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孫某某、王某某與大某某中天房屋拆遷有限公司、大某某中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

上訴人(原審原告):孫某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住大某某。
上訴人(原審原告):王某某(系孫某某之妻),女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住址同上。
兩上訴人共同委托訴訟代理人:王勇,湖北峰鼎律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告):大某某中天房屋拆遷有限公司,住所地:大某某房產(chǎn)局5樓。
法定代表人:熊金堂,該公司經(jīng)理。
被上訴人(原審被告):大某某中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地:大某某房產(chǎn)局5樓。
法人代表人:熊金堂,該公司經(jīng)理。
兩被上訴人共同委托訴訟代理人:熊建澤,男,大某某中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。
兩被上訴人共同委托訴訟代理人:彭想靈,湖北君兆律師事務(wù)所律師。

上訴人孫某某、王某某因與被上訴人大某某中天房屋拆遷有限公司(以下簡稱中天公司)、大某某中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中祥公司)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,不服湖北省大某某人民法院(2016)鄂0922民初483號民事判決,向本院提起上訴。本院于2017年1月22日立案后,依法組成合議庭,開庭進行了審理。上訴人孫某某、王某某及委托訴訟代理人王勇,被上訴人中天公司、中祥公司的委托訴訟代理人熊建澤、彭想靈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫某某、王某某上訴請求:1、撤銷原審判決書,依法發(fā)回重審,或改判支持上訴人在原審中的訴訟請求;2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由:1、還建商鋪應(yīng)為沿長征路(現(xiàn)格林豪泰酒店)從北向南數(shù)第一間商鋪(寬3.75米)。原審判決給上訴人第二間商鋪(寬2.84米非正常商鋪)不符合雙方合同約定。雙方于2011年4月13日簽訂的《拆遷還建補償協(xié)議》備注中約定被上訴人應(yīng)還建上訴人原址第一間商鋪,原審法院組織雙方到現(xiàn)場勘驗明確了格林豪泰酒店大門南側(cè)為還建商鋪,且該第一間商鋪客觀存在。2、被上訴人存在嚴重違約行為。被上訴人將本應(yīng)該還建給上訴人的商鋪還建給了案外人戴珊霞。被上訴人沒有按照協(xié)議約定如期交付還建商鋪、住房及辦理產(chǎn)權(quán)證書,且沒有按時支付住房安置過渡租金。3、原審判定支付住房安置過渡租金的截止時間有誤。由于被上訴人的違約行為,上訴人未能得到還建安置,因此住房安置過渡租金應(yīng)支付到被上訴人交付還建房為止。
中天公司和中祥公司共同辯稱,1、一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應(yīng)予以維持。雙方簽訂的協(xié)議合法有效,應(yīng)依法履行。協(xié)議簽訂后,因城鎮(zhèn)化建設(shè)兩上訴人房屋原址在紅線以外,規(guī)劃為公共道路,原址沒有建設(shè)房屋(商鋪),原址第一間商鋪還建已不可能實現(xiàn)。被上訴人愿意以格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面還建給上訴人,其面積為31.86m2,與約定的面積相近,且與上訴人原址最近。該情形發(fā)生變化并非是被上訴人導(dǎo)致,因此一審判決還建第二間商鋪合情合理于法有據(jù)。還建住宅及過渡期租金雙方無大的爭議。2、上訴人的上訴請求不能成立,應(yīng)予以駁回。雙方簽訂協(xié)議后,因規(guī)劃需要必須向東平移。商鋪和住宅建成后多次通知上訴人協(xié)商還建事宜,但其堅持要原址還建。因上訴人原址在紅線以外,已建設(shè)成公共道路,不可能也無法還建所謂的原址。請求駁回上訴,維持原判。
