孝感保某房地產開發(fā)有限公司
饒彬（湖北名流律師事務所）
袁某某
袁琛麗（湖北錫愛律師事務所）
楊某某
鮑志江（湖北山川律師事務所）
談偉（湖北山川律師事務所）

原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司。住所地:孝感市長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務所律師。代理權限:一般代理。
被告（反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務所律師。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，簽收法律文書。
被告（反訴原告）楊某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務所律師。代理權限:一般代理。
原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）與被告（反訴第三人）袁某某、被告（反訴原告）楊某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法組成由審判員余月明擔任審判長，審判員周澤民、人民陪審員候軍舟參加的合議庭，于2014年5月29日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴第三人）袁某某的委托代理人袁琛麗、被告（反訴原告）楊某某的委托代理人談偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，案外人邱保國代表原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權經營委托書后，被告（反訴第三人）袁某某將原告（反訴被告）保某公司所屬的保某建材大市場二期后廳K04號商鋪租賃給被告（反訴原告）楊某某經營捷順門業(yè)的事實清楚。雖然原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反訴第三人）袁某某在與被告（反訴原告）楊某某簽訂租賃合同時，僅出示了授權經營委托書，致使被告（反訴原告）楊某某有理由相信被告（反訴第三人）袁某某能夠代表原告（反訴被告）保某公司對外簽訂合同。根據合同法第四十九條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”的規(guī)定，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應當認定為合法有效。原告（反訴被告）保某公司及被告（反訴原告）楊某某均應當依照該合同的約定履行各自的義務。原告（反訴被告）保某公司在該合同期滿前擅自要求被告（反訴原告）楊某某退場，并對其經營的商鋪停水、停電，致使被告（反訴原告）楊某某不能正常經營，其行為構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。根據本案的實際情況，被告（反訴原告）楊某某的損失主要因停水停電引起，本院酌情確定每天損失800元，原告（反訴被告）保某公司應當賠償11200元（800元／天×14天）。被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿，雙方之間的權利義務關系自此終止，被告（反訴原告）楊某某應當依約退場，故對原告（反訴被告）保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請求，本院依法予以支持。被告（反訴原告）楊某某要求判令原告（反訴被告）保某公司賠償其品牌保證金、裝修費等，無法律依據，故對其該反訴請求，本院不予支持。據此，經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第二百三十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償被告（反訴原告）楊某某損失11200元；
二、被告（反訴原告）楊某某于本判決生效后十日內返還原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場二期后廳K04號建筑面積為105.3㎡的商鋪；
三、駁回被告（反訴原告）楊某某其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案訴訟費500元、反訴費10723元，合計11223元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司負擔673元，被告（反訴原告）楊某某負擔10550元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在遞交上訴狀時，應預交上訴案件訴訟費11223元。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，案外人邱保國代表原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權經營委托書后，被告（反訴第三人）袁某某將原告（反訴被告）保某公司所屬的保某建材大市場二期后廳K04號商鋪租賃給被告（反訴原告）楊某某經營捷順門業(yè)的事實清楚。雖然原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反訴第三人）袁某某在與被告（反訴原告）楊某某簽訂租賃合同時，僅出示了授權經營委托書，致使被告（反訴原告）楊某某有理由相信被告（反訴第三人）袁某某能夠代表原告（反訴被告）保某公司對外簽訂合同。根據合同法第四十九條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”的規(guī)定，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應當認定為合法有效。原告（反訴被告）保某公司及被告（反訴原告）楊某某均應當依照該合同的約定履行各自的義務。原告（反訴被告）保某公司在該合同期滿前擅自要求被告（反訴原告）楊某某退場，并對其經營的商鋪停水、停電，致使被告（反訴原告）楊某某不能正常經營，其行為構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。根據本案的實際情況，被告（反訴原告）楊某某的損失主要因停水停電引起，本院酌情確定每天損失800元，原告（反訴被告）保某公司應當賠償11200元（800元／天×14天）。被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿，雙方之間的權利義務關系自此終止，被告（反訴原告）楊某某應當依約退場，故對原告（反訴被告）保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請求，本院依法予以支持。被告（反訴原告）楊某某要求判令原告（反訴被告）保某公司賠償其品牌保證金、裝修費等，無法律依據，故對其該反訴請求，本院不予支持。據此，經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第二百三十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償被告（反訴原告）楊某某損失11200元；
二、被告（反訴原告）楊某某于本判決生效后十日內返還原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場二期后廳K04號建筑面積為105.3㎡的商鋪；
三、駁回被告（反訴原告）楊某某其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案訴訟費500元、反訴費10723元，合計11223元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司負擔673元，被告（反訴原告）楊某某負擔10550元。

審判長：余月明
審判員：周澤民
審判員：候軍舟

書記員：陳潔