上訴人（原審被告暨反訴原告）廖中華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。
委托訴訟代理人周旭亮，北京冠領(lǐng)律師事務所律師。代理權(quán)限：代為參加開庭審理，發(fā)表庭審意見，舉證、質(zhì)證，協(xié)議、溝通，主張、放棄、變更上訴請求。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號，組織機構(gòu)代碼：66769216-4。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人饒彬，湖北名流律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。
委托訴訟代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務所律師，代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，和解，反訴、上訴，代為簽收法律文書等。

上訴人廖中華因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02534號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月8日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人廖中華及其委托訴訟代理人周旭亮、被上訴人保某公司的委托訴訟代理人饒彬、被上訴人袁某某的委托訴訟代理人袁琛麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人廖中華的上訴請求：1.撤銷一審判決，查明事實后依法改判，改判保某公司賠償廖中華損失款499345元。2.由保某公司、袁某某承擔本案一、二審的全部訴訟費用。事實與理由：一、一審法院對違約事實的認定存在錯誤。保某公司在2013年3月29日給各商戶發(fā)出的《告知書》中明確表示“在2013年7月19日合同期滿前，將采取對整個建材市場停止供電和供水”。實際上保某公司不止自2013年7月20日起長期對整個建材市場停電、停水，還采用封鎖商鋪大門，并安排社會閑雜人員對各商戶進行威脅、恐嚇，甚至對部分商鋪進行了強拆；另，一審判決第14頁關(guān)于焦點5的認定中，一審判決先是否認了保某公司停水停電的事實，后又認可停水停電給廖中華造成的損失，對于保某公司是否停水停電等違約事實的認定前后矛盾，認定不清；事實上，保某公司在租賃期間的確采取了停水停電，封鎖大門等方式逼迫廖中華搬遷，違約事實確實存在。二、一審法院對于廖中華損失認定存在錯誤，遠遠低于廖中華的實際損失。（一）廖中華提供了完整的證據(jù)證明廖中華的實際損失。廖中華在一審中提交的證據(jù)七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六，綜合證明了廖中華為履行租賃合同以及保某公司違約而產(chǎn)生的各項費用或損失；上述證據(jù)已經(jīng)完全證明了因保某公司的違約行為給廖中華帶來的巨大經(jīng)濟損失。（二）一審法院對于廖中華的損失認定錯誤。一審判決第14頁關(guān)于焦點四的論證中，對于停水停電的事實，未作出明確的結(jié)論；廖中華已提交充分的證據(jù)證明了廖中華的損失，一審法院認定廖中華的損失為20000元無任何依據(jù)；根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償中明確包含了合同履行后可以獲得的利益；且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當前形式下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第9條規(guī)定：根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等類型。廖中華租賃合同違約造成無法經(jīng)營的損失屬于經(jīng)營利潤損失，應當予以賠償。（三）一審認定裝修費錯誤，一審中提交大自然家居木門裝飾工程決算表兩份，但在一審判決中將木門裝飾工程決算表證據(jù)漏列。（四）一審判決對保證金予以認定，但沒判令返還，且在本案中廖中華交納六個月租金，但一審判決認定只交納三個月租金。一審法院認定的損失數(shù)額嚴重偏離事實，其認定存在錯誤。三、一審法院忽略建材行業(yè)商鋪租賃經(jīng)營與一般商品房租賃的重大區(qū)別。（一）建材商鋪經(jīng)營的投入更高，成本回收的期限更長。一個新建材城剛開業(yè)前一兩年往往生意冷清，需要商戶們幾年時間的正常運營才能逐漸提高銷量。經(jīng)營建材商鋪，獲得品牌的代理權(quán)需支付高昂費用，商鋪裝修必須符合廠家規(guī)定的高品質(zhì)精裝，還需要墊付數(shù)十萬購買產(chǎn)品樣品予以展示。因此，一個建材商鋪完全收回成本開始盈利通常便需要好幾年。任何一個正常商人都不可能在明知不能長租的情形下，仍然去進行一場百分百損失慘重的買賣，無論是從常識還是從保某建材大市場所有商戶的租賃合同情況來看，都能夠看出是出租人利用其絕對優(yōu)勢地位，在口頭許諾長租的情況下，格式化的合同，合同內(nèi)容及租賃期間幾乎完全相同，以每年租金不同為理由每年定期與所有商戶分別續(xù)簽。