上訴人（原審被告暨反訴原告）徐某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為參加訴訟活動，代為陳述訴訟請求及相關(guān)事實理由，代為調(diào)查收集證據(jù)，代為提交證據(jù)資料，代簽收有關(guān)法律文件。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、變更、放棄訴訟請求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書。

上訴人徐某某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00651號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年12月16日公開開庭進行了審理。上訴人徐某某及其委托代理人談偉，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年6月，徐某某承租了孝感保某建材大市場面積為129平方米的F13號商鋪經(jīng)營“大信櫥柜”。2012年12月11日，徐某某就F13號商鋪的租賃與孝感保某建材大市場袁某某簽訂了一份《租賃合同》，約定租賃期限從2013年1月1日至2013年12月31日。合同簽訂后，徐某某支付了該商鋪的保證金及租金。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知徐某某與孝感保某建材大市場租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個市場進行拆除改建，并要求徐某某等商戶作好清貨退場的相關(guān)準備。2013年7月4日，保某公司向包括徐某某在內(nèi)的所有孝感保某建材大市場的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日起，保某公司對徐某某經(jīng)營的商鋪停止供電和水14天，造成徐某某無法正常營業(yè)。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號的孝感保某建材大市場未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權(quán)以其個人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將孝感保某建材大市場整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，徐某某與孝感保某建材大市場袁某某簽訂《租賃合同》時，袁某某向徐某某提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將孝感保某建材大市場全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費用，但該委托書未注明授權(quán)期限。
原審法院認為，本案爭議的焦點：1、袁某某以孝感保某建材大市場的名義與徐某某簽訂的F13號商鋪的《租賃合同》是否合法有效；2、保某公司是否構(gòu)成違約；3、徐某某的損失應(yīng)如何認定并賠償；4、徐某某是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。對于焦點一，一審法院認為，本案租賃合同出租方名為孝感保某建材大市場，因其未在工商部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實為保某公司，本案的訴訟主體適格。保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該市場的對外出租及發(fā)包，邱保國又將該市場發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，約定經(jīng)營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》沒有注明期限。袁某某持此委托書與徐某某簽訂租賃合同，致使徐某某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與徐某某簽訂至2013年12月31日止的合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故徐某某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。對于焦點二，一審法院認為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期內(nèi)，擅自通知徐某某退場并對其經(jīng)營的場所停水、停電，致使徐某某不能正常經(jīng)營，構(gòu)成合同違約，應(yīng)依法承擔違約責任。對于焦點三，一審法院認為，保某公司構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償徐某某因提前通知騰退商鋪、停電、停水給其造成的經(jīng)營損失，停電停水14天期間的損失，按每1000元計算，即14000元。對于焦點四，一審法院認為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物。本案中租賃期間于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，徐某某應(yīng)依法于租賃期間屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求徐某某騰退場地的請求，一審法院依法予以支持。綜上，保某公司應(yīng)賠償因其違約給徐某某造成的損失14000元，徐某某應(yīng)騰退其租賃的場地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，一審法院未予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：1、徐某某將孝感保某建材大市場的F13號商鋪的租賃場地騰空后交還給孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償徐某某損失14000元。3、駁回孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及徐某某的其他訴訟請求。上述一、二項，于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費500元及反訴費13600元，共計14100元，由孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔150元，徐某某負擔13950元。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的基本事實屬實。二審另查明：2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權(quán)，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。徐某某與袁某某間的《租賃合同》為一年一簽。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認袁某某超越代理權(quán)限與各商戶簽訂的合同效力。

本院認為，本案爭議焦點為：1、本案案由應(yīng)如何確定；本案袁某某與徐某某簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當事人在履行合同過程中，是否存在違約行為。3、如存在違約行為，應(yīng)當承擔多大違約責任；徐某某的損失范圍應(yīng)如何確定；損失由誰承擔。
關(guān)于焦點一，本院認為，本案案由應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與徐某某簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與徐某某簽訂的租賃合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權(quán)后，追認邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關(guān)系，袁某某代理保某公司對外出租、收取租金、管理保某建材大市場，2013年1月1日前，袁某某與徐某某采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與徐某某簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條之規(guī)定，袁某某在代理權(quán)限內(nèi)，與徐某某簽訂的涉案《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)由被代理人保某公司享有、承擔。又袁某某與徐某某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月事后追認袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與徐某某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認后有效，該期間內(nèi)袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當由保某公司享有、承擔。
關(guān)于焦點二，本院認為，徐某某主張的違約理由主要有三點：一是在正常經(jīng)營期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，造成承租人不能安心履約無法正常經(jīng)營形成不必要的損失。二是袁某某向徐某某口頭承諾，可長期租賃經(jīng)營。三是在租賃期內(nèi)，保某公司停水停電干擾其正常經(jīng)營，致使其不能實現(xiàn)承租合同目的。對于徐某某提出的上述三違約理由，評判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與徐某某簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權(quán)限。又根據(jù)本案所查明的事實，保某公司于2013年8月追認袁某某與徐某某租賃合同的效力，追認行為發(fā)生于發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權(quán)所有人要求承租人徐某某限期退場是其正當權(quán)利的行使，不構(gòu)成對袁某某及徐某某租賃權(quán)益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》，系物權(quán)所有人保某公司應(yīng)當享有的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》行為不能視為其違約。二是對于袁某某向徐某某口頭承諾可長期租賃經(jīng)營，由于在庭審過程中，徐某某并未提交相關(guān)證據(jù)證明袁某某作出過此承諾，庭審中袁某某亦不認可其向徐某某作出過此承諾，且袁某某與徐某某間的《租賃合同》為一年一簽，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，徐某某應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，故無證據(jù)證明袁某某存在違約行為。三是徐某某上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經(jīng)營的行為，因其未提交有效證據(jù)證明該行為由誰實施，實施的具體時間，因該行為造成何種損失及損失金額，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，徐某某應(yīng)承擔舉證不能的不利后果。故徐某某該上訴理由不予支持。
關(guān)于焦點三，本院認為，根據(jù)焦點問題二的評判，故對徐某某基于保某公司、袁某某違約的上訴請求不予支持。另外，徐某某上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出裝修損失的相關(guān)證據(jù)，但裝修損失證據(jù)的來源真實性無法審查，亦無其他證據(jù)予以佐證。且裝修屬于正常經(jīng)營所產(chǎn)生的必要費用，徐某某在裝修時應(yīng)當根據(jù)租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費用應(yīng)該視為其經(jīng)營風險自擔的范圍。在保某公司不存在違約的情況下，該經(jīng)營風險不應(yīng)由保某公司承擔，對于徐某某所提出的因保某公司違約，應(yīng)當承擔的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o事實與法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。至于徐某某上訴稱其經(jīng)營預(yù)期利益損失，因未提交證據(jù)證明其的預(yù)期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與徐某某間的《租賃合同》已履行完畢，故徐某某提出的因保某公司違約，應(yīng)當承擔的預(yù)期利益損失賠償?shù)闹鲝垜?yīng)不予支持。
綜上，本院認為，本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒有違反法律禁止性規(guī)定，沒有違反當事人真實意思表示，應(yīng)合法有效。徐某某主張保某公司存在違約行為，因無有效證據(jù)證明其主張，故保某公司不應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。由于保某公司未向本院提出上訴，視為其認可一審判決。據(jù)此，經(jīng)合議庭合議并報本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費按原判執(zhí)行，二審案件受理費1050元由上訴人徐某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　鄧菲菲 審判員　胡　紅

書記員：張依