上訴人（原審被告暨反訴原告）鄒某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務所律師。代理權限：代為參加訴訟活動，代為陳述訴訟請求及相關事實理由，代為調查收集證據(jù)，代為提交證據(jù)資料，代簽收有關法律文件。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務所律師。代理權限：代為承認、變更、放棄訴訟請求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書。

上訴人鄒某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00611號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2010年4月7日，保某公司的簽約代表邱保國與袁某某簽訂承包合同一份，約定保某公司將其所屬的位于孝感市北京路11號的保某建材大市場整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，承包期限為3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，2010年度至2013年度的承包費分別為68萬元、252萬元、264萬元、276萬元。2013年1月1日，袁某某與鄒某續(xù)簽租賃合同一份，將保某建材大市場建筑面積為314.2㎡的E09號商鋪租賃給鄒某經(jīng)營帝王潔具，月租金9740元。2013年3月29日，保某公司向保某建材大市場各承租商戶發(fā)出告知書，告知其與袁某某簽訂的合同于2013年7月19日期滿，要求各商戶于該合同期滿前清貨退場，否則將停止供水、供電。2013年7月4日，保某公司向各承租商戶發(fā)出限期退場通知書，以擬對保某建材大市場整個物業(yè)拆除建設為由，限期各商戶于2013年7月20日8時交還承租的商鋪。逾期，鄒某未交還商鋪，保某公司遂對商鋪實施停水、停電，先后共計停水、停電14天。還查明，2009年4月1日，保某公司的簽約代表邱保國與袁某某簽訂授權經(jīng)營委托書一份，代表保某公司將保某建材大市場全權委托給袁某某承包經(jīng)營，后者有權進行招租、經(jīng)營和管理，該委托書并未注明授權期限。另查明，鄒某于2007年承租保某建材大市場E09號商鋪后，先后于2007年、2010年兩次對商鋪進行了裝修。
原審法院認為，案外人邱保國代表保某公司與袁某某簽訂授權經(jīng)營委托書后，袁某某將保某公司所屬的保某建材大市場E09號商鋪租賃給鄒某經(jīng)營帝王潔具的事實清楚。雖然保某公司與袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但袁某某在與鄒某簽訂租賃合同時，僅出示了授權經(jīng)營委托書，致使鄒某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。根據(jù)合同法第四十九條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”的規(guī)定，袁某某與鄒某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應當認定為合法有效。保某公司及鄒某均應當依照該合同的約定履行各自的義務。保某公司在該合同期滿前擅自要求鄒某退場，并對其經(jīng)營的商鋪停水、停電，致使鄒某不能正常經(jīng)營，其行為構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。至于損失賠償數(shù)額，一審法院根據(jù)承租面積以及停電、停水的實際情況，酌情按每天2000元計算，合計28000元（2000元／天×14天）。袁某某與鄒某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿，雙方之間的權利義務關系自此終止，鄒某應當依約退場，故對保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請求，一審法院依法予以支持。鄒某要求判令保某公司賠償其裝修費、店鋪轉讓費、貨樣展示費等，無法律依據(jù)，一審法院未予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：1、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償鄒某損失28000元；2、鄒某于本判決生效后十日內返還孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場建筑面積為314.2㎡的E09號商鋪；3、駁回鄒某其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案訴訟費500元、反訴費27646元，合計28146元，由孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔597元，鄒某負擔27549元。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的基本事實屬實。二審另查明：2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權，并辦理相關登記手續(xù)。鄒某與袁某某間的《租賃合同》為一年一簽。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力。

本院認為，本案爭議焦點為：1、本案案由應如何確定；本案袁某某與鄒某簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當事人在履行合同過程中，是否存在違約行為。3、如存在違約行為，應當承擔多大違約責任；鄒某的損失范圍應如何確定；損失由誰承擔。
關于焦點一，本院認為，本案案由應定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與鄒某簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與鄒某簽訂的租賃合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權后，追認邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關系，袁某某代理保某公司對外出租、收取租金、管理保某建材大市場，2013年1月1日前，袁某某與鄒某采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與鄒某簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定，袁某某在代理權限內，與鄒某簽訂的涉案《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權利、義務由被代理人保某公司享有、承擔。又袁某某與鄒某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月追認袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與鄒某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認后有效，該期間內袁某某的租賃合同權利、義務應當由保某公司享有、承擔。
關于焦點二，本院認為，鄒某主張的違約理由主要有三點：一是在正常經(jīng)營期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，造成承租人不能安心履約無法正常經(jīng)營形成不必要的損失。二是袁某某向鄒某口頭承諾，可長期租賃經(jīng)營。三是在租賃期內，保某公司停水停電干擾其正常經(jīng)營，致使其不能實現(xiàn)承租合同目的。對于鄒某提出的上述三違約理由，評判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》。本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與鄒某簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權限。又根據(jù)本案所查明的事實，保某公司于2013年8月事后追認袁某某與鄒某租賃合同的效力，追認行為發(fā)生于發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權所有人要求承租人鄒某限期退場是其正當權利的行使，不構成對袁某某及鄒某租賃權益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》，系物權所有人保某公司應當享有的權利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》行為不能視為其違約。二是對于袁某某向鄒某口頭承諾可長期租賃經(jīng)營，由于在庭審過程中，鄒某并未提交相關證據(jù)證明袁某某作出過此承諾，庭審中袁某某亦不認可其向鄒某作出過此承諾，且袁某某與鄒某間的《租賃合同》為一年一簽，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，鄒某應承擔舉證不能的不利后果，故無證據(jù)證明袁某某存在違約行為。三是至于鄒某上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經(jīng)營的行為，因其未提交有效證據(jù)證明該行為由誰實施，實施的具體時間，因該行為造成何種損失及損失范圍，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，鄒某應承擔舉證不能的不利后果。故對鄒某該上訴理由不予支持。
關于焦點三，本院認為，根據(jù)焦點問題二的評判，故對鄒某基于保某公司、袁某某違約的上訴請求不予支持。另外，鄒某上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出裝修損失的相關證據(jù)，但裝修損失證據(jù)的來源真實性無法審查。且裝修屬于正常經(jīng)營所產(chǎn)生的必要費用，鄒某在裝修時應當根據(jù)租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費用應該視為其經(jīng)營風險自擔的范圍。在無證據(jù)證明保某公司存在違約的情況下，該經(jīng)營風險不應由保某公司承擔，對于鄒某所提出的因保某公司違約，應當承擔的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o事實與法律依據(jù)，應不予支持。至于鄒某上訴稱其經(jīng)營預期利益損失，因未提交有效證據(jù)證明其預期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與鄒某間的《租賃合同》已履行完畢，故鄒某提出的因保某公司違約，應當承擔的預期利益損失賠償?shù)闹鲝垜挥柚С帧?br/>綜上，本院認為，本案應定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒有違反法律禁止性規(guī)定，是當事人的真實意思表示，應合法有效。鄒某主張保某公司存在違約行為，因無有效證據(jù)證明其主張，故保某公司不應當承擔相應的違約責任。由于保某公司未向本院提出上訴，視為其認可一審判決。據(jù)此，經(jīng)合議庭合議并報本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費按原判執(zhí)行，二審案件受理費1800元由上訴人鄒某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　代紹娟 審判員　胡　紅

書記員：潘潔