2011年12月19日簽訂的2012年1月1日至2012年12月31日租賃合同除了格式條款外，還專門在最后補充約定，出租人保障至少在2013年12月31日前讓承租人在本市場內(nèi)正常開展經(jīng)營活動。從“至少”二字也能看出，承租人與出租人之間并不是租期一年的短租關(guān)系，結(jié)合實際情況來分析，基于誠實信用原則和公平原則，承租人與出租人之間的關(guān)系實質(zhì)應該是以每年續(xù)簽為慣例的長期租賃關(guān)系。（二）單個建材商鋪的銷量，受整個建材市場經(jīng)營狀況的影響更為嚴重。一個建材商鋪通常只代理一個專門品牌，產(chǎn)品的種類十分有限，而房屋裝修需要眾多品牌的多種產(chǎn)品，消費者對售后保修和服務也有很高要求，因此一個品牌和產(chǎn)品種類完善并且長期穩(wěn)定經(jīng)營的建材市場，才能夠吸引到足夠多的客戶進場購買。而保某建材大市場開業(yè)的時間并不長，商戶們幾年的積累才吸引了一群客戶，但保某公司分別于2013年3月29日、7月4日在市場內(nèi)張貼要求商戶清貨退場的通知書，并于7月20日起長期停水停電，甚至封鎖部分商鋪大門等，陸續(xù)趕走了很多商戶，直接造成了整個建材市場的銷售業(yè)績每況愈下。對于廖中華來說，2011年10月2日才開業(yè)經(jīng)營，2013年2月便出現(xiàn)拆遷風波，銷售業(yè)績才剛穩(wěn)定下來便直線下滑，不但前期投入的高昂成本未能完全收回，每年依然需要支付不菲的品牌代理費，完不成當年的銷售任務量還要額外損失廠家返利，再加上每月的房屋租金，不只是幾年辛苦完全落空，還要負擔各項成本造成重大損失。四、一審法院針對類似情況做出過多份判決，已提交相關(guān)證據(jù)，同樣的案件事實認定相同，但判決結(jié)果不同。
被上訴人保某公司辯稱：1.一審判決沒有查明停水電是否發(fā)生，保某公司未實施過停水電行為，不存在一審法院認定的停水電天數(shù)，廖中華亦未提交保某公司實施停水電、恐嚇、鎖門等證據(jù)。2.一審判決第14頁焦點五中的認定，廖中華認為關(guān)于停水電的事實模糊，印證了保某公司沒有實施停水電行為的事實。3.一審判決推定保某公司違約事實客觀存在，但保某公司不存在違約。保某公司與廖中華之間沒有合同約定，只是代理行為派生而來。且廖中華認為保某公司違約沒有事實依據(jù)、亦無證據(jù)證明。4.廖中華所謂的提交的證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，簽訂的案涉合同期限為一年，因袁某某展期至2013年12月31日，2013年7月19日至2013年12月31日保某公司進行追認，廖中華將合同履行完畢，不存在裝修等損失。5.一審判決要求保某公司支付廖中華的損失2萬元沒有事實依據(jù)。6.因合同約定期限為一年，雙方簽訂的合同系雙方真實意思表示，且為雙方簽字認可，均為一年一簽，廖中華認為建材行業(yè)商鋪租賃經(jīng)營與一般商品房租賃存在重大區(qū)別不符合法律規(guī)則。7.對于廖中華的損失要求，綜合本案看，其主張不能成立，其訴稱的事實與理由均為廖中華單方所稱，并非客觀事實及證據(jù)印證的事實，亦非一審法院認定的事實。綜上，請求駁回上訴，維持原判。
被上訴人袁某某辯稱：1.關(guān)于本案糾紛，一審判決認定事實清楚。2.一審判決認定賠償廖中華損失20000元，因保某公司與袁某某均未上訴，請求二審法院維持原判。
一審法院認定事實：2010年4月7日，保某公司與邱保國簽訂授權(quán)委托書一份，委托邱保國全權(quán)處理其位于孝感市北京路和北京一路交匯處的保某建材大市場的對外出租和發(fā)包，并由委托人承擔法律后果。同日邱保國與袁某某簽訂承包合同一份，約定由袁某某將保某建材大市場、2009年4月1日承包合同的范圍（場內(nèi)行政辦公樓2-3層除外）和南側(cè)原二運公司場地整體承包，承包期限為2010年7月19日至2013年7月19日。同時合同約定，袁某某有權(quán)以自己的名義對保某建材大市場內(nèi)的商鋪進行招租，經(jīng)營管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費用。雙方還對租金、各自的權(quán)利義務及違約責任進行了約定。合同簽訂后，2011年3月2日、2012年12月12日，袁某某即將其所承包的保某建材大市場A區(qū)F10號商鋪（面積411.5平方米）轉(zhuǎn)租給廖中華，兩次合同均約定租賃期限為一年，合同一年一簽，在簽章欄有保某建材大市場的印章，并有袁某某的簽字。2013年3月29日、同年7月4日，保某公司兩次向廖中華發(fā)書面告知書和限期退場通知，要求廖中華等商戶在同年7月20日前搬離商鋪。另查明，廖中華與袁某某2011年3月2日簽訂的租賃合同期限為2011年3月2日至2011年12月31日，合同保證金20000元，前三個月租金31164元。2012年12月12日簽訂的租賃合同期限為2013年元月1日起至2013年12月31日止，合同約定廖中華要支付保證金20000元，并支付三個月租金37035元，以后每次提前15天預付三個月租金。合同簽訂后，廖中華對該商鋪進行了裝修，共花費裝修費283978元，并投入資金招收店員，開始經(jīng)營大自然家居（櫥衣柜）。