原告孟某某，、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國際小區(qū)嘉山區(qū)2-2-2302號房屋。
委托代理人楊碩，河北喚民律師事務(wù)所律師。
被告紀(jì)某某。
第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行，住所地河北省廊坊市大廠縣城夏安路西側(cè)，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
負(fù)責(zé)人單汝海，該行行長。

原告孟某某與被告紀(jì)某某、第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月21日立案受理。依法由代理審判員張大力適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告孟某某及其委托代理人楊碩，被告紀(jì)某某到庭參加訴訟，第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2015年7月14日，經(jīng)三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，原告孟某某與被告紀(jì)某某簽訂《存量房買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》。被告將位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國際小區(qū)嘉山區(qū)2號樓XXXXX號房屋出售給原告，房屋總價款為745000元?！洞媪糠抠I賣合同》第二條約定該房屋已設(shè)定抵押，出售人應(yīng)于2015年8月24日前辦理抵押注銷手續(xù)。合同第四條約定買受人在簽訂本合同時支付購房定金為人民幣140000元，定金的支付方式為直接支付給出賣人。具體的付款方式及期限的約定見補(bǔ)充協(xié)議。合同第六條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年7月20日前將該房屋交付給買受人。同時合同對違約責(zé)任、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等事項(xiàng)均作了約定?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條第1款約定乙方（原告）于2015年7月14日向甲方（被告）支付定金人民幣壹拾肆萬元整，《買賣合同》簽署時，該定金則視為首付款的一部分。第二條第2款約定甲方承諾在開發(fā)商通知后7日內(nèi)取得該房屋所有權(quán)證，且必須在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后五日內(nèi)通知乙丙雙方，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第二條第3款約定甲方應(yīng)在2015年8月24日前向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。第二條第4款約定關(guān)于購房款的支付，分兩次支付，乙方于2015年8月20日前將首付款人民幣伍拾萬元整（含前期支付全部定金人民幣壹拾肆萬元整）自行直接支付甲方；剩余房款人民幣貳拾肆萬伍仟元整，乙方在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給甲方。第二條第5款約定甲乙雙方同意，應(yīng)于領(lǐng)取房產(chǎn)證后7日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第四條違約責(zé)任第1款逾期責(zé)任第（1）項(xiàng)約定出賣人未按本補(bǔ)充協(xié)議第二條履行約定義務(wù)的，每逾期一日，出賣人向買受人支付已付房屋價款萬分之五的違約金。
合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了定金140000元，被告將涉案房屋交付給原告。2015年8月15日，原告向被告支付了房款360000元。原告申請三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)員劉坤出庭作證，證明中介公司已經(jīng)查到涉案房屋的房本已經(jīng)辦理下來，但被告表示不愿意繼續(xù)履行合同。劉坤出庭作證陳述被告購買的是一手房，與原告簽訂合同時，房產(chǎn)證沒有辦理下來，原告告知房產(chǎn)證辦理下來后，原告和中介公司都通知被告去拿房本，但是因?yàn)榉績r漲了，被告要求補(bǔ)一點(diǎn)差價，否則不同意過戶，如果違約，該賠償就賠償。原告主張2016年3月12日左右涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理下來，被告主張其在2016年3月25日左右去開發(fā)商處核實(shí)，告知其涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來。庭審中原告申請法院到三河市住房保障和房產(chǎn)管理局調(diào)取涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書辦理情況，本院依法到三河市住房保障和房產(chǎn)管理局燕郊辦事處調(diào)取了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記信息情況，根據(jù)調(diào)取材料記載涉案房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期為2016年3月4日。
另查明，被告紀(jì)某某以涉案房屋在第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行進(jìn)行抵押貸款，第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行為該房屋的抵押權(quán)人。被告主張其尚有貸款大概45萬余元，其沒有能力償還。原告表示愿意代為清償銀行抵押貸款，將抵押權(quán)消滅，原告代為清償?shù)馁J款與所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付給原告。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，故被告以雙方簽訂的房屋買賣合同無效的抗辯理由，本院不予支持。原、被告于2015年7月14日經(jīng)三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹簽訂的《存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告共向被告支付房款共計(jì)500000元，且原告已實(shí)際占有房屋并入住，被告應(yīng)配合原告辦理房屋過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助原告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求正當(dāng)合理，應(yīng)予支持。庭審中，原告明確表示可以替被告清償銀行抵押貸款，不違反法律規(guī)定，亦未損害原告權(quán)益，且有利于交易順利進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)雙方的合同目的，本院予以認(rèn)可。原告代為清償?shù)馁J款與所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付給原告。原告主張根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第3款和第四條第1款的約定，被告已構(gòu)成違約，逾期天數(shù)210天（從2015年8月25日計(jì)算至起訴之日），應(yīng)按已付房款500000元每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付違約金52250元。被告認(rèn)為簽訂合同后，其向第三人咨詢得知必須提前一個月預(yù)約才能還清貸款，所以合同約定與實(shí)際情況不符，且到了合同約定的時間，房本沒有下來，造成不能過戶不是被告的原因。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，被告應(yīng)在2015年8月24日前向涉案房屋的原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期為2016年3月4日，在發(fā)證日期之前，被告不能完成解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，故未在約定的日期之前解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，并非被告原因?qū)е?。但被告并未在約定日期之前還清剩余貸款，應(yīng)認(rèn)定違約。結(jié)合被告的過錯程度，本院酌定被告支付原告違約金10000元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告孟某某于本判決生效后七日內(nèi)代替被告紀(jì)某某向第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司大廠回族自治縣支行償還涉案房屋全部貸款本息，貸款還清后七日內(nèi)，被告紀(jì)某某協(xié)助原告孟某某辦理位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國際小區(qū)嘉山區(qū)2號樓XXXXX號房屋的過戶手續(xù)。
二、原告孟某某代替被告紀(jì)某某清償?shù)馁J款（數(shù)額以銀行出具的憑證為準(zhǔn)）抵作支付給被告紀(jì)某某的房款，與原告孟某某所欠被告紀(jì)某某的房款245000元折抵后，余款由被告紀(jì)某某在原告代為還清貸款后七日內(nèi)支付給原告孟某某。
三、被告紀(jì)某某于本判決生效后七日內(nèi)支付原告孟某某違約金人民幣10000元。
四、駁回原告孟某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5886元，由原告孟某某負(fù)擔(dān)312元，由被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)5574元；保全費(fèi)5000元，由被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)（本判決生效后三日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

代理審判員　　張大力

書記員：劉滿杰