上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：孫淑賢。
委托訴訟代理人：李大富，黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：張某某。
委托訴訟代理人：衛(wèi)澤軍（張某某丈夫）。
委托訴訟代理人：孫思雯，黑龍江張艷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：黑龍江速勒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原黑龍江新宏基建設(shè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)。
法定代表人:陳偉，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊寶杰，黑龍江建綱律師事務(wù)所律師。

上訴人孫淑賢因與被上訴人張某某、黑龍江速勒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱速勒房地產(chǎn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省柴河林區(qū)基層法院（2016）黑7517民初94號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月8日立案后，依法組成合議庭，于2017年6月14日、8月22日兩次公開開庭審理了本案。上訴人孫淑賢的委托訴訟代理人李大富，被上訴人張某某及其委托訴訟代理人衛(wèi)澤軍、孫思雯和被上訴人速勒房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人楊寶杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫淑賢上訴請求：1.撤銷（2016）黑7517民初94號民事判決書,改判駁回張某某的訴訟請求；2.一、二審訴訟費用由張某某承擔。事實和理由：1.一審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，本案涉嫌虛假民事訴訟，應(yīng)詳細審查張某某交納購房款的事實；2.一審法院適用法律錯誤。黑龍江新宏基建設(shè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新宏基公司）與張某某簽訂的《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》不是商品房買賣合同，一審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條認定張某某未辦理過戶手續(xù)沒有過錯屬適用法律錯誤，張某某提出的異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的法定情形，其權(quán)利不能排除執(zhí)行；3.一審判決將新宏基公司列為被告不當，應(yīng)列為第三人，訴訟主體錯誤。
張某某辯稱，1.一審判決認定事實正確，張某某與新宏基公司之間不存在惡意串通的可能，張某某確實已經(jīng)將房款交付給新宏基公司，并且在一審中已經(jīng)完成了舉證責任；2.涉案房屋所在的小區(qū)整體無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，新宏基公司未及時通知張某某簽訂商品房合同，張某某對此均無過錯，本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條；3.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零七條規(guī)定并未強制必須將被執(zhí)行人列為第三人，將新宏基公司列為被告并無不當。
速勒房地產(chǎn)公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，其與張某某之間不存在惡意串通，懇請法院依法查請事實，駁回孫淑賢的上訴請求。
張某某向一審法院起訴請求：1.確認御景園小區(qū)G23棟000106號房屋歸原告所有；2.停止對御景園小區(qū)G23棟000106號房屋的執(zhí)行；3.案件訴訟費用由被告承擔。事實和理由：1.原告與被告新宏基公司于2011年8月9日簽訂《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》，約定被告新宏基公司將御景園小區(qū)G23棟000106號房屋出售給原告，原告分四次于2015年12月30日前向被告新宏基公司交付全部購房款，被告新宏基公司將該套房屋正式交付原告使用。所以，御景園小區(qū)G23棟000106號房屋所有權(quán)人為原告，并不是被告新宏基公司。2.原告與被告新宏基公司所簽訂的《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》意思表示真實，合法有效，且原告因支付了全部購房款才取得了房屋的所有權(quán)及處分權(quán)，被告孫淑賢無權(quán)對原告的上述財產(chǎn)申請執(zhí)行。綜上所述，（2016）黑7517執(zhí)異2號執(zhí)行裁定書，駁回原告作為案外人的執(zhí)行異議缺乏事實與法律依據(jù)，請求法院支持原告的訴訟請求。
