原告：孫某，男，19XX年X月X日出生，滿族，無職業(yè)，現(xiàn)住哈爾濱市。
委托代理人：關(guān)某，女，19XX年X月X日出生，滿族，個(gè)體戶，現(xiàn)住哈爾濱市。
委托代理人：孟令波，黑龍江天鐘律師事務(wù)所律師。
被告：劉某，男，19XX年X月X日出生，漢族，村民，現(xiàn)住五常市。
被告：張某，男，19XX年X月X日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住五常市。
二被告委托代理人：蔣志勇，黑龍江墨龍律師事務(wù)所律師。

原告孫某訴被告劉某、張某確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2016年9月28日立案受理，依法組成合議庭，于2018年2月12日、4月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫某的委托代理人關(guān)某、孟令波，以及被告劉某、張某的委托代理人蔣志勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫某向本院提出訴訟請求如下：1、請求確認(rèn)被告劉某與被告張某間就原告孫某所有的坐落于哈爾濱市××單元××室簽訂的房屋買賣合同無效。2、案件受理費(fèi)、鑒定評(píng)估費(fèi)由二被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：原告孫某裝修臺(tái)球房急需用錢，劉某通過其朋友陸偉得知在被告劉某處能借到錢。2015年11月25日，原告與劉某按照陸偉提供的地址來到哈爾濱市珠江路梓涵汽車租賃公司，見到被告劉某說明來意后，被告劉某稱借錢可以，但需用房照作抵押，原告表示明天就帶房照過來。2015年11月26日上午，原告帶著房照與劉某再次來到被告劉某所在的公司，見面后劉某又稱抵押房照需要公證，原告表示可以辦理借款抵押公證。隨后被告劉某帶領(lǐng)原告及劉某來到哈爾濱市××區(qū)公證處，在沒告知材料內(nèi)容情況下就讓原告孫某簽字，原告著急借錢，以為是在借款抵押手續(xù)上簽字，沒看內(nèi)容就簽了字，當(dāng)日下午6時(shí)許原告與被告劉某在原告的臺(tái)球房簽訂借款協(xié)議一份，約定借款金額200，000.00元，月息5分，期限1個(gè)月。協(xié)議簽訂后劉某稱在借款中先行扣除利息10,000.00元，付款190,000.00元，原告急需用錢不得不接受被告劉某的無理要求。被告劉某隨即以張智賬號(hào)給原告賬號(hào)匯款190,000.00元。還款期限屆滿后原告給被告劉某打電話償還借款，劉某拒接電話，2016年1月原告與劉某去被告劉某的公司找劉某，但已人去樓空。此前原告仍按部就班償還房貸，后因銀行告知510,545.00元房貸已結(jié)清才停止還貸。2016年7月19日，原告母親關(guān)某接到哈爾濱市南崗區(qū)人民法院傳票后得知被告劉某已將原告所有的坐落于哈市南崗區(qū)鴻翔名苑祥瑞閣2單元601室房屋變賣給了被告張某。2016年9月20日，原告將哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局訴至法院，要求撤銷變更至張某名下的房屋所有權(quán)證，此（2016）黑0103行初370號(hào)行政訴訟案件尚未審結(jié)。被告劉某利用騙取的委托書非法變賣原告房產(chǎn)，損害了原告的合法權(quán)益，其與被告張某間的房屋買賣合同無效，理由如下：1、原告與被告劉某簽訂的委托書不是原告的真實(shí)意思表示，屬無效合同。2、二被告以合法形式掩蓋非法目的、惡意串通訂立的虛假房屋買賣合同系無效合同。
被告劉某辯稱，原告孫某的訴訟請求，于法無據(jù)，其訴請應(yīng)予以駁回。理由為：1、原告與被告劉某在哈爾濱市××區(qū)公證處簽訂委托書并依法進(jìn)行了公證，其公證程序合法，原告委托被告劉某變賣其房屋是原告的真實(shí)意思表示，不存在欺詐情形。2、原告作為完全行為能力人，應(yīng)當(dāng)知曉其授權(quán)的法律后果。委托書中并未約定被告劉某變賣原告房屋時(shí)需要等待原告的進(jìn)一步指令，因此，原告的該主張不成立。3、原告所述的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不是被告劉某代表原告與被告張某簽訂房屋買賣合同的前置條件。4、本案中原告未提供證據(jù)證明被告劉某曾經(jīng)重復(fù)使用此合同文本，因此，原告關(guān)于委托書系格式條款的主張不成立；5、被告劉某代表原告與被告張某簽訂房屋買賣合同，以及代為原告進(jìn)行房屋過戶是受托人在授權(quán)范圍內(nèi)履行合同義務(wù)的行為，符合相關(guān)法律規(guī)定。
