孫建華
張仁勤（江蘇天淮律師事務(wù)所）
于某某
王福珍
王云俠（黑龍江天世律師事務(wù)所）
黑龍江省名山農(nóng)場(chǎng)
朱尊文
劉建生（黑龍江海格律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）孫建華。
委托代理人張仁勤，江蘇天淮律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）于某某。
委托代理人王福珍。
委托代理人王云俠，黑龍江天世律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）黑龍江省名山農(nóng)場(chǎng)，住所地黑龍江省鶴崗市蘿北縣名山農(nóng)場(chǎng)。
法定代表人趙英春，該場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)。
委托代理人朱尊文，該場(chǎng)司法分局局長(zhǎng)。
委托代理人劉建生，黑龍江海格律師事務(wù)所律師。
上訴人孫建華因與上訴人于某某、被上訴人黑龍江省名山農(nóng)場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱名山農(nóng)場(chǎng)）買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省寶泉嶺農(nóng)墾法院〔2015〕寶商初字第441號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年3月3日立案，依法組成合議庭，于同年4月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人孫建華及委托代理人張仁勤，上訴人于某某的委托代理人王福珍、王云俠，被上訴人名山農(nóng)場(chǎng)的委托代理人朱尊文、劉建生到庭參加訴訟。
各方當(dāng)事人自行和解期限為2016年4月22日至2016年5月3日。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2011年8月15日，孫建華與于某某、名山農(nóng)場(chǎng)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定孫建華將名山農(nóng)場(chǎng)供熱站以998萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給于某某，于某某應(yīng)于2011年11月15日給付孫建華333萬(wàn)元，2012年11月15日給付孫建華333萬(wàn)元，2013年11月15日給付孫建華332萬(wàn)元。
如逾期付款，按日千分之二給付滯納金并賠償違約金100萬(wàn)元，名山農(nóng)場(chǎng)對(duì)上述付款提供連帶責(zé)任保證。
合同簽訂后，孫建華按約定向于某某交付了供熱站，于某某于2011年12月21日給付200萬(wàn)元，于2012年5月10日給付100萬(wàn)元，于2012年9月12日給付33萬(wàn)元，于2013年4月3日給付150萬(wàn)元，于2014年1月7日給付15萬(wàn)元，于2014年3月11日給付5萬(wàn)元，于2014年4月11日給付60萬(wàn)元，于2014年11月21日給付50萬(wàn)元，于2014年12月26日給付100萬(wàn)元，共計(jì)向?qū)O建華支付713萬(wàn)元，還剩285萬(wàn)元未給付。
原審判決認(rèn)為:《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，孫建華與于某某自愿簽訂轉(zhuǎn)讓名山農(nóng)場(chǎng)供熱站協(xié)議，雙方之間的買賣關(guān)系成立，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則行使權(quán)利，履行義務(wù)。
孫建華已將名山農(nóng)場(chǎng)供熱站交付給于某某，于某某未按約定期限履行付款義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等民事責(zé)任。
孫建華要求于某某給付剩余欠款285萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，予以支持；《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
本案中，因于某某違約，孫建華要求于某某給付違約金100萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合雙方約定，且于某某與名山農(nóng)場(chǎng)均無(wú)異議，予以支持；孫建華要求于某某按同期銀行貸款利率的四倍給付違約期間利息損失的訴訟請(qǐng)求，因本案法律關(guān)系性質(zhì)為買賣合同關(guān)系，所以不能適用民間借貸關(guān)于四倍利率的規(guī)定，因無(wú)法律依據(jù)，不予支持。
孫建華要求于某某、名山農(nóng)場(chǎng)支付訴訟中發(fā)生的律師代理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因其未提供證據(jù)加以證實(shí)，無(wú)事實(shí)根據(jù)，不予支持；于某某提出發(fā)生的配套費(fèi)及辦理相關(guān)證件發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從欠孫建華的欠款中扣除的反駁請(qǐng)求，因未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證實(shí)，無(wú)事實(shí)根據(jù)，不予支持；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條 ?規(guī)定，連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。
在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。
