原告（執(zhí)行案外人）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住址：大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人：高發(fā)，黑龍江慶達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：大慶國(guó)高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)薩環(huán)東路100號(hào)玖龍達(dá)小區(qū)17號(hào)車庫(kù)住宅樓車庫(kù)17。
法定代表人：胡勇，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉文佰，黑龍江中慶律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：大慶市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市紅崗區(qū)原建委辦公樓（新紅崗新城辦公樓）。
法定代表人：馬碩，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王明，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大慶市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工，住大慶市龍鳳區(qū)。

原告孫某某與被告大慶國(guó)高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)高公司）、大慶市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金地公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫某某委托訴訟代理人高發(fā)、被告國(guó)高公司委托訴訟代理人劉文佰、金地公司委托訴訟代理人王明均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.不得執(zhí)行紅崗新城5A號(hào)樓3單元201室；2.案件受理費(fèi)由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原告與被告金地公司之間存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，且雙方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告系爭(zhēng)議房屋的合法所有權(quán)人。1.涉案房屋系案外人艾洪珍與被告金地公司于2015年5月17日達(dá)成了房屋買賣合同書(shū)，金地公司將涉案房屋出售給艾洪珍，且艾洪珍交付了全部購(gòu)房款，已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)；2.2015年11月20日，艾洪珍以《置換房源轉(zhuǎn)出審批單》的形式將涉案房屋出售給原告，完成了雙方之間的房屋買賣行為，至此，該兩次房屋買賣行為均系雙方真實(shí)意思表示，合法有效且不違反法律及社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，認(rèn)定雙方達(dá)成了合法的房屋交易合意；3.2015年11月17日，因原告急于入住，經(jīng)金地公司批準(zhǔn)，原告于2015年11月17日實(shí)際接收了涉案房屋，且繳納了相關(guān)費(fèi)用，房屋已經(jīng)全部裝修并實(shí)際入住，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告與金地公司之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系；4.涉案房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，是由于金地公司欠稅導(dǎo)致涉案房屋無(wú)法辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，所以未能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，與原告無(wú)關(guān)。二、根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，本案原告對(duì)未能過(guò)戶一事并無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院應(yīng)當(dāng)保護(hù)其房屋產(chǎn)權(quán)，被告國(guó)高公司的債權(quán)不能優(yōu)先于原告的物權(quán)。綜上，原告系涉案房屋的實(shí)際購(gòu)買人及占有人，未能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)系金地公司造成的，原告無(wú)過(guò)錯(cuò)，故原告提出的執(zhí)行異議是合理且符合法律規(guī)定的。
國(guó)高公司辯稱：1.大慶中院（2018）黑06執(zhí)異14號(hào)裁定正確，應(yīng)予以維持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條、第29條分別規(guī)定了對(duì)一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定“消費(fèi)者是為生活消費(fèi)需要而購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的人”，而案外人所主張權(quán)利的標(biāo)的物系抵款房，并非此意義上的消費(fèi)者，故其異議請(qǐng)求不符合《規(guī)定》第28、29條關(guān)于消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，不能排除法院執(zhí)行；2.大慶市中級(jí)人民法院對(duì)涉案房屋的查封保全行為正確，不應(yīng)予以解除，應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行。最高院在《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議案》指導(dǎo)案例中明確：“沒(méi)有履行過(guò)戶登記手續(xù)的以物抵債協(xié)議不能形成優(yōu)先于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，此即與《規(guī)定》所規(guī)定的給予買賣所產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，以物抵債協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利未超過(guò)債權(quán)之維度，并無(wú)任何物權(quán)之屬性”；3.對(duì)原告已實(shí)際接收房屋的觀點(diǎn)和事實(shí)不予認(rèn)可，即使該接收、占有真實(shí)存在，也屬于非法占有；4.涉案房屋至今產(chǎn)權(quán)仍歸金地公司所有。被告對(duì)案外人府正公司與金地公司之間是否存在拖欠勞務(wù)費(fèi)的關(guān)系不清楚，對(duì)雙方之間的房源置換清單、置換房源轉(zhuǎn)出審批單的真實(shí)性、合法性均有異議，即使真實(shí)存在，也不能起到轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)的法律效力，只能證明雙方之間形成以物抵債的性質(zhì)，按照物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必備法定條件看，涉案房屋的物權(quán)產(chǎn)權(quán)至今仍歸開(kāi)發(fā)商金地公司所有。涉案房屋未在房產(chǎn)部門辦理不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的相關(guān)登記，原告不能取得房屋的物權(quán)，被告為保證生效文書(shū)實(shí)現(xiàn)的可能性，在訴前提供有效擔(dān)保，對(duì)金地公司的物權(quán)予以有效查封，在判決生效后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的物為被執(zhí)行人金地公司擁有物權(quán)的財(cái)產(chǎn)，查封及執(zhí)行并無(wú)不當(dāng)。綜上，請(qǐng)求法院查明事實(shí)，依法駁回原告訴請(qǐng)。
金地公司辯稱：同意原告的訴請(qǐng)，請(qǐng)求法院依法裁決。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告提交的房屋買賣合同及房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一份，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；2.原告提交的房源置換清單、置換房源轉(zhuǎn)出審批單、房款收據(jù)、交房承諾書(shū)各一份，因該組證據(jù)所涉及的被告金地公司對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；3.房屋進(jìn)戶驗(yàn)收單、孫某某與大慶市智聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的紅崗新城前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝修建筑垃圾清運(yùn)協(xié)議、消防安全協(xié)議書(shū)、入住后繳納的大慶市智聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司出具的物業(yè)費(fèi)票據(jù)2張，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；4.原告提交的大慶市中級(jí)人民法院（2018）黑06執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)復(fù)印件一份，二被告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；5.原告提交的照片9張，本院將結(jié)合全案予以綜合認(rèn)定；6.被告金地公司提交的國(guó)高案查封明細(xì)一份，因原告及被告國(guó)高公司對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
本案經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：大慶市紅崗區(qū)紅崗新城5A號(hào)樓3單元201室的房屋為金地公司承建并所有。2014年7月9日，艾洪珍與金地公司簽訂《房屋買賣合同》。2015年5月17日艾洪珍與金地公司簽訂《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定金地公司將案涉房屋以40萬(wàn)元的價(jià)格沖抵艾洪珍交納的購(gòu)房款。2015年11月20日，艾洪珍將涉案房屋以40萬(wàn)元的價(jià)格置換給原告，艾洪珍、金地公司分別在置換房源轉(zhuǎn)出審批單中蓋章及簽字，金地公司于2015年11月20日給孫某某出具了收到40萬(wàn)元的收據(jù)一份。涉案房屋于2015年11月17日交付給原告，但由于金地公司相關(guān)手續(xù)正在陸續(xù)辦理中，故現(xiàn)暫時(shí)無(wú)法為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。后因被告國(guó)高公司與金地公司、大慶大廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案，大慶市中級(jí)人民法院于2016年7月1日作出（2015）慶商初字第212號(hào)民事判決，判決金地公司償還國(guó)高公司借款本金2000萬(wàn)元及利息270萬(wàn)元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起判決生效之日止按年24%支付逾期利息。在該案審理過(guò)程中，2015年12月10日，大慶市中級(jí)人民法院依國(guó)高公司的申請(qǐng)作出（2015）慶商初字第212號(hào)民事裁定書(shū)，查封金地公司、大慶大廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司價(jià)值3600萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)，次日，法院將協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及查封裁定書(shū)送達(dá)至大慶市房產(chǎn)管理局，大慶市房產(chǎn)管理局出具（2015）慶商初字第212號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)回執(zhí)證實(shí)預(yù)查封大慶紅崗新城項(xiàng)中房屋，該裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)查封了涉案房產(chǎn)。判決生效后，國(guó)高公司向本院申請(qǐng)執(zhí)行，2016年10月28日，本院作出（2016）黑06執(zhí)200號(hào)執(zhí)行裁定，以該案被執(zhí)行人住所地及財(cái)產(chǎn)所在地系紅崗區(qū)管轄，為便于執(zhí)行，裁定本案由紅崗法院執(zhí)行，紅崗法院于2016年11月14日立案執(zhí)行。原告對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議，本院于2018年4月9日作出（2018）黑06執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回原告的異議請(qǐng)求，故原告訴至法院。