一審法院認定事實：2011年8月9日，原告張某某與被告新宏基公司簽訂《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》，載明：“甲方：黑龍江新宏基建設(shè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：牡丹江市西平安街3號新宏基大廈，電話：6999999。乙方：張某某，身份證號碼xxxx，聯(lián)系電話：13339539677、6416859，通訊地址：牡丹江市西安區(qū)立新辦事處新興委18組。上述雙方經(jīng)過商議，乙方同意按下列條款購買由甲方開發(fā)的御景園項目，同時交付部分商品房價款，享有對甲方開發(fā)的項目商品房優(yōu)先認購權(quán)。一、乙方于本協(xié)議簽訂之日自愿向甲方交付人民幣壹拾萬元整，（小寫：100000元）作為優(yōu)先認購定金，有權(quán)優(yōu)先認購御景園G23-C25號商鋪，參考建筑面積108.86平方米，該商品房原價為5250元/平方米，總價款為人民幣伍拾柒萬壹仟伍佰壹拾伍元整（小寫：571515元），享受折扣為按揭貸款，成交價為5250元/平方米，總價為人民幣伍拾柒萬壹仟伍佰壹拾伍元整（小寫：571515元）。二、乙方同意在簽署本協(xié)議之日起5日內(nèi)到御景園售樓中心補足人民幣貳拾玖萬壹仟伍佰壹拾伍元整（小寫：291515元），逾期未補足余款不享受上述優(yōu)惠政策，乙方交款時按照當時房價執(zhí)行。首付50%，注：不調(diào)、不退、不換、不更名。三、甲方具備預(yù)售許可條件后，雙方依法律規(guī)定簽訂以本合同條件為基礎(chǔ)的正式購房合同，乙方為按揭貸款客戶應(yīng)依照購房合同條款辦理相關(guān)手續(xù)。乙方向甲方交付的本協(xié)議第一條、第二條款項（不含利息）在簽訂購房合同時作為房款的一部分。四、甲方具備預(yù)售許可條件后，乙方在此之前反悔或拒絕與甲方簽訂正式購房合同，甲方依本協(xié)議第一條所收取的訂約定金不予退還。甲方具備預(yù)售許可條件后反悔或拒絕與乙方簽訂正式購房合同，已收取的訂約定金雙倍返還?！薄Ｐ潞昊驹诩追教幖由w新宏基公司御景園項目章，張某某在乙方處簽名。新宏基公司于2012年4月25日取得《商品房預(yù)售許可證》。2011年8月9日至2015年12月30日，原告張某某分四次向新宏基公司交納G23-000106房款537023元。新宏基公司財務(wù)出具普通收據(jù)四份。房屋測繪面積102.29平方米。張某某已辦理入戶手續(xù)。一審法院于2016年3月11日作出（2016）黑7517執(zhí)7-1號執(zhí)行裁定書，依法“預(yù)查封被執(zhí)行人黑龍江新宏基建設(shè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所享有的位于牡丹江市陽明新路西東平安街北御景園小區(qū)23號樓000106號、000108號商服房二處”。異議人張某某以其為預(yù)查封御景園小區(qū)23號樓000106號商服房所有權(quán)人向一審法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2016年5月24日作出（2016）黑7517執(zhí)異1號執(zhí)行裁定書，駁回異議人張某某的異議。
一審法院認為，張某某與新宏基公司于2011年8月9日簽訂的《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》，僅有雙方當事人的基本情況、房屋基本狀況（位置、參考面積、單價等）、簽署正式合同的時限等約定，不完全具備商品房買賣合同的內(nèi)容，屬于預(yù)約合同。該預(yù)約合同不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。張某某依據(jù)《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》及房屋測繪面積102.29平方米，已交納全部購房款，并實際占有該房屋，且出賣人新宏基公司在取得《商品房預(yù)售許可證》后，未與買受人張某某簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致張某某未能辦理過戶登記手續(xù)，張某某對此沒有過錯，所以，張某某就牡丹江市西安區(qū)御景園G23-000106號房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，人民法院不得查封，因此，本院（2016）黑7517執(zhí)異1號執(zhí)行異議裁定失效。因出賣人新宏基公司與買受人張某某未簽訂商品房買賣合同，所以，張某某要求對牡丹江市西安區(qū)御景園G23-000106號房屋所有權(quán)確認的訴訟請求，一審法院無據(jù)確認。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百三十條、第一百三十三條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋>》第九十條、第三百一十二條、第三百一十四條的規(guī)定，判決：一、駁回原告張某某要求確認牡丹江市陽明新路西東平安街北御景園小區(qū)G23-000106號商品房所有權(quán)的訴訟請求；二、停止對牡丹江市陽明新路西東平安街北御景園小區(qū)G23-000106號商品房的強制執(zhí)行。案件受理費9170元（原告張某某預(yù)交），由被告新宏基公司負擔。
