上訴人（原審原告）：孔某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住滄州市新華區(qū)。
委托代理人：蔡志勇，河北滄獅律師事務(wù)所律師。
委托代理人：趙顯穎，河北滄獅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：河北省滄州市運(yùn)河區(qū)順城街西路6號(hào)樓，組織機(jī)構(gòu)代碼：10660318-4。
法定代表人：張立順，該公司董事長。
委托代理人：姜永建，河北經(jīng)航律師事務(wù)所律師。

上訴人孔某某與被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2015）運(yùn)民初字第1959號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，上訴人孔某某的委托代理人蔡志勇、趙顯穎與被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人姜永建到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年5月12日，原審原、被告簽訂了商品房買賣合同一份，雙方約定被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將恒順時(shí)代廣場2單元2801號(hào)房屋出售給原告。合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意協(xié)商解決。合同簽訂后，原告孔某某按照合同的約定向被告支付了全部購房款398460元（原告于2010年3月10日交付房款412428元，于2012年6月8日收到房屋面積差價(jià)退款13956元，房款合計(jì)398460元）。經(jīng)被告通知，原告孔某某于2012年6月7日辦理了入戶手續(xù)。
原審另查明，被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年12月9日對恒順時(shí)代廣場工程組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位竣工驗(yàn)收合格，2015年1月29日，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對恒順時(shí)代廣場工程準(zhǔn)予備案，并出具第2014090號(hào)《河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。
原審法院認(rèn)為，原審原、被告之間簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。合同簽訂后，原告履行了交付全部房款的義務(wù)，但未在雙方約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書，主張被告承擔(dān)逾期辦證的違約金，對此，被告稱其不存在違約行為，原審法院認(rèn)為，根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的建質(zhì)（2004）18號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，住宅工程經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，方可辦理產(chǎn)權(quán)證?！逗颖笔〗ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法》第十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門申請辦理竣工驗(yàn)收備案；第十一條規(guī)定，建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位提供的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案材料進(jìn)行審查，符合竣工驗(yàn)收備案要求的，在7日內(nèi)出具《河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》?？梢?，建設(shè)工程符合竣工驗(yàn)收備案要求的，建設(shè)行政主管部門會(huì)在法定期限內(nèi)出具工程竣工驗(yàn)收備案證明書，工程竣工驗(yàn)收備案證明書是房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書的必要前提。本案被告于2015年1月29日方才取得恒順時(shí)代廣場工程的竣工驗(yàn)收備案證明書，導(dǎo)致在該日之前原告無法辦理產(chǎn)權(quán)證書，屬于因出賣人的責(zé)任而使買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書之情形，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，符合雙方合同約定，于法有據(jù)，原審法院予以支持。原審法院依據(jù)原、被告雙方約定，認(rèn)定逾期辦證違約的天數(shù)為實(shí)際交房第二日2012年6月8日至2015年1月28日，扣除180天，共計(jì)785天。關(guān)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，違約金可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案原、被告雙方對該項(xiàng)違約金未做約定，且原告未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失，原審法院根據(jù)被告違約情況和原告未提交實(shí)際損失的事實(shí)，結(jié)合誠實(shí)信用原則、公平原則以及違約金補(bǔ)償為主，懲罰為輔的性質(zhì)綜合權(quán)衡，酌定違約金以原告已付購房款為基數(shù)，按年利率1.2%的利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故，被告應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約金為10283.54元（398460元×785天×1.2%÷365天）。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，判決：被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告孔某某逾期辦證違約金10283.54元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1645元，由被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)57元，由原告孔某某負(fù)擔(dān)1588元。
二審查明事實(shí)與原審法院查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規(guī)定，關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)上述規(guī)定，逾期辦證違約金應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。原審判決酌定按年利率1.2%的利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算無法律依據(jù)，本院予以糾正。被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)支付上訴人孔某某逾期辦證違約金按總房款398460元×違約天數(shù)785天×利率（利率以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，違約金總額不超過上訴人孔某某訴求的73818元。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2015）運(yùn)民初字第1959號(hào)民事判決；
二、被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人孔某某逾期辦證違約金，違約金數(shù)額按總房款398460元×785天×利率（利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，但最高不超過73818元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1645元，由被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)1338元，由被上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王衛(wèi)東 審　判　員　　沈　強(qiáng) 審　判　員　　穆慶偉 審　判　員　　郭亞寧 代理審判員　　畢文娟

書記員：孫偉