被告張某辯稱，原告孫某的訴訟請求，于法無據(jù)，其訴請應(yīng)予以駁回。理由為：1、房屋買賣合同的主體是原告與被告張某，而非二被告。2、不存在重大誤解或欺詐、乘人之危的情形，原告據(jù)此行使撤銷權(quán)無事實(shí)依據(jù)，且已超過一年的除斥期間。3、原告的訴訟請求是確認(rèn)合同無效，但在事實(shí)論述部分卻變?yōu)檎埱蟪蜂N，其主張與事實(shí)理由不相一致。4、依據(jù)合同法第三十九條的規(guī)定，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案原告與被告劉某簽訂的委托書不存在格式條款情形，其格式條款的主張不成立，且原告與劉某之間的法律關(guān)系不能及與張某。因此，不能認(rèn)定原告與被告張某之間的房屋買賣關(guān)系無效。5、案涉房屋所有權(quán)的取得系基于買賣，并非基于善意取得的方式，且被告張某作為買受人盡到了審慎義務(wù)，在交易過程并無不當(dāng)和惡意。從交易的安全性考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，從而認(rèn)定案涉房屋歸被告張某所有。6、被告張某只有一個(gè)目的就是與原告或有權(quán)處分人達(dá)成一致，從而購買房屋，不存在其他任何目的，因此，原告關(guān)于以合法形式掩蓋非法目的主張不成立。7、被告張某作為買受人與案涉房屋的有權(quán)處分人簽訂合同后，依約履行了交付房款義務(wù)，依規(guī)負(fù)擔(dān)了相應(yīng)稅費(fèi)，也辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，但遲遲不能入住自己的房屋，明明是自己的合法權(quán)益受到侵犯，卻因原告濫用訴權(quán)，致使被告張某的合法權(quán)益得不到及時(shí)保障。
原告為證實(shí)其主張的事實(shí)，舉示證據(jù)如下：
證據(jù)一、身份證1份，證明原告的身份情況。
證據(jù)二、建設(shè)銀行交易查詢明細(xì)1份，擬證明原告與被告劉某間存在借貸關(guān)系。
證據(jù)三、委托書1份，證明目的：1.擬證明簽訂委托書并進(jìn)行公證的目的是辦理借款抵押手續(xù)。2、擬證明哈爾濱市××區(qū)公證處超越管轄權(quán)辦理公證事務(wù)。
證據(jù)四、房屋買賣合同1份（來源于哈市南崗區(qū)人民法院，系張某提供），證明目的：1.該合同中買受人的簽名不是被告張某本人簽名，系虛假合同。2、存在惡意串通行為。
證據(jù)五、哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局檔案一組，擬證明二被告約定的950，000.00元交易價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，其約定顯失公平。
證據(jù)六、哈爾濱梓涵汽車租賃公司和梓涵裝飾工程公司企業(yè)信息材料各1份、公司門面外景照片兩張，擬證明被告劉某及案外人張智從事小額貸的事實(shí)。
證據(jù)七、借款協(xié)議、買賣協(xié)議、哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2017）黑0110民初6806號(hào)民事調(diào)解書各1份、劉飛出具的情況說明1份，擬證明被告劉某放貸模式即是套路貸模式。
證據(jù)八、原告孫某名下房貸還款賬戶明細(xì)1份，擬證明原告不知曉其房屋被變賣、過戶，2016年1、2、3月仍繼續(xù)償還房貸，以及被告劉某隱瞞變賣原告房屋及過戶的事實(shí)。
證據(jù)九、證人劉某出庭作證證言，擬證明原告孫某與被告劉某簽訂的委托書并進(jìn)行公證的目的是辦理借款抵押手續(xù)及原告在借款前與被告劉某素不相識(shí)，以及還款期限屆滿后原告找被告劉某還款未果的事實(shí)。
證據(jù)十、黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司出具的司法鑒定意見書1份及評(píng)估鑒定費(fèi)收據(jù)1張，司法鑒定意見書證實(shí)坐落于哈市南崗區(qū)鴻翔名苑祥瑞閣2單元601室房屋在鑒定基準(zhǔn)日2016年1月27日的市場價(jià)值總價(jià)為1,834,955.00元，單價(jià)為每平方米9,510.00元；鑒定費(fèi)收據(jù)證實(shí)原告向鑒定機(jī)構(gòu)支付鑒定費(fèi)19，100.00元。
