原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：一般代理。
被告（反訴原告）付衛(wèi)國。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：一般代理。
被告袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代簽法律文書。

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）訴被告（反訴原告）付衛(wèi)國、被告袁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法組成由審判員周曉擔(dān)任審判長，審判員冷炳勇、人民陪審員高小夢參加的合議庭，于2014年7月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴原告）付衛(wèi)國的委托代理人談偉、被告袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）保某公司訴稱，2010年4月7日，保某公司授權(quán)邱保國與被告袁某某簽訂了一份《承包合同》，合同約定，保某公司將保某建材大市場及其南側(cè)原二運(yùn)公司場地整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，租賃期限為三年，從2010年4月1日起至2013年7月19日止，合同到期時，袁某某出資改建、新建的所有房屋財產(chǎn)屬保某公司所有。合同簽訂后，袁某某將所承包的保某建材大市場A12號商鋪分別轉(zhuǎn)包給被告付衛(wèi)國經(jīng)營，合同約定租賃期限為一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同期滿后，袁某某與付衛(wèi)國未能按約定的期限退場，保某公司分別于2013年3月29日、7月4日兩次向袁某某、付衛(wèi)國書面發(fā)出了告知書和限期退場通知，但袁某某、付衛(wèi)國拒不將承租的商鋪返還給原告，其行為嚴(yán)重?fù)p害了保某公司的合法權(quán)益，故請求人民法院依法判令袁某某、付衛(wèi)國立即騰退租賃的商鋪，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告（反訴原告）付衛(wèi)國答辯并反訴稱，保某公司作為孝感市保某建材大市場的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)對孝感市保某建材大市場的租賃、轉(zhuǎn)租等情況負(fù)有全部法律責(zé)任；保某公司在租賃過程中明知保某建材大市場的變更規(guī)劃而指使袁某某使用欺詐手段故意隱瞞重大事實(shí)與付衛(wèi)國訂立租賃合同，屬無效合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)簽訂欺詐租賃合同給付衛(wèi)國造成重大損失的違約賠償責(zé)任；付衛(wèi)國在租賃期間的所有經(jīng)濟(jì)損失合法有據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)在查明本案事實(shí)的情況下，判決保某公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
2010年，保某公司明知政府批文保某建材市場開發(fā)成商住用地，批文下發(fā)后該用地二年不得閑置，保某公司為了一己私利或者為保住自己的土地性質(zhì)的變更順利進(jìn)行，不管租賃商戶是否面臨破產(chǎn)或者血本無歸，使用欺詐手段故意隱瞞重大事實(shí)與租賃商戶簽訂了租賃合同。袁某某隱瞞其代理的租賃期限到2013年7月19日為止，在無法長期代理出租經(jīng)營的情況下，讓付衛(wèi)國與其簽訂了租賃合同，租賃了保某建材大市場中面積為89.04平方米的A12號商鋪用于經(jīng)營“百順瓷磚”，租賃期限至2013年12月31日止。合同中約定了雙方的權(quán)利義務(wù)及違約條款，但未約定由于規(guī)劃變更而提前解除合同的條款，付衛(wèi)國依約支付了租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、質(zhì)保金后進(jìn)場裝修。2013年2月25號，孝感保某建材大市場就出現(xiàn)了市場要拆遷的風(fēng)波。此時，付衛(wèi)國招聘了工作人員，支付了品牌代理費(fèi)用，并購買了貨樣準(zhǔn)備上架。2013年3月29日，保某公司貼出通知，告知付衛(wèi)國等租賃商戶，保某公司與孝感保某建材大市場負(fù)責(zé)人袁某某之間的租賃協(xié)議期限到2013年7月19日到期，并要求付衛(wèi)國退場。保某公司強(qiáng)行侵權(quán)使用張貼告示、停電、停水等惡劣行為，導(dǎo)致商戶們無法正常經(jīng)營陷入無比痛苦的困境中。2013年7月4日，保某公司向所有孝感保某建材大市場的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。同時，保某公司還強(qiáng)行對付衛(wèi)國經(jīng)營的商鋪停電停水長達(dá)一個星期，此后期間也多次停電停水。保某公司所屬的孝感保某建材大市場使用欺詐手段與付衛(wèi)國簽訂合同，在實(shí)際履行過程中使用停電停水、封鋪鎖門的違法行為，導(dǎo)致付衛(wèi)國無法正常經(jīng)營，給其造成了巨大的損失。因此，請求法院判令保某公司賠償付衛(wèi)國因承租其A12號商鋪造成經(jīng)營“百順瓷磚”的損失550000元（含門面裝修費(fèi)160000元、樣品費(fèi)50000元、保證金9883元、預(yù)期收入150000元、商鋪?zhàn)饨鸺八娰M(fèi)18695元、人工工資62000元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)64000元、品牌代理費(fèi)30000元等），并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告袁某某辯稱及述稱，1、袁某某與保某公司的合同履行期間，轉(zhuǎn)租后的承租人為付衛(wèi)國，其為租賃商鋪的承租主體，應(yīng)當(dāng)由付衛(wèi)國承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。