上訴人（原審被告暨反訴原告）季念軍。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為參加訴訟活動(dòng)，代為陳述訴訟請(qǐng)求及相關(guān)事實(shí)理由，代為調(diào)查收集證據(jù)，代為提交證據(jù)資料，代簽收有關(guān)法律文件。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書(shū)。

上訴人季念軍因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00622號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年11月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人季念軍的委托代理人談偉，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2008年10月1日，季念軍在保某建材大市場(chǎng)從案外人季艷霞處轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)寶路衛(wèi)浴，并支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)50000元。2012年12月23日，季念軍與袁某某簽訂了《保某建材大市場(chǎng)租賃合同》，合同約定將保某建材大市場(chǎng)A11號(hào)89.04平方米商鋪?zhàn)赓U給季念軍經(jīng)營(yíng)寶路衛(wèi)浴業(yè)品牌，租賃期從2013年1月1日起至2013年12月31日。同時(shí)約定每月租金為3294元，簽訂合同時(shí)須付三個(gè)月租金9883元，以后每次提前15天預(yù)付三個(gè)月租金9883元。合同簽訂當(dāng)日，季念軍依約交納了三個(gè)月的租金9883元。另交納的原押金5000元作為履行合同擔(dān)保。2013年3月29日保某公司貼出《告知書(shū)》，告知季念軍等承租戶與“孝感保某建材大市場(chǎng)”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行拆除改建，并要求季念軍等各商戶作好清貨退場(chǎng)的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括季念軍在內(nèi)的所有“孝感保某建材大市場(chǎng)”的商戶下發(fā)了《限期退場(chǎng)通知書(shū)》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時(shí)止，必須退場(chǎng)搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財(cái)產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日，保某公司對(duì)季念軍經(jīng)營(yíng)的商鋪停止供電和停水一星期，后又于2013年10月中旬停止供電和停水一星期，造成季念軍無(wú)法正常營(yíng)業(yè)。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號(hào)的“孝感保某建材大市場(chǎng)”未在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國(guó)全權(quán)處理該物業(yè)的對(duì)外出租和發(fā)包，邱保國(guó)有權(quán)以其個(gè)人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營(yíng)。2010年4月7日，邱保國(guó)與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場(chǎng)”整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營(yíng)管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，季念軍與“孝感保某建材大市場(chǎng)”簽訂租賃合同時(shí)，袁某某向其提交了邱保國(guó)于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)》，授權(quán)書(shū)載明：邱保國(guó)將“孝感保某建材大市場(chǎng)”全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營(yíng)，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營(yíng)和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用。
原審法院認(rèn)為，1、袁某某以“孝感保某建材大市場(chǎng)”名義與季念軍簽訂的租賃合同是否合法有效；2、保某公司是否構(gòu)成違約；3、季念軍的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；4、季念軍是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。對(duì)于焦點(diǎn)一，一審法院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場(chǎng)”，負(fù)責(zé)人是袁某某，但因“孝感保某建材大市場(chǎng)”未在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實(shí)為保某公司，本案的訴訟主體是適格的。保某公司授權(quán)邱保國(guó)全權(quán)處理該建材市場(chǎng)的對(duì)外出租和發(fā)包，邱保國(guó)又將建材市場(chǎng)發(fā)包給袁某某經(jīng)營(yíng)管理，約定經(jīng)營(yíng)期限為2010年7月19日至2013年7月19日，但邱保國(guó)出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)》僅載明“全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營(yíng)，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營(yíng)和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用”，該委托書(shū)并沒(méi)有注明時(shí)間限制。袁某某持此委托書(shū)與季念軍簽訂租賃合同，致使季念軍有理由相信袁某某能夠代表保某公司對(duì)外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與季念軍簽訂至2013年12月31日的合同，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，季念軍與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。對(duì)于焦點(diǎn)二，一審法院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期內(nèi)，擅自通知季念軍搬遷，并對(duì)季念軍經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所停水、停電，致使季念軍不能正常經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成了合同違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于焦點(diǎn)三，一審法院認(rèn)為，案外人季艷霞自2008年前與保某公司簽訂合同，進(jìn)行了裝修銷售寶路衛(wèi)浴業(yè)品牌，后轉(zhuǎn)讓給季念軍經(jīng)營(yíng)，2012年12月23日，季念軍又與袁某某簽訂了《保某建材大市場(chǎng)租賃合同》，雖然該合同約定租賃期為一年，季念軍據(jù)此情況適當(dāng)?shù)赜枰酝顿Y，但未造成其裝修損失。據(jù)此，季念軍請(qǐng)求保某公司賠償裝修損失及其他損失無(wú)據(jù)，一審法院依法未予支持。保某公司在合同未到期的情況下停水停電共計(jì)14天，保某公司構(gòu)成了合同違約，依法應(yīng)賠償季念軍的損失。其損失根據(jù)租賃面積89.04平方米，酌定按每天1000元損失計(jì)算，共計(jì)14000元（1000元×14天）。對(duì)于焦點(diǎn)四，一審法院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，季念軍應(yīng)依法于合同期屆滿后騰退其租賃場(chǎng)地，故對(duì)保某公司要求季念軍騰退場(chǎng)地的請(qǐng)求，依法予以支持。綜上：保某公司應(yīng)賠償因其違約給季念軍造成的損失14000元，季念軍應(yīng)依法騰退其租賃的場(chǎng)地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，一審法院亦不予處理。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：1、孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償季念軍的損失14000元。2、季念軍將保某建材大市場(chǎng)A11號(hào)89.04平方米的租賃場(chǎng)地騰空后交還給孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。3駁回季念軍的其他訴訟請(qǐng)求。上述一、二項(xiàng)，于本判決生效后15日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢(qián)給付義務(wù)，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)500元、反訴費(fèi)4874元，合計(jì)5374元，由孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)1000元，季念軍承擔(dān)4374元。