本案中，孫建華、于某某、名山農(nóng)場(chǎng)并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時(shí)間已超過(guò)法定的六個(gè)月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，故對(duì)孫建華要求名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)保證責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:一、于某某給付孫建華欠款本金285萬(wàn)元、違約金100萬(wàn)元，合計(jì)385萬(wàn)元，于本判決生效之日起10日內(nèi)給付完畢；二、駁回孫建華要求名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)連帶給付責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；三、駁回孫建華的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)55,918元，由孫建華負(fù)擔(dān)21,760元，由于某某負(fù)擔(dān)34,158元。
上訴人孫建華稱:原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、雙方約定的逾期付款違約責(zé)任是如逾期付款，按千分之二給付滯納金并賠償違約金100萬(wàn)元，本案中于某某有713萬(wàn)元沒(méi)有按協(xié)議約定支付，給上訴人造成損失，上訴人在起訴時(shí)考慮到按日千分之二給付滯納金約定偏高，主動(dòng)調(diào)整為同期銀行貸款利息的4倍，不是原審法院認(rèn)定的“本案是買賣合同，不能適用民間借貸關(guān)于4倍利率的規(guī)定”，而是基于雙方的約定。
2、孫建華一直向名山農(nóng)場(chǎng)主張權(quán)利，于某某也要求名山農(nóng)場(chǎng)在其欠款范圍內(nèi)向?qū)O建華支付轉(zhuǎn)讓款，所以名山農(nóng)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
綜上，請(qǐng)求二審法院依法發(fā)回重審或改判，判令于某某給付轉(zhuǎn)讓款，并按銀行同期貸款利率4倍承擔(dān)違約金，計(jì)算到實(shí)際給付之日，名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)連帶給付責(zé)任。
被上訴人于某某辯稱:其本身沒(méi)有任何違約行為，孫建華變賣給其的房產(chǎn)，無(wú)報(bào)建審批手續(xù)，因違反房地產(chǎn)管理法“無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房屋禁止買賣的規(guī)定”，該行為不合法。
按照合同法的規(guī)定，合同當(dāng)中沒(méi)有約定協(xié)助履行辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)及付款的先后，所以應(yīng)當(dāng)屬于同時(shí)履行合同義務(wù)，而且孫建華附有協(xié)助提供買賣標(biāo)的物單證及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，所以原審法院判令于某某承擔(dān)100萬(wàn)元的違約責(zé)任不符合法律規(guī)定，同時(shí)名山農(nóng)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
名山農(nóng)場(chǎng)辯稱:根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定已經(jīng)過(guò)了擔(dān)保期限，其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
于某某上訴稱:1、按照合同法規(guī)定，雙方的買賣行為應(yīng)為無(wú)效行為。
2、于某某依法不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3、名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)的不是連帶保證責(zé)任，而是一般保證責(zé)任，原審法院判令名山農(nóng)場(chǎng)不承擔(dān)保證責(zé)任是錯(cuò)誤的。
孫建華辯稱:買賣合同無(wú)效的說(shuō)法不能成立，于某某是以房屋買賣的相關(guān)規(guī)定闡述合同無(wú)效的，供熱站的買賣不屬于房屋買賣，供熱站原為名山農(nóng)場(chǎng)的供熱站，是改制時(shí)孫建華以競(jìng)買的方式取得的，當(dāng)時(shí)有公證處對(duì)買賣行為進(jìn)行公證，孫建華把該供熱站轉(zhuǎn)讓給于某某是合法行為，于某某的上訴請(qǐng)求不成立，對(duì)承擔(dān)100萬(wàn)元的違約責(zé)任過(guò)低，名山農(nóng)場(chǎng)是連帶保證責(zé)任，不是一般保證責(zé)任。
名山農(nóng)場(chǎng)辯稱:1、于某某與孫建華之間的供熱站買賣是根據(jù)供熱站現(xiàn)有的狀況進(jìn)行的，當(dāng)時(shí)于某某對(duì)供熱站的現(xiàn)狀是明知的，在其了解后購(gòu)買了孫建華的供熱站。
2、名山農(nóng)場(chǎng)是連帶責(zé)任保證，并不是一般責(zé)任保證，根據(jù)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，名山農(nóng)場(chǎng)的擔(dān)保已過(guò)擔(dān)保時(shí)效，已經(jīng)不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
在庭審中，孫建華、于某某、名山農(nóng)場(chǎng)均未提供證據(jù)。
本案二審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人在上訴、答辯及庭審中陳述的意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵問(wèn)題為:一、于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否合法有效；二、于某某與孫建華在履行合同過(guò)程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔(dān)給付剩余款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任；三、名山農(nóng)場(chǎng)是否承擔(dān)保證責(zé)任。
