孫某某
曹某某
王新偉（黑龍江博佳律師事務(wù)所）
同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原告孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體。
被告曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人王新偉，男，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:趙玉琴，該公司經(jīng)理。
原告孫某某訴被告曹某某、第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議糾紛一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法組成合議庭于2016年2月25日公開開庭進行了審理。原告孫某某、被告曹某某的委托代理人王新偉到庭參加訴訟，第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由未參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:該合同是假合同，是無效的，其理由:1、該證據(jù)沒有證明原告與開發(fā)商簽訂了購房合同，本爭議房屋的開發(fā)商是同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人是趙玉琴，而本合同第一頁賣方為同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人是王子鋒，職務(wù)是經(jīng)理，王子鋒不是陽某公司的經(jīng)理及法定代表人。而且該合同中最后一頁加蓋公章也不是陽某公司，而是同江市泰之源名筑小區(qū)，該房屋是陽某公司開發(fā)建設(shè)如果出售應(yīng)由陽某公司對外銷售，王子鋒與泰之源名筑小區(qū)無權(quán)銷售他人的房屋；2、原告在訴狀中稱該房屋是因為原告為黃偉施工，王子鋒掛靠在陽某公司名下，陽某公司將該房屋交付王子鋒抵債，王子鋒將該房屋交付黃偉抵債，黃偉將該房屋交付原告抵債，這一事實原告自認無爭議，這一行為違反了《合同法》第52條2、3、4項規(guī)定損害國家利益，惡意串通，違反國家強制性法律規(guī)定；違反了《房地產(chǎn)法》37條6、7項，違反了《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第3條 ?2款規(guī)定，違反了國務(wù)院發(fā)票管理辦法第19條 ?、20條、21條、22條、24條2款規(guī)定，違反了建筑業(yè)不動產(chǎn)銷售發(fā)票管理辦法9條、11條規(guī)定；3、原告出示的購房票據(jù)同樣違反了上訴規(guī)定，該票據(jù)也是無效的。4、原告以上與他人簽訂的購房合同及購房票據(jù)嚴重損害了國家利益，致使國家少征收了開發(fā)商的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅；致使國家少征收了王子鋒的營業(yè)稅、所得稅、契稅，致使國家少征收了黃偉的營業(yè)稅、所得稅、契稅，致使國家少征收了本案原告的契稅，因此買賣關(guān)系無效，原執(zhí)行裁定正確應(yīng)當繼續(xù)執(zhí)行。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:結(jié)合其他證據(jù)，該證據(jù)并非是第三人與原告簽訂的商品房購銷合同，而是第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒用同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款，實際是代物清償?shù)姆申P(guān)系，本院對原告孫某某與第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒的商品房購銷合同不予認定，確認其為代物清償關(guān)系。
證據(jù)二、物業(yè)費等票據(jù)8張。證明該房屋歸原告所有，原告交納了物業(yè)費、電梯費、供熱費、太陽能費用等。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:該組證據(jù)是向物業(yè)公司繳納的，不證明房屋所有權(quán)，沒有法律規(guī)定只要交納物業(yè)費，購房合同就有效，所有權(quán)就是原告的，因購房合同無效主合同無效，所以從合同無效。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該組證據(jù)是原告孫某某入住抵債的樓房后交付的物業(yè)費、供熱費，能夠證明孫某某對爭議的樓房已經(jīng)實際占有、使用事實。
證據(jù)三、（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書。證明對（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書不服，提起執(zhí)行異議之訴。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:該裁定駁回了原告的異議申請，符合法釋（2015）10號司法解釋29條1款1項規(guī)定，駁回異議申請是正確的。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:原告依據(jù)該證據(jù)依法提起執(zhí)行異議之訴，符合民訴法及其最高院的司法解釋關(guān)于提起執(zhí)行異議之訴的規(guī)定，本院對該證據(jù)予以認定。
證據(jù)四、同江人民法院通知書。證明原告按照法院的通知書按時提起了執(zhí)行異議申請。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:符合法定程序，無異議。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:原告依據(jù)該證據(jù)提起執(zhí)行異議申請，符合法律規(guī)定，本院對該證據(jù)予以采信。
被告為支持其抗辯主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一（2014）同民初字第548號民事調(diào)解書一份。證明被告向法院提出申請執(zhí)行被執(zhí)行人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是有法律依據(jù)的，是依據(jù)該法律文書進行的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為:該調(diào)解書是合法的，但我們只認它是普通債權(quán)關(guān)系，債權(quán)不及物權(quán)。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該證據(jù)是已經(jīng)生效的法院法律文書，執(zhí)行法院依此進入執(zhí)行程序，在執(zhí)行程序中引起本案的案外人異議之訴，本院對該證據(jù)予以采信，對證明的問題予以采信。
