原告(反訴被告):孫洪某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長寧區(qū)。
委托訴訟代理人:程國華,北京市京大(上海)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:朱華麗,北京市京大(上海)律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告):上海宏富置業(yè)有限公司,住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人:施亞玉,董事長。
委托訴訟代理人:王任佳,上海普世律師事務(wù)所律師。
原告孫洪某訴被告上海宏富置業(yè)有限公司(以下簡稱“宏富公司”)房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年2月27日立案受理后,被告向本院提出反訴,本院受理后與本訴合并處理,并于2018年5月31日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)孫洪某的委托訴訟代理人程國華、朱華麗,被告(反訴原告)的委托訴訟代理人王任佳到庭參加庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫洪某向本院提出訴訟請求:被告繼續(xù)履行《工業(yè)產(chǎn)房訂造訂購協(xié)議書》,并按照約定向原告交付定造定購的松江區(qū)新飛路XXX弄XXX號整幢廠房,并辦理過戶手續(xù)。訴訟中,原告變更其訴訟請求為:1、解除原、被告于2011年5月16日簽訂的《工業(yè)廠房訂造訂購協(xié)議書》;2、被告返還已付房款250萬元,并按照銀行同期貸款利率支付利息,其中50萬元自2011年5月25日起,200萬元自2011年12月24日起,均算至判決生效之日止;3、被告賠償原告可得利益損失,暫定500萬元(計算方法:房屋目前評估價-合同價2,310萬元),最終以評估價為準。事實和理由:2011年5月16日,原、被告簽訂了《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》,約定原告定購由被告定造的位于上海市松江區(qū)新飛路1500弄的上海市松江科技創(chuàng)業(yè)中心二期第2號廠房(即產(chǎn)權(quán)登記部門核準的松江區(qū)新飛路XXX弄XXX號整幢廠房,以下簡稱“涉案房屋”),總價款為2,310萬元。合同簽訂后,原告于2011年5月24日支付被告50萬元,于2011年12月23日支付被告200萬元,之后被告未向原告通報任何關(guān)于廠房建造進度的信息根據(jù)合同第2.3.4條,被告需要在取得大產(chǎn)證后90日內(nèi)書面通知原告付款并辦理小產(chǎn)證和入住手續(xù),但被告實際沒有通知。原告直至日前才獲悉,廠房早已建造完畢,且已經(jīng)完全具備過戶條件。但因政策原因,無法直接判令繼續(xù)履行合同,進行過戶登記。故原告現(xiàn)請求判令解除合同,由被告返還原告已支付的購房款及利息,并支付可得利益損失。
被告宏富公司辯稱:同意解除合同。不同意返還購房款并支付利息,原告違約在先,沒有按約支付第二筆定購款項300萬,也沒有依約辦理過戶支付房款1,760萬,被告有權(quán)解除合同,合同約定的涉案房屋地址是松江區(qū)新飛路XXX弄XXX號整幢廠房,建筑面積5,707.5平米。原告的此項主張與合同第2.3.2條、違約責任7.2條約定的不退還定造款相悖;不同意訴請3,協(xié)議第7.1條約定是因履行協(xié)議產(chǎn)生的經(jīng)濟損失,且不是直接經(jīng)濟損失,所以該項約定不能成為原告訴請的依據(jù),除7.1條沒有其他的合同和法律依據(jù)支持原告的訴請,原告事實上沒有經(jīng)濟損失。
同時,被告宏富公司向本院提出反訴請求:1、解除雙方于2011年5月16日簽訂的《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》;2、原告支付違約金212萬元。事實和理由:2011年5月16日,原、被告簽訂了《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》,約定原告定購由被告定造的涉案房屋,總價款為2,310萬元。雙方約定原告于協(xié)議簽訂后2日內(nèi)支付50萬元定金,于辦妥項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證后5日內(nèi)支付不可退還的房屋定造定購款200萬元,于工程驗收合格后5日內(nèi)支付不可退換的房屋定造定購款300萬元,剩余購房款1,760萬元于被告取得大產(chǎn)證后90日內(nèi)支付;原告不按時交付定造定購款,則應(yīng)按日向被告支付應(yīng)交款0.1%的滯納金,超過30日未支付的,被告有權(quán)單方面終止協(xié)議并向被告追償違約金,因任一方過錯導(dǎo)致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的,守約方有權(quán)要求違約方按購房總價的20%支付違約金,并要求違約方賠償守約方其他因履行本協(xié)議而發(fā)生的直接經(jīng)濟損失。