孫某某、王某某向一審法院起訴請求:1、判令中天公司和中祥公司向?qū)O某某、王某某交付拆遷還建原址第一間商鋪29㎡、商鋪層高不低于3.8m;2、判令中天公司和中祥公司向?qū)O某某、王某某交付拆遷還建住房,位于還建住宅樓的叁至肆樓55㎡,辦理商鋪和住房的房屋產(chǎn)權(quán)證,并承擔違約金(按每年2.2萬元的標準從2013年5月1日算至實際交房之日止);3、判令中天公司和中祥公司向?qū)O某某、王某某支付商鋪和住房安置過渡租金,過渡金的起算標準按每年2.2萬元,自2015年元月1日起至實際交付上述房產(chǎn)之日止;4、判令中天公司和中祥公司承擔本案的全部訴訟費用。
一審法院認定事實:2003年7月16日,大某某城關(guān)鎮(zhèn)人民政府籌劃引入中天公司和中祥公司對大某某城關(guān)鎮(zhèn)陵園路金三角居民綜合小區(qū)進行商業(yè)開發(fā);2003年7月22日,大某某城關(guān)鎮(zhèn)陵園路社區(qū)居委會作出關(guān)于開發(fā)金三角居民綜合小區(qū)工程實施方案;2004年10月28日,大某某城關(guān)鎮(zhèn)人民政府和城關(guān)鎮(zhèn)陵園路社區(qū)居委會提交請示報告的開發(fā)方案:1、順一橋方向直線接通陵園路新建購物步行街,擴建20米寬水泥街道和彩磚人行道,配套排水和綠化工程;2、在金三角建農(nóng)貿(mào)市場一處,面積360㎡;3、在步行街××××路街面,以樓房建筑為主體,開發(fā)房地產(chǎn),其中一樓臨街門面74間共2842㎡,二樓可營業(yè)商品房2765㎡,商品住宅房10410平方米;2008年10月23日,大某某城關(guān)鎮(zhèn)人民政府再次形成對陵園路金三角舊住宅區(qū)進行改造的會議紀要。2009年6月18日,大某某陵園路社區(qū)方家灣改造拆遷辦公室和中天公司共同發(fā)出公開信,決定對陵園路方家灣老住宅區(qū)進行拆舊建新。2010年3月5日,大某某城關(guān)鎮(zhèn)政府向大某某人民政府請示報告,擬定關(guān)于陵園路方家灣地段治理改造初步方案:按城建規(guī)劃,合理布局,拉通一橋至陵園路,建設(shè)18米寬的道路,以金三角為主體,建立河東集貿(mào)市場,減輕濱河市場和長征路的交通壓力,繁榮河東經(jīng)濟。2011年9月29日,中祥公司土地掛牌事項成交,遂委托孝感市建筑勘察設(shè)計院作出“大某某××三角方家灣舊城改造規(guī)劃方案”,并于2012年9月24日經(jīng)大某某政府審批通過,規(guī)劃方案之設(shè)計說明四中闡明,區(qū)域分布為A、B、C三個組團,A區(qū)為臨陵園路的商鋪及商住樓;B區(qū)為大悟環(huán)河一橋至陵園路寬21米的道路,兩側(cè)為商鋪及商住樓;C區(qū)為三角形地塊沿路環(huán)狀布置建筑,臨街內(nèi)外均設(shè)置商鋪,形成市場、商業(yè)步行街為主的區(qū)域。
孫某某、王某某系夫妻關(guān)系。2009年,孫某某通過大某某國資局對外拍賣的方式,購買了位于大某某城關(guān)鎮(zhèn)陵園路方家灣原“計量所大樓”一樓一間門面和二樓一間住房,并辦理了土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。2010年4月13日,孫某某、王某某與中天公司簽訂《拆遷還建補償協(xié)議》,協(xié)議中雙方各自的權(quán)利義務(wù)約定,孫某某、王某某將其位于大某某城關(guān)鎮(zhèn)陵園路方家灣的上述房屋,按中天公司通知其搬遷之日起十日內(nèi)交由中天公司拆遷,在拆遷還建補償協(xié)議簽訂后二日內(nèi)將土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證交給中天公司,中天公司還建孫某某、王某某商鋪29㎡,住房38㎡;另給予其搬家費400元、過渡期房租按原告2010年實際出租金額支付;中天公司在拆遷區(qū)域內(nèi)全部拆遷完畢后按規(guī)劃開工之日起18個月內(nèi)向?qū)O某某、王某某交付還建房;中天公司在原房產(chǎn)證確定的面積范圍內(nèi)辦理房產(chǎn)證,承擔辦證費用,超出部分由孫某某、王某某承擔;協(xié)議違約責任約定,孫某某、王某某逾期搬遷賠償中天公司損失;中天公司逾期交房,承擔孫某某、王某某的損失;協(xié)議還以備注的方式約定,商鋪和住房面積實行多退少補,按開盤銷售價計算;商鋪層高不低于3.8m;原址第一間商鋪還建;還建住宅樓的叁至肆樓。