經(jīng)質(zhì)證，關(guān)于證據(jù)一，二被告無異議。關(guān)于證據(jù)二，被告劉某承認(rèn)2015年11月26日原告在被告劉某處借款200，000.00元，約定月息5分，期限1個(gè)月，以及扣除10,000.00元利息后通過張智轉(zhuǎn)賬付款給原告190,000.00元借款的事實(shí)。但認(rèn)為借款與簽訂委托書之間不具有關(guān)聯(lián)性，二者系獨(dú)立的法律關(guān)系，不能證明簽訂委托書的目的是為了借款抵押。其待證事實(shí)不成立。被告張某認(rèn)為該證據(jù)與本案無關(guān)。關(guān)于證據(jù)三，二被告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為原告系完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)知曉委托書中承載的內(nèi)容及法律后果，簽訂委托書的目的是委托被告劉某賣房，不是借款抵押。委托書約定的委托事項(xiàng)只要不違反相關(guān)法律規(guī)定并屬公證機(jī)關(guān)受理范圍，松北區(qū)公證處即有管轄權(quán)，不存在超越職權(quán)辦理公證事務(wù)的情形。關(guān)于證據(jù)四，二被告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議：房屋買賣合同的主體是否適格應(yīng)結(jié)合相關(guān)證據(jù)進(jìn)行確認(rèn)，不能僅以甲、乙雙方確定交易主體。合同中后補(bǔ)充的“代孫某”具有法律效力，能夠表明房屋交易的主體系原告及被告張某。在房產(chǎn)部門約定的交易價(jià)格低于房屋買賣合同中約定的交易價(jià)格，目的是為了少交稅，符合被告張某買受人的心理狀態(tài)，不存在合同無效的情形。關(guān)于證據(jù)五，二被告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議：1、二被告履行合同過程中盡到了審慎義務(wù)。2、原告購置房產(chǎn)已近20年，二被告以1，280，000.00元的價(jià)格進(jìn)行交易，符合市場價(jià)格，不存在顯失公平的情形。關(guān)于證據(jù)六，二被告認(rèn)為與本案無關(guān)。關(guān)于證據(jù)七，二被告認(rèn)為與本案無關(guān)，系原告主觀臆斷。關(guān)于證據(jù)八，二被告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性及待證事實(shí)雖有異議，但未具體說明。關(guān)于證據(jù)九，二被告對(duì)證人證言有異議：1、認(rèn)為證人與原告系多年好友，其證言效力較低。2、該證言與原告提供的證據(jù)六相互矛盾，不具有可信度，且其證言內(nèi)容與委托書內(nèi)容相悖，委托書系書證，其證明力高于證人證言。關(guān)于證據(jù)十，二被告對(duì)其合法性有異議：1、該鑒定已過舉證期限；2、鑒定意見書未有鑒定機(jī)構(gòu)鋼章。對(duì)鑒定方法有異議，認(rèn)為采用比較法進(jìn)行評(píng)估不具有合理性，應(yīng)適用市場法予以評(píng)估。對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為房屋的價(jià)值與合同是否有效不具有關(guān)聯(lián)性。此外，鑒定意見僅為辦案單位提供參考，不能作為定案的依據(jù)。
二被告為證實(shí)其辯解的事實(shí)，舉示證據(jù)如下：
證據(jù)一、房屋所有權(quán)證書1份，證明案涉房屋于2016年1月27日變更至被告張某名下后，張某對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)。
證據(jù)二、公證書、委托書、原告身份證復(fù)印件各1份，證明目的：1、原告授權(quán)被告劉某全權(quán)負(fù)責(zé)辦理案涉房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜；2、被告劉某與被告張某簽訂的房屋買賣合同，其出賣人系原告孫某，買受人系被告張某，被告劉某僅是作為受托人履行合同義務(wù)；3、被告劉某具有處分權(quán)，被告張某在房屋買賣交易中盡到了審慎義務(wù)。