證據(jù)二、（2014）同法執(zhí)字第342號執(zhí)行裁定書一份、（2015）同法執(zhí)字第1號查封公告一份、查封公告照片6份、（2014）同法執(zhí)字第342號關(guān)于拍賣通知書一份、（2014）同法執(zhí)字第342號協(xié)助執(zhí)行通知書一份、同江市法院通知黑龍江中佳誠信拍賣有限責任公司通知書一份。證明如下事實:本案被告依據(jù)生效的法律文書向同江市法院申請執(zhí)行，被執(zhí)行人為同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒，同江市法院按照法定程序進行了執(zhí)行，已將爭議房屋進行了拍賣現(xiàn)正在執(zhí)行中，其程序合法。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為:程序合法不等于實體合法，對于實體上我們不認。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該組證據(jù)是執(zhí)行法院依據(jù)法定程序?qū)幾h房屋進行執(zhí)行，在執(zhí)行中本案原告孫某某提起執(zhí)行異議之訴，本院對該組證據(jù)予以采信。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結(jié)合原告的陳述，本案基本事實如下:
原被告爭議的樓房是王子鋒以有資質(zhì)的第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義開發(fā)建設(shè)的同江市泰之源小區(qū)中的樓房，在王子鋒開發(fā)建設(shè)同江市泰之源小區(qū)時，本案原告孫某某為其提供建筑材料，價款是444670元，因王子鋒無錢支付工程款，將其開發(fā)建設(shè)的同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款。當時為了直接辦理過戶，王子鋒與原告孫某某于2013年9月29日簽訂了《商品房購銷合同》，同日出具購房款收據(jù)，數(shù)額444675元，該樓款相當于所欠材料款數(shù)額。2013年10月份售樓處將該樓房交付原告，原告裝修后于2014年3月份實際入住至今，在居住期間原告向物業(yè)公司及熱力公司繳納了相應(yīng)的物業(yè)費和供熱費。2015年1月25日申請執(zhí)行人曹某某（本案被告）與被執(zhí)行人王子鋒、同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟糾紛一案本院查封了同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室樓房，案外人孫某某于2015年10月19日向本院提出執(zhí)行異議申請，要求解除查封，本院于2015年12月16日下發(fā)了（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書，駁回了孫某某的執(zhí)行異議申請，孫某某不服，在法定期限內(nèi)提起案外人執(zhí)行異議之訴。
本院認為:本案爭議的樓房并非是第三人與原告簽訂的商品房購銷合同的買賣關(guān)系，而是第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒用同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款，實際是代物清償?shù)姆申P(guān)系，代物清償法律關(guān)系的實現(xiàn)，應(yīng)當以清償物實際交付為生效要件，第三人將清償物實際交付給了債權(quán)人即本案原告，原告人與第三人之間的債權(quán)債務(wù)消亡。原告已經(jīng)對爭議的房屋實際占有使用，并不違反相關(guān)法律規(guī)定。被告依據(jù)生效法律文書主張的是普通債權(quán)，原告主張的是物權(quán)，原告雖然沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是因為第三人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)不全致使原告不能辦理房照，本案原告沒有過錯。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條第一款第（二項）及物權(quán)法司法解釋（一）第十九條的規(guī)定，原告孫某某以合理的價格善意取得了該房屋的所有權(quán)。被告申請執(zhí)行的爭議樓房在原告取得該樓房的所有權(quán)之后，一般債權(quán)不及物權(quán)。原告訴訟請求符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法法》的解釋》第三百一十二條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定判決如下:
不得執(zhí)行同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室樓房。
案件受理費7970元由被告曹某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按當事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級人民法院。

本院經(jīng)審查認為:結(jié)合其他證據(jù)，該證據(jù)并非是第三人與原告簽訂的商品房購銷合同，而是第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒用同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款，實際是代物清償?shù)姆申P(guān)系，本院對原告孫某某與第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒的商品房購銷合同不予認定，確認其為代物清償關(guān)系。
證據(jù)二、物業(yè)費等票據(jù)8張。證明該房屋歸原告所有，原告交納了物業(yè)費、電梯費、供熱費、太陽能費用等。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:該組證據(jù)是向物業(yè)公司繳納的，不證明房屋所有權(quán)，沒有法律規(guī)定只要交納物業(yè)費，購房合同就有效，所有權(quán)就是原告的，因購房合同無效主合同無效，所以從合同無效。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該組證據(jù)是原告孫某某入住抵債的樓房后交付的物業(yè)費、供熱費，能夠證明孫某某對爭議的樓房已經(jīng)實際占有、使用事實。