2010年，袁某某與邱保國簽訂了保某建材大市場的《承包合同》，實(shí)際為租賃合同，約定由袁某某承包租賃經(jīng)營，在合同履行過程中，袁某某與付衛(wèi)國簽訂的《租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是保某公司授權(quán)同意的轉(zhuǎn)租行為，合同到期后，應(yīng)由付衛(wèi)國承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。袁某某與保某公司在合同中明確約定了合同期滿后，租賃商鋪中添置的房屋附屬物等全部歸保某公司所有，合同期滿后，袁某某既沒有拆除、也沒有搬遷，所以不存在承擔(dān)騰退房屋的合同義務(wù)。綜上，請求依法駁回保某公司對我的該項(xiàng)訴訟請求。
2、袁某某與付衛(wèi)國簽訂的《租賃合同》合法有效，該合同是在雙方遵循平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，且該合同的合同履行期限已經(jīng)屆滿，袁某某沒有違約行為，更沒有合同欺詐行為，付衛(wèi)國請求合同欺詐無效及損失賠償?shù)氖聦?shí)不能成立。袁某某與付衛(wèi)國的轉(zhuǎn)租合同盡管超過了與保某公司的承租合同的終止期限，但自2013年7月19日至與付衛(wèi)國約定合同期滿12月31日，付衛(wèi)國仍然在占有、使用和經(jīng)營該商鋪。付衛(wèi)國請求的經(jīng)濟(jì)損失計算無法律依據(jù)，付衛(wèi)國的租金僅交納到2013年3月，此后直至合同期滿，付衛(wèi)國沒有交納過分文租金，顯然，付衛(wèi)國沒有履行合同主要義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。綜上，請求依法駁回付衛(wèi)國的反訴請求。
原告（反訴被告）保某公司針對被告（反訴原告）付衛(wèi)國的反訴辯稱，1、付衛(wèi)國的反訴及反訴請求，依法不能成立，請求依法駁回其反訴請求。2、付衛(wèi)國的反訴請求的事實(shí)自相矛盾，證據(jù)不足。付衛(wèi)國一方面主張合同無效，另一方面又主張保某公司違約，無效合同不可能產(chǎn)生違約責(zé)任。3、付衛(wèi)國要求保某公司賠償其損失沒有法律依據(jù)，保某公司已讓付衛(wèi)國使用、占有、經(jīng)營商鋪至2013年12月31日止，而付衛(wèi)國租金僅交納三個月的租金，其主張的保證金、人工工資、裝修費(fèi)等于法無據(jù)。4、付衛(wèi)國未舉證證明在租賃期間，保某公司對其封店、停電、停水。綜上，請求人民法院依法駁回付衛(wèi)國的反訴請求。
原告（反訴被告）保某公司為支持其訴訟主張及抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，證明保某公司的主體身份情況。
證據(jù)二：《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》，證明保某公司擁有該訴爭物業(yè)的所有權(quán)和土地使用權(quán)。
證據(jù)三：授權(quán)委托書及《承包合同》，證明保某公司授權(quán)邱保國與袁某某于2010年4月7日簽訂《承包合同》，合同期限即自2010年7月19日起至2013年7月19日止。
證據(jù)四：《租賃合同》，證明袁某某與付衛(wèi)國簽訂了一年期的租賃合同，即自2013年1月1日起2013年12月31日止，租期滿后付衛(wèi)國未清退商鋪。
證據(jù)五：《告知書》、《限期退場通知書》各一份，證明保某公司已依法履行合同期滿后應(yīng)清退承租物業(yè)的告知義務(wù)及袁某某、付衛(wèi)國拒不清退商鋪的事實(shí)。
證據(jù)六：《民事判決書》，證明保某公司與袁某某之間簽訂的三年期的合同及三年租期屆滿后，袁某某沒有依約返還商鋪。
被告（反訴原告）付衛(wèi)國為支持其抗辯理由及反訴主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：身份證復(fù)印件，證明付衛(wèi)國的訴訟主體資格。
證據(jù)二：《租賃合同》，證明付衛(wèi)國與保某公司所屬孝感保某建材大市場簽訂了租賃合同，雙方形成租賃合同關(guān)系，每月租金3294元。
證據(jù)三：《個體工商戶營業(yè)執(zhí)照》，證明付衛(wèi)國租賃保某建材大市場A12號商鋪用于經(jīng)營家裝建材，系合法經(jīng)營。
證據(jù)四、《告知書》，證明保某公司在租賃合同未履行完畢的情況下，單方要求付衛(wèi)國清貨退場并單方?jīng)Q定市場拆除改建。
證據(jù)五：《限期退場通知書》，證明保某公司單方要求付衛(wèi)國等商戶，自通知之日至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部物業(yè)的事實(shí)。
證據(jù)六：《授權(quán)經(jīng)營委托書》，證明保某公司已經(jīng)授權(quán)袁某某進(jìn)行招租、經(jīng)營、管理，同時有權(quán)收納租金及相關(guān)費(fèi)用，但未明確授權(quán)終止時間。
證據(jù)七：《裝飾工程合同書》及收據(jù)，證明付衛(wèi)國租賃保某建材大市場A12號商鋪經(jīng)營“百順瓷磚”，支出的裝修費(fèi)160000元，裝修期限2013年1月5日至2013年3月15日。
證據(jù)八：收據(jù)，證明付衛(wèi)國租賃保某建材大市場A12號商鋪經(jīng)營“百順瓷磚”繳納2013年1月至6月租金18280元、支付保證金9883元及水電費(fèi)等情況。