證據(jù)三、房屋買賣合同、住宅專項(xiàng)維修資金票據(jù)各1份、非稅收入票據(jù)3張（登記費(fèi)1張、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)2張）、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票2張、稅收完稅證明2張，擬證明被告張某依法受讓房屋的合法性，繳納稅費(fèi)款55,545.80元。
證據(jù)四、哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2017）黑0103行初80號(hào)及（2017）黑0103行初80號(hào)之一行政裁定書各1份、裁判文書生效證明1份，擬證明被告張某取得的房產(chǎn)證具有法律效力，并非處于效力待定狀態(tài)。
經(jīng)質(zhì)證，關(guān)于證據(jù)一，原告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為原告已向南崗區(qū)人民法院提起行政訴訟，此案尚未審結(jié)，該房產(chǎn)證處于效力待定狀態(tài)。關(guān)于證據(jù)二，原告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為委托書不是原告的真實(shí)意思表示，不具有法律效力，因此，公證書亦不具有法律效力。關(guān)于證據(jù)三，原告對(duì)房屋買賣合同有異議，認(rèn)為不具有真實(shí)性。對(duì)其他票據(jù)及完稅證明的真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為不能證實(shí)其待證事實(shí)。關(guān)于證據(jù)四，原告對(duì)其真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為原告提起的行政訴訟并未審結(jié)，其房產(chǎn)證處于效力待定狀態(tài)。
本院詢問被告張某筆錄1份，被告張某在筆錄中承認(rèn)兩份房屋買賣合同中張某的簽名不是其本人所書寫，是張智所書寫，該合同是被告張某委托張智代為簽訂的。兩份房屋買賣合同中約定的交易價(jià)格以1，280，000.00元為準(zhǔn)。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)被告張某承認(rèn)房屋買賣合同中買受人張某的簽名不是其本人書寫，系張智書寫的事實(shí)無異議。對(duì)被告張某委托張智簽名的陳述有異議，認(rèn)為無任何證據(jù)表明被告張某與張智存在委托關(guān)系。二被告對(duì)該份筆錄無異議，認(rèn)為購買房屋是被告張某的真實(shí)意思表示，房產(chǎn)部門的檔案材料亦能證明被告張某系購房人，張智代張某簽名，事后得到了張某追認(rèn)。
本院經(jīng)過審查核實(shí)，對(duì)原告孫某提交的證據(jù)，認(rèn)證如下：關(guān)于證據(jù)一，二被告對(duì)該證據(jù)無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證；關(guān)于證據(jù)二，該證據(jù)具有客觀真實(shí)性，能夠證實(shí)原告主張的事實(shí)，予以采信。關(guān)于證據(jù)三，結(jié)合證人劉某證言及公證管轄的相關(guān)規(guī)定，其待證事實(shí)成立，本院予以確認(rèn)；關(guān)于證據(jù)四，從房屋買賣合同簽訂前后行為、合同約定、履行，以及被告張某的自認(rèn)等情況綜合分析，其待證事實(shí)成立，本院予以確認(rèn)；關(guān)于證據(jù)五，該證據(jù)擬證明的事實(shí)成立，予以確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)六、七，此兩份證據(jù)不足以充分證實(shí)原告主張的事實(shí)，不予采信。關(guān)于證據(jù)八，該證據(jù)具有客觀真實(shí)性，其待證事實(shí)成立，予以采信；關(guān)于證據(jù)九，證人劉某雖與原告系朋友關(guān)系，但其經(jīng)歷了原告孫某與被告劉某間借款、簽訂委托書及付款的全部經(jīng)過，是知悉案件真實(shí)情況的人，結(jié)合原告孫某與被告劉某素不相識(shí)即委托被告劉某賣房有違常理的情形，故認(rèn)定證人敘述的事實(shí)具有客觀真實(shí)性，予以采信；關(guān)于證據(jù)十，黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司出具的鑒定意見，其鑒定程序合法，依據(jù)充分，鑒定方法無不當(dāng)之處，予以采信。
