上訴人（原審被告）：孫秀麗，住黑龍江省佳木斯市。
委托訴訟代理人：趙曙光，黑龍江普瑞特律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)紅某路南段。
法定代表人：高志安，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：周保仁。
委托訴訟代理人：賀德君，黑龍江孫振明律師事務(wù)所律師。

上訴人孫秀麗因與被上訴人佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）黑0803民初2166號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月24日立案后，依法組成合議庭，于2016年12月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人孫秀麗及委托訴訟代理人趙曙光、被上訴人佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司的委托訴訟代理人周保仁、賀德君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫秀麗上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。涉訴商廳增添物在訴爭(zhēng)合同訂立前已客觀存在。2008年4月上訴人進(jìn)駐承租位置時(shí)是空廳，上訴人自費(fèi)投資15萬(wàn)元建立了結(jié)構(gòu)隔斷、鋪設(shè)電線電纜、接通通訊設(shè)施等必備設(shè)施，才形成具備營(yíng)業(yè)條件的場(chǎng)所。又在2009年、2011年、2014年分三次對(duì)場(chǎng)地墻面、地面等進(jìn)行裝飾，每次投入都不低于10萬(wàn)元。目前涉訴商廳的增添物是在2014年前后四次積累而成，不是在合同期內(nèi)添置。根據(jù)《租賃合同》也能看出被上訴人同意上訴人在合同期內(nèi)裝飾、裝修?！蹲赓U合同》第八條約定，被上訴人同意在承租人即上訴人商廳位置調(diào)整時(shí)對(duì)“增添物”予以適當(dāng)補(bǔ)償。據(jù)此約定，由于位置調(diào)整、不使用裝修過(guò)的涉訴商廳被上訴人都同意補(bǔ)償，那么在合同終止后不使用裝修過(guò)的商廳時(shí)，被上訴人理所應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，否則違反公平原則。上訴人拖欠租金亦是因?yàn)楸簧显V人沒(méi)有對(duì)商廳的增添物予以補(bǔ)償。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。1、《租賃合同》第十四條第一項(xiàng)的“由于乙方違反本合同解除條款而導(dǎo)致合同終止，裝飾裝修費(fèi)損失自負(fù)”的約定，僅是對(duì)合同期間（2015年4月1日至2016年3月31日）新產(chǎn)生的裝飾、裝修物有效，對(duì)2015年4月1日前就存在的裝飾物沒(méi)有溯及力、約束力。涉訴合同是被上訴人的格式合同，就合同第八條、第十四條第一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照對(duì)上訴人有利的原則解釋。2、增添物補(bǔ)償是租賃合同終止的后合同義務(wù)。雙方自2008年開(kāi)始已連續(xù)8年續(xù)簽《租賃合同》，每年的合同相互獨(dú)立，但增添物系前6年累計(jì)添置，合同終止或提前解除，應(yīng)對(duì)沒(méi)有違約的前7年形成的增添物予以補(bǔ)償。3、上訴人已聘請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)增添物進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值20余萬(wàn)元，但一審法院對(duì)上訴人的反訴要求未予理睬。4、上訴人價(jià)值九萬(wàn)余元的財(cái)物被哄搶，一審法院卻未予評(píng)判。
佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司辯稱，同意一審判決。上訴人是2008年入駐被上訴人公司，承租人將裝飾、裝修物的價(jià)值早已在租賃期間作為附隨成本攤銷完畢。根據(jù)《合同法》第235條的規(guī)定，既然承租人進(jìn)行裝飾裝修，經(jīng)過(guò)出租人的同意，說(shuō)明承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修并進(jìn)行使用屬于按約定使用，相應(yīng)的承租人到期后應(yīng)根據(jù)該條規(guī)定，將按約定使用的房屋連同裝飾裝修物一并返還歸出租人所有。出租人不得要求恢復(fù)原狀，承租人也不得要求補(bǔ)償。進(jìn)而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定，又根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》，并沒(méi)有對(duì)租賃期間屆滿裝飾、裝修補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行約定，因此應(yīng)按照該條款被上訴人不予承擔(dān)裝飾、裝修的補(bǔ)償。被上訴人沒(méi)有要求上訴人對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行調(diào)整，合同約定期滿前上訴人應(yīng)一個(gè)月遞交續(xù)約申請(qǐng)，上訴人沒(méi)有遞交申請(qǐng)。一審中上訴人答辯狀中稱不再續(xù)租。