上訴人（原審被告暨反訴原告）潘某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為陳述訴訟請求及相關(guān)事實理由，代為調(diào)查收集證據(jù)，代為提交證據(jù)資料，代簽收法律文書。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書。

上訴人潘某某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00629號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年11月20日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人潘某某及其委托代理人談偉，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2010年3月8日，保某公司委托邱保國全權(quán)處理保某建材市場對外出租和發(fā)包，其代理責(zé)任由保某公司承擔(dān)。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂了一份承包合同，將保某建材市場整體發(fā)包給袁某某，承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日止，并約定了承包費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任及其他條款。2012年12月23日，袁某某與潘某某簽訂了《保某建材大市場租賃合同》，將保某建材市場H10號99.2平方米商鋪租賃給潘某某經(jīng)營重慶鑫奇木門，租賃期限自2013年1月1日至2013年12月31日，合同簽訂時交7737元做保證金，每月租金3075元，簽訂合同時預(yù)交租金9225元，并對轉(zhuǎn)租、裝修維修、物業(yè)管理、雙方權(quán)利義務(wù)、租賃場地的歸還、合同變更、解除、中止、違約責(zé)任等做了約定。在此前2010年8月12日至2010年9月12日潘某某已對該商鋪進(jìn)行裝修。2010年4月1日，潘某某與佛山市南海區(qū)穗森門業(yè)有限公司簽訂了一份專賣經(jīng)銷合作的協(xié)議，期限自2010年4月1日至2015年3月31日，該協(xié)議約定了返利銷售等內(nèi)容，并未涉及保證金。2010年9月10日，潘某某與重慶鑫奇門業(yè)簽訂了一份銷售合同，期限自2010年9月12日至2015年9月12日，該協(xié)議約定了返利銷售等內(nèi)容，未涉及保證金、加盟費(fèi)。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知潘某某與“孝感保某建材大市場”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個市場進(jìn)行拆除改建，并要求潘某某等各商戶作好清貨退場的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括潘某某在內(nèi)的所有“孝感保某建材大市場”的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日保某公司對潘某某經(jīng)營的商鋪停止供電和水一周，后又于10月中旬停止供電和水7天，造成潘某某無法正常營業(yè)。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號的“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權(quán)以其個人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場”整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，潘某某與“孝感保某建材大市場”簽訂租賃合同時，袁某某向其提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將“孝感保某建材大市場”全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用。
原審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點：1、袁某某以“孝感保某建材大市場”名義與潘某某簽訂的租賃合同是否合法有效；2、保某公司是否構(gòu)成違約；3、潘某某的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；4、潘某某是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。對于焦點一，一審法院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場”，因“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實為保某公司，本案的訴訟主體是適格的。保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該建材市場的對外出租和發(fā)包，邱保國又將建材市場發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，約定經(jīng)營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》僅載明“全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用”，該委托書并沒有注明時間限制。袁某某持此委托書與潘某某簽訂租賃合同，致使潘某某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與潘某某簽訂至2013年12月31日的合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，潘某某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。對于焦點二，一審法院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期內(nèi)，擅自通知潘某某搬遷，并對潘某某經(jīng)營的場所停水、停電，致使潘某某不能正常經(jīng)營，構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于焦點三，一審法院認(rèn)為，潘某某自2010年始就與保某公司簽訂了合同，銷售重慶鑫奇門業(yè)和佛山市南海區(qū)穗森門業(yè)有限公司產(chǎn)品，后又于2012年12月23日，與袁某某簽訂了《保某建材大市場租賃合同》，該合同約定租賃期為一年，故潘某某請求保某公司賠償?shù)难b修、加盟、保證金等損失，系其經(jīng)營應(yīng)當(dāng)予以的投資，且無其他證據(jù)證明其損失，其請求一審法院依法未予支持。但保某公司在合同未到期的情況下停水停電14天，保某公司構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償潘某某的損失。其損失根據(jù)租賃面積99.2平方米一審法院酌定按每天1000元損失計算，共計14000元（1000元×14天）。對于焦點四，一審法院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，潘某某應(yīng)依法于合同期屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求潘某某騰退場地的請求，一審法院依法予以支持。綜上，保某公司應(yīng)賠償因其違約給潘某某造成的損失14000元，潘某某應(yīng)依法騰退其租賃的場地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，一審法院亦不予處理。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百一十三條、第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：1、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償潘某某的損失14000元；2、潘某某將保某建材大市場的H10號99.2平方米的租賃場地騰空后交還給孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；3、駁回潘某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)500元、反訴費(fèi)5538元，共計6038元，由孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1000元、潘某某承擔(dān)5038元。
