原告：孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省涿州市。
委托訴訟代理人：王艷國，河北誠創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
被告：ＸＸ，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
二被告委托訴訟代理人：張金橋，河北申坤律師事務(wù)所律師。

原告孫某某訴被告李某某、ＸＸ房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員朱麗華適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托代理人、二被告及其委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2017年3月25日，原告經(jīng)朋友介紹購買了被告一李某某高碑店市XXXXXXX住宅小區(qū)XX-X-XXX室樓房一套，當(dāng)天由被告二ＸＸ代理被告一簽訂房屋買賣合同一份，雙方約定首付及差價共計341128元，簽約當(dāng)天交付10萬元定金，甲方即本案被告無條件配合乙方在2017年5月1日前更名，乙方即本案原告在2017年3月31日前將上述首付及差價交齊，剩余房款原告向銀行按揭貸款。合同簽訂后原告依約如期履行了合同義務(wù)，將341128元以轉(zhuǎn)賬方式支付給被告二。后二被告遲遲不與原告辦理更名手續(xù)，經(jīng)了解被告一至今未與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，尚未取得涉案房產(chǎn)的處分權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。原告多次找被告協(xié)商退款事宜未果。無奈，原告為維護自己的合法權(quán)益，特向法院起訴，請求法院依法確認原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效；判令被告一、二返還原告購房款341128元；訴訟費等一切費用由被告承擔(dān)。
被告辯稱，本案并不符合“房屋買賣合同糾紛”的法律特征，三方訂立的所謂《房屋買賣定金合同》不具備房屋買賣合同的主要條款。第一條，房屋的基本狀況，甲方自愿將坐落在XXXX小區(qū)XX-X-XXX房屋出售給乙方。乙方對該房屋已作了充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。實際上，2017年3月25日簽約時，所謂買賣房屋合同的標的物并不存在，至今也是才有主體封頂樓殼。這一狀況，雙方在簽約時是清楚的，原告作為合同乙方，不能以被告“無房可賣”作為抗辯理由。第二條，成交價格，甲乙雙方協(xié)商后的房屋成交價格為人民幣246128+95000元，更名的相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。此條明顯不是房屋價款，只是購房訂金246128元也就是向開發(fā)商交的所謂首付款，另95000元即是被告作為有償轉(zhuǎn)讓合同一方的轉(zhuǎn)讓方得到的受讓方即原告的報酬；涉及“更名”問題，更是合同法范疇內(nèi)合同主體的變更問題。還有一備注條款：甲方于5月1日前無條件配合更名?？傊?，雙方之間的關(guān)系實質(zhì)上就是“合同轉(zhuǎn)讓”關(guān)系。之前，被告李某某是與開發(fā)商“河北雷華偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”訂有《商品房買賣合同簽約權(quán)保留協(xié)議》的，這一點原告是清楚的，而且，在原告作為受讓方支付了對價（即原告要求返還的341128元款）后，從被告處已取得了那份《商品房買賣合同簽約權(quán)保留協(xié)議》以及被告交購房訂金的收據(jù)（面額為246128元）。這一事實有促成雙方合同轉(zhuǎn)讓的中介“高碑店新昌北大街吉家信息咨詢服務(wù)部”的“收條”及經(jīng)辦人出庭作證。雙方簽約時，所謂更名情況是普遍存在的，無論是轉(zhuǎn)讓方還是受讓方以及開發(fā)商對房屋預(yù)購協(xié)議層層轉(zhuǎn)讓是心知肚明的，也是不被法律強制性規(guī)定所禁止的。當(dāng)時開發(fā)商默認預(yù)購協(xié)議再轉(zhuǎn)讓并同意更名是眾所周知的事實！事實上，不存在被告不配合更名的情況，被告李某某把《商品房買賣合同簽約權(quán)保留協(xié)議》轉(zhuǎn)讓給了原告，也得到了法律允許的所謂加價費也就是有償轉(zhuǎn)讓合同的報酬，房屋預(yù)購主體資格也就因而喪失了，配合更名并不損害三方利益，不存在拒不配合更名的目的因素。相反，是原告方怠于去辦理更名手續(xù)，想再加價轉(zhuǎn)手而已。開發(fā)商“河北雷華偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”是五證齊全的，尤其是具備了《商品房預(yù)售許可證》，今年7、8月份，商品房預(yù)售方還在通知預(yù)購方去簽署相應(yīng)的購房協(xié)議，作為預(yù)購協(xié)議受讓方的原告，見難以加價再轉(zhuǎn)讓了，而拒絕以商品房預(yù)購者主體身份去簽署相應(yīng)協(xié)議了。反而找借口毀約，沒有法律依據(jù)地起訴被告并要求返還相應(yīng)款項?！逗贤ā返诎耸藯l“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己再合同中的權(quán)益和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。“樓市是由政策和市場雙重調(diào)控的”，“樓市有風(fēng)險投資須謹慎”。并不被法律強制性規(guī)定所禁止，而普遍存在于商品房市場的“炒樓花”這一市場經(jīng)濟現(xiàn)象，就是遵行了“擊鼓傳花”規(guī)則，一叫停，花傳到誰手就不得再傳了，不能住后傳也不能再反過來往前傳，就是燙手的山芋也得接著。這就是市場規(guī)律。法院辦案也不能違背市場經(jīng)濟規(guī)律。被告因一紙協(xié)議而退出了預(yù)購者主體地位，原告亦取而代之了，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)或風(fēng)險自然也就歸屬原告了。原告在購房過程中與商品房預(yù)售方發(fā)生糾紛，與被告無關(guān)了。另外，即使原告借故執(zhí)意解約，也是由被告退還首付款問題，不涉及合同因轉(zhuǎn)讓由被告取得的那95000元費用返還問題，不能以對待二手房買賣合同的規(guī)定而強加于此糾紛。
經(jīng)審理查明，被告李某某于2017年3月9日與河北雷華偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱雷華公司）簽訂《
簽約權(quán)保留協(xié)議》約定由雷華公司將其開發(fā)的位于高碑店市東側(cè)XXXXXX小區(qū)XX-X-XXX（以下簡稱涉案房屋）房屋一套的《商品房買賣合同》簽約權(quán)保留。2017年3月25日原告與被告李某某簽訂《房屋買賣定金合同》一份，約定被告李某某將涉案房屋出售給原告，總價246128元及差價95000元；該合同第三條約定被告李某某配合原告更名。該合同簽訂后，原告配偶宮小鵬分兩次通過銀行轉(zhuǎn)賬將341128元轉(zhuǎn)入被告ＸＸ賬戶。被告李某某并未與雷華公司簽訂《商品房買賣合同》。被告方提交《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件一份稱雷華公司就涉案房屋已于2018年6月20日取得預(yù)售資格。
上述，有原告提交的《房屋買賣定金合同》復(fù)印件一份、銀行轉(zhuǎn)賬記錄兩份、被告李某某簽約權(quán)保留金收據(jù)一份、被告李某某與雷華公司《
簽約權(quán)保留協(xié)議》一份、原告結(jié)婚證一份；被告提交的《房屋買賣定金合同》一份、商品房預(yù)售許可證一份；證人李某、孟某當(dāng)庭證言；原、被告當(dāng)庭陳述在卷證實。