證據(jù)九：收據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑證，證明付衛(wèi)國租賃保某建材大市場A12號商鋪支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)64000元。
證據(jù)十：托運(yùn)單，證明付衛(wèi)國為經(jīng)營“百順瓷磚”支付物流費(fèi)用。
證據(jù)十一：工資表，證明付衛(wèi)國為經(jīng)營“百順瓷磚”支付人工工資62000元。
證據(jù)十二、照片，證明“百順瓷磚”被強(qiáng)拆后損失情況。
被告袁某某未提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，袁某某對保某公司提交的證據(jù)一、二、四、五、六的真實(shí)性無異議；對證據(jù)三有異議，認(rèn)為保某公司對袁某某2013年7月19日之后的轉(zhuǎn)租行為予以追認(rèn)。
付衛(wèi)國對保某公司提交的證據(jù)一至六的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為證據(jù)二土地性質(zhì)存在變更，保某公司未明確告知存在重大過錯；證據(jù)三、六授權(quán)委托書沒有期限，保某公司與袁某某之間的性質(zhì)應(yīng)為授權(quán)承包關(guān)系；證據(jù)四是長期租賃關(guān)系而非一年租賃期限；證據(jù)五損害了付衛(wèi)國的利益。

對上述有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為，保某公司提交的證據(jù)一至六具備真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院依法予以采信。
保某公司對付衛(wèi)國提交的證據(jù)一、三、六無異議；袁某某對付衛(wèi)國提交的證據(jù)一至六無異議；故對上述付衛(wèi)國提交的證據(jù)一、三、六，本院依法予以采信。
保某公司對付衛(wèi)國提交的證據(jù)二、四至十二均有異議，認(rèn)為證據(jù)二保某公司與袁某某不是隸屬關(guān)系，是合同關(guān)系；證據(jù)四、五是在袁某某與付衛(wèi)國合同履行未到期前發(fā)出的告知書，不構(gòu)成保某公司單方讓其清場；證據(jù)七至十二的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，付衛(wèi)國支付的裝修費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、物流費(fèi)等都是經(jīng)營成本支出，與本案無關(guān)。
袁某某對付衛(wèi)國提交的證據(jù)七至十二均有異議，認(rèn)為付衛(wèi)國費(fèi)用的支出無其他證據(jù)予以佐證，該損失沒有法律依據(jù)。
對上述有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為，付衛(wèi)國提交的證據(jù)二、四、五具備真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，與保某公司提交的證據(jù)三、四、五相同，本院依法予以采信；證據(jù)七、八、九相互佐證，系付衛(wèi)國經(jīng)營“百順瓷磚”支付的租金、保證金及產(chǎn)生的裝修費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)，具備真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院依法予以采信；證據(jù)十、十一、十二無其他證據(jù)予以佐證，不足以單獨(dú)證明其事實(shí)，故本院依法不予采信。
經(jīng)審理查明，2012年11月27日，付衛(wèi)國支付64000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，與孝感保某建材大市場袁某某簽訂了保某建材大市場《租賃合同》，承租了面積為89.04平方米的A12號商鋪經(jīng)營“百順瓷磚”，租賃期限從2013年1月1日至2013年12月31日。合同簽訂后，付衛(wèi)國支付該商鋪的保證金9883元及租金18280元（2013年1月至6月）。2013年1月5日，付衛(wèi)國與武漢百和興業(yè)裝飾工程有限公司孝感分公司簽訂了《裝修工程施工合同》，花費(fèi)160000元對A12號商鋪進(jìn)行了裝修并開始經(jīng)營“百順瓷磚”。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知付衛(wèi)國與“孝感保某建材大市場”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個市場進(jìn)行拆除改建，并要求付衛(wèi)國等商戶作好清貨退場的相關(guān)準(zhǔn)備。2013年7月4日，保某公司向包括付衛(wèi)國在內(nèi)的所有“孝感保某建材大市場”的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內(nèi)的一切物品和財產(chǎn)，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日起，保某公司對付衛(wèi)國經(jīng)營的商鋪停止供電和停水14天，造成付衛(wèi)國無法正常營業(yè)。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號的“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權(quán)以其個人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經(jīng)營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場”整體發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，付衛(wèi)國與“孝感保某建材大市場”袁某某簽訂《租賃合同》時，袁某某向付衛(wèi)國提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權(quán)經(jīng)營委托書》，授權(quán)書載明：邱保國將“孝感保某建材大市場”全權(quán)委托給袁某某承包經(jīng)營，袁某某有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，有權(quán)收納各承租戶的租金及相關(guān)費(fèi)用，但該委托書未注明委托期限。
