原告（執(zhí)行案外人）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住址：大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人：高發(fā)，黑龍江慶達律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：大慶國高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)薩環(huán)東路100號玖龍達小區(qū)17號車庫住宅樓車庫17。
法定代表人：胡勇，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉文佰，黑龍江中慶律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：大慶市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市紅崗區(qū)原建委辦公樓（新紅崗新城辦公樓）。
法定代表人：馬碩，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王明，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大慶市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住大慶市龍鳳區(qū)。

原告孫某某與被告大慶國高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱國高公司）、大慶市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金地公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告孫某某委托訴訟代理人高發(fā)、被告國高公司委托訴訟代理人劉文佰、金地公司委托訴訟代理人王明均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫某某向本院提出訴訟請求：1.不得執(zhí)行紅崗新城5A號樓3單元201室；2.案件受理費由二被告承擔(dān)。事實和理由：一、原告與被告金地公司之間存在真實的房屋買賣合同關(guān)系，且雙方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認定原告系爭議房屋的合法所有權(quán)人。1.涉案房屋系案外人艾洪珍與被告金地公司于2015年5月17日達成了房屋買賣合同書，金地公司將涉案房屋出售給艾洪珍，且艾洪珍交付了全部購房款，已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)；2.2015年11月20日，艾洪珍以《置換房源轉(zhuǎn)出審批單》的形式將涉案房屋出售給原告，完成了雙方之間的房屋買賣行為，至此，該兩次房屋買賣行為均系雙方真實意思表示，合法有效且不違反法律及社會公共利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，認定雙方達成了合法的房屋交易合意；3.2015年11月17日，因原告急于入住，經(jīng)金地公司批準(zhǔn)，原告于2015年11月17日實際接收了涉案房屋，且繳納了相關(guān)費用，房屋已經(jīng)全部裝修并實際入住，因此，應(yīng)當(dāng)認定原告與金地公司之間形成了事實上的合同關(guān)系；4.涉案房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，是由于金地公司欠稅導(dǎo)致涉案房屋無法辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，所以未能辦理房屋過戶手續(xù)，與原告無關(guān)。二、根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，本案原告對未能過戶一事并無過錯，法院應(yīng)當(dāng)保護其房屋產(chǎn)權(quán)，被告國高公司的債權(quán)不能優(yōu)先于原告的物權(quán)。綜上，原告系涉案房屋的實際購買人及占有人，未能辦理房屋過戶手續(xù)系金地公司造成的，原告無過錯，故原告提出的執(zhí)行異議是合理且符合法律規(guī)定的。
國高公司辯稱：1.大慶中院（2018）黑06執(zhí)異14號裁定正確，應(yīng)予以維持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條、第29條分別規(guī)定了對一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護?！吨腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法》第2條規(guī)定“消費者是為生活消費需要而購買商品或者接受服務(wù)的人”，而案外人所主張權(quán)利的標(biāo)的物系抵款房，并非此意義上的消費者，故其異議請求不符合《規(guī)定》第28、29條關(guān)于消費者物權(quán)期待權(quán)的保護范圍，不能排除法院執(zhí)行；2.大慶市中級人民法院對涉案房屋的查封保全行為正確，不應(yīng)予以解除，應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行。最高院在《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議案》指導(dǎo)案例中明確：“沒有履行過戶登記手續(xù)的以物抵債協(xié)議不能形成優(yōu)先于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《規(guī)定》所規(guī)定的給予買賣所產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，以物抵債協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利未超過債權(quán)之維度，并無任何物權(quán)之屬性”；3.對原告已實際接收房屋的觀點和事實不予認可，即使該接收、占有真實存在，也屬于非法占有；4.涉案房屋至今產(chǎn)權(quán)仍歸金地公司所有。被告對案外人府正公司與金地公司之間是否存在拖欠勞務(wù)費的關(guān)系不清楚，對雙方之間的房源置換清單、置換房源轉(zhuǎn)出審批單的真實性、合法性均有異議，即使真實存在，也不能起到轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)的法律效力，只能證明雙方之間形成以物抵債的性質(zhì)，按照物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必備法定條件看，涉案房屋的物權(quán)產(chǎn)權(quán)至今仍歸開發(fā)商金地公司所有。涉案房屋未在房產(chǎn)部門辦理不動產(chǎn)變動的相關(guān)登記，原告不能取得房屋的物權(quán)，被告為保證生效文書實現(xiàn)的可能性，在訴前提供有效擔(dān)保，對金地公司的物權(quán)予以有效查封，在判決生效后申請強制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的物為被執(zhí)行人金地公司擁有物權(quán)的財產(chǎn)，查封及執(zhí)行并無不當(dāng)。綜上，請求法院查明事實，依法駁回原告訴請。
金地公司辯稱：同意原告的訴請，請求法院依法裁決。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.原告提交的房屋買賣合同及房屋買賣合同補充協(xié)議一份，本院對其真實性予以確認；2.原告提交的房源置換清單、置換房源轉(zhuǎn)出審批單、房款收據(jù)、交房承諾書各一份，因該組證據(jù)所涉及的被告金地公司對其真實性無異議，本院對其真實性予以確認；3.房屋進戶驗收單、孫某某與大慶市智聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的紅崗新城前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝修建筑垃圾清運協(xié)議、消防安全協(xié)議書、入住后繳納的大慶市智聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司出具的物業(yè)費票據(jù)2張，本院對其真實性予以確認；4.原告提交的大慶市中級人民法院（2018）黑06執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書復(fù)印件一份，二被告對其真實性無異議，本院對其真實性予以確認；5.原告提交的照片9張，本院將結(jié)合全案予以綜合認定；6.被告金地公司提交的國高案查封明細一份，因原告及被告國高公司對其真實性無異議，本院對其真實性予以確認。
本案經(jīng)審理認定事實如下：大慶市紅崗區(qū)紅崗新城5A號樓3單元201室的房屋為金地公司承建并所有。2014年7月9日，艾洪珍與金地公司簽訂《房屋買賣合同》。2015年5月17日艾洪珍與金地公司簽訂《房屋買賣合同補充協(xié)議書》，約定金地公司將案涉房屋以40萬元的價格沖抵艾洪珍交納的購房款。2015年11月20日，艾洪珍將涉案房屋以40萬元的價格置換給原告，艾洪珍、金地公司分別在置換房源轉(zhuǎn)出審批單中蓋章及簽字，金地公司于2015年11月20日給孫某某出具了收到40萬元的收據(jù)一份。涉案房屋于2015年11月17日交付給原告，但由于金地公司相關(guān)手續(xù)正在陸續(xù)辦理中，故現(xiàn)暫時無法為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。后因被告國高公司與金地公司、大慶大廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案，大慶市中級人民法院于2016年7月1日作出（2015）慶商初字第212號民事判決，判決金地公司償還國高公司借款本金2000萬元及利息270萬元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起判決生效之日止按年24%支付逾期利息。在該案審理過程中，2015年12月10日，大慶市中級人民法院依國高公司的申請作出（2015）慶商初字第212號民事裁定書，查封金地公司、大慶大廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價值3600萬元的財產(chǎn)，次日，法院將協(xié)助執(zhí)行通知書及查封裁定書送達至大慶市房產(chǎn)管理局，大慶市房產(chǎn)管理局出具（2015）慶商初字第212號協(xié)助執(zhí)行通知書回執(zhí)證實預(yù)查封大慶紅崗新城項中房屋，該裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書查封了涉案房產(chǎn)。判決生效后，國高公司向本院申請執(zhí)行，2016年10月28日，本院作出（2016）黑06執(zhí)200號執(zhí)行裁定，以該案被執(zhí)行人住所地及財產(chǎn)所在地系紅崗區(qū)管轄，為便于執(zhí)行，裁定本案由紅崗法院執(zhí)行，紅崗法院于2016年11月14日立案執(zhí)行。原告對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議，本院于2018年4月9日作出（2018）黑06執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書，駁回原告的異議請求，故原告訴至法院。

