原告(反訴被告)：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：唐慶，上海浦諧律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊磊，上海浦諧律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李艷，上海市協(xié)力律師事務(wù)所。
　　委托訴訟代理人：李卉嫻，上海市協(xié)力律師事務(wù)所。
　　原告(反訴被告)孫某某與被告(反訴原告)潘某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年12月5日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，被告提出反訴，本院依法予以合并審理。原告委托訴訟代理人楊磊、被告委托訴訟代理人李艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　孫某某向本院提出訴訟請求：1、解除原被告于2018年6月23日簽訂的租賃合同；2、請求法院判決被告向原告退還租金30,000元,押金30,000元；3、被告賠償原告中介損失費(fèi)7,500元；4、被告賠償原告裝修損失53,480元；5、被告賠償原告空調(diào)和冰柜損失9,299元；6、被告賠償原告寬帶安裝費(fèi)1,500元；7、被告賠償原告鮮花損失3,174元；8、被告賠償原告聘請員工工資損失11,002.63元；審理中，原告變更訴請為：1、請求法院確認(rèn)原被告雙方的租賃合同無效；變更第四項(xiàng)訴請為：被告賠償原告裝修損失27,000元；變更第八項(xiàng)訴請為：被告賠償原告聘請員工工資損失14,271.83元；增加訴請：被告賠償原告締約過失賠償金30,000元。
　　事實(shí)和理由：2018年6月23日，原被告簽訂了租賃合同，被告將上海市長樂路XXX弄XXX號XXX樓前間房屋出租給原告，作花店使用，實(shí)際面積26平方米，并約定了租金、支付時間、租賃期限、保證金等內(nèi)容。原告向中介支付中介費(fèi)7,500元。房屋承租后，原告進(jìn)行了裝修布置家具設(shè)備，期間原告向被告提出花店要注冊辦理營業(yè)執(zhí)照，但被告一再推諉，拒不提交房屋產(chǎn)證復(fù)印件，致使原告無法取得營業(yè)執(zhí)照合法經(jīng)營。2018年8月22日，原告就收到了湖南市場監(jiān)督管理所因無照經(jīng)營活動接受處理的通知，再次聯(lián)系被告要求提供產(chǎn)證，以便辦理營業(yè)執(zhí)照，但被告仍然推諉。后得知被告并非房屋權(quán)利人是轉(zhuǎn)租人，且未得到權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租，故被告轉(zhuǎn)租行為系無效行為。原告接到通知后就停止繼續(xù)經(jīng)營，并聯(lián)系被告要求妥善處理，為防止損失擴(kuò)大，就暫停支付下一期租金，2018年9月19日上午，被告派他人強(qiáng)行收回租賃房屋，造成店內(nèi)鮮花受損、設(shè)備和裝修損失及員工工資損失。原告認(rèn)為，被告明知房屋是住宅，但仍然將房屋出租給原告作花店經(jīng)營，且拒不提供產(chǎn)證使原告不能及時退租止損，被告的目的是為騙取原告租金，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此被告?yīng)當(dāng)返還全部租金和押金并賠償原告全部損失，故原告提起上述訴請。
　　潘某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。租賃合同因被告向原告發(fā)送通知函于2018年10月30日解除。原告已支付的房租已經(jīng)發(fā)生，沒有退還的法律依據(jù)。保證金根據(jù)合同12.1條約定被告有權(quán)沒收。中介費(fèi)損失賠償沒有依據(jù)。裝修損失按照合同11.1條無需賠償。空調(diào)和冰柜被告已經(jīng)三次通知原告來拿走，原告沒有拿，被告花費(fèi)350元請人搬到泰安路存放，根據(jù)合同6.3條被告有權(quán)處置，但是基于誠信原則，被告還是保存了該空調(diào)和冰柜，要求原告盡快拿走。寬帶費(fèi)、鮮花沒有依據(jù)要求被告承擔(dān)。員工工資是原告經(jīng)營期間產(chǎn)生的成本，本就應(yīng)當(dāng)原告承擔(dān)。雙方合同有效，不存在締約過失情形，不構(gòu)成締約過失責(zé)任，不同意該賠償請求?；谏鲜鲈?，被告方提出反訴。