被告按約完成了上述廠房的設(shè)計、建造工作,并于2013年5月23日取得了《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》,于2013年6月25日取得了變更后的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。然而,原告在上述工程通過竣工驗收備案后應(yīng)支付第二筆定造定購款時起,即拒絕繼續(xù)履行付款義務(wù),經(jīng)被告多次電話、口頭催告,并于2013年7月15日發(fā)送《告知函》催告后,原告仍拒絕履行付款義務(wù)至今。因原告上述違約行為,致使被告長期無法回籠資金,影響正常經(jīng)營且承擔了額外的融資成本損失。且上述工業(yè)廠房建造完成后,因原告拒絕履行付款及過戶義務(wù),導(dǎo)致廠房長期空置,因空置產(chǎn)生的實際損失經(jīng)粗略計算已達665萬余元。被告認為,原、被告雙方間的協(xié)議系真實意思表示,合法有效,被告已按約履行協(xié)議義務(wù),而原告構(gòu)成違約,被告有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同并要求原告承擔總價款20%(即462萬元)的違約金,扣除原告支付的不可退還的250萬元款項后,原告仍應(yīng)支付212萬元的違約金。被告未維護自身利益,故提出反訴,請求支持所請。
原告孫洪某針對被告宏富公司的反訴辯稱:根據(jù)合同第2.3.3、2.3.4條約定,原告未支付剩余房款的原因是被告未履行通知義務(wù),驗收合格和取得大產(chǎn)證后被告沒有通知原告。
經(jīng)審理查明:2011年5月16日,被告宏富公司作為甲方、原告孫洪某作為乙方,雙方簽訂了《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》一份,約定乙方因建辦企業(yè)需要,委托甲方按乙方的要求定造建筑面積為5,753平方米的工業(yè)廠房,根據(jù)本協(xié)議條款規(guī)定,乙方全部買受建造完成后的工業(yè)廠房以及關(guān)聯(lián)土地使用權(quán);廠房名稱(暫定):上海市松江科技創(chuàng)業(yè)中心二期第2號廠房(圖紙編號,最終以產(chǎn)權(quán)登記部門核準的號碼為準),廠房座落:松江區(qū)新飛路1500弄,廠房建筑面積約5,753平方米(最終以產(chǎn)權(quán)登記部門核準的建筑面積為準);合同第2.2.1條約定,甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商、一致同意:乙方以單價4,350元/平方米(建筑面積),其中底層停車庫(約940平方米)按2,300元/平方米的價格購買該廠房,總價款為人民幣2,310萬元,其中房屋配套工程費金額為625萬元,其余為購買房產(chǎn)價款,金額為人民幣1,685萬元,待該產(chǎn)房建成后按有關(guān)部門的實測建筑面積,在支付總房價款上多退少補;合同第2.3.1條約定,乙方于簽署本《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》的2日內(nèi)向甲方支付人民幣50萬元,作為履行本協(xié)議的定金,如乙方在2日內(nèi)未支付定金,本協(xié)議及相關(guān)條款自動失效,在具體轉(zhuǎn)讓交易時,所支付的定金自動轉(zhuǎn)為標的轉(zhuǎn)讓款;合同第2.3.2條約定,自甲方辦妥項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證后5日內(nèi),乙方應(yīng)再支付甲方不可退還的房屋定造定購款200萬元,此筆款為定金后支付的首期房款(內(nèi)含部分房屋配套工程款);合同第2.3.3條約定,自甲方建設(shè)完工并完成有關(guān)部門驗收合格后5日內(nèi),乙方再支付甲方不可退還的第二筆房屋定造定購款計人民幣300萬元(內(nèi)含房屋配套工程款);合同第2.3.4條約定,剩余購房款(含房屋配套工程款)人民幣1,760萬元(按有關(guān)部門的實測建筑面積),在支付總房價款上多退少補,乙方定于甲方取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后90日內(nèi)支付(甲方需提供書面通知),甲方承諾在乙方付清購房(內(nèi)含房屋配套工程款)全款后立即為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)并辦理廠房入駐手續(xù);合同第2.3.5條約定,若乙方不按時交付定造定購款(不可抗力除外),則應(yīng)按日向甲方支付應(yīng)交款的0.1%的滯納金,超過30日未支付的,甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