上訴人（原審原告）：孫艾彤，女，1984年10月20日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：朱玲（與原告系母女關系），現(xiàn)住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：王巖，黑龍江龍巖律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市長江路與香坊北路西北角北大荒輝煌小區(qū)27號樓00單元02-03層001號。法定代表人：于彤，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張萬友，黑龍江張萬友律師事務所律師。

上訴人孫艾彤上訴稱，在雙方簽訂房屋買賣合同時，被上訴人的工作人員并未依照合同內(nèi)容上“商品房買賣合同說明”中讓上訴人仔細閱讀本合同內(nèi)容，而是說房號、米數(shù)、價格沒有問題就行，其他沒有什么用。不容上訴人仔細閱讀，就讓上訴人簽合同。上訴人由于沒有經(jīng)驗，又處在買受方的弱勢地位，輕信了被上訴人是國有企業(yè)，加之售房人的花言巧語，就在被上訴人的提供的格式合同上簽字。上訴人交付了827327元購房款。合同中約定0.08%的違約金過低，無論被上訴人違約時間多長，都只支付661.86元的違約金，雙方的權利義務明顯違反了公平、等價有償原則。一審判決以合同系合意約定為由，保護了被上訴人不合法的利益，是顯失公平的。一審判決以與本案沒有關聯(lián)性為由，沒有采信被上訴人給上訴人造成損失的證據(jù)。上訴人丈夫在遼寧艦服役，準備在青島買房，因被上訴人違約致使未能辦理房屋產(chǎn)權證，并導致上訴人多付房貸利息的損失。請求撤銷原審判決，支持上訴人的訴訟請求，由被上訴人賠償上訴人損失230877.20元。被上訴人辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。1、雙方簽訂的合同是雙方真實意思表示，合法有效，對雙方具有約束力，均應按合同的約定履行各自義務。2、本案中合同約定了違約金的計算方法，上訴人在原審中引用最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，主張違約金于法無據(jù)，合同對于違約金的計算方式約定明確，且合法有效，應適用合同約定。3、上訴人提出其丈夫在遼寧艦服役的理由與本案無關。4、涉案法院的管轄是由香坊法院、南崗法院依職權移送，綏化農(nóng)墾法院依職權分配至佳南法庭審理，并非被上訴人申請，且同類案件在香坊法院作出的判決結(jié)果與本案完全一致。綜上，上訴人的上訴理由沒有實施和法律依據(jù)，請求二審法院駁回上訴，維持原判。孫艾彤原審提出訴訟請求：1.被告立即為原告辦理所購房屋產(chǎn)權登記備案手續(xù);2.被告向原告支付至起訴違約金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案訴訟至實際給付期間違約金；4.案件受理費由被告承擔。原審法院經(jīng)審理查明：2011年7月1日，原告與被告經(jīng)協(xié)商簽訂房屋買賣合同1份，原告購買被告開發(fā)建設的位于哈爾濱市××××號，鑫都綠蔭芳鄰小區(qū)A棟3單元4××號房屋。原告依約支付房款820,327.00元，后期因調(diào)換房屋支付差價款7,000.00元，合計房款827,327.00元。房屋買賣合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1,2,3，項處理；……2、買受人不退房，出賣人按已付房款的0.08%向買受人支付違約金”。原告于2011年12月31日入住房屋后，因被告未按合同第十五條約定向產(chǎn)權登記機關辦理提供資料備案手續(xù)，原告至今無法辦理權屬登記，雙方因此產(chǎn)生糾紛。原告認為被告的違約行為無法行使產(chǎn)權人權利，給原告造成損失，不能按合同約定過低違約金承擔責任,應按合同法第一百一十四條第二款規(guī)定，違約金按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。請求：1.被告立即為原告辦理所購房屋產(chǎn)權登記備案手續(xù);2.被告向原告支付至起訴違約金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案訴訟至實際給付期間違約金；4.案件受理費由被告承擔。另查明，根據(jù)雙方房屋買賣合同約定：被告在2012年7月1日前，未將辦理房屋產(chǎn)權證照需要材料向不動產(chǎn)登記部門備案，致使原告不能辦理房屋產(chǎn)權證照的，應按房屋總價款827,327.00元的0.08%，向原告支付違約金661.86元（827,327.00元×0.08%）。原審法院認為：本案爭議的焦點：被告違約金是按合同約定房屋總價款0.08%計付，還是按中國人民銀行貸款利率計付。經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致、特別是在原告仔細閱讀合同內(nèi)容后簽訂的房屋買賣合同，系真實意思表示，該房屋買賣合同合法有效，當事人違反合同約定系房屋買賣合同糾紛，應承擔民事責任。關于原告要求被告立即辦理房屋產(chǎn)權證照的訴訟請求，被告在雙方約定的交付房屋180日內(nèi)，未到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權登記相關資料備案，致使原告未能辦理產(chǎn)權證照，被告應承擔違約責任，對原告的請求應予支持。關于原告要求被告支付違約金230,877.20元及自本案訴訟至實際給付期間違約金（按中國人民銀行貸款利率計付違約金）的訴訟請求，原審法院認為，雙方的房屋買賣合同系合意約定，不存在因重大誤解訂立和訂立合同時顯失公平的法定情形，對被告在一定期限內(nèi)不履行辦理產(chǎn)權證照的違約金（房屋總價款的0.08%）進行特別約定的計算方法，該約定不違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定。