孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
唐復(fù)平（湖北山川律師事務(wù)所）
沈金波
祁某
袁琛麗（湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所）
李學(xué)琦代理權(quán)限為承認(rèn)
放棄
變更訴訟請(qǐng)求

(2012）鄂孝南民初字第01059號(hào)
原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人譚倫蔚，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人唐復(fù)平，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代簽法律文書。
委托代理人沈金波，男，漢族，系公司辦公室主任。代理權(quán)限為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代簽法律文書。
被告（反訴原告）祁某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人李學(xué)琦。代理權(quán)限為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代簽法律文書。
原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)公司）訴被告（反訴原告）祁某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年5月30日立案受理后，依法組成由審判員黃軍勇?lián)螌徟虚L(zhǎng)，代理審判員萬(wàn)燁、人民陪審員胡立學(xué)參加評(píng)議的合議庭進(jìn)行審理。2012年6月11日，被告（反訴原告）祁某對(duì)原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司提出反訴，經(jīng)合議庭合議予以合并審理。于2012年7月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司的委托代理人唐復(fù)平、沈金波和被告（反訴原告）祁某的委托代理人袁琛麗、李學(xué)琦到庭參加了訴訟?，F(xiàn)本案已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司與被告（反訴原告）祁某簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，是雙方在符合法律規(guī)定的情況下達(dá)成一致的協(xié)議，為合法有效的合同。雙方簽訂的合同雖名為聯(lián)營(yíng)合同，是“企業(yè)之間或企業(yè)事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任?！钡珡摹堵?lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)約定看，國(guó)貿(mào)公司不參與經(jīng)營(yíng)，也不分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，約定了收取固定利潤(rùn)的保底條款，違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則。這些都不符合關(guān)于聯(lián)營(yíng)合同的法律規(guī)定。其合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司提供約定房屋，收取租金，并要按約定保證房屋符合被告（反訴原告）祁某經(jīng)營(yíng)的用途。雙方應(yīng)當(dāng)為房屋租賃合同的當(dāng)事人。簽訂的合同實(shí)際為房屋租賃合同。按雙方對(duì)合同的補(bǔ)充，給付第二年租金的時(shí)間為2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反訴原告）祁某沒(méi)有證據(jù)證明其簽訂合同時(shí)不認(rèn)可此約定，其應(yīng)當(dāng)按約定履行合同義務(wù)。其不履行給付租金的行為是違約行為。
在合同履行過(guò)程中，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司作為出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人被告（反訴原告）祁某，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。被告（反訴原告）祁某提出，在合同約定的第一年期限內(nèi)原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司履行合同交付的是消防未驗(yàn)收合格、中央空調(diào)安裝質(zhì)量不符合約定的房屋。因此致餐廳延期開業(yè)要求賠償損失。庭審中原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司提供證據(jù)證明雙方自愿協(xié)議第一年租金400000元，差額算作該項(xiàng)損失賠償，被告（反訴原告）祁某也不否認(rèn)。符合因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期的法律規(guī)定，并且已履行完畢。本院對(duì)被告（反訴原告）祁某據(jù)此提出賠償?shù)姆丛V要求予以駁回。在合同約定的第二年期限內(nèi)，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司對(duì)祁某經(jīng)營(yíng)餐廳采取停水停電措施是否違約，本院從原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司在2012年5月11日通知內(nèi)容中查明原因是被告（反訴原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知應(yīng)視為原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司行使不安抗辯權(quán)的通知，此行為不構(gòu)成違約。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司考慮在被告（反訴原告）祁某毫無(wú)準(zhǔn)備情況下，立即停水停電確實(shí)在一定程度上會(huì)侵害被告（反訴原告）祁某使用該租賃房屋，后立即通知解除停水停電措施，致使被告（反訴原告）祁某停止?fàn)I業(yè)的行為消除。被告（反訴原告）祁某一直停業(yè)至今與原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司的行為沒(méi)有直接的因果關(guān)系，因此停業(yè)期間的損失原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
合同約定被告（反訴原告）祁某給付第二年的租金是880000元，水電物業(yè)費(fèi)等也是由被告（反訴原告）祁某承擔(dān)。孝感市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司雖與原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司不是同一主體，但原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司承擔(dān)了水電物業(yè)管理費(fèi)債務(wù)，與房屋租金一同起訴并無(wú)不當(dāng)。因此對(duì)被告（反訴原告）祁某要求孝感市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司另行起訴的抗辯不予支持。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司在被告（反訴原告）祁某下欠的餐費(fèi)，已經(jīng)明確同意抵扣租金，被告（反訴原告）祁某的請(qǐng)求抵消債務(wù)也符合法律規(guī)定，本院予以支持。
按約定給付第二年租金的時(shí)間為2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司2012年5月起訴被告（反訴原告）祁某給付全部租金，并且要求其按約定承擔(dān)違約責(zé)任。協(xié)議中的違約責(zé)任條款約定“乙方遲延履行支付甲方固定回報(bào)款超過(guò)本協(xié)議的約定期限達(dá)90日的（不含90日），承擔(dān)固定回報(bào)總額10%的違約金和產(chǎn)生的全部費(fèi)用（含律師費(fèi)）”。此條款中所指約定期限是合同條款三中的2011年12月28日前，當(dāng)合同雙方就期限進(jìn)行補(bǔ)充約定時(shí)，未明確違約責(zé)任條款不變。因此本院不能適用此約定判決被告（反訴原告）祁某給付違約金和律師費(fèi)。