同日,雙方簽訂《補充協(xié)議》,約定增加住房面積17㎡。上述協(xié)議簽訂后,孫某某、王某某依約向中天公司交房,中天公司依約拆除了孫某某、王某某房屋,由中祥公司進行商業(yè)開發(fā)。2012年10月8日,中祥公司取得命名為“文化新都”的建設(shè)施工規(guī)劃許可證,同年11月13日取得建設(shè)工程施工許可證后,即進行商業(yè)開發(fā),2013年,中天公司和中祥公司商業(yè)開發(fā)的項目主體工程基本完工。2013年4月3日,中祥公司向社會公開宣傳該項目工程開盤銷售,并制作了宣傳海報。2013年底房屋竣工。經(jīng)現(xiàn)場勘查,孫某某、王某某房屋規(guī)劃后拆遷新建的房屋原址基本上在紅線圖外,規(guī)劃為公共道路,新建房屋在建設(shè)時整體向東平移7.87米,平移到紅線以內(nèi)?!拔幕露肌狈课萁ㄔO(shè)竣工后,雙方因商鋪還建位置經(jīng)過多次協(xié)商未能達成一致,引起訴訟。
另查明:大某某××三角方家灣舊城改造工程由中天公司負責拆遷工作,由中祥公司進行商業(yè)開發(fā),兩公司法定代表人均為熊金堂。
再查明,庭審中雙方均認可過渡期房租按每年2.2萬元的標準計算,孫某某、王某某已實際按每年2.2萬元的標準領(lǐng)取過渡期房租至2014年12月止;雙方還認可還建住房為4××樓××402室,面積64.5㎡,比約定超出的面積中天公司和中祥公司放棄要求孫某某、王某某進行補償?shù)臋?quán)利;庭審中孫某某、王某某堅持自格林豪泰酒店大門南側(cè)第一間門面還建,中天公司和中祥公司堅持自格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面還建,第二間門面面積31.86㎡(長11.22m,寬2.84m,高4.45m),比約定超出的面積中天公司和中祥公司放棄要求孫某某、王某某進行補償?shù)臋?quán)利。
一審法院認為,孫某某、王某某與中天公司簽訂《拆遷還建補償協(xié)議》及《補充協(xié)議》是雙方的真實意思表示,不違反法律規(guī)定,屬合法、有效合同。雙方當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)?,F(xiàn)孫某某、王某某已向中天公司和中祥公司交付拆遷房屋,中天公司和中祥公司應(yīng)當依約向?qū)O某某、王某某交付還建房。經(jīng)現(xiàn)場勘查,孫某某、王某某房屋規(guī)劃后房屋原址基本上在紅線圖外,規(guī)劃為公共道路,新建房屋在建設(shè)時整體向東平移7.87米,平移到紅線以內(nèi),原址沒有建設(shè)房屋,原址第一間商鋪還建已不可能實現(xiàn),庭審中,中天公司和中祥公司愿意自格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面還建,第二間門面面積31.86㎡,與約定的29㎡面積相近,孫某某、王某某主張的格林豪泰酒店大門南側(cè)第一間門面面積過大,且已經(jīng)還建給他人,他人屬善意取得,不宜對孫某某、王某某還建,一審法院確定還建商鋪位置為自格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面,門面面積超出部分中天公司和中祥公司自愿放棄補償,予以確認。雙方確認還建住房為4××樓××402室,面積64.5㎡,超出約定的面積中天公司和中祥公司放棄要求孫某某、王某某進行補償?shù)臋?quán)利,予以確認。孫某某、王某某主張的過渡期房租,其已實際按每年2.2萬元的標準領(lǐng)取至2014年12月止,因房屋沒有交付的原因是房屋原址規(guī)劃為公共道路,還建位置雙方不能達成一致所致,該情勢變更因素雙方均構(gòu)不成違約情形,過渡期房租的支付期間,調(diào)整到起訴之日止,即2016年5月;對孫某某、王某某要求中天公司和中祥公司承擔違約責任的請求亦不予支持。此外,中天公司和中祥公司應(yīng)當在一定的期間內(nèi)為孫某某、王某某辦理門面房屋及住房的相關(guān)權(quán)證。綜上,判決:一、中天公司、中祥公司于本判決生效后十五日內(nèi)向?qū)O某某、王某某交付位于大某某××三角文化新都格林豪泰酒店大門以南的第二間門面一間;4××樓××402室住房一套;過渡期房租31167元(自2015年1月起至2016年5月止,按每年2.2萬元計算);二、中天公司、中祥公司于本判決生效后三十日內(nèi)為孫某某、王某某辦理上述門面及住房的房屋產(chǎn)權(quán)證;三、駁回孫某某、王某某其他訴訟請求。案件受理費8000元,由孫某某、王某某共同承擔1000元,中天公司、中祥公司共同承擔7000元。
