原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告（反訴原告）楊某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為：代為起訴，代為應(yīng)訴，代為辯論。
被告袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，代簽法律文書。

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱保某公司）訴被告（反訴原告）楊某、袁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法組成由審判員鐘江林擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員冷炳勇、人民陪審員高小夢(mèng)參加的合議庭，于2014年6月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人饒彬、被告（反訴原告）楊某及其委托代理人談偉、被告袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年，楊某與孝感保某建材大市場(chǎng)袁某某簽訂了保某建材大市場(chǎng)《租賃合同》，承租了K06號(hào)面積為138.40平方米的商鋪經(jīng)營(yíng)“吉象地板”。2010年6月2日，楊某與武漢博海今成裝飾工程有限公司簽訂了《裝飾工程合同書》，花費(fèi)235000元對(duì)K06號(hào)商鋪進(jìn)行了裝修并開始經(jīng)營(yíng)“吉象地板”的銷售代理業(yè)務(wù)。2011年12月29日，楊某以80000元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，經(jīng)孝感保某建材大市場(chǎng)轉(zhuǎn)租了王杰承租的K07號(hào)面積為204平方米的商鋪，并與孝感保某建材大市場(chǎng)袁某某簽訂了《租賃合同》，租賃期限從2012年1月1日起至2012年12月31日。2012年2月5日，楊某與武漢博海今成裝飾工程有限公司簽訂了《裝飾工程合同書》，合同總造價(jià)406000元，對(duì)K07號(hào)商鋪進(jìn)行裝修，開始經(jīng)營(yíng)“布魯斯特窗簾”及“布魯斯特墻紙”的銷售代理業(yè)務(wù)。之后，楊某與孝感保某建材大市場(chǎng)袁某某續(xù)簽了K06、K07號(hào)商鋪的租賃合同，合同期限至2013年12月31日止。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知楊某與“孝感保某建材大市場(chǎng)”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行拆除改建，并要求楊某等商戶作好清貨退場(chǎng)的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括楊某在內(nèi)的所有“孝感保某建材大市場(chǎng)”的商戶下發(fā)了《限期退場(chǎng)通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時(shí)止，必須退場(chǎng)搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財(cái)產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日起，保某公司對(duì)楊某經(jīng)營(yíng)的商鋪停止供電和停水14天，造成楊某無法正常營(yíng)業(yè)。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號(hào)的“孝感保某建材大市場(chǎng)”未在工商行政管理部門注冊(cè)登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國(guó)全權(quán)處理該物業(yè)的對(duì)外出租和發(fā)包，邱保國(guó)有權(quán)以其個(gè)人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營(yíng)。2010年4月7日，邱保國(guó)與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場(chǎng)”整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營(yíng)管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，楊某與“孝感保某建材大市場(chǎng)”袁某某簽訂《租賃合同》時(shí)，袁某某向楊某提交了邱保國(guó)于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書》，授權(quán)書載明：邱保國(guó)將“孝感保某建材大市場(chǎng)”全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營(yíng)，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營(yíng)和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：一、袁某某以“孝感保某建材大市場(chǎng)”名義與楊某簽訂的K06、K07號(hào)商鋪的《租賃合同》是否合法有效；二、保某公司是否構(gòu)成違約；三、楊某的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；四、楊某是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。
對(duì)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場(chǎng)”，因其未在工商部門注冊(cè)登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實(shí)為保某公司，本案的訴訟主體適格。保某公司授權(quán)邱保國(guó)全權(quán)處理該市場(chǎng)的對(duì)外出租及發(fā)包，邱保國(guó)又將該市場(chǎng)發(fā)包給袁某某經(jīng)營(yíng)管理，約定經(jīng)營(yíng)期限為2010年7月19日至2013年7月19日。邱保國(guó)出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書》沒有注明時(shí)間限制。袁某某持此委托書與楊某簽訂租賃合同，致使楊某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對(duì)外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與楊某簽訂至2013年12月31日止的合同，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故楊某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。
對(duì)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期限，擅自通知楊某退場(chǎng)并對(duì)其經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所停水、停電，致使楊某不能正常經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成合同違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，保某公司構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償楊某的經(jīng)營(yíng)損失，但楊某每次簽訂的租賃合同期限均為一年，楊某應(yīng)據(jù)此情況適當(dāng)?shù)赜枰酝顿Y，故造成損失過大的責(zé)任主要在楊某，楊某訴請(qǐng)其損失2627917.26元，其提交的證據(jù)缺乏真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。故此，本院根據(jù)本案的實(shí)際情況，認(rèn)定楊某承租的K06、K07號(hào)商鋪因保某公司提前通知騰退商鋪、停電、停水給楊某造成經(jīng)營(yíng)“吉象地板”的裝修損失為23500元（235000元×10%）、停電停水損失為14000元（1000元×14天），合計(jì)37500元；經(jīng)營(yíng)“布魯斯特窗簾”“布魯斯特墻紙”的裝修損失及轉(zhuǎn)讓損失為97200元［（406000元＋80000元）×20%］、停電停水損失為21000元（1500元×14天）；以上合計(jì)155700元。
對(duì)于焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，楊某應(yīng)依法于合同期屆滿后騰退其租賃場(chǎng)地，故對(duì)保某公司要求楊某騰退場(chǎng)地的請(qǐng)求，本院依法予以支持。

綜上，保某公司應(yīng)賠償因其違約給楊某因經(jīng)營(yíng)“吉象地板”、“布魯斯特窗簾”、“布魯斯特墻紙”商鋪造成的損失155700元，楊某應(yīng)騰退其租賃的場(chǎng)地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，本院亦不予處理。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）楊某將孝感保某建材大市場(chǎng)的K06號(hào)、K07號(hào)的租賃場(chǎng)地騰空后交還給原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
二、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償給被告（反訴原告）楊某損失155700元。
三、駁回原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及被告（反訴原告）楊某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述一、二項(xiàng)，于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)500元及反訴費(fèi)27800元，合計(jì)28300元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3500元，由被告（反訴楊某）負(fù)擔(dān)24800元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院，上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)28300元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　鐘江林 審　判　員　　冷炳勇 人民陪審員　　高小夢(mèng)

書記員：李雁飛 附相關(guān)法律條文： 1、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 2、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 3、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 4、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 5、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 6、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 7、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。