本院二審期間，張某某依法提交了一組證據(jù)，包括黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件（加蓋公章和經(jīng)辦人簽字）兩張以及牡丹江市肛腸醫(yī)院證明一份。欲證明張某某于2011年8月9日交納10萬元房款的資金來源。孫淑賢質(zhì)證意見：對該組證據(jù)的形式要件和要證明的內(nèi)容均有異議，認為單位出證應(yīng)當由單位法定代表人或者負責人簽字并加蓋單位公章，并且無相關(guān)財務(wù)賬目和財務(wù)憑證，故證據(jù)不能證明張某某主張的事實以及交納現(xiàn)金的資金來源。本院認證意見：該組證據(jù)中牡丹江市肛腸醫(yī)院證明無單位負責人簽名或蓋章，不符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百一十五條關(guān)于單位出具證明材料規(guī)定，僅黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件不足以證實張某某2011年8月9日交納10萬元房款的資金來源，故對該組證據(jù)本院依法不予采信。二審查明的事實與一審法院認定一致，本院予以確認。另查明，新宏基公司經(jīng)牡丹江市工商行政管理局核準，企業(yè)名稱于2017年6月5日變更為黑龍江速勒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
本案爭議焦點為：1.張某某對涉案房產(chǎn)是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；2.一審法院適用法律是否正確；3.一審法院所列明的新宏基公司的訴訟地位是否正確。

本院認為，關(guān)于張某某對涉案房產(chǎn)是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。在本案中，首先，張某某與新宏基公司已經(jīng)簽訂了《御景園優(yōu)先訂購協(xié)議書》購買了涉案房屋，并提供了新宏基公司出具的交納房款的原始收據(jù)，并經(jīng)一審法院核實收據(jù)上聯(lián)已入新宏基公司財務(wù)賬，新宏基公司會計王偉亦在一審出庭證實交款的事實，孫淑賢沒有提供證據(jù)證實本案系虛假訴訟，故一審判決認定張某某按照房屋測繪面積102.29平方米分四次支付了全部購房款并無不當。其次，張某某提供了交納供熱費的原始票據(jù)以及業(yè)主入住聯(lián)辦單等證據(jù)，新宏基公司對此并無異議，并承認房款已經(jīng)付清且交付了涉案房屋鑰匙，故應(yīng)認定張某某在查封前實際占有了涉案房屋。再次，由于新宏基公司原因未與張某某簽訂書面商品房買賣合同，且新宏基公司已承認在法院查封涉案房屋時，涉案房屋所在小區(qū)整體無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，故張某某對未能辦理房屋過戶手續(xù)沒有過錯。綜上，本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的排除強制執(zhí)行的情形，一審判決停止對涉案房屋的強制執(zhí)行并無不當。
關(guān)于一審法院適用法律是否正確的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條系針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款，如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的情形亦可排除強制執(zhí)行，一審適用法律正確。
關(guān)于一審法院所列明新宏基公司訴訟地位是否正確的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零七條的規(guī)定，新宏基公司不反對張某某對爭議房屋享有實體權(quán)利的主張，應(yīng)為第三人。雖一審法院將新宏基公司列為被告不當，但對本案的裁判結(jié)果并無影響，故對孫淑賢該項上訴主張不予支持。
綜上所述，孫淑賢的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9170元，由孫淑賢負擔。
本判決為終審判決。

審判長　高　穎 審判員　鄒悅江 審判員　于　威

法官助理孫維娜 書記員王靜雪