原告孫海波，男，住淶源縣。
委托代理人楊觀(guān)光，河北泉源律師事務(wù)所律師。
被告潘海建，男，住淶源縣。
被告王某某，女，住淶源縣。
二被告委托代理人郭銳剛，河北淶正律師事務(wù)所律師。

原告孫海波與被告潘海建、王某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年7月21日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫海波及其委托代理人楊觀(guān)光，被告潘海建、王某某的委托代理人郭銳剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，2007年3月25日，被告潘海建、王某某自愿將位于淶源縣某小區(qū)樓房、包括樓下一層車(chē)庫(kù)一間轉(zhuǎn)讓給原告，當(dāng)天雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告于當(dāng)日給付被告房屋款22萬(wàn)元，被告為原告出具了收取房款收條。協(xié)議約定房屋無(wú)糾紛，如有問(wèn)題，一切責(zé)任由潘海建完全負(fù)責(zé)。原告多次催促被告交付房屋并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)無(wú)果。訴訟請(qǐng)求：1、依法判令被告履行房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將位于淶源縣某小區(qū)樓房、車(chē)庫(kù)一間交付給原告；2、依法判令被告協(xié)助原告辦理房屋及車(chē)庫(kù)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，同時(shí)將房屋、車(chē)庫(kù)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明交付原告；3、請(qǐng)依法判令二被告賠償原告損失5萬(wàn)元；4、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告為支持自己的訴訟請(qǐng)求，提交下列證據(jù)：
1、原告身份證，證實(shí)原告身份信息及主體資格。
2、原被告于2007年3月25日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以及當(dāng)天二被告為原告書(shū)寫(xiě)收到房屋價(jià)款22萬(wàn)元的收條，證實(shí)二被告于2007年3月25日將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，原告按照協(xié)議約定支付了轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
3、2007年3月25日，被告潘海建書(shū)寫(xiě)的證明一份，證實(shí)當(dāng)時(shí)承諾協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并在3個(gè)月之內(nèi)將房屋交付給原告。
4、2005年10月14日，淶源縣公安局出具的證明1份，證實(shí)涉案房產(chǎn)系被告潘海建個(gè)人所有。
5、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的見(jiàn)證人梁某出具的證言1份，證實(shí)雙方之間的買(mǎi)賣(mài)房屋行為合法有效，同時(shí)原告也履行了自己的義務(wù)。
被告潘海建、王某某口頭辯稱(chēng)，1、原告訴狀中所稱(chēng)的協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，理由是在該協(xié)議簽訂時(shí)協(xié)議中所稱(chēng)的樓房在淶源縣信用社抵押，根據(jù)最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則第115條之規(guī)定，該協(xié)議的簽訂是在協(xié)議中樓房設(shè)定抵押期間簽訂的，所以該協(xié)議系無(wú)效協(xié)議；2、原被告達(dá)成的所謂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸的情況，原告未實(shí)際給付被告協(xié)議中房屋的價(jià)款，而是直接讓被告為原告打了22萬(wàn)元的收條，以作為被告潘海建曾于2005年、2007年所借款7萬(wàn)元、6萬(wàn)元的擔(dān)保，由于當(dāng)時(shí)被告潘海建沒(méi)錢(qián)，在原告的一再催、逼迫下簽訂了協(xié)議，而且原告方也未將借條還給被告；3、協(xié)議中的樓房是150平米，車(chē)庫(kù)30平米，價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于22萬(wàn)元，根據(jù)眾所周知的事實(shí)，被告不可能以22萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給原告；4、自2007年3月25日至原告該次起訴，以長(zhǎng)達(dá)十年時(shí)間，協(xié)議中的樓房現(xiàn)由被告父母居住，原告方未采取措施，要求被告騰房，不符合常理；5、原告所述，履行協(xié)議的權(quán)利屬于請(qǐng)求權(quán)，屬于債權(quán)，已過(guò)兩年的訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告訴訟請(qǐng)求；6、根據(jù)最高院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律的規(guī)定第24條之規(guī)定，原告所稱(chēng)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議實(shí)為借款的擔(dān)保，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定，向法院明確是按照借貸起訴，還是按照房屋買(mǎi)賣(mài)起訴，否則法院根據(jù)案件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)駁回原告起訴；7、二被告原系夫妻關(guān)系，現(xiàn)已離婚。