本院經(jīng)過審查核實(shí)，對(duì)二被告提交的證據(jù)，認(rèn)證如下：關(guān)于證據(jù)一，該房產(chǎn)證系房產(chǎn)部門頒發(fā)，具有真實(shí)性，予以采信。關(guān)于證據(jù)二，原告孫某與被告劉某去公證處的目的是辦理借款抵押公證手續(xù)，非原告委托劉某賣房，不是原告孫某的真實(shí)意思表示，故對(duì)該證據(jù)擬證明的事實(shí)不予采信；關(guān)于證據(jù)三，二被告提供的房屋買賣合同，因買受人張某的簽名不是其本人所書寫，不具有真實(shí)性，不予采信；證據(jù)三中的其他證據(jù)具有客觀真實(shí)性，予以采信。關(guān)于證據(jù)四，二被告提供的裁定書具有真實(shí)性，予以采信。
依據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：原告孫某裝修臺(tái)球房用錢，劉某通過其朋友陸偉得知在被告劉某處能借到錢。2015年11月26日上午，原告孫某與劉某來到哈爾濱市珠江路梓涵汽車租賃公司找被告劉某借錢，此前原告孫某與被告劉某素不相識(shí)，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成借款意向，被告劉某表示需到公證處辦理借款抵押公證手續(xù)，原告孫某及劉某隨同被告劉某來到哈爾濱市××區(qū)公證處后原告孫某與被告劉某簽訂委托書一份并對(duì)委托書進(jìn)行了公證。委托書中約定的委托事項(xiàng)是原告委托被告劉某變賣原告所有的坐落于哈爾濱市××單元××室房屋。當(dāng)日下午原告孫某與被告劉某簽訂借款協(xié)議一份，約定的借款金額為200，000.00元，月息5分，期限1個(gè)月。協(xié)議簽訂后被告劉某在200，000.00元借款中先行扣除利息10,000.00元，通過張智轉(zhuǎn)賬向原告賬戶付款190，000.00元。還款期限屆滿后原告孫某找被告劉某還款未果。
2016年7月，被告張某將原告母親關(guān)某訴至哈爾濱市南崗區(qū)人民法院，要求關(guān)某遷出其購買的原告房屋。此案尚未審結(jié)，被告張某未遷入訴爭房屋。被告張某在該訴訟案件中提供房屋買賣合同一份，合同約定賣方劉某將坐落于哈爾濱市××單元××室房屋（建筑面積192.95平方米）作價(jià)1,284,726.90元轉(zhuǎn)讓給買方張某，買方于2016年1月28日向賣方支付房款1,284,726.90元，在買方全部付清房款時(shí)，賣方交付房屋及房屋鑰匙。合同簽訂時(shí)間為2016年1月27日。二被告在本案中亦提交房屋買賣合同一份，合同約定賣方劉某（代孫某）將坐落于哈爾濱市××單元××室房屋（建筑面積192.95平方米）作價(jià)1,280,000.00元轉(zhuǎn)讓給買方張某，買方于2016年1月28日向賣方支付房款1,280,000.00元，在買方全部付清房款時(shí)，賣方交付房屋及房屋鑰匙。合同簽訂時(shí)間為2016年1月27日。上述兩份房屋買賣合同，實(shí)為同一份合同，被告張某在哈爾濱市南崗區(qū)人民法院提交的房屋買賣合同系訴爭合同的原貌。庭審中，原告孫某對(duì)兩份合同中張某的簽名有異議，申請字跡鑒定，并要求對(duì)其房屋2016年1月的市場價(jià)值予以評(píng)估鑒定。在鑒定的當(dāng)日，被告張某承認(rèn)兩份房屋買賣合同中張某的簽名不是其本人所書寫，系張智所書寫。2018年4月12日，黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司作出鑒定意見，其鑒定意見為：坐落于哈市南崗區(qū)鴻翔名苑祥瑞閣2單元601室房屋在鑒定基準(zhǔn)日2016年1月27日的市場價(jià)值總價(jià)為1,834,955.00元，單價(jià)為每平方米9,510.00元，原告向鑒定機(jī)構(gòu)支付鑒定費(fèi)19，100.00元。
本院依據(jù)原告申請調(diào)取的過戶至張某名下的房屋檔案顯示：2016年1月21日，被告劉某作為轉(zhuǎn)讓人與被告張某作為受讓人就原告的房屋在哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書一份，承認(rèn)事項(xiàng)第四款載明：買賣雙方議定的房地產(chǎn)成交價(jià)格為人民幣950，000.00元。二被告在承認(rèn)事項(xiàng)中對(duì)該成交價(jià)格進(jìn)行了簽字確認(rèn)。2016年1月27日，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局將原告孫書航所有的坐落于哈市南崗區(qū)鴻翔名苑祥瑞閣2單元601室房屋過戶給被告張某并頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書。
