原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，代簽法律文書。
被告（反訴原告）王某。
委托代理人談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，代簽法律文書。

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）訴被告（反訴第三人）袁某某、被告（反訴原告）王某租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法組成由審判員周澤民擔(dān)任審判長，審判員余月明、人民陪審員陳浩參加的合議庭，于2014年6月11日、公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴第三人）袁某某的委托代理人袁琛麗、被告（反訴原告）王某及其委托代理人談偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2009年5月31日，王某與袁某某簽訂租賃合同，約定王某租賃保某建材大市場F15號247平方米的商鋪。2012年12月25日，王某又與袁某某續(xù)簽了《保某建材大市場租賃合同》，簽章欄的出租方蓋有“孝感保某建材大市場”印章，并由袁某某簽字。合同約定將保某建材大市場該商鋪租賃給王某經(jīng)營科凡衣柜，租賃期從2013年1月1日起至2013年12月31日止。同時約定每月租金為7410元，簽訂合同時須付三個月租金9979元（2009年5月31日交）作為履約保證金，并須同時預(yù)付三個月房租22230元，之后每次提前15天預(yù)付三個月租金22230元。合同簽訂當(dāng)日，王某依約交納了三個月的租金22230元。2013年4月7日，王某與佛山科凡家居用品有限公司簽訂了科凡加盟合同書。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知王某與“孝感保某建材大市場”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個市場進(jìn)行拆除改建，并要求王某等各商戶作好清貨退場的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括王某在內(nèi)的所有“孝感保某建材大市場”的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日保某公司對王某經(jīng)營的商鋪停止供電和停水一周，后又于10月中旬停止供電和停水一周，造成王某無法正常營業(yè)。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號的“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權(quán)以其個人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場”整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，原告王某與“孝感保某建材大市場”簽訂租賃合同時，袁某某向其提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將“孝感保某建材大市場”全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費用。
本案爭議的焦點：一、袁某某以“孝感保某建材大市場”名義與王某簽訂的租賃合同是否合法有效；二、保某公司是否構(gòu)成違約；三、王某的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；四、王某是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。
對于焦點一，本院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場”，因“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實為保某公司，本案的訴訟主體是適格的。保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該建材市場的對外出租和發(fā)包，邱保國又將建材市場發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，約定經(jīng)營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》僅載明“全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費用”，該委托書并沒有注明時間限制。袁某某持此委托書與王某簽訂租賃合同，致使王某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與王某簽訂至2013年12月31日的合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，王某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。
對于焦點二，本院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期間，擅自通知王某搬遷，并對王某經(jīng)營的場所停水、停電，致使王某不能正常經(jīng)營，構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對于焦點三，本院認(rèn)為，保某公司在合同未到期的情況下停水停電14天，構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償王某的損失。其損失本院酌定按每天1500元損失計算，共計21000元（1500元×14天）。
對于焦點四，本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，王某應(yīng)依法于合同期屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求王某騰退場地的請求，本院依法予以支持。

綜上：保某公司應(yīng)賠償因其違約給王某造成的損失21000元，王某應(yīng)依法騰退其租賃的場地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，本院亦不予處理。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被告（反訴原告）王某的損失21000元；
二、被告（反訴原告）王某將247平方米的租賃場地騰空后交還給原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
三、駁回原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）王某的其他訴訟請求。
上述一、二項，于本判決生效后15日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費500元、反訴費13800元，共計14300元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1000元、被告（反訴原告）王某承擔(dān)13300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費13800元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　周澤民 審　判　員　　余月明 人民陪審員　　陳　浩

書記員：謝娟