本案爭議的焦點(diǎn)：一、袁某某以“孝感保某建材大市場”名義與付衛(wèi)國簽訂的A12號商鋪的《租賃合同》是否合法有效；二、保某公司是否構(gòu)成違約；三、付衛(wèi)國的損失應(yīng)如何認(rèn)定并賠償；四、付衛(wèi)國是否應(yīng)騰退其租賃的商鋪。
對于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場”，因其未在工商部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實(shí)為保某公司，本案的訴訟主體適格。保某公司授權(quán)邱保國全權(quán)處理該市場的對外出租及發(fā)包，邱保國又將該市場發(fā)包給袁某某經(jīng)營管理，約定經(jīng)營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。邱保國出具給袁某某的《授權(quán)經(jīng)營委托書》沒有注明時間限制。袁某某持此委托書與付衛(wèi)國簽訂租賃合同，致使付衛(wèi)國有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權(quán)限與付衛(wèi)國簽訂至2013年12月31日止的合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故付衛(wèi)國與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。
對于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格依約全面履行自己的義務(wù)，但保某公司在合同履行期限，擅自通知付衛(wèi)國退場并對其經(jīng)營的場所停水、停電，致使付衛(wèi)國不能正常經(jīng)營，構(gòu)成合同違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
對于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，保某公司構(gòu)成合同違約，依法應(yīng)賠償付衛(wèi)國的經(jīng)營損失，但付衛(wèi)國簽訂的租賃期限為一年，付衛(wèi)國應(yīng)據(jù)此情況適當(dāng)?shù)赜枰酝顿Y，造成損失過大的責(zé)任主要在付衛(wèi)國，付衛(wèi)國反訴其損失550000元，其提交的相關(guān)證據(jù)缺乏真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。故此，本院根據(jù)本案實(shí)際情況，酌情認(rèn)定保某公司應(yīng)賠償付衛(wèi)國裝修、轉(zhuǎn)讓費(fèi)89600元［（160000元＋64000元）×40%］及停電停水14天期間的損失，按每天1000元計算，即14000元，以上合計103600元。
對于焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已終止，付衛(wèi)國應(yīng)依法于合同期屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求付衛(wèi)國騰退場地的請求，本院依法予以支持。
綜上，保某公司應(yīng)賠償因其違約給付衛(wèi)國因經(jīng)營“百順瓷磚”商鋪造成的損失103600元，付衛(wèi)國應(yīng)騰退其租賃的場地。關(guān)于袁某某越權(quán)簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，本院亦不予處理。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）付衛(wèi)國將孝感保某建材大市場的A12號商鋪的租賃場地騰空后交還給原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
二、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償給被告（反訴原告）付衛(wèi)國損失103600元。
三、駁回原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及被告（反訴原告）付衛(wèi)國的其他訴訟請求。
上述一、二項(xiàng)，于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢，逾期履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)500元及反訴費(fèi)9300元，共計9800元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2400元，被告（反訴原告）付衛(wèi)國負(fù)擔(dān)7400元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院，上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)9800元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審判長 周曉
審判員 冷炳勇
人民陪審員 高小夢

書記員： 李雁飛