被告張某為辦理房產(chǎn)過戶于2016年1月28日繳納稅費(fèi)款55,545.80元，并于2016年1月13日替原告孫某清償了510,545.00元房屋貸款。原告不知曉其房貸已結(jié)清，亦不知曉其房屋已被變賣、過戶，2016年1、2、3月仍繼續(xù)償還房貸，后因銀行告知房貸已結(jié)清才停止還貸。
2016年9月20日，原告將哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局訴至法院，要求撤銷變更至張某名下的房屋所有權(quán)證，此行政訴訟案件尚未審結(jié)。

本院認(rèn)為，原告孫某與被告劉某簽訂的委托書是否具有法律效力，以及訴爭的房屋買賣合同否具有法律效力系本案爭議的焦點(diǎn)問題。
爭議的焦點(diǎn)一、原告與被告劉某簽訂的委托書是否具有法律效力。
雙方簽訂的委托書不是原告孫某的真實(shí)意思表示，應(yīng)系名為委托賣房實(shí)為借款抵押。其理由如下：
1、委托他人買賣房屋，通常情況下，受委托的人一是信得過的人，二是從事房屋中介的專業(yè)人員。從證人劉某的證言上看，原告孫某與被告劉某素不相識(shí)。從被告劉某的職業(yè)來看，劉某并非從事房屋中介的專業(yè)人員?？梢?，原告孫某將買賣房屋如此重大事宜委托給一個(gè)素不相識(shí)亦非專事房屋中介的人，與常理不符。
2、從證人劉某的證言上看，原告孫某與被告劉某達(dá)成借款意向后，劉某為確保借款得以償還，要求原告孫某到公證部門辦理借款抵押公證手續(xù)。在公證處簽訂委托書并進(jìn)行公證的目的是辦理借款抵押公證手續(xù)，而非委托被告劉某賣房。
3、合同生效的前提是當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同中當(dāng)事人的意思表示，應(yīng)結(jié)合行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則予以確定。原告孫某與被告劉某簽訂委托書是基于借款而來，原告孫某的借款行為與簽訂委托書的行為存在因果關(guān)系，并非兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。簽訂委托書并進(jìn)行公證的目的是辦理借款抵押手續(xù)，確保借款得以償還，雙方簽訂委托書并進(jìn)行公證實(shí)際是履行借款合同的擔(dān)保行為，而非委托被告劉某賣房。委托書中約定的委托事項(xiàng)有違常理，與慣例不符，其約定有違誠實(shí)信用原則。
據(jù)前所述，委托書中約定的委托事項(xiàng)不是孫某的真實(shí)意思表示，據(jù)此認(rèn)定，雙方簽訂的委托書屬無效合同，不具有法律效力。
爭議的焦點(diǎn)二、本案訴爭的房屋買賣合同是否具有法律效力。
1、訴爭房屋買賣合同是否具有真實(shí)性問題
被告張某在哈爾濱市南崗區(qū)人民法院提交的房屋買賣合同及二被告在本案中提交的房屋買賣合同系本案訴爭的房屋買賣合同。無論是哪份合同，合同中張某的簽名均不是張某本人所簽，該事實(shí)有張某自認(rèn)為憑。被告張某關(guān)于張智代其簽名是受張某委托的辯解，無證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)被告張某該辯解不予認(rèn)定。庭審中被告張某稱其對(duì)張智代簽名行為進(jìn)行了事后追認(rèn)，因其追認(rèn)的動(dòng)機(jī)不是為使房屋順利交易，而是為獲取不當(dāng)利益，并非善意，故對(duì)被告張某的追認(rèn)不予確認(rèn)。據(jù)此認(rèn)定，上述兩份房屋買賣合同均不具有真實(shí)性，屬虛假合同。
2、二被告間的房屋買賣交易是否存在惡意串通，損害第三人利益的行為。
惡意串通是行為人之間相互串通，明知其行為會(huì)損害國家、集體或第三人利益而故意為之，或行為后果客觀上損害了國家、集體或第三人利益。其構(gòu)成要件：（一）、須有行為人雙方基于惡意串通而損害國家、集體或第三人利益之故意。（二）、須有雙方共同惡意串通之行為，即雙方惡意串通之意思已付諸實(shí)施。（三）、須串通之雙方有通過惡意串通行為而謀取不當(dāng)利益之非法目的。（四）、須惡意串通的行為直接損害國家、集體或第三人利益。