　　潘某某提出反訴訴訟請求：1.確認(rèn)雙方租賃合同于2018年10月30日解除；2、反訴被告向反訴原告支付自2018年9月5日至2018年11月4日房屋租金及占有使用費(fèi)，按每月15,000元計(jì)算；3、反訴被告支付反訴原告逾期支付租金的滯納金10,800元(自2018年8月25日計(jì)算至2018年11月5日，72天，按日千分之五)；4、反訴被告支付空調(diào)和冰柜拆除費(fèi)350元、保存費(fèi)1,150元。事實(shí)和理由：根據(jù)原被告簽署的房屋租賃合同,2018年9月5日至2018年11月4日的租金應(yīng)當(dāng)于2018年8月25日支付，但孫某某遲遲未予支付。潘某某于2018年9月14日通過微信通知孫某某妻子支付租金，且于9月17日向?qū)O某某發(fā)函，并將通知函送至花店，通知其支付租金，但孫某某仍然沒有支付。根據(jù)租賃合同約定潘某某有權(quán)在保證金中抵扣孫某某拖欠的租金。租賃合同還約定了逾期支付租金的滯納金，孫某某已經(jīng)逾期72天，應(yīng)支付滯納金10,800元。潘某某還多次通知孫某某拆除空調(diào)和冰柜，但其不予理睬，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。故提出反訴請求。
　　孫某某辯稱，不同意反訴訴請。系潘某某以實(shí)際行動把我方趕出來，導(dǎo)致合同解除。房屋不能實(shí)現(xiàn)租賃目的是根本違約，受到工商處理，要求潘某某協(xié)助解決但是一再推諉，后來把我方趕出來導(dǎo)致合同解除，我方要求合法經(jīng)營，因?qū)Ψ經(jīng)]有配合導(dǎo)致我方?jīng)]有實(shí)際經(jīng)營，應(yīng)退還租金和保證金并對我方損失進(jìn)行賠償。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2018年6月23日，潘某某(出租方、甲方)與孫某某(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，主要內(nèi)容為：約定甲方將上海市長樂路XXX弄XXX號XXX樓前間房屋(以下簡稱涉案房屋)出租給乙方，作為花店使用，實(shí)際面積26平方米，該房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為居住;租賃期限自2018年7月5日起至2021年6月30日止，月租金15,000元，租金每2個月結(jié)算一次，首期租金30,000元從2018年7月5日至2018年9月4日在簽約當(dāng)天支付，每次租金支付日期為每期開始之日提前10日支付下一期租金，例如2018年8月25日支付2018年9月5日至2018年11月4日的租金，先付后用。若乙方延期支付租金、押金或未全額支付的，每延期一日，乙方須承擔(dān)相當(dāng)于該延期未支付金額每日0.5%的滯納金，若乙方延期支付租金、押金超過約定付款日期15天的，甲方有權(quán)立即解除本合同，立即收回房屋，并追究乙方違約責(zé)任。保證金為30,000元。6.2除合同另有約定外，乙方應(yīng)于租賃期滿或此合同提前終止之日當(dāng)天搬空，經(jīng)甲方清點(diǎn)及雙方確認(rèn)退房后，甲方應(yīng)在乙方全部結(jié)清所需交付費(fèi)用后的五個工作日內(nèi)將保證金無息退還乙方。6.3如此租賃期滿或本合同提前終止后乙方仍未搬離，乙方需按日支付給甲方相當(dāng)于按日計(jì)算的租金雙倍的房屋占用費(fèi)，若甲方通知乙方搬離而乙方仍未及時搬離的，甲方有權(quán)立即收回該房屋，并對房屋現(xiàn)場留置物品進(jìn)行自由處置。7.1乙方應(yīng)承擔(dān)租賃期間的電費(fèi)、電話、寬帶費(fèi)等由于實(shí)際使用該房屋而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，并按時支付。11.1乙方返還房屋應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀后歸還甲方，乙方返還甲方的房屋必須整潔，乙方返還時應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并結(jié)清乙方未支付的各種費(fèi)用，乙方拆除一些電器或家具后在房屋內(nèi)留下的釘洞或痕跡的，乙方需予以恢復(fù)，對于乙方添置的裝修，甲方不進(jìn)行補(bǔ)償，乙方留在現(xiàn)場的物品，甲方有權(quán)處置。12.1乙方有下列情況之一的,甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋，沒收全額保證金，當(dāng)保證金不足以抵消甲方的直接損失的，乙方需向甲方追加賠償差額部分：……12.1.3延期支付租金或押金超過約定付款日十五天的。16.4甲方通訊方式為：地址長寧區(qū)泰安路XXX弄XXX號XXX室，并載明手機(jī)、郵箱、微信號；乙方通訊方式為地址上海市浦東源深路XXX號，并載明手機(jī)、郵箱。16.7甲方或乙方通過以上任意通訊方式向?qū)Ψ桨l(fā)出微信或文件，均默認(rèn)為送達(dá)對方，若有變更，變更方需提前告知另一方。
　　合同簽訂后，孫某某向潘某某支付了租賃保證金3萬元及兩個月租金3萬元。潘某某向?qū)O某某交付房屋，孫某某對系爭房屋進(jìn)行了裝修開設(shè)花店。
