上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感市佳業(yè)物業(yè)管理有限公司。住所地：湖北省孝感市光榮路特1號百佳豪庭。
法定代表人胡江安，該公司董事長。
委托代理人汪海洪、程世強(qiáng)，湖北自強(qiáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解；提起反訴；代簽收法律文書；轉(zhuǎn)委托權(quán)等。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）鄧某。
委托代理人王超，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理，代為應(yīng)訴，答辯，簽收法律文書。

上訴人孝感市佳業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱佳業(yè)物業(yè)公司）因與被上訴人鄧某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服（2014）鄂孝南民初字第01798號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年9月23日受理后，依法組成合議庭，于2015年11月13日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人佳業(yè)物業(yè)公司的委托代理人程世強(qiáng)、被上訴人鄧某的委托代理人王超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，鄧某與案外人湖北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏業(yè)房產(chǎn)公司）于2013年簽訂了百佳宏業(yè)商城《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定鄧某租賃案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司百佳宏業(yè)商城二樓第2016號商鋪（建筑面積約100平方米）用于經(jīng)營“加加旺火鍋”，租賃期限為6年，并對租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)等事項(xiàng)進(jìn)行了約定，后佳業(yè)物業(yè)公司以該《商鋪?zhàn)赓U合同》為基礎(chǔ)，亦與鄧某簽訂《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定：佳業(yè)物業(yè)公司、鄧某對上述《商鋪?zhàn)赓U合同》租賃的商鋪（含建筑面積），租賃期限［具體起租日（實(shí)際為房屋交付日）即免租期，以租賃合同和相關(guān)交接文書為準(zhǔn)］一致。并約定鄧某于2013年9月30日起向佳業(yè)物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，即每年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為18000元，按季交納；商業(yè)服務(wù)費(fèi)每月每平方米為20元，每經(jīng)過3年按5%比例遞增，前3年為24000元，后3年為25200元；電費(fèi)每度為1.20元（含電損），水費(fèi)為每噸3.50元（含水損）；計(jì)量用表由佳業(yè)物業(yè)公司統(tǒng)一安裝。鄧某向其交納電表押金500元、水表押金500元、燃?xì)獗硌航?0000元并就違約事項(xiàng)等進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司于2013年7月18日將該商鋪交付給鄧某進(jìn)行正式開業(yè)經(jīng)營。鄧某在租賃經(jīng)營期間，依約于2013年4月25日向佳業(yè)物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)5100元，于2013年5月24日交納天然氣、水表、電表押金合計(jì)21000元，于2013年7月18日交納裝修押金、出入證費(fèi)、裝修許可證費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)合計(jì)5800元，共計(jì)31900元。之后，由于案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司于2014年4月14日強(qiáng)行封鎖了鄧某經(jīng)營的商鋪后，導(dǎo)致其《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》履行被中止。鄧某租賃商鋪經(jīng)營截止至2013年4月14日止，其實(shí)際只租賃經(jīng)營了5個(gè)月5天，其應(yīng)向佳業(yè)物業(yè)公司交納各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)10335元，后經(jīng)佳業(yè)物業(yè)公司、鄧某多次協(xié)商未果，以致成訴。
另查明，佳業(yè)物業(yè)公司系案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司開辦的法人單位，法定代表人均為胡江安。
原審法院認(rèn)為，佳業(yè)物業(yè)公司依據(jù)鄧某與案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司于2013年簽訂的百佳宏業(yè)商城《商鋪?zhàn)赓U合同》亦與其簽訂《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，具備書面形式，且意思表示真實(shí)，不違反法律、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，合法有效。