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的基本事實(shí)屬實(shí)。二審另查明：2010年初，保某公司通過(guò)合法競(jìng)拍方式取得保某建材大市場(chǎng)物權(quán)，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。季念軍與袁某某間的《租賃合同》為一年一簽。2013年3月15日，季念軍交納4月份-6月份房租及水電費(fèi)9963元；2013年度，季念軍共交納1月份至6月份房租及水電費(fèi)19926元。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號(hào)判決后，保某公司與袁某某通過(guò)協(xié)商追認(rèn)袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、本案案由應(yīng)如何確定；本案袁某某與季念軍簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，是否存在違約行為。3、如存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多大違約責(zé)任；季念軍的損失范圍應(yīng)如何確定；損失由誰(shuí)承擔(dān)。
關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案案由應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與季念軍簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與季念軍簽訂的租賃合同沒(méi)有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場(chǎng)物權(quán)后，追認(rèn)邱保國(guó)與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關(guān)系，袁某某代理保某公司對(duì)外出租、收取租金、管理保某建材大市場(chǎng)，2013年1月1日前，袁某某與季念軍采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與季念軍簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條規(guī)定，袁某某在代理權(quán)限內(nèi)，與季念軍簽訂的涉案《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)由被代理人保某公司承擔(dān)。又袁某某與季念軍簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月事后追認(rèn)袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與季念軍簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經(jīng)保某公司追認(rèn)后有效，該期間內(nèi)袁某某的租賃合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)由保某公司承擔(dān)。故袁某某與季念軍簽訂的《租賃合同》權(quán)利、義務(wù)由保某公司承擔(dān)。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，季念軍主張的違約理由主要有三點(diǎn)：一是在正常經(jīng)營(yíng)期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書(shū)》、《限期退場(chǎng)通知書(shū)》，造成承租人不能安心履約無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)形成不必要的損失。二是袁某某向季念軍口頭承諾，可長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。三是在租賃期內(nèi)，保某公司停水停電干擾其正常經(jīng)營(yíng)，致使其不能實(shí)現(xiàn)承租合同目的。對(duì)于季念軍提出的上述三違約理由，評(píng)判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書(shū)》、《限期退場(chǎng)通知書(shū)》，本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與季念軍簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權(quán)限。又根據(jù)本案所查明的事實(shí)，保某公司于2013年8月追認(rèn)袁某某與季念軍租賃合同的效力，追認(rèn)行為發(fā)生于發(fā)放《告知書(shū)》、《限期退場(chǎng)通知書(shū)》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權(quán)所有人要求承租人季念軍限期退場(chǎng)是其正當(dāng)權(quán)利的行使，不構(gòu)成對(duì)袁某某及季念軍租賃權(quán)益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書(shū)》、《限期退場(chǎng)通知書(shū)》，系物權(quán)所有人保某公司應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書(shū)》、《限期退場(chǎng)通知書(shū)》行為不能視為其違約。二是對(duì)于袁某某向季念軍口頭承諾可長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)，由于在庭審過(guò)程中，季念軍并未提交相關(guān)證據(jù)證明袁某某作出過(guò)此承諾，庭審中袁某某亦不認(rèn)可其向季念軍作出過(guò)此承諾，且袁某某與季念軍間的《租賃合同》為一年一簽，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，季念軍應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故無(wú)證據(jù)證明袁某某存在違約行為。三是季念軍上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經(jīng)營(yíng)的行為，因其未提交有效證據(jù)證明該行為由誰(shuí)實(shí)施，實(shí)施的具體時(shí)間，因該行為造成何種損失及損失范圍，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，季念軍應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對(duì)季念軍該上訴理由不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，根據(jù)焦點(diǎn)問(wèn)題二的評(píng)判，故對(duì)季念軍基于保某公司、袁某某違約的上訴請(qǐng)求不予支持。另外，季念軍上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出裝修損失的相關(guān)證據(jù)，但裝修損失證據(jù)的來(lái)源真實(shí)性無(wú)法審查，無(wú)其他證據(jù)予以佐證。且裝修屬于正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的必要費(fèi)用，季念軍在裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費(fèi)用應(yīng)該視為其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的范圍。在保某公司不存在違約的情況下，該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由保某公司承擔(dān)，對(duì)于季念軍所提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。至于季念軍上訴稱其經(jīng)營(yíng)預(yù)期利益損失，因未提交證據(jù)證明其預(yù)期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與季念軍間的《租賃合同》已履行完畢，故季念軍提出的因保某公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的預(yù)期利益損失賠償?shù)闹鲝垜?yīng)不予支持。
綜上，本院認(rèn)為，本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒(méi)有違反法律禁止性規(guī)定，沒(méi)有違反當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效。季念軍主張保某公司存在違約行為，因無(wú)有效證據(jù)證明其主張，故保某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于保某公司未向本院提出上訴，視為其認(rèn)可一審判決。據(jù)此，經(jīng)合議庭合議并報(bào)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)按原判執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)1300元由上訴人季念軍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　劉　錚 審判員　鄧菲菲 審判員　胡　紅

書(shū)記員：潘潔