一、關(guān)于于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否合法有效的問(wèn)題。
本案中，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》買賣的是供熱站，具體包括鍋爐、設(shè)備、鍋爐房、管道、煙囪等資產(chǎn)。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定，“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
”可見(jiàn)，買賣供熱站不是買賣房地產(chǎn)，不應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，且買賣供熱站，未違背《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)在雙方簽訂的協(xié)議中也未約定買賣供熱站辦理產(chǎn)權(quán)證照等相關(guān)事項(xiàng)，故于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是合法有效的，于某某提出的該協(xié)議無(wú)效的上訴請(qǐng)求不予支持。
二、關(guān)于于某某與孫建華在履行協(xié)議過(guò)程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔(dān)給付剩余款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。
本院認(rèn)為，因雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》是合法有效的，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。
孫建華按協(xié)議約定履行了交付供熱站的義務(wù)，而于某某未按協(xié)議約定履行給付款項(xiàng)義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其提出的不承擔(dān)違約責(zé)任的上訴請(qǐng)求不予支持。
于某某應(yīng)向?qū)O建華支付剩余款項(xiàng)285萬(wàn)元。
原審中，孫建華同時(shí)向于某某主張逾期付款利息損失和支付違約金，在二審中孫建華放棄主張支付違約金100萬(wàn)元，是對(duì)自己所享權(quán)利的行使和處分，予以準(zhǔn)許。
孫建華主張逾期付款利息損失2,452,516.50元，即要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔(dān)給付責(zé)任，計(jì)算到實(shí)際給付之日。
因于某某與孫建華簽訂的合同中約定“如逾期付款，按日千分之二給付滯納金”，孫建華主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)整，要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔(dān)責(zé)任，未違背法律規(guī)定，綜合考慮于某某的違約時(shí)間和程度,本院對(duì)孫建華的主張予以支持。
所以，于某某應(yīng)給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），對(duì)超出部分不予支持（詳見(jiàn)逾期付款利息計(jì)算表）；應(yīng)給付欠款285萬(wàn)元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實(shí)際給付之日止，參照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
三、關(guān)于名山農(nóng)場(chǎng)是否承擔(dān)保證責(zé)任的問(wèn)題。
本案中，名山農(nóng)場(chǎng)的保證是連帶責(zé)任保證，孫建華、于某某、名山農(nóng)場(chǎng)并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時(shí)間已超過(guò)法定的六個(gè)月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，故對(duì)孫建華、于某某要求名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)保證責(zé)任的上訴請(qǐng)求，不予支持。
綜上，孫建華的上訴請(qǐng)求部分予以支持，于某某的上訴主張不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
一、將原審判決第一項(xiàng)變更為:于某某給付孫建華欠款本金285萬(wàn)元；
二、于某某給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元；給付欠款285萬(wàn)元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實(shí)際給付之日止，參照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
三、維持原審判決第二、三項(xiàng)；
四、駁回于某某的上訴請(qǐng)求。
上述判決一、二項(xiàng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
一審案件受理費(fèi)55,918元，由孫建華負(fù)擔(dān)21,760元，由于某某負(fù)擔(dān)34,158元。
二審案件受理費(fèi)17,873元（孫建華已預(yù)交），由孫建華負(fù)擔(dān)3,214元，由于某某負(fù)擔(dān)14,659元；二審案件受理費(fèi)29,600元（于某某已預(yù)交），由于某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人在上訴、答辯及庭審中陳述的意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵問(wèn)題為:一、于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否合法有效；二、于某某與孫建華在履行合同過(guò)程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔(dān)給付剩余款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任；三、名山農(nóng)場(chǎng)是否承擔(dān)保證責(zé)任。