證據(jù)三、（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書。證明對（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書不服，提起執(zhí)行異議之訴。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:該裁定駁回了原告的異議申請，符合法釋（2015）10號司法解釋29條1款1項規(guī)定，駁回異議申請是正確的。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:原告依據(jù)該證據(jù)依法提起執(zhí)行異議之訴，符合民訴法及其最高院的司法解釋關(guān)于提起執(zhí)行異議之訴的規(guī)定，本院對該證據(jù)予以認定。
證據(jù)四、同江人民法院通知書。證明原告按照法院的通知書按時提起了執(zhí)行異議申請。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為:符合法定程序，無異議。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:原告依據(jù)該證據(jù)提起執(zhí)行異議申請，符合法律規(guī)定，本院對該證據(jù)予以采信。
被告為支持其抗辯主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一（2014）同民初字第548號民事調(diào)解書一份。證明被告向法院提出申請執(zhí)行被執(zhí)行人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是有法律依據(jù)的，是依據(jù)該法律文書進行的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為:該調(diào)解書是合法的，但我們只認它是普通債權(quán)關(guān)系，債權(quán)不及物權(quán)。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該證據(jù)是已經(jīng)生效的法院法律文書，執(zhí)行法院依此進入執(zhí)行程序，在執(zhí)行程序中引起本案的案外人異議之訴，本院對該證據(jù)予以采信，對證明的問題予以采信。
證據(jù)二、（2014）同法執(zhí)字第342號執(zhí)行裁定書一份、（2015）同法執(zhí)字第1號查封公告一份、查封公告照片6份、（2014）同法執(zhí)字第342號關(guān)于拍賣通知書一份、（2014）同法執(zhí)字第342號協(xié)助執(zhí)行通知書一份、同江市法院通知黑龍江中佳誠信拍賣有限責任公司通知書一份。證明如下事實:本案被告依據(jù)生效的法律文書向同江市法院申請執(zhí)行，被執(zhí)行人為同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒，同江市法院按照法定程序進行了執(zhí)行，已將爭議房屋進行了拍賣現(xiàn)正在執(zhí)行中，其程序合法。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為:程序合法不等于實體合法，對于實體上我們不認。
第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未出庭參加訴訟，對該證據(jù)未質(zhì)證。
本院經(jīng)審查認為:該組證據(jù)是執(zhí)行法院依據(jù)法定程序?qū)幾h房屋進行執(zhí)行，在執(zhí)行中本案原告孫某某提起執(zhí)行異議之訴，本院對該組證據(jù)予以采信。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結(jié)合原告的陳述，本案基本事實如下:
原被告爭議的樓房是王子鋒以有資質(zhì)的第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義開發(fā)建設(shè)的同江市泰之源小區(qū)中的樓房，在王子鋒開發(fā)建設(shè)同江市泰之源小區(qū)時，本案原告孫某某為其提供建筑材料，價款是444670元，因王子鋒無錢支付工程款，將其開發(fā)建設(shè)的同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款。當時為了直接辦理過戶，王子鋒與原告孫某某于2013年9月29日簽訂了《商品房購銷合同》，同日出具購房款收據(jù)，數(shù)額444675元，該樓款相當于所欠材料款數(shù)額。2013年10月份售樓處將該樓房交付原告，原告裝修后于2014年3月份實際入住至今，在居住期間原告向物業(yè)公司及熱力公司繳納了相應(yīng)的物業(yè)費和供熱費。2015年1月25日申請執(zhí)行人曹某某（本案被告）與被執(zhí)行人王子鋒、同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟糾紛一案本院查封了同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室樓房，案外人孫某某于2015年10月19日向本院提出執(zhí)行異議申請，要求解除查封，本院于2015年12月16日下發(fā)了（2015）同執(zhí)異字第22號裁定書，駁回了孫某某的執(zhí)行異議申請，孫某某不服，在法定期限內(nèi)提起案外人執(zhí)行異議之訴。
本院認為:本案爭議的樓房并非是第三人與原告簽訂的商品房購銷合同的買賣關(guān)系，而是第三人同江市陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及王子鋒用同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室抵給原告孫某某沖抵賒欠的材料款，實際是代物清償?shù)姆申P(guān)系，代物清償法律關(guān)系的實現(xiàn)，應(yīng)當以清償物實際交付為生效要件，第三人將清償物實際交付給了債權(quán)人即本案原告，原告人與第三人之間的債權(quán)債務(wù)消亡。原告已經(jīng)對爭議的房屋實際占有使用，并不違反相關(guān)法律規(guī)定。被告依據(jù)生效法律文書主張的是普通債權(quán)，原告主張的是物權(quán)，原告雖然沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是因為第三人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)不全致使原告不能辦理房照，本案原告沒有過錯。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條第一款第（二項）及物權(quán)法司法解釋（一）第十九條的規(guī)定，原告孫某某以合理的價格善意取得了該房屋的所有權(quán)。被告申請執(zhí)行的爭議樓房在原告取得該樓房的所有權(quán)之后，一般債權(quán)不及物權(quán)。原告訴訟請求符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法法》的解釋》第三百一十二條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定判決如下:

不得執(zhí)行同江市泰之源小區(qū)3號樓3單元804室樓房。
案件受理費7970元由被告曹某某承擔。

審判長：張文濤
審判員：王芬
審判員：呂風(fēng)波

書記員：張鵬