被上訴人是在幾次催上訴人繳費(fèi)而上訴人拒絕的情況下，公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定對(duì)其部分商品進(jìn)行留置。上訴人當(dāng)時(shí)在場(chǎng)，被上訴人對(duì)留置商品進(jìn)行登記拍照，將留置商品移到另一個(gè)空廳里保管，這構(gòu)不成哄搶。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令被告給付拖欠原告2016年1月至3月租金32859元及此期間違約金19934.46元、電費(fèi)1179元；2、判令被告倒出承租場(chǎng)地，未倒出期間賠償占用原告場(chǎng)地的經(jīng)濟(jì)損失至實(shí)際倒出場(chǎng)地之日，按每平方每月租金43元計(jì)算；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告自2008年6月起開(kāi)始承租原告場(chǎng)地，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)金福亞，2009年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)多喜愛(ài)兒童家具，2014年又增加了香柏年家具品牌。2014年、2015年雙方分別簽訂書(shū)面場(chǎng)地租賃合同，合同約定：被告承租原告B區(qū)二樓場(chǎng)地（面積254.73㎡），2015年租賃期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止，被告于每月25日收取下一個(gè)月租金，每月租金為10953元，經(jīng)營(yíng)保證金3000元。2014年雙方均按約履行，因被告拖欠2016年1至3月份租金，已構(gòu)成租賃合同約定的違約終止條件，在原告多次催繳未果并下達(dá)正式通知后，原告于2016年3月25日，在被告面前將其承租場(chǎng)地的部分經(jīng)營(yíng)物品（床墊、斗柜等）留置保存，此過(guò)程原、被告均拍照留存。2016年3月26日，被告因原告留置物品過(guò)程中丟失財(cái)物向佳木斯市向陽(yáng)公安分局刑警大隊(duì)報(bào)警，現(xiàn)尚未立案。2016年4月末，被告向全體租戶下達(dá)對(duì)商場(chǎng)三樓進(jìn)行改造的通知。一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的場(chǎng)地租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按約履行。被告雖辯稱拒交租金系因原告調(diào)整場(chǎng)地及個(gè)別租戶同樣未交租金，但并未提供有效證據(jù)予以證明，且原告于2016年4月末下達(dá)給全體租戶對(duì)商場(chǎng)三樓進(jìn)行改造通知，此時(shí)原、被告租賃合同期限已經(jīng)屆滿一個(gè)月，不屬于合同履行期間原告對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行的調(diào)整，加之被告抗辯事由均不能對(duì)抗其按約交納租金的義務(wù)，故被告應(yīng)給付拖欠原告三個(gè)月租金32859元；關(guān)于被告主張對(duì)其裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，因被告拖欠租金并經(jīng)多次催繳后仍未交付，已構(gòu)成雙方場(chǎng)地租賃合同第十三條合同終止事由，且雙方場(chǎng)地租賃期限屆滿并按照租賃合同第十四條規(guī)定，被告違約導(dǎo)致合同終止應(yīng)自負(fù)裝飾裝修損失，故被告主張就裝飾增添物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)目罐q于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；關(guān)于原告主張滯納金問(wèn)題，因雙方場(chǎng)地租賃合同約定每延遲一天，按月租金的百分之一支付違約金，該違約金計(jì)算方法已超過(guò)法律保護(hù)的范圍，且原告并未提供造成其實(shí)際損失的相關(guān)證據(jù)，結(jié)合違約金以賠償性為主、懲罰性為輔的原則及被告請(qǐng)求適當(dāng)減少等因素，法院依法予以調(diào)整違約金按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算；關(guān)于原告主張被告拖欠電費(fèi)的問(wèn)題，因被告僅提供2016年1至2月的電費(fèi)繳費(fèi)收據(jù)，且原告主張被告拖欠2015年12月（602元）、2016年3月（577元）電費(fèi)，故被告應(yīng)當(dāng)給付原告拖欠電費(fèi)1179元。關(guān)于經(jīng)營(yíng)保證金的問(wèn)題，因雙方租賃合同約定經(jīng)營(yíng)保證金3000元系原告作為商場(chǎng)場(chǎng)地出租方為保障被告經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題而收取，故自租賃合同解除時(shí)被告應(yīng)返還原告該保證金。關(guān)于原告主張被告給付未倒出場(chǎng)地期間占地?fù)p失的問(wèn)題，雙方租賃合同截止2016年3月31日屆滿，場(chǎng)地租賃合同至屆滿后雖已自行解除，但被告在原告留置部分商品過(guò)程中丟失財(cái)物而向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，被告未倒出場(chǎng)地事出有因，且原告就爭(zhēng)議問(wèn)題向法院提起訴訟，雙方對(duì)爭(zhēng)議問(wèn)題均等待法院裁決，故對(duì)原告該主張不予支持，被告應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)，在原告見(jiàn)證下撤出場(chǎng)地搬走留存商品，同時(shí)原告應(yīng)將留置被告的商品返還。