經(jīng)營一年半后，2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知廖中華，保某公司與孝感保某建材大市場的租賃承包人袁某某簽訂的租賃合同于2013年7月19日到期，期滿后整個市場要拆除改建，并要求廖中華等商戶做好清貨退場的相關(guān)準備。2013年7月4日，保某公司向包括廖中華在內(nèi)的商戶發(fā)出《限期退場通知書》，要求所有商戶自通知之日起至同年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切財物，交還全部承租物業(yè)。2013年7月20日后，保某公司對廖中華的商鋪多次停水停電，導致廖中華無法正常經(jīng)營。再查明，本案所涉的位于孝感市北京路和北京一路交匯處的保某建材大市場并未在工商行政管理部門注冊登記，其實質(zhì)歸保某公司所有。
一審法院認為：本案的爭議焦點：一、袁某某與廖中華的轉(zhuǎn)租合同是否合法有效；二、保某公司是否存在違約行為；三、袁某某、廖中華應否騰退其租賃的商鋪；四、廖中華的損失如何認定；五、袁某某是否承擔責任。
對焦點一，一審法院認為，本案所涉租賃合同的出租房為孝感保某建材大市場，但因其未在工商行政管理部門登記，且保某公司在其提交的證據(jù)二中，已承認該物業(yè)歸其所有，故該租賃合同的出租方實際為保某公司。保某公司全權(quán)委托邱保國對該物業(yè)進行出租和發(fā)包，同時邱保國又將該物業(yè)整體承包給袁某某，由袁某某自主經(jīng)營，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。無論是保某公司出具給邱保國的授權(quán)委托書，還是邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》均未注明授權(quán)期限。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人的名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，該行為有效。袁某某持上述委托書與廖中華簽訂超越代理權(quán)限的轉(zhuǎn)租合同的行為符合表見代理的相關(guān)規(guī)定，雖然合同期限至2013年12月31日屆滿，但廖中華有理由相信袁某某能夠全權(quán)代理保某公司對外簽合同，并對其授權(quán)期限不知情，因此袁某某和廖中華簽訂的租賃合同合法有效。
對焦點二，一審法院認為，該租賃合同是雙方真實意思表示，合法有效，雙方應按合同約定履行自己的義務。廖中華以保某公司和袁某某在合同履行期間，擅自單方通知其搬離商鋪，并采用停水停電等手段迫使清退商鋪，致使廖中華無法正常經(jīng)營并造成經(jīng)濟損失，保某公司應承擔違約責任的主張，因廖中華提供的證據(jù)依據(jù)不足，且租賃合同已實際履行屆滿，故對其主張未予支持。
對焦點三，一審法院認為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。本案中，雙方的租賃合同于2013年12月31日屆滿，雙方無續(xù)租的合意，權(quán)利義務即終止，袁某某、廖中華應當騰退所租商鋪，故對保某公司要求袁某某、廖中華騰退租賃商鋪的請求，依法予以支持。
對焦點四，一審法院認為，如上所述租賃合同合法有效，雖廖中華對保某公司存在違約行為提供的證據(jù)依據(jù)不足，但在保某公司通知并要求廖中華在2013年7月20日前搬離商鋪至合同期滿期間，雖保某公司、袁某某均不認可實施過停水停電行為，廖中華亦未提交證據(jù)證明，但停水停電給廖中華的經(jīng)營損失實際存在，酌情認定廖中華經(jīng)濟損失20000元。
對于焦點五，一審法院認為，袁某某在明知自己與邱保國簽訂的合同至2013年7月19日終止的情況下，仍超越代理權(quán)限與廖中華簽訂轉(zhuǎn)租合同至2013年12月31日，其違背誠實信用的原則，存在重大過錯，由此給保某公司造成的損失，應當由袁某某承擔，并應當在合同期滿后騰退其承租的商鋪，但因保某公司未對袁某某追償損失，故對該損失不作處理。
綜上所述，袁某某、廖中華應騰退其租賃的商鋪，保某公司應賠償廖中華的損失20000元。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：1.廖中華、袁某某于判決生效后十五日內(nèi)將保某建材大市場A區(qū)Ｆ1０號411.5平方米的租賃場地交還給保某公司。2.保某公司賠償廖中華經(jīng)濟損失合計20000元；3.駁回廖中華的其他反訴請求。案件受理費150元，由保某公司負擔，反訴費15025元，由廖中華負擔。如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案二審期間，上訴人廖中華圍繞上訴請求依法提交了如下證據(jù)：湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00644號民事判決書。擬證明：該份已生效判決書證明本案一審判決錯誤。該生效判決書對本案有參考價值，1.楊晶與廖中華均為保某建材大市場租戶，楊晶租賃為K區(qū)、廖中華租賃為F區(qū)；2.認定的事實除面積外，其他基本一致，楊晶租賃面積為342.4平方米，廖中華租賃面積為411.5平方米，楊晶租賃面積比廖中華小70平方米。楊晶的判決書第六頁第二行列明“應依法承擔違約責任”，同樣的情況，在本案一審判決書第十四頁第一段，沒有認定為承擔違約責任。本案判決與楊晶案件判決相互矛盾。