二審中,當事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明,一審判決查明的事實屬實,本院予以確認。
雙方當事人爭議的焦點問題是:1、中天公司和中祥公司應(yīng)當向?qū)O某某、王某某交付的還建商鋪位置如何確定;2、中天公司和中祥公司是否存在違約行為,應(yīng)否承擔違約責任;3、孫某某、王某某的住房安置過渡期租金應(yīng)計算至何時止。

本院認為,孫某某、王某某與中天公司簽訂的《拆遷還建補償協(xié)議》及《補充協(xié)議》是雙方真實意思的表示,不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定,合法有效。協(xié)議簽訂后,孫某某、王某某向中天公司交付拆遷房屋,履行了約定的義務(wù),中天公司亦應(yīng)當依約向?qū)O某某、王某某交付還建房。因“文化新都”項目是由中祥公司進行的商業(yè)開發(fā),中祥公司應(yīng)與中天公司共同承擔履行上述協(xié)議約定義務(wù)的責任。經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查,按照建設(shè)規(guī)劃,孫某某、王某某房屋原址基本上在紅線圖外,被規(guī)劃為公共道路,新建房屋在建設(shè)時整體向東平移7.87米,平移到紅線以內(nèi),原址沒有建設(shè)房屋,孫某某、王某某主張將原址第一間商鋪還建已不可能實現(xiàn)。訴訟中,中天公司和中祥公司同意將格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面作為還建商鋪,該第二間門面面積31.86㎡,與約定的29㎡還建面積相近,對超出約定的面積部分中天公司和中祥公司放棄主張補償。而孫某某、王某某主張的格林豪泰酒店大門南側(cè)第一間門面面積過大,且已經(jīng)還建給他人,故不宜將該門面作為孫某某、王某某的還建商鋪。一審法院據(jù)此確定還建商鋪位置為自格林豪泰酒店大門南側(cè)第二間門面,符合公平原則,本院予以確認。雙方確認還建住房為4××樓××402室,面積64.5㎡,超出約定的還建面積,中天公司和中祥公司對此放棄要求孫某某、王某某進行補償,該約定亦未違反法律規(guī)定,應(yīng)予以確認。中天公司和中祥公司在簽訂協(xié)議后,實施了舊房拆遷和“文化新都”項目的開發(fā)建設(shè),由于在規(guī)劃審批中,孫某某、王某某房屋原址被規(guī)劃為公共道路,建成的商鋪位置不在原址,造成不能按協(xié)議約定的位置交付還建商鋪。而雙方對還建位置不能達成一致,致使還建房屋遲遲不能交付。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定,“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。因此,孫某某、王某某要求中天公司和中祥公司承擔違約責任的請求,本院不予支持。孫某某、王某某已實際按每年2.2萬元的標準領(lǐng)取過渡期房租至2014年12月止,一審法院根據(jù)本案實際情況,確定將過渡期房租的支付期間調(diào)整到起訴之日止,并判決中天公司和中祥公司在一定的期間內(nèi)為孫某某、王某某辦理門面房屋及住房的相關(guān)權(quán)證,符合法律規(guī)定。
綜上所述,孫某某、王某某的上訴請求均不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費1000元,由孫某某、王某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長  楊忠東 審判員  戴 捷 審判員  鮑 龍

書記員:劉依爽

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