上訴人（原審被告暨反訴原告）樂某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務所律師。代理權限：代為陳述訴訟請求及相關事實理由，代為調查收集證據，代為提交證據資料，代簽收法律文書。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感保某房地產開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務所律師。代理權限：代為承認、變更、放棄訴訟請求，代為和解、代為上訴，代簽收法律文書。

上訴人樂某因與被上訴人孝感保某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）、被上訴人袁某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第00624號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年11月20日公開開庭進行了審理。上訴人樂某及其委托代理人談偉，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人袁某某的委托代理人袁琛麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2012年12月11日，樂某與袁某某簽訂了《保某建材大市場租賃合同》，簽章欄的出租方蓋有“孝感保某建材大市場”印章，并由袁某某簽字。合同約定將保某建材大市場后區(qū)F01#號160平方米商鋪租賃給樂某經營維意衣柜品牌，租賃期從2013年1月1日起至2013年12月31日。同時約定每月租金為4800元，簽訂合同時須付三個月租金14400元，原押金6800元轉為現(xiàn)合同押金，作為履約保證金，并須同時預付三個月房租14400元，之后每次提前15天預付三個月租金14400元。合同簽訂當日，樂某依約交納了六個月的租金28800元。2013年3月29日，保某公司貼出《告知書》，告知樂某與“孝感保某建材大市場”租賃承包人袁某某簽訂的合同即將于2013年7月19日期滿，期滿后決定將整個市場進行拆除改建，并要求樂某等各商戶作好清貨退場的相關準備。2013年7月4日，保某公司向包括樂某在內的所有“孝感保某建材大市場”的商戶下發(fā)了《限期退場通知書》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8時止，必須退場搬離承租物業(yè)內的一切物品和財產，交還全部承租的物業(yè)。2013年7月20日保某公司對樂某經營的商鋪停止供電和停水一周，后又于10月中旬停止供電和停水7天，造成樂某無法正常營業(yè)。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11號的“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司所有。2010年3月8日，保某公司授權邱保國全權處理該物業(yè)的對外出租和發(fā)包，邱保國有權以其個人名義代為向包括但不限于袁某某等人發(fā)包承租經營。2010年4月7日，邱保國與袁某某簽訂《承包合同》，將“孝感保某建材大市場”整體發(fā)包給袁某某經營管理，期限為2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，樂某與“孝感保某建材大市場”簽訂租賃合同時，袁某某向其提交了邱保國于2009年4月1日向袁某某出具的《授權經營委托書》，授權書載明：邱保國將“孝感保某建材大市場”全權委托給袁某某承包經營，袁某某有權進行招租、經營和管理，有權收納各承租戶的租金及相關費用。
原審法院認為，本案爭議的焦點：1、袁某某以“孝感保某建材大市場”名義與樂某簽訂的租賃合同是否合法有效；2、保某公司是否構成違約；3、樂某的損失應如何認定并賠償；4、樂某是否應騰退其租賃的商鋪。對于焦點一，一審法院認為，本案租賃合同出租方名為“孝感保某建材大市場”，因“孝感保某建材大市場”未在工商行政管理部門注冊登記，其物業(yè)屬于保某公司，因此，本租賃合同出租方實為保某公司，本案的訴訟主體是適格的。保某公司授權邱保國全權處理該建材市場的對外出租和發(fā)包，邱保國又將建材市場發(fā)包給袁某某經營管理，約定經營期限為2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保國出具給袁某某的《授權經營委托書》僅載明“全權委托給袁某某承包經營，袁某某有權進行招租、經營和管理，有權收納各承租戶的租金及相關費用”，該委托書并沒有注明時間限制。袁某某持此委托書與樂某簽訂租賃合同，致使樂某有理由相信袁某某能夠代表保某公司對外簽訂合同。