一、關(guān)于于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否合法有效的問(wèn)題。
本案中，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》買賣的是供熱站，具體包括鍋爐、設(shè)備、鍋爐房、管道、煙囪等資產(chǎn)。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定，“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
”可見(jiàn)，買賣供熱站不是買賣房地產(chǎn)，不應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，且買賣供熱站，未違背《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)在雙方簽訂的協(xié)議中也未約定買賣供熱站辦理產(chǎn)權(quán)證照等相關(guān)事項(xiàng)，故于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書(shū)》是合法有效的，于某某提出的該協(xié)議無(wú)效的上訴請(qǐng)求不予支持。
二、關(guān)于于某某與孫建華在履行協(xié)議過(guò)程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔(dān)給付剩余款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。
本院認(rèn)為，因雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》是合法有效的，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。
孫建華按協(xié)議約定履行了交付供熱站的義務(wù)，而于某某未按協(xié)議約定履行給付款項(xiàng)義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其提出的不承擔(dān)違約責(zé)任的上訴請(qǐng)求不予支持。
于某某應(yīng)向?qū)O建華支付剩余款項(xiàng)285萬(wàn)元。
原審中，孫建華同時(shí)向于某某主張逾期付款利息損失和支付違約金，在二審中孫建華放棄主張支付違約金100萬(wàn)元，是對(duì)自己所享權(quán)利的行使和處分，予以準(zhǔn)許。
孫建華主張逾期付款利息損失2,452,516.50元，即要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔(dān)給付責(zé)任，計(jì)算到實(shí)際給付之日。
因于某某與孫建華簽訂的合同中約定“如逾期付款，按日千分之二給付滯納金”，孫建華主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)整，要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔(dān)責(zé)任，未違背法律規(guī)定，綜合考慮于某某的違約時(shí)間和程度,本院對(duì)孫建華的主張予以支持。
所以，于某某應(yīng)給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），對(duì)超出部分不予支持（詳見(jiàn)逾期付款利息計(jì)算表）；應(yīng)給付欠款285萬(wàn)元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實(shí)際給付之日止，參照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
三、關(guān)于名山農(nóng)場(chǎng)是否承擔(dān)保證責(zé)任的問(wèn)題。
本案中，名山農(nóng)場(chǎng)的保證是連帶責(zé)任保證，孫建華、于某某、名山農(nóng)場(chǎng)并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時(shí)間已超過(guò)法定的六個(gè)月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，故對(duì)孫建華、于某某要求名山農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)保證責(zé)任的上訴請(qǐng)求，不予支持。
綜上，孫建華的上訴請(qǐng)求部分予以支持，于某某的上訴主張不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
一、將原審判決第一項(xiàng)變更為:于某某給付孫建華欠款本金285萬(wàn)元；
二、于某某給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元；給付欠款285萬(wàn)元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實(shí)際給付之日止，參照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
三、維持原審判決第二、三項(xiàng)；
四、駁回于某某的上訴請(qǐng)求。
上述判決一、二項(xiàng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
一審案件受理費(fèi)55,918元，由孫建華負(fù)擔(dān)21,760元，由于某某負(fù)擔(dān)34,158元。
二審案件受理費(fèi)17,873元（孫建華已預(yù)交），由孫建華負(fù)擔(dān)3,214元，由于某某負(fù)擔(dān)14,659元；二審案件受理費(fèi)29,600元（于某某已預(yù)交），由于某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：卜洪元
審判員：張繼
審判員：張賢友

書(shū)記員：安迪