二被告是否存在惡意串通行為，具體到本案，應(yīng)從是否存在主觀故意、是否存在明顯違背正常房屋交易習(xí)慣、是否實(shí)際支付對(duì)價(jià)、是否以明顯不合理低價(jià)進(jìn)行交易，并結(jié)合合同簽訂前后行為及合同約定和履行予以綜合判斷。
（1）、原告孫某與被告劉某簽訂委托書并進(jìn)行公證的目的是辦理借款抵押手續(xù)，并非委托劉某變賣房屋，但被告劉某卻假借委托書、公證書變賣原告房產(chǎn)，其以合法形式掩蓋非法目的的行為有違誠實(shí)信用及公序良俗原則，主觀存在惡意。
（2）、從原告房屋被過戶后原告孫某繼續(xù)償還房貸的情況可以看出被告劉某并未將其變賣原告房屋之事告知原告，其掩蓋事實(shí)真相的目的是為獲取不當(dāng)利益，具有主觀惡意。
（3）、本案出現(xiàn)的兩份房屋買賣合同，實(shí)為同一份合同，兩份合同相比較，被告張某在哈爾濱市南崗區(qū)人民法院提交的房屋買賣合同顯系訴爭合同的原貌，二被告為掩飾合同主體及交易金額上的瑕疵，在本案提交的合同中主體處添加了“代孫某”字樣，交易金額處去掉了“4,726.90”。二被告的上述行為系不利于原告的修改而非補(bǔ)充，其主觀明顯存在惡意。
（4）、房屋買賣對(duì)于每個(gè)家庭來說系重大事件，對(duì)房屋交易價(jià)格尤為關(guān)注，需多次反復(fù)進(jìn)行磋商。從被告張某在哈爾濱市南崗區(qū)人民法院提交的房屋買賣合同上看，其約定的房屋交易價(jià)格為1,284,726.90元。而此價(jià)格是房產(chǎn)部門對(duì)原告房屋的評(píng)估價(jià)格，二被告卻直接照搬過來，可見二被告沒有對(duì)房屋的交易價(jià)格進(jìn)行過磋商，其房屋交易行為明顯不符合房屋交易慣例。盡管二被告對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行了更改，將1,284,726.90元更改為1，280，000.00元，但卻不能掩飾其未就房屋交易價(jià)格進(jìn)行磋商的事實(shí)。通常情況下，房屋交易價(jià)格不會(huì)精確到“角分”，而二被告約定的房屋交易價(jià)格卻出現(xiàn)了角分，實(shí)與正常房屋交易慣例不符。
（5）、通常情況下，購房人對(duì)賣房人房屋的坐落位置、朝向、房屋面積、室內(nèi)格局以及裝修等情況極為關(guān)注，并在購房前到賣房人家中實(shí)地察看。被告張某、劉某沒有原告家房屋鑰匙，未經(jīng)原告孫某及其近親屬許可無從看房。此外，被告張某關(guān)于去原告家看過房屋的辯解缺乏事實(shí)依據(jù)，其辯解不成立，本院不予確認(rèn)。基于上述分析可以看出被告張某對(duì)欲購房屋狀況漠不關(guān)心，與正常購房人的心態(tài)相去甚遠(yuǎn)，此行為表現(xiàn)亦不符合房屋交易慣例。
（6）、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前簽訂房屋買賣合同系正常的房屋交易慣例。本案，二被告卻在申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后才簽訂房屋買賣合同，其行為明顯與正常房屋交易慣例不符。
（7）、被告張某關(guān)于將570，000.00元購房款打入被告劉某指定賬戶，以及分次將其余購房款交付給被告劉某的辯解，未能提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，故認(rèn)定被告張某除清償房貸之外的購房款并未實(shí)際支付對(duì)價(jià)款。被告劉某自認(rèn)未給付原告孫某房款的事實(shí)，亦能佐證被告張某未實(shí)際支付對(duì)價(jià)款的事實(shí)，二被告間的上述行為屬虛假交易。
（8）、黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司作出的鑒定意見，其鑒定程序合法，鑒定方法適當(dāng)，依據(jù)充分，具有證明力，本院予以采信。該鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定案涉房屋2016年1月27日的市場價(jià)值總價(jià)為1,834,955.00元，符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)值，具有客觀真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理低價(jià)。二被告間的房屋買賣合同系虛假合同，不具有真實(shí)性，其約定的房屋交易價(jià)格亦不具有真實(shí)性，本院不予確認(rèn)。被告在房產(chǎn)部門確認(rèn)的房產(chǎn)成交價(jià)950，000.00元明顯低于當(dāng)時(shí)1,834,955.00元的市場價(jià)格。據(jù)此認(rèn)定，二被告約定的交易價(jià)格顯失公平。