本院認為，出賣的標的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。本案中，原告與被告李某某簽訂的《房屋買賣定金合同》中的約定符合房屋買賣的要件，合同第一條明確載明“甲方自愿將坐落在XXXX小區(qū)XX-X-XXX房屋出售給乙方”，被告方辯稱系“簽約保留權(quán)”的合同轉(zhuǎn)讓，并稱是“擊鼓傳花”的交易規(guī)律不能成立。被告李某某只具有與雷華公司簽訂房屋買賣合同的預(yù)期權(quán)利，根據(jù)被告方提交的證據(jù)，雷華公司取得預(yù)售許可系2018年6月20日，被告李某某與雷華公司簽訂合同時及與原告簽訂合同時雷華公司均未取得預(yù)售資格，且被告李某某至今未與雷華公司簽訂《商品房買賣合同》，故被告李某某并未取得涉案房屋的處分權(quán)，無權(quán)出售涉案房屋；綜上，原、被告簽訂的《房屋買賣定金合同》應(yīng)屬無效合同。合同無效自始無效，因該合同取得財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。被告ＸＸ收取了原告方給付的首付及差價款，應(yīng)當(dāng)予以返還；被告李某某作為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)同樣承擔(dān)返還的責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第一百三十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告孫某某與被告李某某于2017年3月25日簽訂的《房屋買賣定金合同》無效；
二、被告李某某、ＸＸ于判決生效后十五日內(nèi)返還原告孫某某首付款及差價款共計341128元；
如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3209元（已減半收取）由被告負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審判員 朱麗華

書記員： 張薔