上訴人（原審被告暨反訴原告）李某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為參加訴訟活動(dòng)，代為陳述訴訟請求及相關(guān)事實(shí)理由，代為調(diào)查收集證據(jù)，代為提交證據(jù)資料，代簽收有關(guān)法律文件。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書。

上訴人李某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00619號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年12月10日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李某及其委托代理人談偉，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2010年4月7日，保某公司的簽約代表邱保國與袁某某簽訂承包合同一份，約定保某公司將其所屬的位于孝感市北京路11號的保某建材大市場整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，承包期限為3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，2010年度至2013年度的承包費(fèi)分別為68萬元、252萬元、264萬元、276萬元。2012年12月30日，袁某某與李某簽訂租賃合同一份，將保某建材大市場建筑面積為305.28㎡的D05商鋪?zhàn)赓U給李某經(jīng)營王者瓷磚，月租金9463元。2013年3月29日，保某公司向保某建材大市場各承租商戶發(fā)出告知書，告知其與袁某某簽訂的合同于2013年7月19日期滿，要求各商戶于該合同期滿前清貨退場，否則將停止供水、供電。2013年7月4日，保某公司向各承租商戶發(fā)出限期退場通知書，以擬對保某建材大市場整個(gè)物業(yè)拆除建設(shè)為由，限期各商戶于2013年7月20日8時(shí)交還承租的商鋪。逾期，李某未交還商鋪，保某公司遂對商鋪實(shí)施停水、停電，先后共計(jì)停水、停電14天。另查明，2009年4月1日，保某公司的簽約代表邱保國與袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營委托書一份，代表保某公一司將保某建材大市場全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，后者有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，該委托書并未注明授權(quán)期限。李某在2012年12月30日與袁某某簽訂租賃合同時(shí)，后者向其出示的正是該授權(quán)經(jīng)營委托書。
原審法院認(rèn)為，案外人邱保國代表保某公司與袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營委托書后，袁某某將保某公司所屬的保某建材大市場D05號商鋪?zhàn)赓U給李某經(jīng)營王者瓷磚的事實(shí)清楚。雖然保某公司與袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但袁某某在與李某簽訂租賃合同時(shí)，僅出示了授權(quán)經(jīng)營委托書，致使李某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。根據(jù)《合同法》第四十九條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”的規(guī)定，袁某某與李某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，保某公司及李某均應(yīng)當(dāng)依照該合同的約定履行各自的義務(wù)。保某公司在該合同期滿前擅自要求李某退場，并對其經(jīng)營的商鋪停水、停電，致使李某不能正常經(jīng)營，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，李某的損失主要因停水停電引起，一審法院酌情確定每天損失2000元，保某公司應(yīng)當(dāng)賠償28000元（2000元／天＊14天）。袁某某與李某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自此終止，李某應(yīng)當(dāng)依約退場，故對保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請求，一審法院依法予以支持。李某要求判令保某公司賠償其裝修費(fèi)等損失，無法律依據(jù)，一審法院未子支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：1、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償李某損失28000元。2、李某于本判決生效后十日內(nèi)返還孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場建筑面積為305.28㎡的D05號商鋪。3、駁回李某其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的基本事實(shí)屬實(shí)。二審另查明：2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權(quán)，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認(rèn)袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：1、本案案由應(yīng)如何確定；本案袁某某與李某簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當(dāng)事人在履行合同過程中，是否存在違約行為。3、如存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多大違約責(zé)任；李某的損失范圍應(yīng)如何確定；損失由誰承擔(dān)。
關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案案由應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與李某簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與李某簽訂的租賃合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權(quán)后，追認(rèn)邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關(guān)系，袁某某代理保某公司對外出租、收取租金、管理保某建材大市場，2013年1月1日前，袁某某與李某采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與李某簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定，袁某某在代理權(quán)限內(nèi)，與李某簽訂的涉案《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)由被代理人保某公司承擔(dān)。又袁某某與李某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月事后追認(rèn)袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與李某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認(rèn)后有效，該期間內(nèi)袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)由保某公司承擔(dān)。故袁某某與李某簽訂的《租賃合同》權(quán)利、義務(wù)由保某公司承擔(dān)。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，李某主張的違約理由主要有三點(diǎn)：一是在正常經(jīng)營期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，造成承租人不能安心履約無法正常經(jīng)營形成不必要的損失。二是在2012年底裝修前，李某向袁某某征詢過是否過長期租賃意見，袁某某通過口頭、書面形式向李某承諾，可長期租賃經(jīng)營。三是在租賃期內(nèi)，保某公司停水停電干擾其正常經(jīng)營，致使其不能實(shí)現(xiàn)承租合同目的。對于李某提出的上述三違約理由，評判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與李某簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權(quán)限。又根據(jù)本案所查明的事實(shí)，保某公司于2013年8月追認(rèn)袁某某與李某租賃合同的效力，追認(rèn)行為發(fā)生于發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權(quán)所有人要求承租人李某限期退場是其正當(dāng)權(quán)利的行使，不構(gòu)成對袁某某及李某租賃權(quán)益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》，系物權(quán)所有人保某公司應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》行為不能視為其違約。二是對于袁某某向李某口頭承諾可長期租賃經(jīng)營，由于在庭審過程中，李某并未提交相關(guān)證據(jù)證明袁某某作出過此承諾，庭審中袁某某亦不認(rèn)可其向李某作出過此承諾，且袁某某與李某間的《租賃合同》為一年一簽，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，李某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故袁某某不存在違約行為。三是李某上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經(jīng)營的行為，因其未提交有效證據(jù)證明該行為由誰實(shí)施，實(shí)施的具體時(shí)間，因該行為造成何種損失及損失金額，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，李某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對李某該上訴理由不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，根據(jù)焦點(diǎn)問題二的評判，故對李某基于保某公司、袁某某違約的上訴請求不予支持。另外，李某上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出了其裝修損失的相關(guān)證據(jù)，但裝修損失證據(jù)的來源真實(shí)性無法審查，亦未其他證據(jù)予以佐證。且裝修屬于正常經(jīng)營所產(chǎn)生的必要費(fèi)用，李某在裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費(fèi)用應(yīng)該視為其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的范圍。在保某公司不存在違約的情況下，該經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由保某公司承擔(dān)，對于李某所提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。至于李某上訴稱其經(jīng)營預(yù)期利益損失，因未提交證據(jù)證明其預(yù)期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與李某間的《租賃合同》已履行完畢，故李某提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的預(yù)期利益損失賠償?shù)闹鲝垜?yīng)不予支持。
綜上，本院認(rèn)為，本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒有違反法律禁止性規(guī)定，沒有違反當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效。李某主張保某公司存在違約行為，因無有效證據(jù)證明其主張，故保某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因保某公司未向本院提出上訴，視為其為一審判決的認(rèn)可。據(jù)此，經(jīng)合議庭合議并報(bào)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)按原判執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)2300元由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　鄧菲菲 審判員　胡　紅

書記員：潘潔