綜上，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十三條 ?、《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》四、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十八條 ?、第九十九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、二百二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）祁某給付原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司843334.40元房屋租金（已扣減餐費(fèi)52828元）。
二、駁回原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回被告（反訴原告）祁某的反訴請(qǐng)求。
上述給付內(nèi)容于本判決生效后10日內(nèi)付清。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件訴訟費(fèi)12200元，反訴費(fèi)12000元，由被告（反訴原告）祁某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)12200元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司與被告（反訴原告）祁某簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，是雙方在符合法律規(guī)定的情況下達(dá)成一致的協(xié)議，為合法有效的合同。雙方簽訂的合同雖名為聯(lián)營(yíng)合同，是“企業(yè)之間或企業(yè)事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任?！钡珡摹堵?lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)約定看，國(guó)貿(mào)公司不參與經(jīng)營(yíng)，也不分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，約定了收取固定利潤(rùn)的保底條款，違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則。這些都不符合關(guān)于聯(lián)營(yíng)合同的法律規(guī)定。其合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司提供約定房屋，收取租金，并要按約定保證房屋符合被告（反訴原告）祁某經(jīng)營(yíng)的用途。雙方應(yīng)當(dāng)為房屋租賃合同的當(dāng)事人。簽訂的合同實(shí)際為房屋租賃合同。按雙方對(duì)合同的補(bǔ)充，給付第二年租金的時(shí)間為2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反訴原告）祁某沒(méi)有證據(jù)證明其簽訂合同時(shí)不認(rèn)可此約定，其應(yīng)當(dāng)按約定履行合同義務(wù)。其不履行給付租金的行為是違約行為。
在合同履行過(guò)程中，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司作為出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人被告（反訴原告）祁某，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。被告（反訴原告）祁某提出，在合同約定的第一年期限內(nèi)原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司履行合同交付的是消防未驗(yàn)收合格、中央空調(diào)安裝質(zhì)量不符合約定的房屋。因此致餐廳延期開業(yè)要求賠償損失。庭審中原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司提供證據(jù)證明雙方自愿協(xié)議第一年租金400000元，差額算作該項(xiàng)損失賠償，被告（反訴原告）祁某也不否認(rèn)。符合因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期的法律規(guī)定，并且已履行完畢。本院對(duì)被告（反訴原告）祁某據(jù)此提出賠償?shù)姆丛V要求予以駁回。在合同約定的第二年期限內(nèi)，原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司對(duì)祁某經(jīng)營(yíng)餐廳采取停水停電措施是否違約，本院從原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司在2012年5月11日通知內(nèi)容中查明原因是被告（反訴原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知應(yīng)視為原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司行使不安抗辯權(quán)的通知，此行為不構(gòu)成違約。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司考慮在被告（反訴原告）祁某毫無(wú)準(zhǔn)備情況下，立即停水停電確實(shí)在一定程度上會(huì)侵害被告（反訴原告）祁某使用該租賃房屋，后立即通知解除停水停電措施，致使被告（反訴原告）祁某停止?fàn)I業(yè)的行為消除。被告（反訴原告）祁某一直停業(yè)至今與原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司的行為沒(méi)有直接的因果關(guān)系，因此停業(yè)期間的損失原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
合同約定被告（反訴原告）祁某給付第二年的租金是880000元，水電物業(yè)費(fèi)等也是由被告（反訴原告）祁某承擔(dān)。孝感市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司雖與原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司不是同一主體，但原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司承擔(dān)了水電物業(yè)管理費(fèi)債務(wù)，與房屋租金一同起訴并無(wú)不當(dāng)。因此對(duì)被告（反訴原告）祁某要求孝感市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司另行起訴的抗辯不予支持。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司在被告（反訴原告）祁某下欠的餐費(fèi)，已經(jīng)明確同意抵扣租金，被告（反訴原告）祁某的請(qǐng)求抵消債務(wù)也符合法律規(guī)定，本院予以支持。
按約定給付第二年租金的時(shí)間為2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反訴被告）國(guó)貿(mào)公司2012年5月起訴被告（反訴原告）祁某給付全部租金，并且要求其按約定承擔(dān)違約責(zé)任。協(xié)議中的違約責(zé)任條款約定“乙方遲延履行支付甲方固定回報(bào)款超過(guò)本協(xié)議的約定期限達(dá)90日的（不含90日），承擔(dān)固定回報(bào)總額10%的違約金和產(chǎn)生的全部費(fèi)用（含律師費(fèi)）”。此條款中所指約定期限是合同條款三中的2011年12月28日前，當(dāng)合同雙方就期限進(jìn)行補(bǔ)充約定時(shí)，未明確違約責(zé)任條款不變。因此本院不能適用此約定判決被告（反訴原告）祁某給付違約金和律師費(fèi)。
綜上，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十三條 ?、《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》四、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十八條 ?、第九十九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、二百二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）祁某給付原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司843334.40元房屋租金（已扣減餐費(fèi)52828元）。
二、駁回原告（反訴被告）孝感市國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回被告（反訴原告）祁某的反訴請(qǐng)求。
上述給付內(nèi)容于本判決生效后10日內(nèi)付清。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件訴訟費(fèi)12200元，反訴費(fèi)12000元，由被告（反訴原告）祁某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：黃軍勇
審判員：萬(wàn)燁
審判員：胡立學(xué)

書記員：馮治國(guó)