（9）、被告張某替原告清償房貸510,545.00元及繳納稅費(fèi)款55,545.80元的行為旨在為獲取不當(dāng)利益，僅以50余萬元的代價(jià)獲取了180余萬元的房產(chǎn)，二被告交易的結(jié)果給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
二被告的上述行為表明二被告明知其惡意通謀行為會(huì)損害原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)益而付諸實(shí)施，其目的是為獲取不當(dāng)利益，直接損害了原告利益，其行為特征符合惡意串通的構(gòu)成要件，據(jù)此認(rèn)定，二被告惡意串通行為存在，其行為損害了原告的合法權(quán)益。
綜上，二被告為獲取不當(dāng)利益，假借委托書、公證書以“合法”形式就原告的房屋進(jìn)行交易，損害了原告的合法權(quán)益，其以合法形式掩蓋非法目的所訂立的房屋買賣合同無效。二被告為獲取不當(dāng)利益蓄意通謀，主觀上存在惡意。二被告在訂立合同時(shí)簽訂虛假合同，在交易時(shí)僅支付了房貸款，其余房款未實(shí)際支付，存在虛假交易行為，約定的成交價(jià)顯失公平，房屋交易行為與正常房屋交易慣例不符，其交易的結(jié)果直接損害了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，二被告亦因此獲得巨大不當(dāng)利益，二被告上述行為已構(gòu)成惡意串通，其所訂立的房屋買賣合同無效。最高人民法院關(guān)于《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八條規(guī)定，訴訟過程中，一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人陳述的案件事實(shí)明確表示承認(rèn)的，另一方當(dāng)事人無需舉證。當(dāng)事人委托代理人參加訴訟的，代理人的承認(rèn)視為當(dāng)事人的承認(rèn)。被告張某承認(rèn)房屋買賣合同中張某的簽名不是其本人所書寫，是張智所書寫的事實(shí)，系被告張某自認(rèn)，本院予以確認(rèn)。被告劉某委托代理人經(jīng)與劉某核實(shí)后承認(rèn)2016年11月26日原告孫某與被告劉某簽訂借款協(xié)議一份，約定的借款金額為200，000.00元，月息5分，期限1個(gè)月。協(xié)議簽訂后被告劉某在200，000.00元借款中先行扣除利息10,000.00元，通過張智轉(zhuǎn)賬向原告賬戶付款190，000.00元的事實(shí)，系被告劉某自認(rèn)，本院予以確認(rèn)。依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第三條、第六條、第七條、第八條、第十條、第一百一十四條、第一百三十二條、第一百四十二條、第一百五十三條、第一百五十五條，《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第七條、第五十二條第一款（二）、（三）項(xiàng)，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第七條、第十九條，最高人民法院關(guān)于《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第八條的規(guī)定，判決如下：

被告劉某與被告張某于2016年1月27日就坐落于哈爾濱市南崗區(qū)鴻翔名苑祥瑞閣2單元601室簽訂的房屋買賣合同無效。
案件受理費(fèi)21，314.6元，司法鑒定評(píng)估費(fèi)19，100.00元，合計(jì)40，414.60元，由被告劉某、張某負(fù)擔(dān)，于判決書生效后5日內(nèi)交納，保全費(fèi)5000.00元，由原告孫某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長 金業(yè)貴
人民陪審員 郭長海
人民陪審員 關(guān)亞東

書記員： 劉多松