孫某某
馬玉梅（黑龍江尚志愛(ài)民社區(qū)誠(chéng)信法律服務(wù)所）
呂某
盧學(xué)華（黑龍江隆信律師事務(wù)所）
呂春杰

上訴人（原審被告）孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
委托代理人馬玉梅，尚志市愛(ài)民社區(qū)誠(chéng)信法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)。
委托代理人盧學(xué)華，黑龍江隆信律師事務(wù)所律師。
委托代理人呂春杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，尚志市金帝物業(yè)公司經(jīng)理。
上訴人孫某某因與被上訴人呂某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省尚志市人民法院（2014）尚民一初字第602號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人孫某某及其委托代理人馬玉梅，被上訴人呂某的委托代理人盧學(xué)華、呂春杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2010年10月14日，孫某某同原尚志市金帝物業(yè)管理有限公司法定代表人呂杰、劉天富（系同一人，呂某的爺爺，已于2013年1月20日死亡）簽訂協(xié)議，呂杰將位于學(xué)子家園小區(qū)東側(cè)16號(hào)、17號(hào)兩套商服房（大慶華爾雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)），以每套30萬(wàn)元價(jià)格出售給孫某某。協(xié)議第三條約定，甲方應(yīng)在一方最后一次交款前，將房屋產(chǎn)權(quán)證交付給乙方。該協(xié)議加蓋尚志市金帝物業(yè)管理有限公司公章。協(xié)議簽訂后，孫某某每套交款10萬(wàn)元，尚欠40萬(wàn)元，房屋同時(shí)交付。2013年8月20日，尚志市金帝物業(yè)管理有限公司為孫某某出具債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知:公司已將本案爭(zhēng)議房屋的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓其債權(quán)人本案原告呂某，孫某某直接向呂某履行付款義務(wù)，公司配合呂某為其開(kāi)具房票。孫某某已在通知書(shū)上簽字。2013年8月20日，孫某某收到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，與爭(zhēng)議房屋權(quán)利人呂某重新達(dá)成協(xié)議，約定:1、雙方于本協(xié)議簽訂之日起31日內(nèi)到大慶華爾雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司尚志分公司售樓處，孫某某向呂某支付剩余房款40萬(wàn)元，呂某同時(shí)負(fù)責(zé)將房票開(kāi)至（或變更至）乙方名下；2、任何一方違約，對(duì)方都有權(quán)利單方解除房屋買賣關(guān)系，款物相互返還。協(xié)議約定時(shí)間到期后，孫某某未到華爾雅公司，其在開(kāi)庭審理中抗辯理由是要求呂某辦理房照，呂某不同意，所以沒(méi)去交付剩余房款。因?qū)O某某未交款，呂某未變更房票。呂某多次索款及2013年12月主張解除合同均未果，現(xiàn)要求解除房屋買賣合同，雙方相互返還款物。孫某某承擔(dān)案件受理費(fèi)。大慶華爾雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的尚志市學(xué)子家園小區(qū)樓房，至今均未為各業(yè)戶辦理出房屋所有權(quán)證書(shū)。經(jīng)原審法院釋明，孫某某主張如判決解除房屋買賣合同，要求呂某賠償其裝修爭(zhēng)議房屋損失并據(jù)此申請(qǐng)對(duì)爭(zhēng)議房屋裝修價(jià)格鑒定。原審法院?jiǎn)?dòng)鑒定程序后，孫某某撤回鑒定申請(qǐng)。
本院認(rèn)為，本案系商品房買賣合同糾紛，現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)房屋買賣《協(xié)議書(shū)》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。
關(guān)于本案訴訟主體是否錯(cuò)誤的問(wèn)題。孫某某稱，訴爭(zhēng)房屋系呂某的爺爺呂杰所有，在呂杰去世后，應(yīng)由呂杰的法定繼承人共同主張權(quán)利，呂某不屬于繼承人，沒(méi)有訴訟主體資格。經(jīng)查，訴爭(zhēng)房屋雖系呂杰（劉天富）與孫某某于2010年10月14日簽訂的房屋買賣《協(xié)議書(shū)》，但呂杰的身份系尚志市金帝物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱金帝公司）的法定代表人，該《協(xié)議書(shū)》加蓋了金帝公司印章，且購(gòu)房款也是由金帝公司收取，故訴爭(zhēng)房屋實(shí)際系該公司所有，呂杰行使的是職務(wù)行為，不能據(jù)此認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人為呂杰，孫某某關(guān)于主體問(wèn)題的抗辯主張無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣《協(xié)議書(shū)》應(yīng)否繼續(xù)履行的問(wèn)題。2013年8月20日，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在，金帝公司將訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給呂某，并在第一時(shí)間以書(shū)面形式通知的孫某某。孫某某對(duì)該債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為明知并予以接受，其于同日與呂某重新簽訂了房屋買賣《協(xié)議書(shū)》，就訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利義務(wù)作出了新的約定。