原告(案外人)：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王濤，上海東座律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：康淋淋，上海東座律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被告(申請執(zhí)行人)：邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省石獅市。
　　委托訴訟代理人：趙海江、臧文婕，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　第三人(被執(zhí)行人)：盛卿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,戶籍地上海市普陀區(qū)白玉路XXX弄XXX號XXX室。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司，住所上海市長寧區(qū)金鐘路XXX弄XXX號XXX室。
　　法定代表人：沈雪珍。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海榮幣通實業(yè)有限公司，住所上海市長寧區(qū)協(xié)和路XXX號XXX樓XXX層XXX-XXX室。
　　法定代表人：沈舒怡。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海美浦科技投資有限公司，住所上海市青浦區(qū)公園路XXX號XXX-XXX室。
　　法定代表人：孫坤欣。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海日月明房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司，住所上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號XXX幢XXX號樓XXX室。
　　法定代表人：盛卿。
　　原告孫某訴被告邱某某及第三人盛卿、上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司(以下簡稱網(wǎng)是公司)、上海榮幣通實業(yè)有限公司(以下簡稱榮幣通公司)、上海美浦科技投資有限公司(以下簡稱美浦公司)、上海日月明房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司(以下簡稱日月明公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法適用普通程序于2019年5月14日公開開庭進行了審理，原告孫某的委托訴訟代理人王濤、康淋淋，被告邱某某的委托訴訟代理人臧文婕到庭參加訴訟。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告孫某公司向本院提出如下訴訟請求：1.確認原告孫某對第三人美浦公司名下的上海市浦東新區(qū)上南路XXX號北2樓房屋(以下簡稱系爭房屋)享有至2021年12月31日(租金已付至2021年12月31日)止的承租權(quán)；2.系爭房屋對原告帶租約拍賣。事實與理由：孫某與美浦公司于2012年1月簽訂《房屋租賃合同》約定，孫某向美浦公司承租系爭房屋，期限從2012年1月1日起至2021年12月31日止。每月租金18,250元。合同簽訂后，雙方辦理了租賃備案。2015年1月，雙方通過協(xié)商確定，由孫某一次性支付租金100萬元，用于支付至2021年12月31日止的租金。后已實際支付100萬元租金。2018年10月18日，法院發(fā)出執(zhí)行公告，對系爭房屋不負擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下處置，原告提出執(zhí)行異議后，被法院駁回。原告認為，其與美浦公司之間租賃合同真實有效且辦理了租賃登記，請求法院支付原告的訴訟請求。
　　被告邱某某辯稱，一、原告孫某提供的證據(jù)不能證明已足額支付第三人美浦公司全部租金且實際占有使用房屋。原告未能提供2012年1月1日至2015年2月28日期間的租金支付憑證；原告提供的租金實際交款人并非原告，原告提供的電費、物業(yè)費單據(jù)的付款憑證僅從2012年10月開始，中間有中斷，不能證明原告持續(xù)實際占有房屋。二、美浦公司與孫某簽訂的補充協(xié)議，明顯不符合商業(yè)規(guī)律和交易習(xí)慣，是孫某通過非法手段幫助美浦公司逃避債務(wù)，該協(xié)議系對登記租賃合同的變更，但雙方并未辦理變更登記手續(xù)，在補充協(xié)議簽訂之前，邱某某已完成房屋抵押登記，原告的租賃權(quán)不得對抗被告的抵押權(quán)。故請求法院駁回原告的訴訟請求。
　　第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司未作答辯，也未提供證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)上南路XXX號二層(建筑面積1,666.67平方米)登記的權(quán)利人為美浦公司，房屋于2013年12月20日始核準(zhǔn)設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為邱某某。
　　2015年12月25日，本院在審理原告邱某某與被告盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司民間借貸糾紛一案中對該房屋實施查封。