對廖中華提交的證據(jù)，本院認證如下：上訴人廖中華提交的證據(jù)系從中國文書裁判網(wǎng)系統(tǒng)打印，故本院對該份證據(jù)的真實性予以確認，但該份判決書系楊晶與保某公司、袁某某之間租賃合同糾紛，與本案無關(guān)聯(lián)性，故對該份證據(jù)的證明目的不予采信。
二審經(jīng)審理查明，一審查明事實除認定“2013年7月20日后，保某公司對廖中華的商鋪多次停水停電”無證據(jù)支持外，其他屬實。二審另查明：1.2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權(quán)，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。2.2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號民事判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力。3.案涉房屋已于2016年7月被拆除，且在庭審中，各方當事人均表示一審判決第一項“廖中華、袁某某于判決生效后十五日內(nèi)將保某建材大市場A區(qū)F10號411.5平方米的租賃場地交還給保某公司”已于一審判決作出后履行完畢。
本院認為：本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與廖中華簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定，本案應定性為房屋租賃合同糾紛。上述租賃合同系雙方當事人真實意思表示，沒有違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同成立并生效。
本案二審爭議的焦點問題為：保某公司是否存在違約行為。
本院認為：本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權(quán)后，追認邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立租賃承包合同關(guān)系，袁某某對保某建材大市場行使出租、收取租金、管理的權(quán)利。2013年1月1日前，袁某某與廖中華采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與廖中華簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定，袁某某在代理權(quán)限內(nèi)，與廖中華簽訂的《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權(quán)利、義務由被代理人保某公司承擔。又袁某某與廖中華簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月事后追認袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與廖中華簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認后有效，該期間內(nèi)袁某某的租賃合同權(quán)利、義務應當由保某公司承擔。

綜上，廖中華主張保某公司存在違約行為，因無有效證據(jù)證明其主張，故對其訴訟請求不應予以支持。由于保某公司在一審宣判后未提出上訴，且其在本案二審中明確表示“駁回上訴，維持原判”，視為其認可一審判決。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4790元，由上訴人廖中華負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　汪書力 審判員　　代紹娟

書記員：潘潔 附適用法律條款 《中華人民共和國民法通則》 第六十六條沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。 代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。 代理人和第三人串通、損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。 第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。 《中華人民共和國合同法》 第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第四十八條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。 相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應當以通知的方式作出。 第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第一款第（一）項（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第二條當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。