原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市長征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：一般代理。
被告（反訴原告）徐某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：一般代理。
被告袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代簽法律文書。

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）與被告（反訴原告）徐某某、被告袁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法組成由審判員周曉擔(dān)任審判長，審判員冷炳勇、人民陪審員朱蕓蕓參加的合議庭，于2014年8月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴原告）徐某某的委托代理人談偉、被告袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2009年6月，徐某某承租了孝感保某建材大市場面積為129平方米的F13號(hào)商鋪經(jīng)營“大信櫥柜”。2012年12月11日，徐某某就F13號(hào)商鋪的租賃又與孝感保某建材大市場袁某某簽訂了一份《租賃合同》，約定租賃期限從2013年1月1日至2013年12月31日。合同簽訂后，徐某某支付了該商鋪的保證金及租金。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知徐某某與孝感保某建材大市場租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個(gè)市場進(jìn)行拆除改建，并要求徐某某等商戶作好清貨退場的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括徐某某在內(nèi)的所有孝感保某建材大市場的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時(shí)止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財(cái)產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日起，保某公司對徐某某經(jīng)營的商鋪停止供電和停水14天，造成徐某某無法正常營業(yè)。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號(hào)的孝感保某建材大市場未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權(quán)以其個(gè)人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將孝感保某建材大市場整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，徐某某與孝感保某建材大市場袁某某簽訂《租賃合同》時(shí)，袁某某向徐某某提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將孝感保某建材大市場全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用，但該委托書未注明授權(quán)期限。
本案爭議的焦點(diǎn)：一、袁某某以孝感保某建材大市場的名義與徐某某簽訂的F13號(hào)商鋪的《租賃合同》是否合法有效；二、保某公司是否構(gòu)成違約；三、徐某某的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；四、徐某某是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。
對于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為孝感保某建材大市場，因其未在工商部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實(shí)為保某公司，本案的訴訟主體適格。保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該市場的對外出租及發(fā)包，邱保國又將該市場發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，約定經(jīng)營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》沒有注明期限。袁某某持此委托書與徐某某簽訂租賃合同，致使徐某某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與徐某某簽訂至2013年12月31日止的合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故徐某某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。
對于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期限內(nèi)，擅自通知徐某某退場并對其經(jīng)營的場所停水、停電，致使徐某某不能正常經(jīng)營，構(gòu)成合同違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
對于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，保某公司構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償徐某某因提前通知騰退商鋪、停電、停水給其造成的經(jīng)營損失，停電停水14天期間的損失，按每天1000元計(jì)算，即14000元。
對于焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃期間于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，徐某某應(yīng)依法于租賃期間屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求徐某某騰退場地的請求，本院依法予以支持。

綜上，保某公司應(yīng)賠償因其違約給徐某某造成的損失14000元，徐某某應(yīng)騰退其租賃的場地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，本院不予處理。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）徐某某將孝感保某建材大市場的F13號(hào)商鋪的租賃場地騰空后交還給原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
二、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被告（反訴原告）徐某某損失14000元。
三、駁回原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及被告（反訴原告）徐某某的其他訴訟請求。
上述一、二項(xiàng)，于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)500元及反訴費(fèi)13600元，共計(jì)14100元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)150元，被告（反訴原告）徐某某負(fù)擔(dān)13950元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院，上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)14100元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　周　曉 審　判　員　　冷炳勇 人民陪審員　　朱蕓蕓

書記員：王旭東 附相關(guān)法律條文： 1、《中華人民共和國合同法》 第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 2、《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。