　　2018年9月19日，孫某某與潘某某因房租支付問題在涉案房屋內(nèi)發(fā)生爭執(zhí)，民警到場進(jìn)行調(diào)解。
　　2018年10月30日，潘某某通過快遞向?qū)O某某發(fā)送通知函，主要內(nèi)容為：因?qū)O某某欠付2019年9月5日至2018年11月4日的租金，根據(jù)合同約定，潘某某通知租賃合同即日起解除，要求孫某某于收到通知之日起三個工作日內(nèi)將添置設(shè)備搬離房屋，并支付拖欠租金及滯納金共計(jì)40,050元。該快遞于2018年10月31日顯示簽收。庭審中，孫某某表示未收到該函件。
　　2018年11月3日，潘某某通過快遞向?qū)O某某發(fā)送通知函，主要內(nèi)容為：潘某某已經(jīng)于2018年10月30日發(fā)出通知函解除雙方租賃合同，并要求三日內(nèi)將冰柜及空調(diào)搬離，但仍未搬出，請于11月5日12：00前立即將空調(diào)及冰柜搬離，否則潘某某有權(quán)處理拆除冰柜及空調(diào)，并由你承擔(dān)拆除及存放費(fèi)用。當(dāng)天，孫某某收到短信：請于2018年11月5日12：00前將冰柜及空調(diào)搬離長樂路XXX弄XXX號前間。庭審中，孫某某表示未收到該函件,短信收到了。
　　另查明，涉案房屋所在的上海市長樂路XXX弄XXX號全幢房屋(房屋用途居住)產(chǎn)權(quán)人為吳某某。
　　庭審中，潘某某自認(rèn)于2018年11月5日將涉案房屋收回，又另行出租，目前房屋經(jīng)營美甲店。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有租賃合同、函件、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　庭審中，孫某某為證明其損失提供了1、中介費(fèi)手機(jī)轉(zhuǎn)賬截圖；2、裝修照片、設(shè)計(jì)圖、手寫裝修費(fèi)用清單、手機(jī)轉(zhuǎn)賬截圖證明其裝修損失；3、冰柜銷售單、空調(diào)發(fā)票、通信服務(wù)費(fèi)發(fā)票；4、吳金媛勞動合同、轉(zhuǎn)賬憑證證明其聘請員工工資損失。潘某某對此發(fā)表意見認(rèn)為1、不予認(rèn)可，無任何證據(jù)能證明是中介費(fèi)；2、照片不能證明房屋前后狀況，對手寫單據(jù)、轉(zhuǎn)賬截圖均不予認(rèn)可；3、真實(shí)性不予認(rèn)可，都沒有原件，三張發(fā)票是三個不同主體，都不是原告，與本案無關(guān)；4、真實(shí)性不予認(rèn)可，勞動合同簽訂主體是案外一個公司，與本案無關(guān)。
　　審理中，孫某某提供湖南市場監(jiān)督管理所于2018年8月22日發(fā)送《通知》一份，內(nèi)容為：你單位涉嫌從事無證經(jīng)營活動，現(xiàn)根據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》的相關(guān)規(guī)定，要求你單位在收到本通知之日起五個工作日內(nèi)至復(fù)興西路XXX弄XXX號湖南市場監(jiān)督管理所接受處理。證明因收到該通知，孫某某要求潘某某配合辦理營業(yè)執(zhí)照，對方不配合，孫某某為止損未支付下一期租金。潘某某對該證據(jù)表示通知不具有針對性，無法證明是發(fā)給孫某某的，長樂路上其他店面都在正常經(jīng)營，涉案房屋目前就是在正常經(jīng)營美甲店。
　　孫某某為證明潘某某于2018年9月19日將涉案房屋強(qiáng)行收回提供了報警回執(zhí)單和視頻。潘某某對此發(fā)表意見認(rèn)為因?qū)O某某一直未付下一期租金，潘某某上門當(dāng)天雙方確發(fā)生爭執(zhí)，是潘某某找人報警，但視頻不能證明將房屋收回。
　　審理中，潘某某表示孫某某接到通知后仍未搬空房屋，潘某某將體積較大的冰柜搬離至他處，空調(diào)未拆除，要求孫某某拆除并搬離。2019年4月18日，在本院組織下，雙方交接了空調(diào)(格力牌智能變頻空調(diào)壁掛式KFR-35GW)和冰柜(風(fēng)冷鮮花柜FM-JBKX黑色1500*800*2000)。
　　本院認(rèn)為，原、被告(反訴原、被告)就涉案房屋所簽租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，本院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)恪守履行。原告主張被告無權(quán)出租房屋，故租賃合同無效的訴請，無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。租賃合同約定孫某某租賃涉案房屋目的用于開設(shè)花店，但涉案房屋系居住用房，且合同也寫明房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為居住，因此孫某某和潘某某對于房屋內(nèi)不能辦理營業(yè)執(zhí)照、不能用于經(jīng)營的風(fēng)險應(yīng)能預(yù)見，雙方對此均存在過錯，且潘某某未就辦理證照作出過承諾，故孫某某主張潘某某承擔(dān)締約過失責(zé)任賠償金3萬元的訴請，缺乏依據(jù)，本院不予支持。因?qū)O某某實(shí)際已使用房屋，其以潘某某不辦理證照抗辯不支付租金，要求退還租金，缺乏依據(jù)，本院不予采信。