本院認為，本案為執(zhí)行異議之訴，爭議焦點為原告的異議請求能否排除執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，本案中，一、艾洪珍與金地公司的抵賬行為是依據(jù)金地公司欠付艾洪珍款項而發(fā)生，該行為有雙方簽訂的房屋買賣合同、房屋買賣合同補充協(xié)議及房源清單予以證實，真實有效。依據(jù)原告提供的置換房源轉(zhuǎn)出審批單及收據(jù)等證據(jù)，證實艾洪珍將涉案房屋出售給原告系雙方真實意思表示；二、依據(jù)金地公司出具的收據(jù)，可以證明原告已繳納了全部房款；三、依據(jù)原告提供的房屋進戶驗收單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝修建筑垃圾清運協(xié)議、消防安全協(xié)議書及收據(jù)等證據(jù)，證實涉案房屋于2015年11月17日已交付給原告，即在本院2015年12月10日對房屋查封前，已實際占有該房屋；四、因被告金地公司相關(guān)手續(xù)未完備，故現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告并無過錯。綜上，本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，原告對本案執(zhí)行房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，對其要求不得執(zhí)行的請求，本案予以支持。
綜上所述，原告孫某某的執(zhí)行異議請求成立。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行紅崗新城5A號樓3單元201室房屋。
案件受理費7300元，由被告大慶國高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大慶市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。
本院（2018）黑06執(zhí)異14號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 邊坤
審判員 于志友
審判員 王丹

書記員： 趙爽