雖然袁某某超越代理權限與樂某簽訂至2013年12月31日的合同，但根據《中華人民共和國合同法》第四十九條之規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。因此，樂某與袁某某代表保某公司簽訂的租賃合同為合法有效合同。對于焦點二，一審法院認為，該租賃合同為合法有效合同，雙方應嚴格依約全面履行自己的義務，但保某公司在合同履行期內，擅自通知樂某搬遷，并對樂某經營的場所停水、停電，致使樂某不能正常經營，構成合同違約，依法應承擔違約責任。對于焦點三，一審法院認為，樂某于2012年12月11日與袁某某簽訂了《保某建材大市場租賃合同》，雖然該合同約定租賃期為一年，樂某據此情況適當?shù)赜枰酝顿Y，但這屬于實際經營中應有的投資。據此，樂某請求保某公司賠償裝修損失及其他損失無據，一審法院依法未予支持。保某公司在合同未到期的情況下停水停電14天，保某公司構成合同違約，依法應賠償樂某的損失。其損失根據租賃面積160平方米的情況一審法院酌定按每天1000元損失計算，共計14000元（1000元×14天）。對于焦點四，一審法院認為，依據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。本案中租賃合同期限于2013年12月31日屆滿，雙方之間的權利義務已終止，樂某應依法于合同期屆滿后騰退其租賃場地，故對保某公司要求樂某騰退場地的請求，一審法院依法予以支持。綜上，保某公司應賠償因其違約給樂某造成的損失14000元，樂某應依法騰退其租賃的場地。關于袁某某越權簽訂租賃合同事宜，保某公司在本案中未予追究，一審法院亦不予處理。據此，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：1、孝感保某房地產開發(fā)有限公司賠償樂某的損失14000元；2、樂某將保某建材大市場F01#160平方米的租賃場地騰空后交還給孝感保某房地產開發(fā)有限公司；3、駁回樂某的其他訴訟請求。上述一、二項，于本判決生效后15日內履行完畢，逾期履行金錢給付義務，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務利息。案件受理費500元、反訴費3864元，共計4364元，由孝感保某房地產開發(fā)有限公司承擔1000元、樂某承擔3364元。
經審理查明，一審判決查明的基本事實屬實。二審另查明：2010年初，保某公司通過合法競拍方式取得保某建材大市場物權，并辦理相關登記手續(xù)。2007年7月，樂某第一次進入保某建材大市場經營，初次簽訂租賃合同租賃面積為120多平方米；2009年，樂某與袁某某簽訂租賃合同租賃面積由120多平方米增加至160平方米；2012年12月，樂某與袁某某簽訂160平方米涉案合同，且將合并后的160平方米一起交納租金、水電等費用。樂某與袁某某間的《租賃合同》為一年一簽。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019號判決后，保某公司與袁某某通過協(xié)商追認袁某某與各商戶簽訂的租賃合同效力。

本院認為，本案爭議焦點為：1、本案案由應如何確定；本案袁某某與樂某簽訂的租賃合同是否有效。2、涉案合同當事人在履行合同過程中，是否存在違約行為。3、如存在違約行為，應當承擔多大違約責任；樂某的損失范圍應如何確定；損失由誰承擔。
關于焦點一，本院認為，本案案由應定性為房屋租賃合同糾紛，本案糾紛因保某公司與袁某某簽訂《租賃承包合同》以及袁某某與樂某簽訂《租賃合同》而引發(fā)，根據《最高人民法院關于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定應定性為房屋租賃合同糾紛。袁某某與樂某簽訂的租賃合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，該合同有效。本案中，因保某公司在2010年取得保某建材大市場物權后，追認邱保國與袁某某簽訂的《租賃承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保某公司與袁某某成立委托關系，袁某某代理保某公司對外出租、收取租金、管理保某建材大市場，2013年1月1日前，袁某某與樂某采取一年一簽的方式，簽訂《租賃合同》，并均已履行完畢。后袁某某與樂某簽訂《租賃合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁某某具有代理權，根據《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定，袁某某在代理權限內，與樂某簽訂的《租賃合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，該期間袁某某的租賃合同權利、義務由被代理人保某公司承擔。