被告如認(rèn)為原告在留置物品過(guò)程中有侵權(quán)行為，可另行主張。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、被告孫秀麗于本判決生效后10日內(nèi)給付原告佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司拖欠租金32859元及違約金（其中2016年1月份違約金自2015年12月26日起、2016年2月份違約金自2016年1月26日起、2016年3月份違約金自2016年2月26日起，三筆均至租金付清之日止，以月租金10953元為基數(shù)按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；二、被告孫秀麗于本判決生效后10日內(nèi)給付原告佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司拖欠電費(fèi)1179元；三、被告孫秀麗于本判決生效后10日內(nèi)撤出承租場(chǎng)地，在原告見(jiàn)證下搬走留存商品，同時(shí)原告將留置商品（已留置清單為準(zhǔn)）返還原告；四、原告佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還被告孫秀麗經(jīng)營(yíng)保證金3000元；五、駁回原告佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1149元，由被告孫秀麗承擔(dān)。
本院二審期間，上訴人舉示了以下證據(jù)：1、其在一審中提交的反訴狀、司法鑒定申請(qǐng)書(shū)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，證明上訴人在一審第一次庭審中依法提出了反訴請(qǐng)求并提交反訴狀，申請(qǐng)一審法院對(duì)裝飾、裝修物進(jìn)行評(píng)估鑒定，一審法院未給上訴人交費(fèi)期限，當(dāng)庭駁回反訴請(qǐng)求，剝奪了上訴人的合法反訴權(quán)，一審法院程序違法。被上訴人稱一審時(shí)上訴人確實(shí)當(dāng)庭提出過(guò)反訴請(qǐng)求，但被一審法院當(dāng)庭駁回。被上訴人認(rèn)為上訴人的反訴與本訴無(wú)關(guān)，且其反訴沒(méi)有在舉證期限內(nèi)提出，亦未交納反訴費(fèi)，其反訴應(yīng)另案處理。被上訴人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的真實(shí)性有異議，上訴人在原審時(shí)提交給法庭，自稱只是提供參考，不作為證據(jù)提供，該資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是上訴人單方委托鑒定，不符合法定程序。一審法院程序合法。2、2009年、2013年與被上訴人簽訂的《租賃合同》及2008年至2015年向被上訴人交納租金的部分收據(jù)，證明上訴人在八年的租賃期間信譽(yù)良好，一直依約交納租金。案涉2016年1月至3月租金未交納是因?yàn)樯虉?chǎng)要求改變租賃位置導(dǎo)致的。被上訴人認(rèn)為該證據(jù)證明上訴人拖欠三個(gè)月租金的違約事實(shí)，無(wú)法證明被上訴人與上訴人協(xié)商調(diào)整租賃場(chǎng)地的事實(shí)。本院認(rèn)為，被上訴人對(duì)上訴人在一審中提交反訴狀及司法鑒定申請(qǐng)書(shū)的事實(shí)予以認(rèn)可，對(duì)該兩份證據(jù)的真實(shí)性予以采信。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)雖在一審中提交，但未作證據(jù)提供，且系上訴人單方委托，此份證據(jù)無(wú)法證實(shí)一審程序違法，不予采信。2009年、2013年《租賃合同》及2008年至2015年交納租金的部分收據(jù)，可以證實(shí)2009年、2013年上訴人與被上訴人簽訂租賃合同的事實(shí)及2008年至2015年上訴人向被上訴人交納部分租金的事實(shí)，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人孫秀麗與被上訴人佳木斯紅某裝飾建材家具廣場(chǎng)有限公司簽訂的《租賃合同》合法有效。被上訴人根據(jù)合同約定要求上訴人交納拖欠的租賃費(fèi)，上訴人認(rèn)可該訴請(qǐng)，則其應(yīng)承擔(dān)給付租賃費(fèi)的義務(wù)。上訴人在一審中提出被上訴人應(yīng)對(duì)租賃商廳的裝修、裝飾物予以補(bǔ)償并提出反訴，一審法院以未庭前提交法院并繳納反訴費(fèi)為由對(duì)孫秀麗的反訴不予受理，并告知其另行起訴。雖一審法院對(duì)孫秀麗的反訴不予受理的理由不充分，但并未剝奪孫秀麗的辯論權(quán)利，其可以通過(guò)抗辯反駁對(duì)方的主張，還可以另行起訴主張自己的權(quán)利，且《民事訴訟法》及其司法解釋對(duì)發(fā)回重審的情形作出明確規(guī)定，上訴人提出的發(fā)回重審的主張不符合法定發(fā)回重審的情形，對(duì)其主張不予支持。
綜上，孫秀麗的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1149元，由孫秀麗負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　荊獻(xiàn)龍 代理審判員　　路　敏 代理審判員　　程　磊

書(shū)記員：李春珊