鄧某在租賃經(jīng)營期間依約向佳業(yè)物業(yè)公司交納各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)及押金共計(jì)31900元后，因案外人宏業(yè)房產(chǎn)公司與鄧某為房屋租賃合同糾紛的原因，導(dǎo)致其協(xié)議履行被中止，該協(xié)議雙方至今亦無法繼續(xù)履行，鄧某租賃該商鋪經(jīng)營截止至2014年4月14日止，實(shí)際只租賃了5個(gè)月5天，按雙方約定計(jì)算各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)10335元，佳業(yè)物業(yè)公司依約應(yīng)當(dāng)從鄧某交納的各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)（押金）共計(jì)31900元中予以扣減其實(shí)際發(fā)生經(jīng)營期間的各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)，因此，扣減后鄧某并不下欠佳業(yè)物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用；另佳業(yè)物業(yè)公司無證據(jù)證明地下倉庫租賃費(fèi)與鄧某有關(guān)聯(lián)，故佳業(yè)物業(yè)公司的訴訟請求原審法院未予支持。鄧某反訴請求解除佳業(yè)物業(yè)公司、鄧某簽訂的《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，因雙方實(shí)際無法再繼續(xù)履行《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故對該反訴請求原審法院予以支持。鄧某請求退還其交納各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用的反訴請求，因鄧某實(shí)際租賃經(jīng)營了5個(gè)月5天，其物業(yè)管理費(fèi)佳業(yè)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)從其交納的物業(yè)管理費(fèi)中扣減，但剩余款應(yīng)當(dāng)退還給鄧某，故鄧某的該反訴請求一審法院部分予以支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第一款第（四）項(xiàng)、第九十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條、第一百四十二條之規(guī)定，遂判決：1.駁回佳業(yè)物業(yè)公司的訴訟請求。2.解除佳業(yè)物業(yè)公司與鄧某于2013年簽訂的《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議。3.佳業(yè)物業(yè)公司于本判決生效后十日內(nèi)退還鄧某已被扣除后的各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)（押金）21565元。4.駁回鄧某的其他反訴請求。以上應(yīng)付款項(xiàng)，如未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)用520元，反訴費(fèi)389元，合計(jì)909元。由佳業(yè)物業(yè)公司負(fù)擔(dān)800元，由鄧某負(fù)擔(dān)109元。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的事實(shí)中，除“具體起租日（實(shí)際為房屋交付日）即為免租期”合同沒有約定，以及“鄧某在租賃商鋪經(jīng)營截止至2013年4月14日止”應(yīng)為“2014年4月14日”外，其他基本事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案的《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是以另案《商鋪?zhàn)赓U合同》為基礎(chǔ)簽訂的合同，該商業(yè)物業(yè)服務(wù)合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方應(yīng)按合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案中，佳業(yè)物業(yè)公司上訴稱截止到2014年8月9日，鄧某尚欠佳業(yè)物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)等共計(jì)27346.10元，庭審中本院對此進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，庭審后佳業(yè)物業(yè)公司也提交了相關(guān)證據(jù)，但該證據(jù)是其單方制作，鄧某也不予認(rèn)可，佳業(yè)物業(yè)公司也無其他證據(jù)相佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故對其該上訴理由，本院不予采信。另外，鄧某已于2013年4月25日、2013年5月24日、2013年7月18日向佳業(yè)物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、天然氣、水表、電表、裝修押金、出入證費(fèi)、裝修許可證費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等共計(jì)31900元。2013年4月14日宏業(yè)房產(chǎn)公司鎖門封鋪的行為雙方均認(rèn)可，故鄧某從2013年11月9日開業(yè)至鎖門不能經(jīng)營，其實(shí)際經(jīng)營期間為5個(gè)月5天，原審查明鄧某應(yīng)交納各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)10335元，對此數(shù)額雙方當(dāng)事人二審也未提出異議，故本院對此予以認(rèn)定?？鄢嚹硲?yīng)交納的5個(gè)月5天的費(fèi)用，還有剩余款項(xiàng)21565元應(yīng)退還鄧某。故原審判決佳業(yè)物業(yè)公司退還鄧某剩余物業(yè)管理費(fèi)或押金等相關(guān)費(fèi)用并無不妥，佳業(yè)物業(yè)公司的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)909元，由佳業(yè)物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　潘玉安 審判員　　孫　偉

書記員：余艷君