又袁某某與樂某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保某公司于2013年8月追認袁某某與各商戶簽訂的涉案租賃合同效力，根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條之規(guī)定，袁某某與樂某簽訂的《租賃合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）經保某公司追認后有效，該期間內袁某某的租賃合同權利、義務應當由保某公司承擔。故袁某某與樂某簽訂的《租賃合同》權利、義務由保某公司承擔。
關于焦點二，本院認為，樂某主張的違約理由主要有三點：一是在正常經營期間，保某公司向全體商戶發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，造成承租人不能安心履約無法正常經營形成不必要的損失。二是袁某某向樂某口頭承諾，可長期租賃經營。三是在租賃期內，保某公司停水停電干擾其正常經營，致使其不能實現(xiàn)承租合同目的。對于樂某提出的上述三違約理由，評判如下：一是保某公司發(fā)放解約《告知書》、《限期退場通知書》，本案中袁某某與保某公司簽訂《租賃承包合同》于2013年7月19日屆滿，袁某某與樂某簽訂的于2013年12月31日屆滿的租賃合同超越其代理權限。又根據本案所查明的事實，保某公司于2013年8月事后追認袁某某與樂某租賃合同的效力，追認行為發(fā)生于發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》之后，故業(yè)主保某公司作為涉案房屋的物權所有人要求承租人樂某限期退場是其正當權利的行使，不構成對袁某某及樂某租賃權益的侵犯，即保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》，系物權所有人保某公司應當享有的權利，根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，保某公司發(fā)放《告知書》、《限期退場通知書》行為不能視為其違約。二是對于袁某某向樂某口頭承諾可長期租賃經營，由于在庭審過程中，樂某并未提交相關證據證明袁某某作出過此承諾，庭審中袁某某亦不認可其向樂某作出過此承諾，且袁某某與樂某間的《租賃合同》為一年一簽，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，樂某應承擔舉證不能的不利后果，故袁某某不存在違約行為。三是樂某上訴稱保某公司存在停水停電等干擾其正常經營的行為，因其未提交有效證據證明該行為由誰實施，實施的具體時間，因該行為造成何種損失及損失范圍，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，樂某應承擔舉證不能的不利后果。故對樂某該上訴理由不予支持。
關于焦點三，本院認為，根據焦點問題二的評判，故對樂某基于保某公司、袁某某違約的上訴請求不予支持。另外，樂某上訴稱其裝修損失理由，雖然其在一審中提出了其裝修損失的相關證據，但此裝修證據來源真實性無法審查。且裝修屬于正常經營所產生的必要費用，樂某在裝修時應當根據租賃合同期限，合理核算裝修規(guī)模，此費用應該視為其經營風險自擔的范圍。在保某公司不存在違約的情況下，該經營風險不應由保某公司承擔，對于樂某所提出的因保某公司違約，應當承擔的裝修損失賠償?shù)闹鲝垷o事實與法律依據，應不予支持。至于樂某上訴稱其經營預期利益損失，因未提交證據證明其預期利益損失是由保某公司、袁某某違約造成，且袁某某與樂某間的《租賃合同》已履行完畢，故樂某提出的因保某公司違約，應當承擔的預期利益損失賠償?shù)闹鲝垜挥柚С帧?br/>綜上，本院認為，本案應定性為房屋租賃合同糾紛，涉案的《租賃承包合同》及《租賃合同》均沒有違反法律禁止性規(guī)定，沒有違反當事人真實意思表示，應合法有效。樂某主張保某公司存在違約行為，因無有效證據證明其主張，故保某公司不應當承擔相應的違約責任。由于保某公司未向本院提出上訴，視為其認可一審判決。據此，經合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十八條、第五十一條、第六十條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費按原判執(zhí)行，二審案件受理費1800元由上訴人樂某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　鄧菲菲 審判員　胡　紅

書記員：潘潔