經(jīng)審理查明，原審判決書除“再查明，潘某某與‘孝感保某建材大市場’簽訂租賃合同時，袁某某向其提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將‘孝感保某建材大市場’全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用”，應(yīng)為“2010年7月，袁某某向潘某某提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》；2012年12月，潘某某與‘孝感保某建材大市場’簽訂租賃合同時，袁某某并未向其出具《授權(quán)經(jīng)營委托書》”外，其他查明的事實屬實。二審另查明：2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權(quán)，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。潘某某與袁某某間的《租賃合同》為一年一簽。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2013）鄂孝南民初字第01019號判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認(rèn)袁某某超越代理權(quán)限與各商戶簽訂的合同效力。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點為：1、本案案由應(yīng)如何確定；本案袁某某與潘某某簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當(dāng)事人在履行合同過程中，是否存在違約行為，3、如存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多大違約責(zé)任；潘某某的損失范圍應(yīng)如何確定；損失由誰承擔(dān)。
關(guān)于焦點一，本院認(rèn)為，本案案由應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與潘某某簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與潘某某簽訂的租賃合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權(quán)后，追認(rèn)邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關(guān)系，袁某某代理保某公司對外出租、收取租金、管理保某建材大市場，2013年1月1日前，袁某某與潘某某采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與潘某某簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條之規(guī)定，袁某某在代理權(quán)限內(nèi)，與潘某某簽訂的《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)由被代理人保某公司享有、承擔(dān)。又袁某某與潘某某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月追認(rèn)袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與潘某某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認(rèn)后有效，該期間內(nèi)袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)由保某公司享有、承擔(dān)。
關(guān)于焦點二，本院認(rèn)為，潘某某主張的違約理由主要有三點：一是在正常經(jīng)營期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，造成承租人不能安心履約無法正常經(jīng)營形成不必要的損失。二是袁某某向潘某某口頭承諾，可長期租賃經(jīng)營。三是在租賃期內(nèi)，保某公司停水停電干擾其正常經(jīng)營，致使其不能實現(xiàn)承租合同目的。對于潘某某提出的上述三違約理由，評判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與潘某某簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權(quán)限。又根據(jù)本案所查明的事實，保某公司于2013年8月事后追認(rèn)袁某某與潘某某租賃合同的效力，追認(rèn)行為發(fā)生于發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權(quán)所有人要求承租人潘某某限期退場是其正當(dāng)權(quán)利的行使，不構(gòu)成對袁某某及潘某某租賃權(quán)益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》，系物權(quán)所有人保某公司應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》行為不能視為其違約。二是對于袁某某向潘某某口頭承諾可長期租賃經(jīng)營，由于在庭審過程中，潘某某并未提交相關(guān)證據(jù)證明袁某某作出過此承諾，庭審中袁某某亦不認(rèn)可其向潘某某作出過此承諾，且袁某某與潘某某間的《租賃合同》為一年一簽，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，潘某某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故無證據(jù)證明袁某某存在違約行為。三是至于潘某某上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經(jīng)營的行為，因其未提交有效證據(jù)證明該行為由誰實施，實施的具體時間，因該行為造成何種損失及損失范圍，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，潘某某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對潘某某該上訴理由不予支持。
關(guān)于焦點三，本院認(rèn)為，根據(jù)焦點問題二的評判，故對潘某某基于保某公司、袁某某違約的上訴請求不予支持。另外，潘某某上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出了裝修損失的相關(guān)證據(jù)，但此裝修損失證據(jù)的來源真實性無法審查。且裝修屬于正常經(jīng)營所產(chǎn)生的必要費(fèi)用，潘某某在裝修時應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費(fèi)用應(yīng)該視為其經(jīng)營風(fēng)險自擔(dān)的范圍。在保某公司不存在違約的情況下，該經(jīng)營風(fēng)險不應(yīng)由保某公司承擔(dān)，對于潘某某所提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o事實與法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。至于潘某某上訴稱其經(jīng)營預(yù)期利益損失，因未提交證據(jù)證明其預(yù)期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與潘某某間的《租賃合同》已履行完畢，故潘某某提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的預(yù)期利益損失賠償?shù)闹鲝垜?yīng)不予支持。
綜上，本院認(rèn)為，本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒有違反法律禁止性規(guī)定，沒有違反當(dāng)事人真實意思表示，應(yīng)合法有效。潘某某主張保某公司存在違約行為，因無有效證據(jù)證明其主張，故保某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于保某公司未向本院提出上訴，視為其認(rèn)可一審判決。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)按原判執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)800元由上訴人潘某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　鄧菲菲 審判員　胡　紅

書記員：潘潔