議,并按本協(xié)議第七條向乙方追償違約金;合同第2.3.6條約定,甲乙雙方應(yīng)于取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后的15日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,并于乙方支付完條款2.3.4條所述購房余款后2日內(nèi),向松江房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請手續(xù),乙方取得該廠房過戶申請收件單后,按現(xiàn)行規(guī)定,在20個工作日后,乙方可申領(lǐng)該廠房的房地產(chǎn)證(小產(chǎn)證),如因甲方原因未能在約定的日期內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),則甲方應(yīng)當向乙方支付違約金,違約金按購房總價款的日千分之一計算,違約金自本協(xié)議約定的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)期限之第二天起算至實際辦理之日止,超過約定日期30日未辦理的,乙方有權(quán)單方面終止本協(xié)議,并按本協(xié)議第七條向甲方追償違約金;合同第五條約定,辦理房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)時發(fā)生的稅費、辦證費由甲、乙雙方按國家及本市有關(guān)規(guī)定各自承擔相應(yīng)的費用;合同第7.1條約定,本協(xié)議簽訂后,甲、乙雙方中的任何一方過錯導(dǎo)致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的,守約方有權(quán)要求違約方按購房總價的百分之二十支付違約金,并要求違約方賠償守約方其他因履行本協(xié)議而發(fā)生的直接經(jīng)濟損失;第7.2條約定,乙方在支付定金或第一或第二筆房屋定造定購款后單方解除協(xié)議的,已付的房屋定造定購款不予退還,已付房屋定造定購款若不足購房總價的百分之二十,乙方應(yīng)向甲方補足違約金,若已付房屋定造定購款超過購房總價的百分之二十的,乙方無權(quán)要求退回超出部分,但可不再支付購房總價百分之二十的違約金。定造定購協(xié)議書還對其他相關(guān)事宜進行了約定。
2011年5月24日,原告支付給被告購房款50萬元。2011年12月23日,原告支付給被告購房款200萬元。
2013年5月23日,被告宏富公司取得涉案工程的建設(shè)工程竣工驗收備案證書。
2013年6月25日,被告宏富公司取得涉案工程的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證),同日,涉案房屋被核準登記在被告宏富公司名下,載明建筑面積為5,707.50平方米,房屋用途為廠房,竣工日期為2013年。
庭審中,被告提交了告知函、快遞底單、情況說明、房屋租賃合同、公證書(通話錄音)、錄音資料、手機通話記錄詳單、付費通知單、工商信息資料、證人證言等,證明原告知曉涉案工程建造完成的相關(guān)事實,最早在2013年7月15日被告即書面發(fā)送告知函給過原告,但由于時間較久,無法查詢相關(guān)送達信息;涉案房屋登記在被告名下后,被告把二至五層分別租給了幾個人,一層做成車庫沒有出租,被告和租戶的租賃合同可以證明房子建好后長期空置,由此給被告造成巨大損失,所以被告不可能寧愿自己承受經(jīng)濟損失也不把房子造好的事實通知給原告;原告也曾經(jīng)帶他人看過房屋,可能是自己不太想購房,有意轉(zhuǎn)手廠房,但是沒有成功,原、被告在2017年底就廠房事宜有過多次電話聯(lián)系,原告希望被告退還已支付的款項。原告則質(zhì)證認為,告知函沒有收到,快遞單不能達到被告證明目的;2013年原告曾多次致電被告實際控制人高善芳,詢問廠房建設(shè)進度,但被告始終未告知進展,致使原告無法確定付款時間節(jié)點,2014年2015年,原告曾到涉案科技園區(qū)找高善芳協(xié)商此事,但高善芳一直不給予正面答復(fù),既不出示涉案廠房的驗收合格文件和產(chǎn)權(quán)證,也不告知廠房證件的辦理進度,既不同意退款,也不提出具體解決方案,2017年下半年,原告還與高善芳協(xié)商此事,但其仍一直拖著不給解決方案;公證書的形式無異議,但是公證內(nèi)容和本案無關(guān),通話錄音的兩位主體和本案無關(guān),原告沒有讀過MBA,不認識葛會軍,無法確認撥入方的電話是葛會軍,也無法確認接電話的人是葛會軍,撥出方也無法確認就是高善芳本人;對于證人證言,證明內(nèi)容和本案無關(guān),無論原告是否知道房屋已經(jīng)建造完畢,都不能免除被告書面通知原告的合同義務(wù),且證人是涉案園區(qū)的物業(yè)經(jīng)理,和被告有著密切的聯(lián)系。