本院認(rèn)為，本案為執(zhí)行異議之訴，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告的異議請(qǐng)求能否排除執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，本案中，一、艾洪珍與金地公司的抵賬行為是依據(jù)金地公司欠付艾洪珍款項(xiàng)而發(fā)生，該行為有雙方簽訂的房屋買賣合同、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議及房源清單予以證實(shí)，真實(shí)有效。依據(jù)原告提供的置換房源轉(zhuǎn)出審批單及收據(jù)等證據(jù)，證實(shí)艾洪珍將涉案房屋出售給原告系雙方真實(shí)意思表示；二、依據(jù)金地公司出具的收據(jù)，可以證明原告已繳納了全部房款；三、依據(jù)原告提供的房屋進(jìn)戶驗(yàn)收單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝修建筑垃圾清運(yùn)協(xié)議、消防安全協(xié)議書(shū)及收據(jù)等證據(jù)，證實(shí)涉案房屋于2015年11月17日已交付給原告，即在本院2015年12月10日對(duì)房屋查封前，已實(shí)際占有該房屋；四、因被告金地公司相關(guān)手續(xù)未完備，故現(xiàn)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告并無(wú)過(guò)錯(cuò)。綜上，本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，原告對(duì)本案執(zhí)行房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對(duì)其要求不得執(zhí)行的請(qǐng)求，本案予以支持。
綜上所述，原告孫某某的執(zhí)行異議請(qǐng)求成立。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行紅崗新城5A號(hào)樓3單元201室房屋。
案件受理費(fèi)7300元，由被告大慶國(guó)高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、大慶市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。
本院（2018）黑06執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長(zhǎng) 邊坤
審判員 于志友
審判員 王丹

書(shū)記員： 趙爽