被告潘海建、王某某為支持自己的主張，提交下列證據(jù)：
1、申請(qǐng)法院調(diào)取的2009淶民初字第07-161號(hào)卷宗中，潘海建購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)樓房的抵押貸款手續(xù)，證明在原、被告間簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)該樓房被抵押，根據(jù)法律規(guī)定，抵押的樓房轉(zhuǎn)讓無(wú)效；
2、錄音光盤(pán)1份，該錄音光盤(pán)是錄制時(shí)的原件，證明潘海建借了孫海波的錢(qián)，因?yàn)樵?007年被告潘海建無(wú)錢(qián)償還原告借款，雙方形成了原告所稱(chēng)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該錄音的主要內(nèi)容是，被告潘海建借了原告孫海波的錢(qián)后三個(gè)月還不了錢(qián)，后找到原告孫海波，說(shuō)自己還不了錢(qián)，當(dāng)時(shí)找原告孫海波想要再緩緩再還錢(qián)，簽訂協(xié)議是為了保證還款，到現(xiàn)在還不了錢(qián)，才又找到孫海波錄了音。
經(jīng)審理查明，2007年3月25日，原、被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議約定被告潘海建、王某某將自己名下的樓房一套包括樓下一層、車(chē)庫(kù)一間轉(zhuǎn)讓給原告孫海波，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為22萬(wàn)元，并注明此房屋沒(méi)有糾紛，日后如果有問(wèn)題，一切責(zé)任由潘海建完全負(fù)責(zé)，房款已當(dāng)面全部付清。梁某在該協(xié)議的見(jiàn)證人處簽名及捺印。同日，被告潘海建、王某某為原告孫海波出具收條，該收條內(nèi)容為：“今收到孫海波交來(lái)購(gòu)買(mǎi)樓房款22萬(wàn)元”。被告潘海建為原告孫海波出具證明，該證明內(nèi)容為：“因?yàn)槭菃挝患ǚ?，集體土地使用證已經(jīng)辦好，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦好，辦好后會(huì)馬上交給買(mǎi)方孫海波。經(jīng)商議，孫海波同意我在找到合適的租住房后三個(gè)月之內(nèi)再搬家，另外我會(huì)盡心協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的”。2005年10月14日，淶源縣公安局出具證明，該證明內(nèi)容為“淶源縣某小區(qū)樓房，及車(chē)庫(kù)系我局職工潘海建個(gè)人所有”。
另查明，2003年6月30日，被告潘海建與淶源縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社工商信用社簽訂《房屋按揭貸款借款合同》，以涉案房屋作為貸款抵押物。2009年3月16日，本案原告孫海波以本案被告潘海建、王某某為被告，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為案由，訴至本院，后于2009年5月27日撤回該起訴。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，原告孫海波與被告潘海建、王某某之間存在的法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。對(duì)此，本院分析如下：一、根據(jù)原告提交的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告承認(rèn)該協(xié)議是其出具的，二被告是完全民事行為能力人，應(yīng)能預(yù)料到出具該協(xié)議會(huì)產(chǎn)生的法律后果，故對(duì)該協(xié)議的真實(shí)性，本院予以認(rèn)定。該協(xié)議明確寫(xiě)明被告潘海建、王某某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告孫海波，并對(duì)房屋的坐落、面積及組成做了詳細(xì)說(shuō)明，且結(jié)合2007年本地的房地產(chǎn)交易價(jià)格，雙方約定的轉(zhuǎn)讓款22萬(wàn)元并不明顯低于市場(chǎng)價(jià)，該協(xié)議并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，故對(duì)原、被告應(yīng)具有約束力；二、根據(jù)原告提交的被告為其出具的收條，原告已將涉案房屋轉(zhuǎn)讓款22萬(wàn)元給付二被告，二被告雖提出該收條的內(nèi)容與《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容相矛盾，但該收條的出具時(shí)間為《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的當(dāng)天，與該協(xié)議中的“房款已當(dāng)面全部付清”并不矛盾，且二被告在收到房款后為原告出具收條，符合交易習(xí)慣；三、二被告庭審中提出原、被告在簽署《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)涉案房屋處于抵押狀態(tài)，因而該協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議的抗辯，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條的規(guī)定，二被告雖在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)將其抵押給淶源縣工商農(nóng)村信用社，但涉案房屋的所有權(quán)人依然為二被告。