訴訟中,就本案所涉工業(yè)廠房的買賣,本院向原、被告進行了釋明,上海市松江區(qū)曾就上述事項發(fā)布過兩個規(guī)范性文件,即2014年12月5日公布的滬松府辦【2014】81號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《松江區(qū)關(guān)于加強存量工業(yè)用地用途管理的暫行辦法》的通知(以下簡稱“81號文”)以及2017年4月7日公布的上海市松江區(qū)經(jīng)濟委員會發(fā)文滬松經(jīng)【2017】79號區(qū)經(jīng)委關(guān)于印發(fā)《松江區(qū)關(guān)于加強存量工業(yè)用地管理的實施辦法》的通知(以下簡稱“79號文”),當前實施的是79號文。主要內(nèi)容是松江區(qū)對工業(yè)廠房的買賣進行規(guī)制,原則上對企業(yè)和企業(yè)之間的工業(yè)廠房買賣進行審查,個人購買工業(yè)廠房是受到限制的,相關(guān)的生效判決對此也進行過認定,即認為客觀上存在不可克服的障礙,合同無法繼續(xù)履行?;诖?,原告變更了其訴訟請求,被告仍堅持其反訴請求。
以上事實,有工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書、平面圖、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)登記簿、照片、付款憑證、建設(shè)工程竣工驗收備案證書、公證書、證人證言以及當事人的陳述等證據(jù)予以證實,本院予以確認。
本院認為,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。本案中,雙方的爭議焦點在于:1、涉案合同解除的原因是什么?2、涉案合同解除的后果如何處理?對于第一個爭議焦點,上海市松江區(qū)先后頒布的81號文和79號文對于松江轄區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房的過戶均進行了明確的引導(dǎo)和規(guī)制,根據(jù)上述規(guī)范性文件,原告作為自然人顯然不符合工業(yè)廠房買受人的條件,其主體性質(zhì)也無法保障涉案廠房用于工業(yè)用途,故涉案廠房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶至原告名下存在不可克服的障礙,雙方所簽的買賣合同已然無法繼續(xù)履行,原、被告的合同目的無法實現(xiàn),雙方均有權(quán)解除合同。本案中,對于原、被告均主張的解除合同訴請,本院予以支持。被告雖提供了2013年7月15日的告知函,據(jù)此欲證明在政策出臺之前已通知原告辦證及交付房屋,但未提供證據(jù)證明該函件已經(jīng)送達原告,該函件的送達地址也非雙方約定或法定的原告送達地址,且原告對此予以否認,故本院難以采信。因此,原告所主張的被告遲延未通知、被告所陳述的原告逾期未付款等,均非導(dǎo)致涉案合同不能履行的根本原因,導(dǎo)致雙方合同解除的真正原因在于上述客觀障礙。對于第二個爭議焦點,本院認為,合同解除后應(yīng)當恢復(fù)原狀,即被告應(yīng)當將已收取的購房款250萬元返還給原告,并支付原告資金占用期間的存款利息。至于原告主張的可得利益損失,被告反訴主張的違約金等,由于本案買賣合同的解除難以歸咎于原、被告任意一方,故對于原、被告的上述本、反訴請求,本院均不予支持,對相關(guān)的損失,也不再進行評估鑒定。
綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十條第(一)項的規(guī)定,判決如下:
一、解除原告(反訴被告)孫洪某與被告(反訴原告)上海宏富置業(yè)有限公司于2011年5月16日簽訂的《工業(yè)廠房定造定購協(xié)議書》;
二、被告(反訴原告)上海宏富置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)孫洪某已支付的購房款2,500,000元;
三、被告(反訴原告)上海宏富置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按照中國人民銀行同期存款利率支付原告(反訴被告)孫洪某利息(其中以500,000元為基數(shù),自2011年5月25日起;以2,000,000元為基數(shù),自2011年12月24日起,均計算至判決生效之日止);
四、駁回原告(反訴被告)孫洪某的其余訴訟請求;
五、駁回被告(反訴原告)上海宏富置業(yè)有限公司的其余反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費64,300元,反訴案件受理費11,880元,財產(chǎn)保全費5,000元,合計訴訟費81,180元,由原告(反訴被告)孫洪某負擔37,500元(已付),被告(反訴原告)上海宏富置業(yè)有限公司負擔43,680元(已付11,880元,余款31,800元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:洪??飛
書記員:王燕華
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