　　原告孫某某于2018年10月15日至本院起訴要求解除租賃合同，但于2018年12月5日變更訴請為要求確認(rèn)租賃合同無效，故應(yīng)視為原告未提出解除合同。因?qū)O某某未按約支付租金，潘某某于2018年10月30日向合同約定的孫某某地址發(fā)出合同解除函，10月31日顯示簽收，雖然孫某某表示未收到該函件，但合同明確約定雙方通過約定通訊方式向?qū)Ψ桨l(fā)出微信或文件，均默認(rèn)送達(dá)對方，因此應(yīng)視為該合同解除通知已送達(dá)孫某某，故本院確認(rèn)雙方租賃合同于2018年10月31日解除。
　　租賃關(guān)系終止承租方負(fù)有直接向出租方返還房屋的義務(wù)，故原告應(yīng)及時將房屋騰空返還被告，孫某某主張稱潘某某于2018年9月19日將房屋強(qiáng)行收回，但報警單及視頻僅能證明雙方于該日在涉案房屋內(nèi)發(fā)生糾紛，不能證明潘某某收回房屋，且房屋內(nèi)一直存有孫某某物品，故孫某某該主張，缺乏證據(jù)，本院不予采信?，F(xiàn)潘某某自認(rèn)于2018年11月5日將涉案房屋收回，本院予以確認(rèn)。故潘某某主張要求孫某某支付自2018年9月5日起至11月4日期間的租金和房屋使用費(fèi)，于法有據(jù)，本院予以支持。房屋使用費(fèi)參照租金標(biāo)準(zhǔn)，合法有據(jù)，本院予以準(zhǔn)許。
　　關(guān)于原告孫某某主張的中介費(fèi)損失，僅有手機(jī)轉(zhuǎn)賬截圖，并無任何合同等證明該筆轉(zhuǎn)賬系中介費(fèi)，故本院不予支持。關(guān)于原告主張的裝修損失，因原告對于合同解除存在過錯，且原告未與被告辦理相關(guān)房屋交接手續(xù)，無法證明裝修實(shí)際情況，且被告收回房屋后已經(jīng)再次出租給他人，并表示已經(jīng)重新裝修，故該訴請，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告主張的鮮花損失，無證據(jù)證明，本院不予支持。關(guān)于原告主張的員工工資損失、寬帶費(fèi)損失，被告不予認(rèn)可，且無法證明與本案有關(guān)，本院不予支持。關(guān)于原告主張的空調(diào)、冰柜損失，審理中原告已將該兩件物品搬回，故該訴請本院不予支持。潘某某為收回房屋將冰柜搬離涉案房屋，該些費(fèi)用應(yīng)由孫某某負(fù)擔(dān)，因潘某某提供的搬運(yùn)合同寫明搬運(yùn)冰柜一臺、空調(diào)一臺，一車總費(fèi)用350元，但實(shí)際僅搬離了冰柜，故本院對搬離費(fèi)做相應(yīng)扣減。關(guān)于潘某某主張的冰柜存放費(fèi)用1,150元，因無相關(guān)憑據(jù)證明，本院不予支持。
　　關(guān)于租賃押金，潘某某主張用于抵扣合同解除違約金，本院認(rèn)為，潘某某將居住用房出租給孫某某用于經(jīng)營開設(shè)花店，潘某某對合同目的不能實(shí)現(xiàn)也存在一定過錯，故潘某某無權(quán)沒收租賃押金，應(yīng)予以返還?；谕瑯永碛?，潘某某主張孫某某按日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期支付租金的滯納金，本院亦不予支持。
　　依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)潘某某與孫某某于2018年6月23日簽訂的租賃合同于2018年10月31日解除；
　　二、潘某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向?qū)O某某退還租賃保證金30,000元；
　　三、孫某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向潘某某支付2018年9月5日至2018年11月4日房租及房屋使用費(fèi)30,000元；
　　四、孫某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向潘某某支付冰柜搬運(yùn)費(fèi)300元；
　　五、駁回孫某某的其余訴訟請求；
　　六、駁回潘某某的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)1,677.50元，由孫某某負(fù)擔(dān)1,348元，潘某某負(fù)擔(dān)329.50元；反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)428.80元，潘某某負(fù)擔(dān)121.80元，孫某某負(fù)擔(dān)307元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：徐??紅

書記員：胡歆婷