　　2018年6月13日，上海市第一中級人民法院作出(2018)滬01民終2657號終審民事判決確定，盛卿向邱某某借款的事實始于2013年4月11日，盛卿負有返還邱某某借款等義務(wù)；網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司對盛卿之負債于相應(yīng)限額內(nèi)承擔(dān)連帶清償之責(zé)；邱某某可在先位抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之外的余額范圍內(nèi)以坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號二層、二夾層房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該房產(chǎn)的所得款(以2,800萬元為限)優(yōu)先受償。之后，案件進入執(zhí)行程序。
　　2018年10月18日，本院發(fā)出(2018)滬0112執(zhí)6578號公告，責(zé)令盛卿、美浦公司等限期履行民事判決確定的義務(wù)，逾期將對上南路XXX號二層、二夾層房屋在不負擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下提交評估、拍賣或變賣。
　　原告孫某以承租人身份向本院提出異議申請，本院于2019年3月21日作出(2019)滬0112執(zhí)異51號執(zhí)行裁定，駁回了原告的異議請求。原告遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　另查明，2012年1月1日，第三人美浦公司與原告孫某簽訂《房屋租賃合同》，約定孫某向美浦公司承租上南路XXX號北2樓房屋，建筑面積400平方米，租期從2012年1月1日至2021年12月31日，年租金18,250*12月=219,000元，租金的支付期限與方式：按月支付。同年10月30日，雙方在房地產(chǎn)登記部門辦理了房屋出租登記。
　　2015年1月5日，美浦公司與孫某就原租賃合同另行簽署《補充協(xié)議》約定，孫某同意自行借款籌集資金一次性提前支付美浦公司六年零十個月租金的基礎(chǔ)之上，同意根據(jù)相應(yīng)的市場利息給予孫某相應(yīng)的租金優(yōu)惠，并相應(yīng)調(diào)整租金，六年零十個月的房屋租金(即2015年3月1日至2021年12月31日的租金)合計為人民幣100萬元；孫某同意于2015年2月15日前一次性支付上述租金100萬元。
　　2015年2月9日，孫某通過中國工商銀行賬戶向美浦公司賬戶內(nèi)匯款100萬元。
　　庭審中，原告陳述，原告簽訂租賃合同后，實際占有使用系爭房屋。為證明該事實，原告提供了上海日月明房地產(chǎn)咨詢有限公司(以下簡稱日月明咨詢公司)的工商登記材料及支付給美浦公司的電費、使用中央空調(diào)費及物業(yè)管理費的發(fā)票。被告認為，租賃合同上的承租人是孫某，而實際付款人是日月明咨詢公司，孫某雖系該公司股東和法定代表人，但二者主體不一致，不能證明原告實際承租和占有房屋的事實。原告還陳述，原告自2016年3月1日起將系爭房屋轉(zhuǎn)租案外人沈建剛、鄒恩臨使用，租賃期限至2021年10月31日止。為證明其主張，原告提交了其與兩人簽訂的辦公用房租賃合同、租金轉(zhuǎn)賬憑證等。被告則認為，該證據(jù)正好證明原告不是系爭房屋的實際占有人，不具有訴訟主體身份，實際占有人應(yīng)該是案外人，賬戶交易明細單上備注的房屋是北1樓房屋，與本案系爭房屋北2樓有出入。
　　以上事實，由(2018)滬0112執(zhí)6578號公告、(2019)滬0112執(zhí)異51號執(zhí)行裁定書、房屋租賃合同、上海市房地產(chǎn)登記證明、補充協(xié)議及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，本案爭議的焦點在于第三人美浦公司與原告孫某之間是否存在先于抵押權(quán)的真實租賃關(guān)系。
　　本案是案外人執(zhí)行異議之訴，案外人即原告孫某應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。原告雖然提供了系爭房屋租賃合同及備案登記證明，早于設(shè)定抵押的時間，但未能提供支付2012年1月1日至2015年2月28日期間相應(yīng)的租金證據(jù)。在房屋設(shè)定抵押之后，雙方另行簽訂補充協(xié)議，從而變更了原租賃合同的租金數(shù)額、支付方式等主要內(nèi)容，成為新的租賃合同，但未進行登記備案。因此，本院認為，抵押權(quán)設(shè)立在先，補充協(xié)議(即后一份租賃合同)生效在后，補充協(xié)議不得對抗已登記的抵押權(quán)。
　　考量原告提供的前后兩份租賃合同，內(nèi)容出入較大，前一份合同的租金付款方式按月支付，剩余的6年零10個月租金價款，應(yīng)正常核算為1,496,500元，而后一份合同變更為一次性以100萬元了結(jié)，明顯不符合生產(chǎn)、經(jīng)營的常理。
　　對原告在庭審中提供的證據(jù)，證明原告與第三人美浦公司租賃情況的真實性存疑。房屋租金的實際付款人是日月明咨詢公司，并非租賃合同記載的承租人孫某，因此不能認定原告孫某實際占有系爭房屋。此外，孫某又將系爭房屋轉(zhuǎn)租他人的事實，也證明原告并未占有使用房屋，轉(zhuǎn)租的行為又發(fā)生于房屋查封之后，因此，對未經(jīng)法院準(zhǔn)許占有系爭房屋或者實施有礙執(zhí)行的行為的，法院可以解除其占有或者排除其妨礙。
　　綜上，原告主張租賃關(guān)系設(shè)立在抵押之前，但未能舉證證明已簽訂合法有效的租賃合同及占有使用系爭房屋的事實，本院對原告主張的承租權(quán)及要求帶租約拍賣的訴訟請求，不予支持。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告孫某的訴訟請求。
　　案件受理費7,048.75元，由原告負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：仇??萍

書記員：金聯(lián)涌