根據(jù)（2009）淶民初字第07-161號(hào)民事一審卷宗，《房屋按揭借款合同》、《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》和《個(gè)人房屋貸款調(diào)查、審批表》僅顯示被告與案外人淶源縣工商農(nóng)村信用社約定用涉案房屋進(jìn)行抵押，且二被告未提供證據(jù)證明該房屋已辦理抵押登記，故本院認(rèn)定涉案房屋雖被抵押但未辦理抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第六十七條：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任”，本案中，涉案房屋未辦理抵押登記，該抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，且涉案房屋的抵押權(quán)人為淶源縣工商農(nóng)村信用社，截止判決，其對(duì)于被告轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為并未提出異議，故對(duì)該抗辯，本院不予采納。四、二被告雖提出被告因無(wú)力償還原告借款而與原告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方之間存在的是民間借貸法律關(guān)系的抗辯，原告對(duì)此予以否認(rèn)，二被告雖提供了錄音1份，但該錄音音質(zhì)不清晰，無(wú)法辨別通話(huà)雙方的身份及內(nèi)容，二被告亦未能提供其他證據(jù)加以佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的后果。綜上，2007年3月25日，原告孫海波與被告潘海建、王某某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，雙方之間存在的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
對(duì)于原告起訴是否已過(guò)訴訟時(shí)效，本院分析如下：一、根據(jù)原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告享有要求被告交付涉案房屋并辦理變更登記的請(qǐng)求權(quán)，二被告享有要求原告支付價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)原、被告的陳述，涉案房屋在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)已具備交付的客觀(guān)條件，但截止本案判決時(shí)，被告卻未交付。在此情形下，原告享有的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，理應(yīng)適用訴訟時(shí)效規(guī)則；二、根據(jù)原告提交的被告潘海建出具的證明，原、被告雙方雖約定在被告潘海建找到合適的租住房后3個(gè)月之內(nèi)交付涉案房屋，但對(duì)于“合適的租住房”雙方未明確約定標(biāo)準(zhǔn)，繼而導(dǎo)致無(wú)法確定涉案房屋交付的具體時(shí)間，故應(yīng)視為雙方對(duì)涉案房屋的交付期限約定不明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。……”，本案中，原告可隨時(shí)要求被告交付涉案房屋。2009年3月16日，原告雖向本院起訴要求二被告交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但最后原告撤回該起訴。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，原告撤回該起訴視為其未起訴，即原告未曾向二被告主張交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?，F(xiàn)原告起訴要求二被告交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并未超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，原告的起訴并未超過(guò)訴訟時(shí)效。
對(duì)于原告主張的損失5萬(wàn)元，因雙方未在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定違約責(zé)任，原告亦未提供證據(jù)證明其損失，故對(duì)該主張，本院不予支持。
本案經(jīng)調(diào)解無(wú)效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第六十二條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條、第四十九，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第六十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告潘海建、王某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)將淶源縣某小區(qū)樓房、及車(chē)庫(kù)一間交付給原告孫海波；
二、被告潘海建、王某某將淶源縣某小區(qū)樓房的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付給原告孫海波，并協(xié)助原告孫海波辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)；
三、駁回原告孫海波的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5350元，減半收取2675元，由被告潘海建、王某某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

審判員 韓志剛

書(shū)記員： 趙玲