至此，孫某某與金帝公司之間的商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)被新的《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容所替代，該約定內(nèi)容是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，呂某、孫某某均應(yīng)按照《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容履行各自的義務(wù)。孫某某雖稱該協(xié)議無(wú)效，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，本院不予支持。按照《協(xié)議書(shū)》第二條、第三條約定，呂某、孫某某應(yīng)同時(shí)履行變更購(gòu)房發(fā)票、交付剩余房款的義務(wù)，任何一方違約，對(duì)方有權(quán)單方解除合同。孫某某未在約定時(shí)間交付剩余購(gòu)房款，已經(jīng)構(gòu)成違約，呂某有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，不給孫某某辦理房票更名手續(xù)，并基于違約事實(shí)要求解除合同。孫某某要求呂某先行給付房照，然后再付剩余房款的主張屬于先履行抗辯權(quán)范疇，該主張不屬于雙方當(dāng)事人合同約定條款，其也未提供相關(guān)的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。對(duì)該主張本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律并無(wú)不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4300元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案系商品房買賣合同糾紛，現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)房屋買賣《協(xié)議書(shū)》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。
關(guān)于本案訴訟主體是否錯(cuò)誤的問(wèn)題。孫某某稱，訴爭(zhēng)房屋系呂某的爺爺呂杰所有，在呂杰去世后，應(yīng)由呂杰的法定繼承人共同主張權(quán)利，呂某不屬于繼承人，沒(méi)有訴訟主體資格。經(jīng)查，訴爭(zhēng)房屋雖系呂杰（劉天富）與孫某某于2010年10月14日簽訂的房屋買賣《協(xié)議書(shū)》，但呂杰的身份系尚志市金帝物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱金帝公司）的法定代表人，該《協(xié)議書(shū)》加蓋了金帝公司印章，且購(gòu)房款也是由金帝公司收取，故訴爭(zhēng)房屋實(shí)際系該公司所有，呂杰行使的是職務(wù)行為，不能據(jù)此認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人為呂杰，孫某某關(guān)于主體問(wèn)題的抗辯主張無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣《協(xié)議書(shū)》應(yīng)否繼續(xù)履行的問(wèn)題。2013年8月20日，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在，金帝公司將訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給呂某，并在第一時(shí)間以書(shū)面形式通知的孫某某。孫某某對(duì)該債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為明知并予以接受，其于同日與呂某重新簽訂了房屋買賣《協(xié)議書(shū)》，就訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利義務(wù)作出了新的約定。至此，孫某某與金帝公司之間的商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)被新的《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容所替代，該約定內(nèi)容是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，呂某、孫某某均應(yīng)按照《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容履行各自的義務(wù)。孫某某雖稱該協(xié)議無(wú)效，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，本院不予支持。按照《協(xié)議書(shū)》第二條、第三條約定，呂某、孫某某應(yīng)同時(shí)履行變更購(gòu)房發(fā)票、交付剩余房款的義務(wù)，任何一方違約，對(duì)方有權(quán)單方解除合同。孫某某未在約定時(shí)間交付剩余購(gòu)房款，已經(jīng)構(gòu)成違約，呂某有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，不給孫某某辦理房票更名手續(xù)，并基于違約事實(shí)要求解除合同。孫某某要求呂某先行給付房照，然后再付剩余房款的主張屬于先履行抗辯權(quán)范疇，該主張不屬于雙方當(dāng)事人合同約定條款，其也未提供相關(guān)的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。對(duì)該主張本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律并無(wú)不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4300元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：孫云龍
審判員：趙曉波
審判員：賈玉娜

書(shū)記員：李晶