產(chǎn)小區(qū)2017年5月房?jī)r(jià)為20600元/平方米，張某系全款以每平米17000多元的價(jià)格購(gòu)買，所購(gòu)價(jià)格并未遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)；再次，張某已實(shí)際履行支付房款義務(wù)，并向中介交付了中介費(fèi)，且已實(shí)際居住，基此，不能認(rèn)定后買受人張某具有侵害先買受人孟某合法權(quán)益的惡意，原告所提交證據(jù)亦不能證明張某具有與出賣人王某某惡意串通的行為，故該買賣合同系其雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效。
關(guān)于張某與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同的效力問(wèn)題。在王某某與張某簽訂了涉案房屋的買賣合同并已實(shí)際履行，而且國(guó)瑞房地產(chǎn)公司對(duì)王某某和張某之間的交易是已知的情況下，國(guó)瑞房地產(chǎn)公司與王某某協(xié)商解除了其雙方簽訂的涉案房屋的買賣合同，并共同申請(qǐng)撤銷了該合同備案，隨后，張某與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司簽訂了涉案房屋的買賣合同，而國(guó)瑞房地產(chǎn)公司并未將房款退還王某某，亦未收取張某的房款，庭審中，張某稱因訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法辦理涉案房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，先由王某某撤銷其與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司的房屋買賣合同備案，其再?gòu)膰?guó)瑞房地產(chǎn)公司處購(gòu)買。綜上，顯然，王某某與張某之間的涉案房屋的買賣合同是其雙方的真實(shí)意思表示，而王某某與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司解除合同、及國(guó)瑞房地產(chǎn)公司與張某簽訂合同均系為將名字變更至張某名下而為的不可分割的連續(xù)的偽裝行為，并非其真實(shí)意思表示，民法總則第143條規(guī)定：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。民法總則第146條規(guī)定：行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效，故王某某與國(guó)瑞房地產(chǎn)公司解除合同、及國(guó)瑞房地產(chǎn)公司與張某簽訂合同的行為均系無(wú)效的民事法律行為。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條、第一百四十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某某與被告張某于2017年5月31日簽訂的《房產(chǎn)交易協(xié)議》有效。
二、被告王某某與被告石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)公司解除其雙方簽訂的編號(hào)為xxxx7號(hào)《石家莊商品房買賣合同》的行為及被告張某與被告石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2017年7月15日簽訂的編號(hào)為xxxx9的《石家莊市商品房買賣合同（預(yù)售）》無(wú)效。
案件受理費(fèi)80元，由原告負(fù)擔(dān)40元，被告張某、石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)40元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　梁紅卓 人民陪審員　　徐月鳳 人民陪審員　　劉　紅

書(shū)記員：王沛然