原告在知道被告違約后，應及時主張權利，其怠于行使權利系對自身民事權利處分，即使后期存在損失也是原告放任擴大所致。原告所述根據(jù)合同法第一百四十一條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加……”、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”規(guī)定增加違約金，從本案事實看，原告因滯后多年行使訴訟權利，以約定違約金過低而適用該法律規(guī)定，顯然不當。被告應按房屋買賣合同約定違約金計算方法向原告支付違約金661.86元（827,327.00元×0.08%），對被告的辯解本院應予支持。對原告多請求違約金超出部分230,215.34元（230,877.20元－661.86元）及支付自本案訴訟至實際給付期間違約金的請求不予支持。關于原告案件受理費由被告負擔的訴訟請求，根據(jù)案件的具體勝、敗情況，決定雙方各自負擔數(shù)額。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助原告孫艾彤辦理鑫都綠蔭芳鄰小區(qū)A棟3單元4××號房屋產(chǎn)權登記證書，于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；二、被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告孫艾彤違約金661.86元，于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；三、駁回原告孫艾彤其他訴訟請求。案件受理費4764.00元，由原告孫艾彤承擔4753.00元，被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔11.00元。二審中，上訴人向法庭提交了涉案合同文本的后4頁。證明在雙方簽訂房屋買賣合同時，被上訴人沒有提供完整合同文本，上訴人是在合同文本不全的情況下與被上訴人簽訂。被上訴人認為，上訴人提供的合同文本后4頁與本案所訴爭的內(nèi)容不具有關聯(lián)性。本院認為，上訴人向法庭提交的合同文本后4頁，系合同附件，是雙方簽訂的商品房買賣合同的組成部分，對該證據(jù)的真實性予以采信。本院二審經(jīng)審理查明，確認原審查明的事實及證據(jù)。另查明，被上訴人鑫都房地產(chǎn)公司于2011年12月31日向上訴人孫艾彤交付房屋，至本案起訴前鑫都房地產(chǎn)公司未能將辦理房屋產(chǎn)權證照需要材料向不動產(chǎn)登記部門備案。
上訴人孫艾彤因與被上訴人黑龍江鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫都房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2017）黑8105民初944號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月10日立案受理后，依法組成合議庭，并于5月31日公開開庭進行了審理。上訴人孫艾彤及其委托訴訟代理人朱玲、王巖、被上訴人鑫都房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人張萬友到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原審判決所歸納的違約金是按合同約定房屋總價款0.08%計付，還是按中國人民銀行貸款利率計付的爭議焦點是正確的。本案當事人雙方簽訂的房屋買賣合同，系真實意思表示，該房屋買賣合同合法有效。雙方應依約履行合同。鑫都公司雖然依約向買受人交付了房屋，但未在約定的交付房屋180日內(nèi)向不動產(chǎn)登記部門提交辦理房屋產(chǎn)權證照需要的備案材料，致使買受人五年多不能辦理房屋產(chǎn)權登記，應承擔違約責任。在涉案合同中，逾期付款及逾期交付房屋均是約定按日支付違約金。雖然雙方在簽訂房屋買賣合同中也約定了逾期辦理產(chǎn)權登記的違約責任，即：“出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，出賣人按已付房款的0.08%向買受人支付違約金”。但是沒有約定是否按日，還是按月，系約定不明。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常的理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋?！钡囊?guī)定，應當確認為約定不明。上訴人根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！钡囊?guī)定，增加違約金并無不當。本案上訴人在起訴時不能辦理房屋產(chǎn)權登記，是因為鑫都房地產(chǎn)公司未能將辦理房屋產(chǎn)權證照需要材料向不動產(chǎn)登記部門備案，上訴人因滯后多年行使訴訟權利，造成損失擴大。故上訴人上訴提出由被上訴人鑫都公司支付違約金230,877.20元（按中國人民銀行貸款利率計付違約金）的訴訟請求應予支持。綜上所述，原審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應依法改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2017）黑8105民初944號民事判決；二、黑龍江省鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付孫艾彤違約金230,877.20元；于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；三、駁回孫艾彤的其他訴訟請求。一審案件受理費4764.00元，二審案件受理費4763.00元，共計9527.00元，由黑龍江省鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　胡　勇
審判員　劉衛(wèi)中
審判員　高令江

書記員：胡笑揚